Имидж ничто. Арендаторы уходят из дорогих офисов — девелоперам придется понижать цены!

В октябре (впервые за последние пять лет) в Киеве начался отток арендаторов из бизнес-центров. В следующем году спрос на офисы, и не только дорогие, может снизиться еще больше. 

  Многие компании отказались от планов по расширению офисов. Пока эта тенденция прослеживается только в сегменте дорогих офисов. Еще летом в качественных бизнес-центрах уровень вакантности составлял 1–2%. К ноябрю этот показатель в некоторых киевских БЦ увеличился до 5%.

По информации Контрактов, к переездам готовятся многие строительные и инвестиционные компании, арендующие в Киеве дорогие офисы площадью 1–3 тыс. кв. м. Предприятия, сокращая расходы, переселяются в помещения с относительно недорогой арендной платой.

Таким образом действительно можно существенно оптимизировать расходы: ежемесячная стоимость аренды кв. м для помещений класса «С» в Киеве составляет около $40, «B» — $60, «А» площадью 1—3 тыс. кв. м — $80-90. Сменив офис А-класса на «B», крупная компания может сэкономить от $240 тыс. до $1 млн в год, переезд в С-класс уменьшит затраты на сумму от $480 тыс. до $1,8 млн.

Ушельцы

«В связи с кризисом компании пытаются экономить на всем. Некоторые начинают сокращать расходы в первую очередь за счет аренды офиса, — объясняет тенденцию директор компании Concordе Development Валерий Кирилко. — Сейчас наблюдается отток арендаторов из больших офисов, многие компании подыскивают помещения меньше или дешевле. Пока этот процесс не носит массового характера, но такой тренд уже наблюдается».

В нескольких девелоперских компаниях тенденцию подтвердили, но не хотят озвучивать названия БЦ, из которых уходят арендаторы. «Это достоверная информация, но она портит репутацию тех бизнес-центров, из которых съезжают компании. Уход одного арендатора может повлечь за собой массовый отток других съемщиков», — комментирует ситуацию директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко.

Впрочем, большинство девелоперов все же заверяют, что ситуация находится под контролем. «Все наши арендаторы остались на месте», — убеждал Контракты Владимир Шимкин, гендиректор украинского представительства ирландской Quinn Group, в чьей собственности находится бизнес-центр А-класса «Леонардо».

Девелоперы и эксперты объясняют рост вакантности не столько уходом арендаторов, сколько отказом компаний от планов по расширению офисов. «Раньше в агентства недвижимости чаще всего обращались компании с просьбой подыскать офис площадью 10–15 тыс. квадратных метров. Сейчас такие заявки к брокерам практически не поступают», — объясняет аналитик Dragon Capital Алексей Зеркалов.

Кроме того, в консалтинговых компаниях фиксируют уменьшение числа предварительных договоров аренды. «В новых офисных центрах либо в тех, которые готовятся к открытию, растет процент вакантных площадей», — констатирует Александр Ланецкий, управляющий директор консалтинговой компании Re & Solution.

В следующем году спрос на офисы, и не только дорогие, может снизиться еще больше. «Многие заявки на поиск новых помещений будут отозваны — компании прекратят расширяться из-за ухудшения финансовых показателей», — прогнозирует управляющий партнер украинского офиса консалтинговой компании CB Richard Ellis Радомир Цуркан.

Переоценка ценностей

Последние три года офисы в Киеве только дорожали — несмотря на все старания строителей, новых помещений в столице не хватало. К примеру, в I полугодии 2008-го, по данным Colliers International, рынок офисов пополнился примерно 95 тыс. кв. м, при этом практически все свободные площади были арендованы еще во время строительства (ремонта) объектов.

В 2005–2008 гг. аренда качественных офисных помещений в столице дорожала на 20–40% в год. «Рост ставок на украинском рынке продолжался несколько лет, и сегодня этот показатель достиг абсолютного исторического максимума», — констатирует Радомир Цуркан. К ноябрю минимальные запросы хозяев киевских бизнес-центров А-класса увеличились до $85-90 за кв. м в месяц.

Переросли Европу

Для сравнения: по данным CB Richard Ellis, в Нью-Йорке аренда офисных помещений осенью 2008-го составляла в среднем $93 за кв. м в месяц, в Торонто — $56, во Франкфурте — $74, в Праге — $50, в Вене — $43. По дороговизне аренды Киев заметно отставал только от Лондона ($165) и Москвы ($128).

