Рынок недвижимости: испытание кризисом

Ипотечный кризис, разразившийся в 2006 году в США и повлекший за собой глобальный финансовый кризис, до начала 2008 года не оказывал видимого влияния на экономику Украины и рынок коммерческой недвижимости, в частности. Однако уже в первой половине 2008 года стали очевидны проблемы с проектным финансированием: условия кредитования ужесточились, банки стали более консервативно подходить к выдаче заемных средств, повысилась стоимость кредитования.

Уязвимый рынок

Глобальное влияние международного кризиса на украинский рынок недвижимости стало очевидным уже в начале второго полугодия 2008 года. Некоторые украинские компании открыто заявили о возникших проблемах, о пересмотре портфеля недвижимости и продаже многочисленных проектов. Первой в этом ряду стала компания «XXI Век». Подтверждением глобальных перемен на рынке недвижимости стало заявление одного из крупнейших и, самое главное, публичных российских девелоперов, компании MIRAX Group, о замораживании проектов в Украине и остановке реализации проектов в России. Данное заявление было достаточно неожиданным, учитывая масштабность планов компании, которые правление MIRAX Group активно демонстрировало еще весной этого года во время международного форума MIPIM в Каннах.

На сегодняшний день на украинском рынке недвижимости сложилась неоднозначная ситуация, которая может стать причиной серьезных перемен для всех его игроков. С одной стороны, насыщение всех сегментов коммерческой недвижимости еще не достигнуто, спрос на качественные площади гораздо превышает новое предложение, уровень арендных ставок достаточно высок, а в офисном и торговом сегменте продолжается их рост. С другой – налицо общее замедление развития рынка, снижение темпов строительства, замораживание проектов, серьезные финансовые проблемы у ряда игроков. Основная причина сложившейся ситуации на рынке недвижимости кроется в дефиците финансовых средств – одном из основных последствий мирового кризиса ликвидности.

Мировой финансовый кризис окажет негативное влияние на все сегменты украинской экономики, тем более учитывая достаточно сложную и неоднозначную политическую ситуацию в Украине и высокий уровень инфляции. «Сегодняшние проблемы с ликвидностью могут повлиять на все сектора экономики, не в пример 1998 году, когда Украина была значительно меньше интегрирована в мировую экономику. Сейчас кризис ликвидности носит инвестиционный характер, соответственно, он может затронуть экономику в целом. Хотя с точки зрения ипотеки Украина гораздо менее подвержена кризису, чем США и даже Россия, поскольку у нас соотношение объема ипотечных кредитов к ВНП незначительно», – рассказывает Андрей Заика, генеральный директор HCM Group.

Рынок недвижимости стал одним из наиболее восприимчивых к кризисным явлениям, поскольку данный сегмент является достаточно капиталоемким, и реализация любого объекта недвижимости требует значительных финансовых средств, как правило, заемных.

Неудивительно, что кризис оказал значительное негативное влияние, прежде всего, на рынок жилой недвижимости. Это объясняется тем, что два главных источника финансирования объектов жилой недвижимости – средства частных инвесторов, непосредственных покупателей квартир, а также банковское кредитование – оказались практически недоступными для застройщиков. Банки ужесточили условия и повысили стоимость как ипотечных займов для населения, так и кредитования для девелоперов. Кроме того, на рынок жилья оказали также негативное влияние высокий уровень инфляции и значительное удорожание себестоимости строительства. А поскольку практически все проекты жилья реализуются за счет двух вышеуказанных источников, и у застройщиков практически нет свободных финансовых средств, закономерно, что девелоперы жилой недвижимости вынуждены предпринимать экстренные меры, включая замораживание строительства и массовые увольнения, лишь бы избежать понижения цен.

По сравнению с жилой недвижимостью, коммерческая также подвержена влиянию кризисных явлений, однако все-таки в меньшей степени. Если потребители жилой недвижимости, даже имея собственные финансовые средства, заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен, то в случае с коммерческой недвижимостью спрос на площади всех сегментов рынка не уменьшается и не останавливается, даже при некотором замедлении экономического роста.

