Срок жизни объектов недвижимости

Говоря об объектах коммерческой недвижимости, эксперты рынка оперируют такими показателями, как объем инвестиционных вложений и доходность. Эти данные имеют существенное значение, поскольку позволяют определить, через какое время объект будет приносить чистый доход. Ведь после периода возврата вложенных в реализацию проекта средств, при условии грамотного управления и эксплуатации, объект недвижимости становится стабильным источником дохода на любой стадии рыночного цикла. Будут ли доходными здания, построенные в конце 1990-х в Украине, когда рынок только зарождался, как долго будут востребованы новые офисные комплексы и торговые центры, поглощаемые сегодня еще до ввода в эксплуатацию? Принимают ли девелоперы во внимание сроки более длительные, чем срок возврата инвестиций?

Несмотря на «юный» возраст рынка, в Киеве, как, впрочем, и в других городах страны, многие объекты коммерческой недвижимости расположены в зданиях, чей возраст превышает 50 и даже 100 лет. Возвращаясь к истокам зарождения столичного рынка коммерческой недвижимости, следует отметить, что первые проекты офисной недвижимости появились в реконструированных старых домах центральной части города, недействующих НИИ и промышленных объектах, перепрофилированных в офисные центры. Многократная реконструкция и реставрация свойственна и объектам стрит-ритейла. Так, Крещатик изначально был и остается главной торговой улицей столицы, где сконцентрированы самые престижные магазины и бутики.

В этом и заключается особенность недвижимости: в отличие от многих товаров и продуктов, ее жизненный цикл, при условии правильного управления и эксплуатации, может достигать десятков и даже сотен лет. В этом плане важную роль играют понятия физического и экономического срока жизни объекта. Срок экономической жизни определяется периодом времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Этот срок заканчивается, когда производимые улучшения перестают позитивно влиять на стоимость объекта.

Валерий Евстифеев, технический директор компании DEOL Partners, указывает на такое соотношение понятий физического и экономического срока жизни объекта: «Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок его экономической и физической жизни. Экономический срок – это период прибыльного использования объекта, в то время как физический – период его реального существования в функционально пригодном состоянии до момента разрушения или сноса. Физический срок жизни объекта – это производная от качества конструкций, технологий, применяемых при возведении здания, добросовестности подрядчиков. Но при современном темпе развития строительных технологий здания устаревают морально намного быстрее, чем физически».

ИЗНОС ЗДАНИЯ

Как и любой другой продукт, объект недвижимости подвергается действию различных факторов, что приводит к износу, то есть утрате полезности и снижению его стоимости. Износ учитывается как один из важнейших критериев при оценке уже функционирующего объекта, и может быть физическим, функциональным, внешним (экономическим).

Физический износ зданий и сооружений, в принципе, можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Функциональное (моральное) устаревание объекта заключается в его несоответствии современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в неудобстве планировки, несоответствии объемов, инженерного обеспечения и т.д. Как и физический, функциональный износ можно устранить, опять-таки, исходя из соотношения необходимых для улучшения средств и размера дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ наступает вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Это может быть как общий упадок района, в котором находится объект, так и действия правительства либо местной администрации в области налогообложения, страхования, определенные изменения на рынке занятости, в сфере отдыха, образования и т.д. Устранение такого негативного влияния для восстановления ценности объекта считается нерациональным ввиду несоизмеримо высоких затрат.

Современные строительные технологии позволяют возводить капитальные сооружения, отличающиеся повышенной износостойкостью, что также влияет на увеличение их жизненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты априори рассчитаны минимум на 100 лет; для особо капитальных конструкций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпе жизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание многих продуктов, и недвижимости в частности, наступает гораздо быстрее физического.

Так, московская гостиница «Россия», открытие которой состоялось в 1967 году, в 2006 была закрыта на реконструкцию. Естественно, что конструкция гостиницы позволяла эксплуатировать ее и дальше, но неудобная планировка, низкие потоки и другие факторы привели к функциональному износу. Здание было демонтировано. Во многих странах, таких как Япония, США и другие, подобные строения сносят уже через 20-30 лет.

Валерий Евстифеев приводит такие примеры для столичного рынка недвижимости: «Процесс старения зданий можно проиллюстрировать на примере торгового и офисного рынков. Первая волна создания новых торговых центров пришлась на конец 1990-х годов, офисных центров – на начало 2000-х. С тех пор прошло не так много времени, и, тем не менее, некоторые из них уже сейчас, формально будучи причисленными к зданиям класса А, функционально устарели. Это объясняется тем, что многие объекты были построены с учетом лишь минимальных требований к тому или иному классу (в частности, это касается количества парковочных мест на 100 м2 площади, планировки, инфраструктуры и т.д.). Такое положение можно объяснить острым дефицитом во всех сегментах коммерческой недвижимости, когда на рынке поглощается практически все новое предложение, офисные и торговые здания заполняются арендаторами еще задолго до завершения строительства. Однако по мере насыщения рынка перед девелоперами все острее будет вставать вопрос создания более устойчивой к экономическому устареванию недвижимости.

Это значит, что, проектируя офисный, торговый центр, гостиницу или любое другое здание коммерческого назначения, необходимо не только учитывать современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования к объектам со стороны рынка на несколько лет вперед».