Обзор рынка коммерческой недвижимости в Одессе

Одесса является, по мнению экспертов, одним из самых инвестиционно привлекательных городов Украины для развития всех секторов коммерческой недвижимости. Причиной этому служат несколько благоприятных факторов. Одесса – крупный, развивающийся город, с большим населением с высокой покупательской способностью. Это обеспечивает бурное развитие в сфере ритейла и бизнес-центров с одной стороны и в сфере логистических комплексов с другой. Так же, являясь курортным городом, Одесса представляет собой отличный полигон и для развития гостиничного бизнеса.
   Однако основной проблемой для развития одесского рынка коммерческой недвижимости остается дефицит земельных участков и незаконченность генерального плана развития города.

Сергей КАРАМНОВ,

президент компании Real Estate Solutions:

   Рынок коммерческой недвижимости Одессы развивается в условиях, характерных для всех регионов Украины. Его игроки сталкиваются с теми же проблемами, что и в большинстве крупных городов – несовершенство нормативно-законодательной сферы в вопросах землепользования и строительства, бюрократизм на всех этапах согласования проекта и многое другое. Одной из наиболее острых проблем является дефицит земли. Участки, интересные с точки зрения развития девелоперских проектов, зарезервированы за несколькими игроками рынка, которые по разным причинам не осуществляют на них реализацию проектов. Несмотря на это, украинские и зарубежные девелоперы заинтересованы в развитии на одесском рынке недвижимости и ищут реальные возможности воплощения своих идей.

Наталья КРАВЕЦ,

Глава департамента  торговой недвижимости Colliers International:

   Одесса является одним из наиболее привлекательных регионов для развития торговой недвижимости и, соответственно, одесский рынок - один из наиболее развитых региональных рынков. Этому способствует и расположение Одессы на берегу Черного моря, что обуславливает мягкий климат и множество туристов и то, что население Одессы превышает 1 млн. человек.

Виталий БОЙКО,

управляющий партнер «Украинской Торговой Гильдии»:

   В целом, социально-экономическое положение города является весьма благоприятным для развития коммерческой и жилой недвижимости. Одесса является одним из наиболее перспективных городов, тенденции роста дают основание говорить о создании благоприятной почвы как для розницы, так и для частного предпринимательства, что является основанием роста спроса на недвижимость, в том числе офисную.

Наталия ГУНЬКО,

заместитель генерального директора GIN Consulting Group:

   Одесса расположена на пересечении важнейших международных путей из Европы в Азию, из Центральной и Северной Европы на Ближний Восток. Одесский морской торговый порт является крупнейшим в Украине и транспортными линиями связан более чем с 600 портами ста стран мира. В первую очередь, привлекательна Одесса своим выгодным географическим положением. Лучше места для организации распределительных центров не найти, это понимают все участники транспортных цепочек. Сегодня Одессе фактически нечего предложить потенциальным клиентам логистических услуг, и это один из факторов сдерживающих развитие нашего региона. Рынок складских комплексов находится «на грани бума».
   По данным GIN Consulting Group спрос на коммерческую недвижимость в Одессе, как и в прошлом году, значительно превышает предложение. Цены на нее с начала года выросли примерно на 20%. Основные причины этой тенденции лежат в двух плоскостях. Первая – это начавшийся застой на рынке жилья, стоимость которого в этом году даже несколько снизилась. Покупатели, ранее инвестирующие свои средства в жилую недвижимость, переориентировались на коммерческую, так как сдача ее в аренду позволяет им получать стабильный доход. Вторая причина – это растущий дефицит качественных предложений на рынке коммерческих площадей. Эти же причины вызвали и рост ставки аренды - в 2008 году рост арендных ставок составил в среднем 20%, и, по мнению GIN Consulting Group, они будут расти дальше, хотя темпы роста явно замедлятся.