Необходимо отметить, что даже в европейских государствах, где рынки коммерческой недвижимости являются достаточно насыщенными, в первом полугодии 2008 кризис привел лишь к незначительной корректировке арендных ставок. При этом не всегда в сторону понижения. Ведь приостановка реализации проектов означает недостаток площадей в будущем.

Поэтому, учитывая ненасыщенность украинского рынка коммерческой недвижимости, а также значительный неудовлетворенный спрос во всех сегментах, можно с уверенностью сказать, что кризисные явления на рынке не приведут к снижению арендных ставок, скорее, наоборот – к их росту, а, значит, не снизится и рентабельность данного рынка.

Говоря о различной степени воздействия негативных явлений в мировой экономике на отдельные сегменты коммерческой недвижимости, Андрей Заика отмечает: «В таких условиях, как сегодня, на рынке недвижимости Украины наиболее стабильными останутся офисный, торговый и гостиничный сегменты. Если говорить о сегменте складской недвижимости, то спад здесь начался значительно раньше в связи со значительным удорожанием себестоимости строительства логистических комплексов на фоне относительно незначительного роста арендных ставок».

Говоря о различной степени воздействия негативных явлений в мировой экономике на отдельные сегменты коммерческой недвижимости, Андрей Заика отмечает: «В таких условиях, как сегодня, на рынке недвижимости Украины наиболее стабильными останутся офисный, торговый и гостиничный сегменты. Если говорить о сегменте складской недвижимости, то спад здесь начался значительно раньше в связи со значительным удорожанием себестоимости строительства логистических комплексов на фоне относительно незначительного роста арендных ставок».

К сожалению, в Украине финансовый кризис сопровождается и другими проблемами, провоцирующими сложности на рынке недвижимости. По словам Сергея Резниченко, и.о. дирек­тора группы компаний DeVision, к основным факторам, усложняющим работу девелоперов на украинском рынке, следует также отнести:

■    кризис фондовой системы, который привел к серьезным финансовым потерям компаний, котирующихся на биржах;

■    дисбаланс между кредитными средствами и обеспечением;

■    пассивную позицию государства, обязанного регулировать ситуацию с помощью экономических и других инструментов;

■    нестабильную политическую ситуацию в стране;

■    сворачивание программ инвестирования проектов западными компаниями;

■    удорожание энергоносителей и стройматериалов.

«Держать оборону» или сдаться?

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости Украины уже на данный момент оказала значительное влияние на деятельность большинства игроков. Украинские компании вынуждены пересматривать стратегию своего развития и предпринимать различные меры, включающие приостановку реализации или продажу проектов, внутреннюю реструктуризацию и др.

«В условиях кризиса финансовой ликвидности компаниям стало сложно привлекать деньги на развитие проектов. Это касается и заемного капитала, и проектного финансирования, и размещений на фондовых биржах. Поэтому большинство девелоперов и строительных компаний заморозило развитие многих проектов из-за дефицита средств. Кроме того, масса иностран­ных инвесторов и компаний, ранее с большим интересом рассматривавших наш рынок как очень привлекательный плацдарм для развития, принялись менять свои планы и переориентируются на более-менее прогнозированные рынки или вовсе прекращают деятельность на неопределенный срок», – комментирует сложившуюся ситуацию Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании «XXI Век», которая одной из первых на украинском рынке недвижимости предприняла меры по спасению своей компании от последствий финансового кризиса, скорректировав планы развития и выставив на продажу все проекты логистической и торговой недвижимости, а также часть гостиничных проектов. В портфеле компании имеется семь проектов логистических центров, десять проектов торговой недвижимости и шесть проектов гостиниц. Компания объявила о намерении сконцентри­роваться на реализации профильных проектов коммерческой и элитной жилой недвижимости. Помимо этого, компания «XXI Век» уменьшила административные расходы, значительно со­кратив количество персонала. «Нам стало сложно привлекать инвестиции в проекты, мы наблюдаем также падение стоимости акций, – констатирует Дмитрий Васильев. - В связи с кризисом финансовой ликвидности за рубежом и в Украине компания откорректировала свою стратегию и сфокусировалась на развитии проектов, наиболее востребованных рынком и приносящих максимальный результат в краткосрочной и среднесрочной перспективе. О реальных оценках влияния кризиса на нашу деятельность мы сможем говорить только тогда, когда кризис минует, а рынок постепенно начнет восстанавливаться и расти».

