БМЗ - задание на завтра

Перспективы развития рынка быстромонтируемых зданий

Быстромонтируемые здания, понятие само по себе достаточно обширное и на строительном рынке Украины отнюдь не новое. К этой категории можно отнести очень большое количество строений, возводимых из бетонных, металлических, и композитных самонесущих конструкций. Не говоря уже о различных комбинированных вариантах. Первые образцы таких конструктивных решений, появились у нас еще в 50-е годы прошлого века. Единственным, пожалуй, объединяющим принципом для всех вариантов конструкций, является наличие унифицированного набора элементов, позволяющих собирать малоэтажные сооружения большой площади и за короткое время, выполняя при этом стандартные операции. Данное качество, имевшее принципиальное значение в период восстановления разрушенной войной европейской промышленности, сохранилось и до наших дней. Это делает БМЗ крайне актуальными в условиях строительного бума охватившего Украину.

Специалистам хорошо известен этот формат коммерческой недвижимости, включая все его плюсы и минусы. Одним из безусловных преимуществ является возможность собрать промышленное или торговое здание в самые короткие сроки, поскольку большинство строительных элементов БМЗ унифицированы, а конструктивные схемы монтажа отработаны десятилетиями. Это делает такие здания незаменимыми при строительстве складов, логистических центров, производственных цехов и прочих форматов недвижимости. В то же время, конструктивное исполнение быстромонтируемых зданий имеет и свои проблемные стороны. Например, возможность их быстрой сборки, а если нужно, то и демонтажа, некоторые специалисты рассматривают, как предлог, для того, чтобы вообще не относить БМЗ к категории капитальных построек, и воспринимают их едва ли не как временные сооружения. К минусам так же можно отнести и ограниченную высотность таких построек. Как правило, строения такого класса не бывают выше 3-4 этажей, что ограничивает их целевое назначение.

Назар ЕРМОЛЕНКО, директор, совладелец, компания CК «МОНОЛИТ МЕГАБУД»:

Спектр использования БМЗ в современном строительстве чрезвычайно широк. Основные сферы:

• Торговля (ТЦ, автосалоны, супермаркеты, требующие особой презентабельности внешнего вида, достаточного простора при хорошей вместимости продукции)

• Логистика, складское хранение (логистические комплексы, требующие открытые, подвижные площадки, внутреннюю высоту более 10 м., широкие пролеты и т.д.)

• Производственные и производственно-складские комплексы (зачастую требуют индивидуального подхода в проектировании, выполнения работ «под ключ», но при использовании БМЗ – реальная экономия)

• Офисы (возведение комфортабельных бизнес-городков на основе конструкций для БМЗ все же позволит экономить на основных этапах строительства)

• Сельское хозяйство (строительство теплиц, зданий животноводства, ангаров на основе БМЗ – классика жанра)

• Спорт (стадионы, спорткомплексы, бассейны - только БМЗ, особенно если важен фактор времени)

Сегодня украинский рынок коммерческой недвижимости обладает значительными перспективами для дальнейшего своего роста, как в материальном, так и в финансовом выражении. Стимул есть, поскольку по количеству торговых и складских площадей на 1 тыс. населения Украина и ее города-миллионники все еще уступают и Европе и Москве в несколько раз. Обеспеченность торговыми площадями в городах с населением менее миллиона еще ниже. В большинстве развитых регионов страны, не говоря уже про Киев, вакантных площадей в логистических центрах и складских комплексах практически нет. А наполняемость торговых центров находится на уровне 90-100%.

