Аренда давит на ритейл

Повышение арендных ставок в торговых центрах на 20–40% заставляет многих ретейлеров уходить с насиженных мест. До конца этого года несколько сетевых компаний-арендаторов пересмотрят свои планы в отношении дальнейшей аренды дорогих площадей.

Украинский рынок торговой недвижимости остается ярко выраженным «рынком продавца», несмотря на его активное наполнение современными торговыми центрами (ТЦ). Собственники ТЦ и отдельно стоящих зданий продолжают диктовать ритейлерам условия сотрудничества. Но сетевые компании, чтобы переломить сложившуюся ситуацию, прибегают сегодня к кардинальным мерам — отказываются от аренды площадей по неоправданно, по их мнению, высоким ценам и защищают интересы своего бизнеса в суде

Западная практика

В странах Европы значительная часть платежей арендаторов зависит от их оборота (выторга в «отчетном» периоде). При такой схеме арендодатель делит риски наравне с арендаторами и постоянно работает над привлечением покупателей в свой ТЦ. Например, в Москве супермаркеты платят в среднем 3–6% от оборота, магазины обуви и одежды — 12–20, дорогих товаров — более 20%.

В Украине арендная ставка «процент от оборота» в чистом виде не используется. Но в 2008 году компаниям Maratex, «МКС «Буква» и «Brocard Украина» удалось заключить ряд договоров со смешанной арендной ставкой, которая включает фиксированный минимум и процент от оборота. Согласно условиям таких контрактов, если оборот ритейлера не превышает сумму Х, он платит только фиксированную часть аренды. Если же выторг больше, ритейлер выплачивает еще и процент от суммы, превышающей значение Х.

Не все компании с энтузиазмом относятся к введению смешанных и процентных арендных ставок. Совладелец «Аванти Рекордз» Владимир Кончиц считает, что такие нововведения будут удобны скорее ритейлерам премиум-класса. На его взгляд, наличие фиксированных арендных ставок позволяет компании четко определять затраты и нормы прибыли.

Почему закрываются магазины

Корпорация Sela за последние несколько месяцев закрыла в Киеве сразу два своих магазина — на Крещатике и в торговом центре «Городок» на Петровке. Одной из основных причин отказа от этих торговых площадей в корпорации называют повышение арендных ставок. Еще в прошлом году представители корпорации жаловались на чрезмерно дорогую аренду в центре столицы, достигавшую порядка 30% от ее товарооборота, по сравнению с 12–15% в других странах. По всей видимости, после очередного повышения стоимости «квадрата» в 2008 году Sela решила, что оставаться на данных площадях экономически невыгодно.

Рост арендной платы заставляет серьезно задумываться об эффективности своих торговых точек и других ритейлеров. При этом в затратах одних компаний расходы на аренду составляют 7–17%, а у других доходят до 25–50%.

Как рассказал «Комментариям» директор по развитию ЗАО «МКС «Буква» (сети Empik и «Буква») Юрий Гош, компания планирует закрыть книжный магазин в Ивано-Франковске, несмотря на то что срок действия договора аренды помещения еще не истек. «Собственник помещения предложил нам заключить с ним новый контракт с арендной ставкой выше предыдущей на 25%. Такая цена аренды делает работу магазина нерентабельной», — подчеркнул он.

По наблюдениям операторов розничной торговли, когда управляющая компания или владелец здания получает более выгодное предложение, он прилагает максимум усилий к тому, чтобы заставить прежнего арендатора освободить квадратные метры или работать с ним уже на новых условиях.

В настоящее время оценивает целесообразность аренды торговых площадей компания «Аванти Рекордз» (сеть мультимедийных магазинов «Хит Маркет»). По словам ее совладельца Владимира Кончица, подведение итогов за сентябрь «покажет картину по одному из ТЦ на Петровке». Недовольство ретейлера вызывает то, что при среднегородском уровне арендных ставок в данном ТЦ очень слабый покупательский поток.

Из-за нынешнего роста арендных ставок появились сомнения в дальнейшем присутствии магазинов в нескольких ТЦ и у директора по маркетингу и стратегическому развитию «Brocard Украина» Игоря Гута. «Пока ни один из торговых центров мы не покинули. Посмотрим, как будет развиваться ситуация до конца текущего года», — отмечает он. В этом году сеть Brocard более чем в 50% случаев отказалась от предложений аренды новых площадей в ТЦ в разных регионах Украины.