О корректировании стратегии своей деятельности объявила также компания НСМ Group, которая вследствие кризиса ликвидности приняла решение отказаться от строительства жилья эконом-класса и сконцентрировалась исключительно на проектах элитной жилой и коммерческой недвижимости. Более того, недавно стало известно, что группы НСМ и DCH отказались от идеи совместной реализации масштабного проекта МФК «Подол Бизнес Парк» по ул. Фрунзе, 82-86 в Киеве и объявили о самостоятельном развитии менее крупных проектов недвижимости.

Группа компаний FIM заявила, что она задолго подготовилась к кризису и предприняла определенные шаги, заключающиеся в:

■    консолидации активов;

■    выводе непрофильных активов;

■    создании хороших условий финансирования для развития ближайших проектов заранее по ставке ниже рыночной;

■    реструктуризации.

Реструктуризация, проведенная компанией еще до кризиса, позволяет сохранять устойчивые позиции в сложное время. «Группа состоит из инвестиционной   и   сервисной   компаний,   – рассказывает Оксана Елманова,  генеральный директор Группы компаний FIM. – Первая занимается управлением инвестициями и девелопментом недвижимости. Сервисная предоставляет услуги комплексного управления проектами девелопмента коммерческой  недвижимости Украины. Услуги сервисной компании направлены и на внешний рынок, что дает дополнительные возможности в непростой кризисной ситуации».

Компания    «ТИКО-Констракшен» приняла более радикальные меры в сложной рыночной ситуации, выставив на продажу два крупных проекта: логистический комплекс в с. Копылов (Макаровский район)  и коттеджный городок в с. Гнидын (Бориспольский район). Такое решение было принято в связи с необходимостью привлекать инвестиции в профильные проекты компании. «Трудности с привлечением финансирования вынуждают многих портфельных инвесторов корректировать стратегии развития. Сегодня не то время, когда можно распылять свои силы. У нас много знаковых проектов офисных и торговых центров,  есть опыт в сфере отельной недвижимости. Именно на этих сегментах мы и хотим сосредоточить все наши ресурсы», – сообщила Анна Скрипкина, директор департамента управления недвижимостью компании «ТИКО-Констракшен».

Несколько недель назад было объявлено о приостановке строительства крупнейшего в Киеве МФК «Миракс Плаза» по ул. Глубочицкой. Строительство объекта остановлено на уровне 11 этажа. Девелопер проекта, украинское подразделение MIRAX Group, обосновал свое решение резким проявлением кризиса на рынке недвижимости Украины, а также практически нулевыми продажами площадей.

Тем не менее, эксперты прогнозируют, что замораживание проектов станет крайней мерой. Вероятнее всего, девелоперы будут пытаться продать либо 100% своих проектов, либо доли в них. В связи с этим, рынок может ожидать целый ряд сделок по продаже проектов, слиянию и поглощению. «Сейчас на рынке будет происходить так называемое переформатирование, когда с арены уйдут не только мелкие и непрофессиональные игроки, доморощенные инвесторы, заработавшие на спекулятивном рынке, но также средние и даже крупные операторы. Компании, которые свой бизнес в недвижимости ориентировали на длительные и рискованные проекты за счет больших объемов кредитования, безусловно, находятся под угрозой», – прогнозирует дальнейшее развитие ситуации на рынке Андрей Заика.