Константин ИВАНОВ, директор компании «Ллентаб»:

БМЗ выгодно применять в любых сферах коммерческой недвижимости. Ведь как уже ясно из самого названия – быстромонтируемые – данная технология подразумевает быстрое возведение объектов. А следовательно здание в более сжатые сроки дает отдачу, начинает приносить прибыль. Тем не менее, в Украине технологии БМЗ наиболее востребованы при возведении складской, промышленной и торговой недвижимости. Объясняется это технологической возможностью строительства зданий с большими пролетами. И это идеально подходит как для склада или промышленного цеха, так и для гипермаркета, поскольку позволяет более эффективно использовать каждый квадратный метр площади – отсутствие многочисленных перегородок создает большее полезное пространство, другими словами – повышает КПД здания.

Таким образом, можно уверенно говорить не только о повышенном спросе, но и о заметном дефиците объектов такого рода. Так, по оценкам некоторых специалистов, ежегодный прирост объемов строительства БМЗ, составляет 35-40% и этот темп выдерживается уже на протяжении более 5 лет. К сожалению, такое положение вещей, присуще количественной оценке рынка, но отнюдь не качественной. По мнению большинства экспертов, в области проектирования и сборки модульных конструкций на протяжении 3-5 лет наблюдается определенный застой. Одни мотивируют это доведением до совершенства ряда строительных технологий, другие, более критически настроенные, склонны думать, что отсутствие технологического прорыва мотивируется как раз высоким спросом: для чего вкладывать деньги в новые изыскания, если и так все хорошо продается.

Светлана ДАНИЛЕЦ, коммерческий директор компании «Центробуд»:

Существующие технологии, на мой взгляд, достаточно совершенны и потому полностью удовлетворяют потребности клиентов - сейчас можно изготовить практически все что угодно. Что касается технологий касающихся БМЗ напрямую, то за последние 2-3 года эти конструкции стали еще более унифицированными. И если это не касается крупнопролетных зданий, то модульные конструкции последнего поколения, собираемые на болтах, монтируются очень быстро. К сожалению, Украина не может составить достойной конкуренции странам Евросоюза. Большинство конструкций, которые предлагаются на нашем рынке, поставляются из Польши. В Украине можно назвать лишь 3-4 производителя. Среди них «ФастТех» «Тпк-центр» и еще несколько. Есть определенные проблемы и в секторе кран-балочного оборудования, но это уже касается внутреннего оборудования и эксплуатации конструкций. Имеется в виду, что внутреннее оснащение складов, логистических центров пока оставляет желать лучшего. Сама Украина такого оборудования не производит - мы импортируем такую технику из России, из Польши из Чехии, но привозное оборудование не всегда доступно по стоимости.

Несмотря на желание обратить внимание читателей на новые технологии БМЗ, вопрос так и остался открытым. Более того, ряд отечественных компаний, принимавших участие в зарубежных выставках и семинарах этого года, отметили отсутствие на строительном рынке чего-либо принципиально нового, что можно было бы рассматривать как следующий шаг в совершенствовании технологии. Определенные изменения произошли разве что в сегменте стеновых конструкций и то, скорее в приоритетах, чем в технологиях. Если раньше из-за высокой стоимости их монтировали преимущественно из наборного сэндвича (профнастил, минвата), то сейчас акцент сместился на сэндвич-панель. То есть уже на готовое изделие.

Юрий ТИМОШЕНКО, управляющий департаментом маркетинга компании «Металлист-СМК»:

В конце 2008 года на рынке Украины появится новая технология - самонесущие арочные трапецеидальные профили вогнутой или выпуклой формы. Иными словами это профнастил, изогнутый в арку заданного радиуса. Данная технология широко используется в США, странах Европы и широкое развитие получает в России.

Благодаря механическим свойствам данные профили и арочный профнастил позволяют перекрывать пролёты до 20 метров при украинских снеговых нагрузках без дополнительных каркасов и прогонов, что существенно снижает затраты на материалы и сроки монтажа. Имея не только высокие технические характеристики, но и обладая выразительными эстетическими качествами, такие профили позволяют создавать современные эффектные здания, архитектурные формы, которые выделяют объект на фоне других, делают компанию-владельца узнаваемой, дают ей визуальные преимущества в процессе привлечения клиентов.

