Сейчас наступает этап отрезвления и коррекции рынка недвижимости Украины

Игроки строительного рынка оказались в тисках стагнирующих цен, растущей себестоимости строительства, дефицита финансовых ресурсов и снижения покупательского спроса. По словам вице-президента Украинской строительной ассоциации (УСА) Милана Паевича, сейчас в нашей стране половина строек эконом-класса (самого доступного и востребованного жилья) заморожена.

Привлечь инвесторов в проекты с готовностью менее чем на 50% невозможно: люди обоснованно опасаются, что дом не будет закончен. А банкиры отказываются выдавать кредиты на три-пять лет под незавершенное строительство. <Объем продаж уже снизился в пять-семь раз, а если нет реализации, то нет и средств для дальнейшего строительства. Как только доверие к рынку восстановится, продажи возобновятся, объекты будут завершены. Однако это произойдет не ранее чем через два-три года>, - считает генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.

Тест на выживание

<Сейчас наступает этап отрезвления и коррекции рынка>, - утверждает генеральный директор консалтинговой компании First Capital Вячеслав Панасенко. До недавнего времени застройщики и девелоперы работали, привлекая средства потребителей, которые, в свою очередь, брали их в банках. Цены на недвижимость продолжали подниматься, застройщики получали немалые прибыли, а чиновники радостно рапортовали о динамично растущих темпах строительства. В Киеве объемы строительства в прошлом году увеличились более чем на 26%, а за январь-май 2008-го - только на 3,6%. По прогнозам экспертов, в этом году в столице сдадут в эксплуатацию не более 500 тыс. кв. метров жилья, тогда как ранее новостроек возводилось почти в три раза больше. Снижение объемов строительства - реакция застройщиков на снижение продаж. <Мы потеряли темпы. Поступление средств уменьшилось в два раза. Объемы строительства и выполнение работ собственными силами уменьшились на треть: катастрофически не хватает средств, чтобы возводить объекты при отсутствии частных инвесторов>, - сообщил вице-президент холдинговой компании <Киевгорстрой> Василий Можар. Это говорит о том, что спад в отрасли затронул не только строительные компании, которые возводят один-два объекта, но и такие крупные строительные компании, как <Киевгорстрой>.

<Строительство - мощный мультипликатор в экономике, оно стимулирует колоссальное количество смежных отраслей, начиная от машиностроения и заканчивая производством текстиля для штор, мебели и прочего. Строительство с его производственными мощностями, кадровым потенциалом, с ныне существующим парком техники, который необходимо обновлять, трудно воссоздать за очень короткий промежуток времени. Поэтому если сейчас строительная отрасль снизит, как предполагается, объемы работ больше чем вдвое, то это будет означать, что мы начали катиться по наклонной плоскости без тормозов. И остановимся только в яме, из которой выкарабкиваться намного сложнее>, - рассказывает президент строительной компании <Мiськжитлобуд> Денис Костржевский. В такой ситуации многие застройщики, особенно маленькие компании, просто обанкротятся. Нет предпосылок и к тому, что крупные и средние игроки заинтересуются обанкротившимися компаниями, поскольку они сами испытывают проблемы. Такие структуры, как "XXI Век", ТММ, <Познякижилстрой> и другие, стараются как можно быстрее завершить свои собственные проекты.

Второе дыхание цен

Столкнувшись с финансовыми трудностями, застройщики сейчас проводят политику скрытого снижения цен в виде различных маркетинговых акций, но лишь для того, чтобы закончить те объекты, которые находятся на завершающей стадии. Если не нужно срочно закрывать долги перед инвесторами или банками, то снижать стоимость квадратного метра и работать себе в убыток застройщики не будут. <Можно снизить цены в два раза, быстро собрать денег и "заглохнуть" на уровне каркаса. Ведь как строить, если все квартиры распроданы, а денег на строительство не хватает>, - говорит директор финансово-строительной компании <Пагода> Клавдия Бондарева. Себестоимость квадратного метра жилья сейчас такова, что застройщики резко снизить цены не имеют возможности. По их словам, теперь она составляет около двух тысяч долларов за квадратный метр. <Чисто строительная себестоимость составляет около тысячи долларов за квадрат. А еще нужно отдавать квартиры, строить инфраструктуру, оплачивать отвод земли, проект. Строительные затраты каждый год только увеличиваются>, - подчеркнул Сергей Тумасов. В конце октября Министерство регионального развития и строительства опубликовало прогноз стоимости строительства жилья на 2009 год, из которого следует, что себестоимость квадратного метра может вырасти на 23%. Основные факторы подорожания - рост зарплат в отрасли и повышение цен на стройматериалы. Это, а также ужесточение условий кредитования, скорее всего, приведут в следующем году к полному застою на строительном рынке. Средняя прогнозная себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в Украине в 2009-м составит 5,3 тыс. гривен. Для Киева установлено максимальное значение показателя - 5,9 тыс. гривен. Застройщики вряд ли будут равняться на эти цифры, поскольку себестоимость строительства, в отличие от опосредованной стоимости <квадрата>, меняется в зависимости от рыночной ситуации. А министерские расчеты делаются раз в год, поэтому не успевают за изменениями конъюнктуры рынка.