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ

   Сохраняя тенденции прошлых лет, рынок коммерческой недвижимости растет, в основном, за счет строительства торговых площадей и гостиниц. По оценкам Colliers International в Одессе около 59 000 кв. м сдаваемой площади отведены под профессиональные торговые центры, и около 400 000 кв. м планируется к открытию в ближайшие 5-7 лет (если все заявленные проекты состоятся). Среди функционирующих ТРЦ можно назвать ТРЦ на Среднефонтанской (22 000 кв. м), ТЦ «Европа» (5 000 кв. м), ТРЦ «Панорама» (13 000 кв. м). В 2007 г. состоялось открытие ТЦ «Сады Победы» общей арендуемой площадью около 20 000 кв. м. Данный торговый центр расположен в Аркадии, в одном из наиболее престижных жилых массивов Одессы, и является единственным торговым центром премиум-класса на региональном рынке торговой недвижимости.

   Как отметил Виталий БОЙКО, ситуация на одесском рынке торговых центров меняется, что соответствует, в принципе, тенденциям развития торговой недвижимости в крупных украинских городах. В городе функционирует 15 объектов, которые можно назвать ТЦ. На середину 2008 года насыщенность торговыми площадями в ТЦ Одессы составляет порядка 130-140 кв. м на 1000 жителей.

Наталья КРАВЕЦ,

Глава департамента торговой недвижимости Colliers International:

   Готовится к открытию ТРЦ «Ипподром» - региональный ТРЦ общей сдаваемой площадью около 63 000 кв. м. Торговый комплекс будет располагаться на ул. Краснова – магистрали, соединяющей центральную часть города с наиболее густонаселенными спальными районами г. Одессы – Таирова, Черемушки, Средний и Большой Фонтан. Рядом с участком, на котором будет располагаться ТРЦ (6 га), собственник планирует построить и жилищный массив (2,5 Га). Оба участка выходят фасадом на ул. Краснова и имеют отличную транспортную и визуальную доступность.

Виталий БОЙКО,

управляющий партнер «Украинской Торговой Гильдии»:

   В 2009 году в городе должны ввестись 2 специализированных ТЦ сети «Муравей», при этом ввод мебельного ТЦ запланирован на 1 полугодие 2009, а строительного – на второе. В октябре 2008 года за городской чертой, на 6 км Овидиопольской трассы появится торговый центр формата «retail park», агентом по сдаче в аренду площадей которого выступает «Украинская Торговая Гильдия». Кроме того, к концу 2009 года запланирован ввод первой очереди достаточно крупного объекта торговой недвижимости Riviera Shopping City, который будет находиться за чертой города и строительство которого уже ведется. Немало проектов заявлено к открытию на 2010 год. При условии реализации в срок даже нескольких крупных проектов, запланированных к вводу в 2009/2010 году, проблема дефицита торговых площадей в городе будет разрешена.

ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ

   По мнению Виталия БОЙКО состояние одесского рынка офисной недвижимости такое же, как в большинстве крупных городов Украины и не удовлетворяет существующим высоким темпам экономического развития города. На сегодняшний день сегмент новых бизнес-центров в городе представлен 12 объектами, общей офисной площадью 47,2 тыс. кв. м. По насыщенности Одесса находится примерно на уровне Харькова, но уступает Днепропетровску и Донецку. Количество проектов на ближайшую перспективу меньше, чем в вышеуказанных городах. Доля же концептуальных объектов продолжает расти. Уже в ближайшие годы объем рынка качественных объектов класса В может вырасти вдвое и превысить суммарную площадь объектов С-класса. Крупных офисных объектов на протяжении 2009 года ожидать не приходится: запланированные к вводу БЦ будут в основном не больше 5000 кв. м. Если верить планам компаний-застройщиков, то уже в 2010 году можно будет ожидать существенного прироста новых площадей, а 2011 год может стать решающим в плане насыщения. Но, вероятнее всего, часть объектов не выйдет на рынок вовремя, что подкрепит существующий дефицит и отложит сроки первичного насыщения сегмента.

