Кризис-менеджмент на рынке недвижимости

На Украине к общемировым процессам прибавляется внутриполитическая нестабильность. Одесса, недвижимость в которой на 2-м месте по ценам на Украине, также не осталась в стороне от общего застоя.

В этот период инвестиции в объекты недвижимости должны быть особенно взвешены. Специалисты Research Development Company предлагают вашему вниманию обзор самых рискованных, и напротив - надежных вложений в одесскую недвижимость.

Риск - дело неблагодарное.

1) Земельные участки под малоэтажное строительство.

Это наименее выгодный рынок для инвестирования. Многие ожидали от земли таких же доходов, какие приносила покупка квартир на ранних этапах строительства. Некоторые, даже приобретали землю в кредит, в расчете, что выплаты покроет рост стоимости участков. В реальности же, рынок сейчас переполнен участками, как с домами, так и без.

Цены на участки в черте города и за пределами Одессы уже упали минимум, на 20-30 %%, и будут продолжать свое падение. Нынешний момент благоприятен только для тех, чей бизнес требует расширения и новых площадей. Сейчас, а скорее - в ближайшем будущем возможно приобретение участков по сниженным ценам. Повышения стоимости земли стоит ожидать не раньше, чем кончится глобальный мировой кризис, то есть, через 1-2 года.

2) Квартиры в многоквартирных домах, которые возводят мелкие застройщики.

Практика показывают, что Компании, возводящие 1-2 многоквартирных дома, наиболее зависимы от средств частных инвесторов. В условиях почти полного отсутствия ипотечного кредитования такие площадки рискуют превратиться в долгострой, или - и того хуже. Забрать же деньги у застройщика еще мало кому удавалось.

3) Дома и участки в коттеджных поселках в районах - Овидиопольский (Совиньон и Черноморка) и Коминтерновский (Фонтанка, Лески).

Коттеджные поселки в течении 2006 - 2007 годов росли, как на дрожжах. Однако продажи в них на данный момент - крайне небольшие. Существовали очень завышенные ожидания со стороны частных инвесторов относительно данных участков. В итоге, многие из них продаются дешевле, чем были приобретены. Причем продавцы готовы существенно уступать тому, кто готов на реальную сделку. Выиграет тот, кто поймает нижнюю точку падения рынка, и приобретет участки в этот момент.

4) Новострои в районах, перенасыщенных новым жильем.

К таковым относятся несколько в Одессе. На Пос. Котовского - это район, называемый «поле чудес» (начал застраиваться только в конце 80-х). Здесь возводятся десятки домов эконом-класса, покупки в которых очень зависимы от существующих условий ипотеки.

То же относится к новому району на Таирово, который называется «виноградники» (пр. Маршала Жукова, ул. Левитана, школьный аэродром). На участке между Пр. Шевченко и ул. Сегедской (ул. Говорова, Армейская, Зоопарковая) жилье более высокого уровня. Но и здесь его слишком много - более 80 000 кв. м.

Вызывает сомнение, как-то - насколько быстро эти дома будут сданы. А также - не упадут ли цены здесь, ведь многие квартиры приобретались также, на перепродажу.

5) Низкокачественное вторичное жилье.

В Одессе это - коммуны и квартиры в хрущевках. Как бы там ни было, предложения жилья в Одессе растет в лучшую сторону. А это значит, что при прочих равных, жилье низкого качества будет терять покупателя. Никто не хочет растить детей в коммунальной квартире.

Сохрани и приумножь

Переходя к объектам, чья инвестиционная привлекательность может расцениваться, как положительная, надо заметить следующее. Всех их, по мнению аналитиков Research Development Company объединяет общее свойство - это востребованные проекты, чье предложение - ограниченно.

1) Коммерческие площади в центре города.

Речь идет, прежде всего, о торговых площадях, и об офисах на первых этажах зданий. Несмотря на развитие остальных районов, Центр остается основным сосредоточением деловых, культурных и социальных связей. В силу этого, здесь по-прежнему совершается значительная доля покупок, заключается сделок и пр.

Грядущий ввод в эксплуатацию в Одессе крупных торговых центров приведут к снижению покупательской активности в магазинах спальных районов. Проще будет поехать за город, и скупиться в ТЦ, который равен по площади 60 000 - 80 000 кв. м. (как возводящиеся сейчас «Rivera Shopping City» и «Амстор»).

В центре же, напротив, сохранится высокая концентрация, как собственных покупателей, так и приезжих.

Коммерческие площади, также, дают и более высокую доходность.

Если, например, приобрести торговый объект в треугольнике, ограниченном улицами Греческая, Екатерининская и Преображенская, то при сдаче его в аренду, доходность будет составлять 10 - 11 %% в год.

Это значительно выше, чем, если приобрести квартиру в спальном районе и получать 6-7 %% в год.

2) Элитный новострой с видом на море.

Таких объектов, по-прежнему мало. И они раскупаются в первую очередь. За эти квартиры готовы платить иногородние покупатели - киевляне, москвичи. Этот спрос, конечно, подвержен определенной сезонности. Но ликвидность квартир в долгосрочной перспективе вызывает оптимизм.

3) Крытые паркинги.

На данный момент этот вид недвижимости остается одним из самых востребованных. Несмотря на повышенные ставки, кредит на авто могут себе позволить большее число потребителей, чем на квартиру.

Машин в Одессе - непропорционально много, и их число продолжает расти. Наиболее востребованы парковочные места в центре города, здесь в избытке автомобилей, в т. ч. - габаритных. Паркинг востребован владельцами и жилья и офисов. Спальные районы продолжают разрастаться, потому востребованность в паркинге там растет. Он существует не только со стороны новых, но и со стороны старых жильцов.

Сохранить средства с помощью операций на рынке недвижимости возможно. Гораздо сложнее - приумножить.

В стране, которая пережила дефолты, финансовые пирамиды и прочую девальвацию банкнот и ценных бумаг, недвижимость остается одним из самых стабильных способов сохранения средств.

Антон Иванович Терехов.