Участники строительного рынка надеются, что у цен откроется второе дыхание. Они понимают: кризис не будет продолжаться вечно, а рынок недвижимости еще далек от насыщения. Из-за остановки многих объектов сейчас формируется отложенный спрос, который в будущем может только взвинтить цены вверх. По мнению экспертов, если строительствопо-прежнему будет сдерживаться, дефицит жилья начнет расти, а цены на готовое жилье первичного рынка - повышаться. К концу следующего года они поднимутся на 20-25%. Их незначительное снижение возможно лишь на неликвидное жилье на вторичном рынке (на уровне пяти-семи процентов), однако продавцы его на фоне высокого дефицита нового жилья будут держать цены до последнего. Обвал цен на хрущевки и панельные дома возможен только при большом предложении новостроек на рынке, которого в ближайшие два года не ожидается.

Полумеры-полурезультаты

Решить проблему высокой себестоимости попыталась премьер-министр Юлия Тимошенко. В августе Кабинет министров принял постановление о снижении налогового пресса на застройщиков. По расчетам премьер-министра, налоговые отчисления на жилую недвижимость в результате действия постановления сократятся с 49,5 (от стоимости строительства) до четырех процентов, на нежилую - с 37,5 до пяти процентов. Рынок недвижимости вяло отреагировал на правительственную инициативу, поскольку те компании, которые уже построили и продавали недвижимость, уплатили налоги по действовавшим ранее ставкам, поэтому цены на такое жилье в связи с уменьшением налогов снижать не стали. <Эти меры были несвоевременны: к тому моменту продажи уже сворачивались, а новые проекты не начинались>, - говорит Сергей Тумасов. В сентябре Верховная Рада Украины приняла Закон <О внесении изменений в некоторые законодательные акты, касающиеся содействия строительству>. Этот документ устанавливает правовые и организационные нормы планирования, застройки и другого использования территорий и направлен на обеспечение стабильного развития населенных пунктов с учетом общественных и частных интересов. В законе изменена норма отчислений строительными компаниями в местные бюджеты - с двадцати до десяти процентов и для инженерных работ - с десяти до пяти процентов. То есть постановление правительства отменено не было, а закон, который имеет высшую юридическую силу, не снял некоторые отчисления полностью, как того хотела глава правительства, а только уменьшил нагрузку на застройщиков.

Кроме того, в начале октября Кабмин своим постановлением утвердил новый порядок принятия в эксплуатацию завершенных объектов строительства, который упразднил предыдущий порядок, принятый еще в 2004-м. Эти правила вступят в силу с 1 января 2009 года, и в соответствии с ними принимать в эксплуатацию построенные объекты будут приемные комиссии, сформированные инспекцией архитектурно-строительного контроля, а не органами местного самоуправления или государственными администрациями, как это было ранее. Для создания комиссии заказчик строительства должен предоставить в инспекцию перечень документов, который определен порядком. <Если с документами всё в порядке, архитектурно-строительная инспекция обязана в течение трех рабочих дней создать приемную комиссию. В отличие от предыдущего порядка в обязательный состав комиссии не входят представители ЖЭКов, органов пожарного надзора, санитарно-эпидемиологической службы.

По нашему мнению, такое нововведение упростит работу комиссий, поскольку оно ликвидирует необходимость получения согласований от указанных органов. К тому же это позволит уменьшить злоупотребления с их стороны. Новый порядок устраняет двухэтапность процедуры принятия в эксплуатацию сложных в архитектурном и техническом плане строений. То есть отпадает необходимость создания рабочих комиссий, которые состояли из представителей всевозможных инстанций и устанавливали предварительную готовность объекта. А значит, заказчик потратит меньше времени на введение готового объекта в эксплуатацию>, - считает старший юрист юридической компании Jurimex Богдан Шаповал.

Срок проверки комиссией не должен превышать десяти рабочих дней. Если в указанный срок акт о готовности объекта к эксплуатации не подписан членом комиссии или его руководителем и не обоснован отказ, то документ считается подписанным. <Предыдущим порядком такое правило не предусматривалось, что позволяло недобросовестным представителям отдельных органов, входящих в состав Государственной приемной комиссии, затягивать процесс введения в эксплуатацию на значительное время. В целом документ должен значительно упростить жизнь застройщикам>, - уверяет Шаповал.

Провести оздоровительные процедуры

По мнению строителей, развитие кризиса в строительной отрасли еще можно остановить, если принять регуляторные меры. Украинская строительная ассоциация еще в сентябре обратилась к президенту Виктору Ющенко и главе правительства с просьбой временно освободить физических лиц от уплаты НДС при покупке жилья у застройщика. Такие налоговые каникулы помогут снизить стоимость строящегося жилья на пять-семь процентов. Также УСА призывает государство упростить финансово-кредитные механизмы финансирования строительных работ. Для этого необходимо исключить из статьи 4 Закона Украины <Об инвестиционной деятельности> часть третью, в которой сказано, что объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. По мнению строителей, эти меры позволят оживить рынок и не дадут отрасли войти в стадию глубокого кризиса. Однако на просьбыучастников рынка президент и правительство пока не отреагировали.

Застройщики уверены, что Национальный банк Украины должен пересмотреть политику кредитования строительной отрасли, поскольку она не выдерживает кредитных ставок 20-25% годовых. Нацбанк также должен разморозить кредитование застройщиков. Игроки рынка допускают, что кредитование может быть выборочным, то есть тех застройщиков, кто располагает хорошей кредитной историей и безупречной репутацией на рынке. Например, в мире строительная отрасль кредитуется под четыре-шесть процентов.

В сложившейся ситуации также необходимо обеспечить строительный сектор гарантированным заказом на сооружение социальных типов жилья. В госбюджете 2009 года должны быть заложены средства на закупку у застройщиков квартир для обеспечения военнослужащих, врачей и учителей.