Директор департамента развития сети магазинов ProStor Владимир Турков говорит, что в настоящее время наблюдается тенденция повышения арендных ставок именно в торговых центрах: заявка на аренду в ТЦ примерно на 50% выше, чем в отдельно стоящем помещении. «Мы можем пересмотреть отношения с девелопером, если магазин, расположенный в ТЦ, приносит прибыль», — отмечает он. Но признается, что самому ритейлеру повысить покупательский поток в ТЦ очень трудно.

Сейчас во многих торговых центрах происходит коммерческое наполнение площадей. В погоне за прибылью собственники ТЦ не всегда учитывают такой фактор, как стабильность работы арендаторов. Игорь Гут уверен в том, что компании, соглашающиеся платить по огромным арендным ставкам, зачастую неадекватно оценивают свои ресурсы и затраты. «Многие из них не понимают, что при очень высоких арендных ставках их магазины не будут приносить прибыль», — говорит он. В результате через два-три месяца они получают первые убытки и расторгают договоры найма. Однако постоянная ротация арендаторов вредна в первую очередь для самого ТЦ. По утверждению Владимира Туркова, когда в торговом центре слишком часто меняются магазины и представленные в них бренды, лояльность клиента к нему снижается.

Из-за мирового кризиса в 2009 году многие ритейлеры готовятся потуже затянуть пояса. Еще год назад некоторые компании могли позволить себе открыть магазин для работы в тестовом режиме в каком-то из регионов. В ближайшее время реализации подобных проектов не предвидится. Сейчас торговой сети проще отказаться от присутствия в каком-то ТЦ, если его девелоперы не идут на уступки в вопросе арендных ставок.

Истина в суде?

Примерно половине сетевых розничных операторов, работающих на украинском рынке, приходилось подавать судебные иски на арендодателей. «Мы неоднократно пытались доказывать свою правоту в суде. Иногда это получалось, иногда нет. Все зависит от качества договора», — говорит Юрий Гош.

Порой девелопер настаивает на досрочном расторжении договора, мотивируя свое решение многочисленными нарушениями арендатором положений не только этого документа, но и правил внутреннего распорядка ТЦ. Спорные вопросы, связанные с прерыванием контрактов аренды, решаются в судебном порядке. Обращение в суд выгодно для арендатора, так как в этом случае он выигрывает некоторое дополнительное время для работы в ТЦ (даже если в итоге решение будет вынесено не в его пользу). В течение всего судебного процесса, который продолжается как минимум полгода, арендодатель не имеет права выселить неугодного ему нанимателя. Согласно ст. 777 Гражданского кодекса Украины арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора аренды. Например, компании Carlo Pazolini удалось выиграть суд у ТРЦ «Украина». Было вынесено решение, обязывающее торгово-развлекательный центр перезаключить с этим арендатором новый долгосрочный договор.

А вот попытка компании «Суматра Лтд» (сеть магазинов «Космо») доказать свою правоту новому владельцу ТЦ «Пирамида» при помощи Фемиды оказалась безуспешной.

Судебные разбирательства могут негативно повлиять на репутацию ТЦ и отпугнуть покупателей, поэтому руководство торговых центров боится выносить информацию о них на публику. Иначе чем еще объяснить тот факт, что все опрошенные «Комментариям» представители ТЦ единодушно отказались от комментариев на эту тему.

Чтобы не доводить дело до суда, многие сетевые ритейлеры работают на упреждение и стараются предусмотреть все риски еще до подписания контракта — в процессе предварительных переговоров.

Рынок ТЦ ждет передел

По прогнозам ритейлеров, уже в следующем году произойдет дифференциация ТЦ. «Через два-три года арендная плата в торговых центрах, расположенных в одном районе, будет отличаться в пять-шесть раз. Первые прецеденты уже есть», — уверен Игорь Гут. ТЦ стремятся заработать как можно больше, но их жадность уже сегодня привела к тому, что на фоне увеличившегося количества предложений процент пустующих площадей в неудачных проектах достигает 20–30%. «В каждом городе-миллионнике останутся один-два успешных ТЦ в центральной части города и два-три успешных ТЦ на окраинах», — прогнозирует Игорь Гут. По его мнению, с насыщением рынка торговыми площадями, которое наступит в течение ближайших двух лет, многие собственники начнут выходить из нерентабельных проектов и продавать ТЦ. Учитывая такую перспективу, ТЦ уже сейчас должны активно работать над повышением собственной капитализации.

А теперь новости от наших друзей. Эта информация будет полезна для тех, кто делает ремонт  или просто хочет обустроить свой дом. Благодаря нашему сайту-партнёру вы можете приобрести дымоходы по очень доступным ценам.

http://www.retailstudio.org/