Где работать будем?

На протяжении последних нескольких лет спрос на качественные бизнес-центры устойчиво превышает предложение. Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города, арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры.

Сегодня они заполнены полностью.

   Бывают ситуации, когда арендаторы, которым не хватило места в том или ином офисном здании, становятся в очередь и терпеливо дожидаются освобождения понравившейся им площади. Поэтому еще несколько лет девелоперы высококачественных бизнес-центров могут быть абсолютно спокойны. По мнению аналитиков, число желающих арендовать или купить помещения по-прежнему будет превышать количество завершенных проектов, так что падения арендных ставок в ближайший год не предвидится.

Все в норме

   Во многих мегаполисах подобрать место для строительства бизнес-центра — задача не из легких. Во-первых, все стремятся расположиться поближе к центру города, где плотность застройки обычно высока. В качестве одного из вариантов для застройщиков, как правило, предлагаются подлежащие реконструкции объекты. Однако модернизировать старые постройки до уровня современного комплекса не всегда представляется возможным. Вот почему достаточно часто в центре площади освобождаются за счет сноса аварийных зданий и перенесения в отдаленные районы промышленных объектов.

   Респонденты отмечают, что отдаленность от «сердца» города не станет помехой для окупаемости офисного комплекса в том случае, если здание расположено в районе с развитой инфраструктурой. Даже если место для комплекса найдено, многие строительные инвесторы ощущают нехватку площади для парковочных мест. На сегодняшний день существуют нормы обеспеченности деловых центров парковочными местами, используемые при классификации зданий. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) для бизнес-центра класса А по международным стандартам должно быть не меньше 1 машиноместа на 100 кв. м арендуемой площади здания. В крупных городах для строительства коммерческих объектов обычно выделяются сравнительно небольшие участки, поэтому застройщики стараются использовать эту территорию «по максимуму», возводя высотные здания. Как следствие, на небольшом участке земли концентрируется огромное количество офисных помещений. Если придерживаться норм, то под таким комплексом должна находиться парковка глубиной не менее трех этажей.

   Современный офис предполагает наличие соответствующего технического оснащения: оптоволоконных каналов связи, источников бесперебойного энергоснабжения, качественных систем безопасности. Сегодня на рынке представлено оборудование, позволяющее наилучшим образом решить вопросы технического оснащения и энергосбережения офисов. Для обеспечения индивидуального климата в различных помещениях используются мультизональные системы центрального кондиционирования, которые позволяют к одному наружному блоку подключить до 40 внутренних, причем внутренние блоки могут быть различного типа и мощности. Инженерное оснащение выполняет две функции: создает комфорт и экономит средства на содержание здания. Высшая степень оптимизации работы инженерных систем достижима с интеллектуальными системами типа «умный офис». Так, по подсчетам специалистов, система «умных» бизнес-центров, административных зданий, гостиниц позволяет экономить до 10-18% электроэнергии, повысить производительность выполняемых работ на 5-8%, существенно увеличить степень комфорта и безопасности, уменьшить негативное воздействие на окружающую среду. Респонденты отмечают, что во многих случаях более целесообразным с экономической точки зрения становится не модернизация уже существующих построек, а строительство «интеллектуальных» зданий с нуля.

   В современных бизнес-центрах арендуются или продаются только офисные помещения, а места общего пользования остаются в собственности застройщика. Подобная тенденция позволяет создать единый стиль во внутреннем убранстве — холлы, коридоры обычно сдаются с высококлассной чистовой отделкой. Что касается офисных помещений, арендатор или собственник чаще всего самостоятельно организует пространство и выполняет отделочные работы.

 Киевский выбор

   «Бизнес-центр на Петровке» — первый высококачественный объект такого масштаба вне центра города. Общая площадь проекта составляет около 64 тыс. кв. м, арендуемая — около 53 тыс. кв. м. Реализация этого комплекса запланирована поочередно в течение 2008–2011 гг. Окончание работ в первой очереди планируется в начале 2009 года.