В целом же, как оказалось, на положение дел на отечественном рынке БМЗ наиболее влиятельными оказываются не технические или юридические, а именно финансовые факторы. В плане несущих конструкций особых изменений не произошло, этот сегмент строительного рынка на сегодняшний день остается одним из самых консервативных. В то же время, обостряется ценовая конкуренция на материалы и комплектующие. Украинский потребитель БМЗ в основном ориентирован на предельно возможную экономию средств. Эта тенденция наблюдается на протяжении последних пяти-шести лет и, по мнению экспертов, только усугубляется. Судьбу сделки по поставкам модульных конструкций сегодня могут решить буквально доли процента.

Алексей СИПЕТОВ, менеджер проектов компании ЗАО «РУУККИ-УКРАИНА»:

Вся импортная продукция, которая, поступает на наш рынок - соответствует евростандартам. Я бы сказал, что она полностью удовлетворяет по качеству нашего заказчика, коль скоро она удовлетворяет заказчиков в Европе. Ведь любая фирма производитель, изначально оттачивает технологию на своем локальном рынке, прежде чем выйти на экспорт. Это и понятно, ошибки на экспорте обходятся для компании гораздо дороже. Заказчик не хочет иметь никаких проблем с монтажом, и задача производителя заключается в том, чтобы проблемы эти исключить. Поэтому если товар изготовлен в ЕС, то на 95% к нему нельзя придраться.

Следует сделать акцент разве что на моментах связанных с затратами времени. Заказчика сегодня, в первую очередь, интересует цена, но во вторую - сроки поставок и сроки монтажа. А вот это уже техническая сторона дела, и понятно, что это одно из направлений над которым работают инженеры фирм-производителей.

Что касается тенденций рынка, то можно отметить возросший интерес заказчиков и девелоперов к стандартным устоявшимся проектам. Заказчик просто выбирает для своих целей типовой проект, который однажды уже был реализован. Это экономит время и, в какой-то мере, средства на подготовку технической документации. Таким образом, увеличилась активность на рынке готовых проектов и, вместе с тем, поднялся спрос на БМЗ вторичного рынка. Достаточно часты ситуации, когда такое здание можно купить вместе с землей и это оказывается выгоднее, чем решать земельные вопросы и строить новое.

Если говорить о факторах влияющих на продвижение технологий БМЗ на украинский рынок, то их можно разделить на стимулирующие и сдерживающие. К первым, безусловно, относится продолжающийся стабильный рост спроса, обеспечивающий ежегодный прирос продаж на 30-40%. И этот спрос удовлетворяется в основном за счет наращивания мощностей предприятий производителей. Большинство заводов стран ЕС, с хорошо наработанными технологиями, загружены заказами на модульные металлоконструкции на 3-4 месяца вперед и немалая часть этих заказов приходит от украинских потребителей. В связи с этим производители продолжают инвестирование промышленности работающей в данной отрасли, а мощности заводов в Финляндии и даже в России увеличились за последние годы примерно на 25%.

Немаловажное значение имеет гибкая маркетинговая политика создающая для покупателей выгодные условия покупок и кредитования. Здесь эксперты делают акцент на том, что рынок цен в Европе на продукцию такого рода достаточно стабилизировался и разброс цен на металлоконструкции различных производителей, находится буквально в пределах нескольких процентов. Таким образом, строительные компании могут позволить себе экономить, прибегая к скидкам производителей на оптовые закупки. Но есть и факторы негативного влияния. Они, к сожалению, находятся внутри самой Украины и остаются на протяжении ряда лет достаточно традиционными.

Марина ДОРОВСКАЯ, директор по маркетингу компании СК «Каркас»:

В числе факторов, сдерживающих развитие рынка БМЗ в нашей стране - низкая инвестиционная активность коммерческих структур, сложность регуляторных процессов и особенно земельных процедур. В этом плане за последние годы мало что изменилось. В то же время, по нашему мнению, до конца 2009 года и далее в формате БМЗ ожидается заметный рост строительства.