Минимизировать последствия финансового кризиса пытаются также ритейл-операторы. К примеру, в ноябре 2008 года эстонская сеть магазинов Bauhof формата DIY планирует закрыть украинскую «дочку». Ритейлер, планировавший к 2013 году открыть в Украине 16 строительных супермаркетов, отказался от экспансии из-за кризисных явлений: финансовых – в Европе, политических – в Украине. По сообщению компании, Bauhof, возможно, еще вернется в Украину, однако не ранее чем через полтора-два года.

Что делать?

В сложившейся ситуации игроки рынка рекомендуют друг другу пересмотреть портфель проектов недвижимости, избавиться от непрофильных или нерентабельных; оптимизировать все внутрифирменные процессы; задуматься о партнерстве с иностранными компаниями; более тщательно, обдуманно и профессионально подходить к разработке новых проектов недвижимости. Также не стоит забывать о правильном PR – как внешнем, так и внутреннем. Компания должна нести ясный и правдивый мэсседж своим клиентам, партнерам, инвесторам, необходимо организовывать многосторонние встречи, круглые столы. Также должна проводиться грамотная внутрифирменная PR-кампания, особенно, если неминуемы увольнения персонала.

Дмитрий Васильев дает следующие рекомендации касательно поведения компаний с учетом сложившегося кризиса на рынке: «В нынешней ситуации компаниям, прежде всего, необходимо проанализировать стратегию деятельности, при необходимости откорректировать ее, повысить эффективность управления, оптимизировать расходы. Публичным компаниям необходимо общаться со своими инвесторами теснее, чем когда-либо раньше, честно описывая свое положение и демонстрируя конкретные действия по преодолению кризиса».

Эксперты также считают, что многим украинским компаниям придется задуматься о создании партнерских отношений или совместных предприятий с иностранными компаниями. Иене Хинтце, управляющий директор компании ЕСЕ (Украина), отмечает:

«Партнерство – самый оптимальный вариант для девелоперской деятельности. К примеру, иностранная компания в партнерском бизнесе поделится своим опытом, разработает оптимальную концепцию развития, и, конечно же, вложит собственные деньги. Проще говоря, такой партнер создаст максимум условий для развития качественных проектов недвижимости».

Ресурсный голод на IPO

Следует отметить, что проблемы с финансированием ощущают не только украинские девелоперские компании, использующие стандартные инструменты и источники финансирования (в частности, проектное финансирование), но и компании, уже имеющие опыт привлечения финансовых ресурсов на зарубежных рынках посредством IPO. Более того, по мнению экспертов, компании, успешно вышедшие на IPO или привлекшие в свои проекты иностранные инвестиции, пострадали в наибольшей мере. Однако, к примеру, компания KDD Group, вышедшая на IPO в конце 2007 года, отрицает это утверждение. Рассказывает Петр Радчук, вице-президент  KDD   Group: «Мы предвидели проблемы с ликвидностью и смогли подготовиться к этой ситуации. Наша компания успела провести IPO в декабре 2007 года, когда кризис только начал выходить за пределы США. Благодаря высокому качеству проектов мы смогли открыть несколько крупных кредитных линий. Сегодня в компании KDD Group сумма невыбранных кредитных линий и средств на счетах составляет более $250 миллионов. Этого вполне достаточно для дальнейшей реализации всех заявленных проектов».

Украинские компании, планировавшие размещать свои акции на открытом рынке в 2008 году, отложили эти планы на неопределенный срок. По результатам квартального отчета компании Ernst & Young, в текущем году активность мирового рынка IPO упала до минимальных показателей, наблюдавшихся в 2003. Совокупный объем средств, привлеченных в третьем квартале 2008 года в рамках 159 IPO, составил $13,1 миллиарда. По количеству сделок и объему привлеченных средств – это минимальный показатель квартальной динамики со второго квартала 2003 года, когда в результате 130 первичных размещений удалось привлечь $6,8 миллиарда. Джил Форер, директор международной практики компании Ernst & Young по оказанию услуг в области венчурного капитала и IPO, отмечает: «Снижение активности на рынке IPO -закономерный результат текущего экономического кризиса. Как показывает предыдущий опыт, в конечном итоге рынок все равно восстанавливается. Компании, начавшие подготовку к выводу акций на открытый рынок, смогут с успехом сделать это, как только ситуация стабилизируется». Однако никто из экспертов пока не берет на себя ответственности делать какие-либо прогнозы касательно временных параметров кризисной ситуации на украинском рынке, в значительной степени зависящей от эффективности действий правительства и НБУ.