   Площадь первой очереди составит около10 тыс. кв. м. В данный момент заканчиваются работы по брендингу, и в скором будущем начнется активная фаза позиционирования объекта на рынке. Основная идея проекта — предоставление ведущим украинским и международным компаниям качественной альтернативы офисным зданиям в центре города», — рассказывает Владимир Даниленко, главный маркетолог «Украинской Торговой Гильдии». «Бизнес-центр на Петровке» обладает такими отличительными характеристиками:

соответствие требованиям к объектам класса В; масштабность (позволяет обеспечить автономность комплекса и полный перечень услуг для арендаторов);

хорошая транспортная и автомобильная доступность (вблизи — основные магистрали города, развитая сеть общественного транспорта в т.ч. метро);

наличие развитой инфраструктуры (как в самом комплексе, так и в близлежащем окружении);

ставка аренды — более доступная, нежели в центре и прилегающих к нему районах.

Консультант по маркетингу и эксклюзивный агент по сдаче площадей в аренду — «Украинская Торговая Гильдия».

   VisionBusinessPark— первый деловой объект Киева в формате классического европейского бизнес-парка, который будет находится по адресу: Днепровская Набережная, 14. Строительная площадь — 209 тыс. кв. м, арендная площадь офисов — 115 тыс. кв. м. Реализация центра запланирована поочередно в течение 2010-2012 гг. Первая очередь составляет 40 тыс. кв. м, завершение работ планируется во второй половине 2010 года. Как отмечают эксперты, основная идея объекта — «работа в удовольствие». Целевая аудитория Vision Business Park — ведущие иностранные и украинские компании.

   Концепция Бизнес-парка предполагает собой новую для Киева и для Украины в целом философию офисных помещений высшего класса. Это невысокие здания, окруженные большой парковой зоной, со скверами, зелеными аллеями, цветущими газонами, водоемами, скамейками, где приятно не только работать, но и прогуляться в обеденное время. Отличительная черта Vision Business Park — большая рекреационная зона, которая занимает почти 45% всей его территории. Современные ландшафтные решения разработаны английской компанией Scott Wilson, имеющей огромный опыт в проектировании подобных объектов по всему миру. Для обеспечения потребности арендаторов бизнес-парка в парковочных местах предусмотрено строительство подземного паркинга. Общее количество машиномест — 1591, коэффициент обеспеченности машиноместами — 1,6 м/м на 100 кв. м полезной площади. Девелопер проекта — «Левобережье Плюс», проектанты — Swanke Hayden Connell Architects.

   Бизнес-центр класса В Capital-Hall расположен на ул. Жилянской, 31.Комплекс находится в престижном районе и центре деловой жизни столицы. Этот район отличает высокая концентрация крупных офисных зданий, банков, представительств отечественных и зарубежных компаний, государственных и административных учреждений. Комплекс находится в непосредственной близости к центральным транспортным магистралям и развязкам Киева, что позволяет удобно и быстро доехать к нему из любой точки города. Заказчиком и инвестором является «Новые Офисные Технологии», консультант по маркетингу и эксклюзивный агент по сдаче площадей в аренду — «Украинская Торговая Гильдия», генпроектировщик — ООО «Технопроект». Общая площадь объекта составляет 8,2 тыс. кв. м, арендная — 2,8 кв. м. Офисная зона бизнес-центра Capital hall объединила в себе достоинства различных систем планировочных решений: рабочая зона  построена по принципу open-space, а VIP-зона, переговорные и некоторые отделы располагаются в отдельных кабинетах. Технические параметры объекта соответствуют актуальным требованиям к высококлассным офисным комплексам. Начало строительства — 2005 год, окончание — 2008 год. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2008года.

