Ситуация на одесском рынке складской недвижимости

По данным ведущих специалистов морского торгового порта Одессы, объем транзита через порт вырос в 2007 году почти на 30%, а объем перевалки грузов – на 14%. Прирост предложения складской недвижимости в Одессе составил менее чем 10% в год. Такой дисбаланс только усиливает и без того критическое состояние рынка в плане соотношения спроса и предложения. В такой ситуации можно сделать вывод о том, что динамика цен на аренду складских площадей сохранит положительное значение еще не менее 10 лет.

Существует мнение, что потенциал Одессы, как промышленного и торгового центра сдерживается именно отсутствием развитой инфраструктуры логистики.

Достаточно сказать, что по различным оценкам, только для качественного развития бизнеса, связанного с импортом мебели, например, региону необходимы складские площади, объемом до 80 000 м2 . При этом, мебельный импорт в регионе практически не отвечает современным потребностям в связи с чем самой распространенной формой работы трейдеров является торговля по каталогам «под заказ».

Это один из примеров, характеризующих сдерживание роста отрасли из-за отсутствия современной инфраструктуры хранения. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке импортируемых строительно-отделочных материалов.

Вторыми по объему спроса на качественные складские помещения являются, как ни странно, операторы сетевого маркетинга. Это в первую очередь, компания Amway, а так же разнообразные парфюмерные сетевые компании (Oriflame, Faberlic, пр.). Потребности только одной Amway в Украине оцениваются на уровне 120 000 м2 . Достаточно сказать, что стратегию экспансии на Восток этого гиганта сетевого бизнеса сдерживается не в последнюю очередь отсутствием качественной инфраструктуры хранения в странах СНГ. Ближайший «форпост» компании – логистические центры в Польше и Венгрии не могут обеспечить оперативное реагирование на потребности растущей клиентуры в странах СНГ.

В целом же, по различным оценкам, объем спроса на современные логистические площади у сетевых операторов рынка составляют от 200 до 250 тыс. м2 .

Достаточно сказать, что при внешнем благополучии такого емкого сегмента, как сегмент продовольственных товаров и товаров группы FMCG, складов длительного хранения в Одессе они не имеют. Практически вся отрасль пользуется складами оперативного уровня, что вынуждает ведущих операторов управлять процессом снабжения «в ручном режиме». При этом определить реальную потребность этой отрасли с достаточной долей точности не может никто.

Особенностью спроса на местном рынке является тот факт, что при крайнем дефиците качественных складских площадей, мало кто готов вкладывать деньги в долгосрочные проекты по их созданию. Операторы настроены на инвестиции в уже созданные объекты, что в целом только усугубляет ситуацию, не развивая её.

Если учесть все перечисленное, оценить общую конъюнктуру логистического бизнеса, то можно сделать предположение, что реальные потребности почти в 5 раз превышают предложение на рынке. И эта тенденция не уменьшается, а наоборот увеличивается. При этом, по нашему убеждению, как только пойдет процесс насыщения существующего дефицита, начнется второй процесс – стремительного роста спроса, который сегодня сдерживается практически безнадежной ситуацией на рынке. И в этой ситуации реальное соотношение спроса и предложения никто не возьмется прогнозировать.

По нашему мнению, потенциальный объем рынка заполнен не более, чем на 20%, при этом следует учитывать крайне низкое качество предложения.

Второй особенностью отрасли является практически полное отсутствие стандартов современного логистического бизнеса мирового уровня. В нашей ситуации, при практически полном отсутствии складов класса «А», иностранным операторам логистического бизнеса придется создавать всю инфраструктуру практически с нуля.

Наш город расположен на пересечении важнейших международных путей из Европы в Азию, из Центральной и Северной Европы на Ближний Восток. Через Одессу проходит международный транспортный коридор № 7 и 9, связывающий Финляндию, Россию, Литву, Беларусь, Украину, Молдову, Румынию, Болгарию, Грецию и Турцию, а так же Республики бывшей Югославии. По Дунаю Одесский регион связан со странами Северной и Центральной Европы. Одесский морской торговый порт является крупнейшим в Украине и транспортными линиями связан более чем с 600 портами ста стран мира. Транспортная инфраструктура города представлена также железнодорожным, автомобильным и авиационным видами транспорта. В первую очередь, привлекательна Одесса своим выгодным географическим положением. Лучше места для организации распределительных центров не найти, это понимают все участники транспортных цепочек. Кроме того, по мере роста и развития рынков товаров народного потребления происходит консолидация – крупные и сильные компании вытесняют слабые и мелкие, масштабы производства и торговли увеличиваются, растет потребность в больших складских площадях, профессиональных логистических услугах.