Прогноз: очищение

Анализируя воздействие мирового финансового рынка на сектор коммерческой недвижимости Украины, эксперты не склонны драматизировать ситуацию. Комментирует Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина):

«Если принять во внимание такие факторы как:

■    дефицит предложения, который сформировался в различных секторах коммерческой недвижимости за последние несколько лет;

■    мизерные объемы нового предложения, планировавшегося к выводу

на рынок в ближайшие год-два в основных секторах коммерческой недвижимости;

■    постоянный существенный рост экономики страны в последние несколько лет;

■    прогнозы экономистов относительно дальнейшего роста экономики страны (пусть с менее стремительной динамикой, но по-прежнему неуклонной проекцией роста), а также тот факт, что Украина – государство с почти 50-миллионным населением и выгодным географическим местоположением, можно с уверенностью сказать, что наша страна – это новый рынок для экспансии бизнеса в различных отраслях экономики, имеющий потенциально большую емкость и, соответственно, представляющий большой интерес. Иными словами, достаточно велика вероятность, что влияние кредитного кризиса на украинский рынок коммерческой недвижимости в среднесрочной и, тем более, долгосрочной перспективах не будет иметь катастрофических последствий, как для ряда других, более развитых, рынков, а примет форму встряски, которую переживут не все. И, прежде всего, негативные последствия коснутся тех игроков рынка, которые:

■    изначально рассчитывали на постоянный и непрерывный рост стоимости активов недвижимости вне зависимости от их жизнеспособности и качества заложенных идей;

■    страдали гигантоманией при разработке проектов, не учитывая, насколько реально привлечь достаточно большой и «длинный» финансовый ресурс для воплощения своих планов;

■    разрабатывали проекты без учета сбалансированного подхода к оценке основных рисков».

Свое видение последствий влияния кризиса на рынок недвижимости Украины дает Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине: «Мировой финансовый кризис сегодня сказывается на работе всех компаний. Последующие месяцы будут более плодотворными для брокеров и показательными в плане «кто сильнейший?» для девелоперов. Скорее всего, рынок перейдет на новый уровень развития: если сегодня условия все еще диктует девелопер, вполне возможно, что текущий кризис кардинально изменит ситуацию и господствующей силой на рынке коммерческой недвижимости станут арендаторы».

Кому выгодно?

Естественно, некоторые компании, располагающие собственными финансовыми ресурсами, смогут извлечь выгоду из сложившейся ситуации. В частности, новые возможности откры­ваются перед международными компаниями, имеющими достаточные объемы собственных или доступ к более дешевым иностранным денежным средствам. Они получат возможность приобрести большое количество проектов недвижимости в различных сегментах, при этом по заниженной стоимости.

Очевидно, кто кризисная ситуация будет иметь свои положительные стороны для всего рынка в целом. После любого спада неизбежно следует подъем. Рынок покинут непрофессиональные компании и сомнительные проекты. Значительно повысится уровень реализуемых объектов, поскольку компании смогут получить финансирование только под заведомо качественные проекты. Украинские компании научатся выживать в кризисной ситуации, оптимизируют все внутрифирменные процессы. То есть в целом повысится уровень профессионализма украинского рынка недвижимости

Татьяна Колчанова

http://www.kanzas.ua/

Стоит отметить, что гостиницы по типу флотель очень любят наши звезды , знаменитости часто останавливаются на гастролях в плавучих отелях.