Наталья ГУНЬКО,

заместитель генерального директора GIN Consulting Group:

   По нашему мнению, сегодня в Одессе отсутствуют офисы класса А. Многие из бизнес-центров претендуют на то, чтобы быть элитными, однако ни один из них таковым не является. Их начинают строить как офисные комплексы класса А, однако после введения в эксплуатацию выясняется, что какие-то моменты все же не учтены. Офисы класса В+, несмотря на повышенный спрос, занимают на рынке всего 10%.
   Таким образом, спрос на бизнес-центры класса „А” и „В+” в нашем городе остается высоким, об этом свидетельствует почти 100% уровень их заполняемости и сдача в аренду задолго до окончания строительства.

ГОСТИНИЦЫ

   Одесса традиционно воспринимается как центр отдыха и развлечений, а также как курортно-оздоровительная зона. Это обусловлено скорее природно-климатическими условиями, чем уровнем развития инфраструктуры туризма. Сергей КАРАМНОВ оценивает гостиничный сегмент как наиболее инвестиционно привлекательную сферу недвижимости Одессы. Город является крупным курортным центром, что обуславливает потребность в мощной гостиничной инфраструктуре. В Одессе представлены гостиницы различных классов, но нет зарубежных сетевых операторов.

СКЛАДСКИЕ КОМПЛЕКСЫ

   По словам Аркадия ВЕРШЕБЕНЮКА, директора департамента складской и промышленной недвижимости компании Colliers International в 2008-2010 гг. ожидается увеличение спроса на высококачественные складские помещения в региональных центрах с населением более 1 млн. человек. Стабильный экономический рост в течение последних нескольких лет, увеличение потребления различных товаров и большая численность населения стимулирует продвижение операторов розничной торговли в регионы. В свою очередь, развитие сектора торговли, как правило, сопровождается выходом логистических операторов на региональные рынки. Соответственно, одновременное присутствие двух основных источников спроса на региональных рынках вместе с практическим отсутствием качественного предложения складских помещений служит мощным стимулом для многих местных и иностранных девелоперов, рассматривающих возможность выхода на рынок складских помещений Украины.

Наталья ГУНЬКО,

заместитель генерального директора GIN Consulting Group:

   Если взять в качестве стандарта классификацию складских помещений, разработанную международной консалтинговой компанией Knight Frank, то мы увидим, что на рынке одесского региона практически отсутствуют складские помещения класса «A», а предложения в классе «В» составляет около 3%, да и то лишь половина этих площадей соответствует указанным в классификации стандартам. Период окупаемости проектов реализации складских комплексов класса А составляет до семи лет, а рентабельность – 16-18% в год.
   Мы считаем, что строительство логистических парков на 80-100 тысяч квадратных метров сегодня, при наличии растущего спроса, может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость региона.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

   В целом, в развитии одесского рынка коммерческой недвижимости в ближайшие годы можно выделить несколько тенденций. Виталий БОЙКО видит их следующим образом:
• Постепенное увеличение объемов нового предложения как в торговом, так и в офисном сегменте;
• Увеличение среднего размера объекта коммерческой недвижимости, рост объемов инвестиций в один объект;
• Качественный рост рынка, который проявляется в появлении новых концептуальных объектов, соответствующих запросам рынка;
• Появление новых форматов (больше касается торговли);
• Расширение географии проектов коммерческой недвижимости;
• Сохранение дефицита предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости на протяжении минимум 1,5-2 лет.

А Наталья ГУНЬКО, в свою очередь, предполагает, что в ближайшие 2-3 года в нашем регионе будет наиболее активно развиваться рынок складской недвижимости.
На сегодняшний день отечественные и иностранные девелоперы, особенно те, которые уже имеют опыт реализации крупных складских проектов в Украине, начинают присматриваться и активно изучать этот рынок в регионах, привлекательных с точки зрения складской логистики.