Сегодня Одессе фактически нечего предложить потенциальным клиентам логистических услуг, и это один из факторов сдерживающих развитие нашего региона. Рынок складских комплексов находится «на грани бума». Что сдерживает его развитие? Почему на рынке с большим количеством потенциальных клиентов так мало реальных предложений и объектов? Главное - это отсутствие профессионалов высокого уровня, которые могли бы гарантировать инвестору оптимизацию затрат и минимизацию рисков. Известные нам, разработанные и не реализованные проекты складских комплексов, разрабатывались инженерными компаниями. Но технически безупречно разработанный проект - это еще не гарантия успеха. Гарантию прибыльности дает только грамотная стратегия маркетинга, поскольку маркетинг обеспечивает продажи, а стало быть, доходную часть проекта. Уже сейчас собственники складских комплексов активно вкладывают средства в развитие своих объектов, и не только в ремонт и строительство, но и в создание систем продвижения и идентификации марки. Собственники участков, приобретенных под строительство складов, так же ищут способы вложить свои средства максимально эффективно. При этом даже при условии, что в ближайшие 2-3 года проекты, заявленные на сегодняшний момент, как потенциальные, будут введены в строй, полное насыщение рынка наступит не раньше, чем через 7-9 лет. Поскольку рынки товаров народного потребления будут продолжать расти. Момент достижения полного насыщения будет обозначать всего лишь установление равновесия спроса и предложения на рынке логистики. В этой ситуации будет выигрывать тот, кто сможет предложить услуги лучшего качества и разумные цены.

Поэтому, зная, что это момент рано или поздно наступит, необходимо уже на стадии проектирования закладывать объект с максимальным уровнем комфорта и возможностями усовершенствования.

Говоря о перспективах развития логистического рынка, можно прогнозировать дальнейший значительный рост спроса на профессиональные помещения. Ожидается увеличение активности со стороны украинских, российских и западных девелоперов. Значительное увеличение предложения возможно не ранее 2009 - 2010гг.

Насыщение рынка можно ожидать лишь к 2012 году. После полного насыщения рынка вполне закономерным будет снижение арендных ставок и ужесточение конкуренции между складскими операторами в области ассортимента и качества предоставляемых услуг.

Как уже говорилось выше, сегодня существует острая потребность в складских помещениях для нерастаможенных товаров, что напрямую зависит от роста международной торговли.

Иностранные компании, как правило, стремятся работать с одним оператором и выдвигают жесткие требования к хранению продукции. Важным критерием выбора склада является уровень компетенции оператора и возможность предоставления дополнительных услуг (таможенного склада, переупаковки и проч.), поэтому в будущем будет происходить постепенное перемещение в сторону профессиональной складской недвижимости классов «А» и «В», операторами которой станут, в основном, логистические компании.

Интерес же отечественных девелоперов по-прежнему сосредоточен на сегментах жилой, офисной и торговой недвижимости. Западные девелоперы, осознавая всю привлекательность сектора складской недвижимости, пока только начинают присматриваться и изучать украинский рынок.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что в ближайшее время количество складских площадей вырастет ненамного, что приведет к повышению цен на промышленно-складскую недвижимость на 15 - 20% в год. Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2009 года, когда будут введены строящиеся сейчас складские объекты.

В целом, потенциал логистического рынка Украины оценивается в 100–300 млрд евро в год. Это в далекой перспективе. Сегодняшний же потенциал украинского рынка можно оценить всего в 300 млн евро и на Одессу приходится почти 27% сегодняшнего потенциала.

При этом на рынке сохраняется хронический дефицит современных качественных складских помещений, способных удовлетворить спрос международных и ведущих отечественных компаний. Как правило, спросом пользуются высококачественные складские помещения площадью от 2 до 15 тыс. кв. м.

В первом полугодии 2008 года существенное увеличение спроса на складские помещения формировало предпосылки для увеличения арендных ставок. Так, за полгода ставки на профессиональные склады класса «А» и «В» выросли на 5–7%.

В абсолютном выражении арендные ставки составили порядка $9–12 за кв. м (без учета НДС) и эксплуатационных расходов ($1-1,5 за кв. м), что в 2 раза выше, чем аналогичные показатели в столицах соседних европейских государств. Рост стоимости складских помещений происходит соответственно удорожанию земельных участков, на которых они расположены.

Следует обратить внимание на то, что крайне привлекательные инвестиционные возможности нашего региона сопоставимы по размеру с рисками. Доходность проектов выше, вследствие более высокого риска. Инвестор в этом случае, как бы, получает премию за свой риск.

При этом, чем раньше девелопер примет решение выйти в регион, тем активнее сможет участвовать в его формировании и тем большую долю на нем займет. Таким образом, большим конкурентным преимуществом окажется скорость выхода проекта на рынок.

Высочайший профессионализм, доступ к «дешевым деньгам», опора на местного партнера, осознанное желание развивать свой бизнес в условиях политической и экономической нестабильности – вот основные факторы, способствующие успеху и лидерству девелоперов, которые хотят прийти в наш регион.