   Бизнес-центр «Щекавицкий» находится на ул. Фрунзе, 23-25. Его общая площадь составляет 12,3 тыс. кв. м, арендная — 8,5 тыс. кв. м. Отличительные характеристики комплекса следующие: экстерьер бизнес-центра создан с учетом исторической застройки Подола; соответствие требованиям к объектам класса В; наличие внутренней инфраструктуры (конференц-зал, кафетерий); профессиональный комплекс услуг по управлению объектом. Запланированный ввод в эксплуатацию — начало 2009 года. Форма распределение площадей — продажа, цена — $7-10 тыс. за кв. м. Заказчиком является ООО «Каштановый город», инвестором — ИСК «Столица».

   Комплекс «Топаз» будет введен в эксплуатацию в 2009 году. Расположен данный бизнес-центр на ул. Мельникова, 2/10. Общая площадь объекта — 27 тыс. кв. м. Паркинг рассчитан на 70 машиномест. Форма распределение площадей — продажа, цена — 6-15 тыс. евро за 1 кв. м. Брокером по продаже площадей является «Украинская Торговая Гильдия». Отличительные характеристики БЦ: отличная транспортная и автомобильная доступность (расположение напротив ст. м. «Лукьяновская», развитая сеть общественного транспорта); непосредственная близость к центру города; развития инфраструктура в районе расположения БЦ; разнообразие планировочных решений. Девелопером этого комплекса является ИСК «Артем».

Особенности Запорожья

   На сегодняшний день в Запорожье существует единственный профессиональный бизнес-центр — Аlexander Нall. «В середине 2008 года в данном городе было заявлено о планах по выведению на рынок следующих объектов: МФК Вusiness-Нall Вaуda; Victoria Tower; «Призма»; БЦ по пр. Ленина, 65; Khortitsa Palace», — отмечает Елена Распутная, заместитель директора компании Build & Live Development по вопросам развития.На сегодняшний день в Запорожье существует единственный профессиональный бизнес-центр — Аlexander Нall. «В середине 2008 года в данном городе было заявлено о планах по выведению на рынок следующих объектов: МФК Вusiness-Нall Вaуda; Victoria Tower; «Призма»; БЦ по пр. Ленина, 65; Khortitsa Palace», — отмечает Елена Распутная, заместитель директора компании Build & Live Development по вопросам развития.На сегодняшний день в Запорожье существует единственный профессиональный бизнес-центр — Аlexander Нall. «В середине 2008 года в данном городе было заявлено о планах по выведению на рынок следующих объектов: МФК Вusiness-Нall Вaуda; Victoria Tower; «Призма»; БЦ по пр. Ленина, 65; Khortitsa Palace», — отмечает Елена Распутная, заместитель директора компании Build & Live Development по вопросам развития.

МФК Вusiness-Нall Вaуda находится на пр. Ленина, 160-162. Площадь участка составляет 0,3 га. Ввод в эксплуатацию объекта запланирован на декабрь 2008 года. Комплекс класса А — 18-этажный, с общей площадью 18,84 тыс. кв. м. Полезная площадь объекта следующая: торговая зона — 3,3 кв. м, офисный сегмент — 9 тыс. кв. м. Кроме того, в этом центре будет находиться развитая инфраструктура: заведение быстрого питания, банки, фитнес-центр, фотостудия, салон красоты, ресторан на последнем этаже. Объем инвестиций в проект, по словам г-жи Распутной, составляет 125 млн грн.

   VictoriaTower— бизнес-центр класса В+, который находится на углу улиц Победы и Каменогорской. В настоящее время оформлена проектная документация и уже проведены подготовительные работы, связанные с процессом строительства (подготовка и ограждение земельного участка, вырыт котлован), и на данный момент застройщик ищет инвестора для осуществления (продажи) проекта. Общая площадь участка составляет 0,48 га, полезная площадь — более 18 тыс. кв. м, автосалон — 265,77 кв. м; торговые площади — 3426,93 кв. м; офисы — 9963,60 кв. м; фитнес-центр — 588,63 кв. м; помещения объектов питания — 327,94 кв. м. Также здесь будет двухуровневый подземный паркинг на 130 машиномест и наземная гостевая стоянка на 20 машиномест. Объем инвестиций в комплекс составляет 11 043 422 евро.