Однако с июня нынешнего года практически во всех европейских столицах рынки офисной недвижимости стали проседать. К примеру, в III квартале 2008-го среднегодовая ставка аренды одного кв. м в офисных центрах Парижа уменьшилась до EUR830 с EUR850 в 2007-м, офисы в Лондоне подешевели с EUR1850 до EUR1564 (данные компании CB Richard Ellis).

«Негативные последствия мирового финансового кризиса первыми ощутили офисные рынки Западной Европы. Поскольку проблемы банковской системы неизбежно отразятся на реальном секторе экономики, существенно снизится деловая активность, что соответственно приведет к уменьшению количества договоров аренды на офисных рынках Центральной и Восточной Европы, включая Украину», — говорит Радомир Цуркан.

Деловое предложение

Пока уход арендаторов из бизнес-центров А-класса не привел к падению стоимости киевских офисов. В течение I полугодия аренда подорожала на 10%. С конца сентября ставки не менялись. «В октябре рост арендных ставок прекратился, однако делать далекоидущие выводы, основываясь на этих данных, преждевременно. Рост мог остановиться из-за панических настроений: арендаторы и арендодатели заняли выжидательные позиции, пытаясь спрогнозировать, что ждет экономику страны в следующем году», — говорит управляющий директор Colliers International Александр Носаченко.

Средние ежемесячные ставки в Киеве пока действительно остаются неизменными и составляют для офисов премиум-класса $70-85 за квадрат (без НДС) и коммунальных платежей. Но сроки и условия договоров аренды обычно пересматриваются в начале года. Так что в следующем году офисный рынок наверняка претерпит кардинальные изменения. Кризис заставит большинство арендаторов сокращать бюджеты, поэтому многие из них переберутся в дешевые и меньшие по площади офисы.

«У нас заключены договоры аренды на 3–5 лет. Часть из них действительны до конца нынешнего — начала следующего года. Соответственно мы станем подыскивать новых арендаторов на те площади, которые у нас освободятся. Будем сравнивать наши ставки со ставками на рынке и в соответствии с этим заключать новые договоры», — строит планы Владимир Шимкин из Quinn Group.

По словам Зеркалова, у девелоперов в начале следующего года будет выбор: либо снизить ставки примерно на 30% и обеспечить объекту стопроцентную заполняемость, либо не снижать стоимость аренды, но мириться с высоким уровнем вакантности — пустовать будут от 5% до 10% площадей. Независимо от выбранной антикризисной стратегии девелоперы неизбежно столкнутся с падением доходности проектов.

Больше-меньше

«Собственники и топ-менеджеры компаний в нынешнее время вряд ли согласятся на аренду дорогих офисов на длительное время, — рассуждает Радомир Цуркан. — Это в первую очередь касается представительств международных компаний, как правило, арендующих офисные помещения класса «А». Их бюджеты утверждаются в странах, экономика которых уже пострадала от финансового кризиса».

В прошлом году доля иностранцев среди арендаторов столичных офисов классов «А», «В» и «С» превышала 70%. Скорее всего, этим компаниям, тратившим на аренду высококлассного офиса в Украине по $2-$4 млн, в следующем году будет не до престижа — они откажутся от дорогой аренды в пользу офисов попроще. Соответственно киевским девелоперам в 2009-м будет сложно поддерживать стоимость аренды помещений классов «А» и «В» на сегодняшнем уровне — они будут вынуждены пойти на снижение арендных ставок.

По прогнозам директора Re & Solution Александра Ланецкого, в 2009-м качественные офисы в среднем могут подешеветь на 30–40%: «Ставки упадут, если уровень вакантности увеличится до 10–15%». В первую очередь снизится стоимость офисов класса «А». В меньшей степени подешевеют помещения B-класса. Аренда помещений класса «С» может и не подешеветь — доля таких офисов на столичном рынке не превышает 14–15%, а спрос на них пока растет.

Правда, возможен и другой сценарий. Радомир Цуркан вспоминает экономический спад 1998-го: «Десять лет назад офисный рынок Киева обвалился — средняя ежемесячная ставка аренды снизилась с $75 до $25-30 за кв. м».  

Надежда ГОНЧАРУК