Обзор рынка складской недвижимости за 1 квартал 2008 года

Предложение

На конец марта 2008 года в Киеве и Киевской области насчитывается порядка 404 тыс. кв. м современных складских помещений (классов А и В).

На 1 000 официальных жителей Киева приходится около 147 кв. м. складских площадей.

Складские комплексы Киевского региона, введенные в эксплуатацию в І квартал 2008 года:

- Первая очередь комплекса West Gate Logistic класса А (9 тыс. кв. м), расположенного на
расстоянии 1 км от окружной дороги г. Киева (по Житомирской трассе);

- Логистический комплекс Roshen (г. Яготин, Киевская область). Площадь объекта составляет 60 тыс. кв. м.

На начало 2008 года рынок профессиональных складов в Киевском регионе оценивался в 335 тыс. кв. м. Таким образом, за І квартал года объем складских площадей увеличился на 20,6%.

При условии реализации новых проектов в срок к концу этого года на рынке дополнительно появятся еще 606 тыс. кв. м.

Приоритетной для строительства логистических комплексов является Житомирская трасса. На сегодняшний день по этому направлению находятся около трети всего объема складских
помещений.

На украинском рынке работают как международные логистические компании, такие как GmBH, ICT, Kuehne+Nagel, FM Logistic, DHL Logistics Украина, Maersk Logistics Украина, Revival Express, GLD Invest Group, так и украинские «Комора-С», «Ост-Вест Експресс», «УВК».

Активно осваивают рынок: HCM Group, FIM Group, XXI Век, МЛП, Аснова Холдинг, Alacor, Raben. Перспективные проекты складских комплексов характеризуются следующим: Проекты реализуются под конкретных заказчиков в формате build-to-suit.

Новые складские объекты отличаются от существующих большей масштабностью, технологичностью и более профессиональным подходом к их созданию. В основу функционирования новых складских объектов закладывается качество предоставления услуг, соответствующее западным стандартам. С развитием рынка складской недвижимости появится новый формат для Украины – индустриальные парки (девелопер Immo Industry Group в первом полугодии 2008 года начнет строительство трех индустриальных парков под Киевом).

Спрос

На сегодняшний день дефицит профессиональных складских помещениях в Киеве и Киевской области оценивается на уровне 600 - 700 тыс. кв. м. При условии реализации заявленных проектов и адекватности оценки неудовлетворенного спроса, насыщения можно ожидать уже в конце 2008 - начале 2009 годов. Вместе с тем объем спроса будет ежегодно пополняться за счет повышения требований операторов к складским помещениям и осознанием необходимости перемещения из непрофессиональных складских ангаров в современные качественные логистические комплексы.

Наибольшим спросом сегодня на рынке пользуются как небольшие площади до 5 000 кв.м., так и крупные блоки более 10 000 кв.м. Чаще всего крупные складские площади арендуют логистические компании для последующей их реализации производственным и торговым компаниям.

Наиболее популярными направлениями являются Житомирское, Одесское и Ковельское, в то время как два основных транспортных коридора на левом берегу – Бориспольское и Броварское являются альтернативными местами размещения логистических комплексов. Данные направления пользуются спросом у компаний, чей грузовой поток направлен в Россию и/ или в восточную Украину.

Арендные ставки

За І квартал 2008 года в ценовой конъюнктуре рынка логистической недвижимости существенных изменений не произошло. Уровень арендных ставок профессиональных помещений составляет $10,5- 21 за кв.м., но может быть значительно выше, в зависимости от оснащения, специализации и др. основополагающих параметров. Например, стоимость аренды помещений специализированных складов с холодильным оборудованием, имеющих лицензию на хранение медицинских препаратов, достигают $35 за кв.м. Склады для химической продукции класса В – $25 за кв.м. Дополнительно арендаторы оплачивают операционные расходы и НДС (20%).

Операционные расходы, как правило, составляют $1,5 – 2,5 кв.м. Стоимость аренды на логистические площади в Киеве значительно превышает показатели многих европейских стран, таких как Венгрия, Польша, Италия, Франция и др. Это обусловлено дефицитом качественных складских помещений, себестоимостью строительства, задержками с введением в эксплуатацию заявленных проектов. В настоящее время арендодатели предпочитают практику заключения долгосрочных договоров с фиксированной арендной ставкой, нежели краткосрочных с индексируемой ставкой. 5—10-летние договора аренды постепенно становятся стандартом.

Вывод

На конец марта 2008 г. объем складской недвижимости Киевского региона составляет 404 тыс. кв. м. При условии своевременного открытия всех заявленных объектов, к концу 2008 года общая площадь логистических комплексов превысит 1 млн. кв. м.

Спрос на профессиональные складские помещения по-прежнему исходит от логистических и производственных компаний, а также предприятий оптовой и розничной торговли. Новые складские объекты отличаются высоким качеством, масштабностью, развитой инфраструктурой и профессиональным управлением. Начато строительство таких форматов, как индустриальные парки.