   БЦ «Призма» будет находиться на углу ул. Верхней и пр. Металлургов. Общая площадь комплекса класса А составит 6,31 тыс. кв. м. В данном проекте будут представлены современные инженерные коммуникации: скоростные лифты; пожарная сигнализация;видеонаблюдение; двойное электропитание; централизованная система кондиционирования. Сейчас проект находится на стадии оформления документации. Ввод в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2010 года.

Как отмечает г-жа Распутная, офисный центр на ул. 40 лет Советской Украины, 57, пока без названия. Его высота составит 9 этажей. Общая площадь объекта — 8,73 тыс. кв. м, торговый сегмент — 3123 кв. м, офисный — 4005 кв. м. В настоящее время разработаны предпроектные предложения застройки участка. Объем инвестиций составляет $4 500 тыс.

 Львовские офисы

   В настоящее время состояние львовского рынка офисной недвижимости не удовлетворяет существующие высокие темпы экономического развития города. Инвестиционная привлекательность вызывает интерес у многих национальных и иностранных компаний. Кроме того, развиваются и укрупняются местные предприятия. Деловая активность в городе одна из самых высоких в Украине.   По мнению специалистов «Украинской Торговой Гильдии», Львов является самым крупным и инвестиционно привлекательным городом на западе Украины. «К тому же специфика Западного региона обусловлена близостью к Европе, что определяет большое количество иностранных предприятий. Потребность в качественных офисных помещениях сильно возросла, о чем говорят темпы роста арендной платы и цен покупки в 2004-2007 гг. В то же время рынок качественных офисных помещений только формируется», — говорит Владимир Даниленко.

Состояние львовского рынка офисных помещений характеризуется следующими особенностями:

•         историческая застройка центра города;

•         наличие большого количества старых административных зданий;

•         отсутствием классности объектов;

•         нехватки достаточного предложения в сегменте качественных БЦ.

 Дефицит качественных офисных помещений присутствует сегодня в городе практически во всех сегментах, в частности в новых деловых районах. Особенностью центра Львова является низкая и плотная застройка по большей части зданиями XVIII-XIX вв., имеющими архитектурную ценность. Отсутствие свободных мест под застройку ограничивает возможности расширения объема офисных площадей за счет вновь построенных профессиональных объектов, имеющих все необходимые инженерные и коммуникационные системы, развитую инфраструктуру, достаточное количество парковочных мест. Данный факт будет способствовать дальнейшей децентрализации офисной недвижимости.

   Доля офисных помещений на периферии города очень мала, но имеет тенденцию к увеличению именно благодаря новым объектам. Наполняемость бизнес-центров в прилегающих районах находится на уровне 95-100%. «На сегодняшний день данный сегмент представлен, пожалуй, только тремя объектами общей арендной площадью порядка 9,6 тыс. кв. м (два объекта реконструированы, один — новое строительство), — отмечает Владимир Даниленко. — БЦ «Лемберг» является реконструированным офисным зданием завода «Прикарпатпромарматура» общей площадью 7,5 тыс. кв. м (арендная площадь офисной составляющей около 4,3 тыс. кв. м) с торговыми помещениями. Его заполняемость составляет 96%. Вторым функционирующим объектов (здесь также идет дальнейшая реконструкция) Львова является БЦ «Технопарк ЛЗТА». Этот проект позиционируется как технопарк — соединение офисных и производственных площадей на базе реконструируемого «Львовского завода телеграфной аппаратуры». В первом квартале 2008 года был введен первый нововозведенный комплекс Львова — «Оптима Плаза» (GLA офисной части около 3,3 тыс. кв. м). Сейчас это наиболее дорогой объект города».