В первую очередь это коснется торговых объектов. Так же с 2008 по 2010 год, вероятно, произойдут изменения в структуре продаж продукции по ее назначению в сторону упрощения. В то же время, по нашим оценкам после указанного периода доля торговых объектов в строительстве начнет снижаться. Объясняется это увеличением спроса на складские и производственные здания.

Таким образом, индустрия БМЗ развивается весьма экстенсивно. Ряд производителей наращивает мощность производства, кто-то шлифует уже существующие технологии. К положительным моментам, можно отнести наметившийся прорыв в плане оборудования для сборки. Имеются в виду, что специально для таких целей разработаны краны, подъемники, мобильные платформы, поставляемые на украинский рынок из Польши, Венгрии США, Германии. Если еще 3-4 года назад такая техника была в дефиците, то на сегодняшний день оснащенность строительных компаний специальной техникой заметно возросла, это увеличило темпы сборки и достаточно заметно снизило их себестоимость. Такая техника на украинском рынке все чаще продается на условиях лизинга, и это повлияло на темпы строительства БМЗ-недвижимости.

В плане общих тенденций можно отметить тот факт, что вопреки некоторым прогнозам БМЗ на основе железобетонных конструкций так и не ушли с рынка под давлением конструкций из металла. Объясняется это, по-видимому, тем, что, несмотря на менее технологичный монтаж, железобетонные конструкции по-прежнему дешевле металлических на 35-40%, а так же обладают большей несущей способностью.

Назар ЕРМОЛЕНКО, директор, совладелец, компания CК «МОНОЛИТ МЕГАБУД»:

Если говорить о стратегических перспективах развития рынка БМЗ в следующие 5 лет, то уже определены следующие тенденции:

• приближающаяся насыщенность киевского рынка заставляет игроков обращать внимание на потребность в БМЗ регионов Украины. Особенно интересны районы вблизи международных трасс (в разрезе складской недвижимости), а также увеличение торговых площадей в областных и районных центрах;

• на сегодняшний день особо плохо представлен полный комплекс услуг в промышленном строительстве, называемый «под ключ». Ведь заказчику экономнее переложить ответственность за все этапы (разрешительные процедуры, подготовка к строительству, возведение здания, монтаж инженерных сетей и технологического оборудования) на одного исполнителя. Но далеко не у всех операторов рынка БМЗ имеется подобный опыт.

Кстати, в последние несколько дней, во время подготовки номера, поставщики отметили снижение рыночных цен на черный металл на внутреннем рынке. Связывают это с тем, что монополия Криворожстали де-факто перестала быть таковой в связи с выходом на рынок других операторов. В Украине появился китайский и турецкий металл. Китайский металл, правда, пока не заработал авторитет на внутреннем рынке, но как ценообразующий фактор уже сработал.

Если же говорить о прогнозах, то повлиять на развитие рынка в обозримом будущем, скорее всего, смогут заказчики, чьи требования возрастают не только в плане надежности, но и в плане возведения БМЗ более сложных и выразительных архитектурных форм. Это должно дать производителям толчок для создания в ближайшем будущем более универсальных, и, в то же время, более комбинаторных элементов. С другой стороны, можно ожидать более массированного запуска в производство серийных зданий, что может упростить проектную работу для заказчика, и позволит предприятиям оптимизировать загрузку производства. Как результат, могут ускориться технологические процессы монтажа, за счет унифицированных элементов и узлов, возможно даже среди различных производителей. Застройщикам это даст уменьшение сроков строительства, а инвестору ускорит возврат капиталовложений. И это особенно актуально, поскольку, по мнению специалистов, насыщение украинского рынка складскими, торговыми и развлекательными комплексами произойдет не ранее чем через 10-15 лет.

Константин ЕГОРОВ