   «Альянс Бизнес Холл» является первым строящимся во Львове БЦ европейского уровня. Его общая площадь составит 20,7 тыс. кв. м. По общепринятой классификации он соответствует классу В+. Расположен объект в прилегающем к деловому центру районе, на пересечении двух крупных трасс городского значения, которые связывают центр города с двумя крупными спальными районами. Место расположения характеризуется хорошей транспортной и автомобильной доступностью, имеет сообщение с центром города, что очень важно для офисной составляющей. Подобное здание создано по индивидуальному проекту, с учетом всех требований, предъявляемых к центрам класса В+.  Панорамное остекление, открытая планировка, высота потолка около 4 м, возможность установки фальшпола, современные инженерные системы, современные лифты, наличие наземной и подземной парковки, рассчитанной на 206 машиномест. Также здесь будет развитая инфраструктура — имидж-кафе, заведение общественного питания, SPA-салон, отделение банка, магазины, автосалон, открытая планировка которых позволит воплотить в жизнь любые дизайнерские решения площадью от 71 кв. м до 2 тыс. кв. м. Выход объекта на рынок выбран очень удачно. Высокий спрос поддерживается благоприятной экономической ситуацией, которая дает предпосылки для появления новых иностранных компаний и роста количества новых отечественных предприятий, а также для развития уже работающих во Львове компаний.

   Сегодня можно выделить 3 типа арендаторов офисных помещений, присутствующих на рынке и составляющих в целом спрос на офисные помещения: молодые и малые местные предприятия; местные и региональные стабильные фирмы; крупные местные, национальные и международные компании — и все они хотят работать в наилучших офисных помещениях.

   Другие регионы (сегодняшние реалии)
   В Донецке в настоящее время, по словам специалистов компании «XXI Век», предлагается лишь 2-4 бизнес-центра класса В+. Общая площадь предложения составляет до 100 тыс. кв. м. Сейчас в городе доминирует продажа помещений. Цена — $5500-6000 за кв. м (центральная часть), $2000-3500 за кв. м (отдаленные районы).
   В Одессе офисные помещения в профессиональных бизнес-центрах в первую очередь пользуются спросом у иностранных (европейских) компаний. В целом рынок регионов, в том числе и Одессы, повторяет тенденции развития рынка Киева, но, конечно, в меньших масштабах. Объектов класса А на сегодняшний день в этом городе нет, здесь представлены комплексы класса В+, В и С. 70% офисного фонда — это перепрофилированный жилой фонд (квартиры). Арендная ставка на офисную недвижимость в Одессе составляет порядка $25-40 за кв. м в месяц, в некоторых случаях показатель достигает $50-60. Рост цен в последнее время был на уровне 15-20% в год и в дальнейшем ожидается продолжение сложившейся тенденции. Дело в том, что цены на рынке достаточно высоки относительно качества арендуемых помещений. В меру ввода в эксплуатацию новых площадей более высокого класса рост арендных ставок активизируется. «Одесса является одним из наиболее перспективных регионов Украины. Рынок офисной недвижимости Одессы развивается не очень активно. Главной проблемой является дефицит земли в центре Одессы под бизнес-центры класса А», — рассказывает Максим Белоус, директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «XXI Век». — Офисная недвижимость данного региона может развиваться за счет реконструкции старых помещений, что, соответственно, влияет на их качество и ограничивает девелоперов в пространственных рамках. В течение нескольких лет ожидается дальнейшее превышение спроса над предложением, ставки аренды будут расти, вакантность — оставаться на минимальном уровне.
   Объем всего рынка Днепропетровска, включая квартиры и непрофессиональные помещения, по данным компании «XXI Век», составляет около 1 млн кв. м (трудности в определении объема по причине малой открытости и классификации рынка). Стоимость продажи офисного помещения в центре Днепропетровска составляет $2500-3000 за кв. м, стоимость аренды в центральной части — $25-28/кв. м в месяц.
   О рынке офисов Харькова мы поговорим в одном из ближайших номеров «BusinessRealty.ua» в рамках общего обзора коммерческой недвижимости «первой столицы».

http://www.utg.kiev.ua/