Инвестирование в недвижимость во время кризиса.

Кризис и политическая нестабильность разделили инвесторов на два лагеря: тех, которые ищут депрессивные объекты, и стратегических, которые предвидели кризис. 

  И те, и другие ждут снижения цен на земельные участки и объекты в целом, что может наступить весной следующего года. При этом наибольший интерес вызывают проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства. Однако, по мнению экспертов, именно сейчас можно быстро и дешево «войти в рынок», поскольку покупатель оказался в выигрышной ситуации: есть выбор и он может диктовать свои условия.
Рынок сменил приоритеты с продавца на покупателя

По данным экспертов, максимальный объем инвестиций в украинскую недвижимость был зафиксирован в 2007 году, при этом ставки капитализации по проектам составляли около 10%. В этом году ситуация кардинально изменилась.

«Сегодня многие продавцы уже вынуждены продавать, а покупатели не спешат покупать, ждут, пока продавцы прольют еще больше крови. Большинство ожидают магического марта... Сегодня однозначно ситуация становится в пользу покупателя, инвестора: есть выбор, покупатель не вынужден брать первого партнера, который ему что-то предлагает, мы приходим к нормальной ситуации», - отмечает управляющий партнер компании CB Richard Ellis Cергей Сергиенко.

Недостаток ликвидности у девелоперов вынуждает их продавать все, что они могут продать для того, чтобы продолжить близкие к завершению проекты, требующие финансирования. «Многие проекты начинают останавливаться из-за невозможности продолжения строительства, что приводит к ситуации недооцененных активов, которые представляют собой самую горячую возможность для инвестирования для международных компаний», - поясняет эксперт.

В то же время, партнер компании Dragon Asset Management Владимир Тимочко считает, что сегодня строительные проекты потеряли свою привлекательность, поскольку кризис влияет не только на снижение арендных ставок, но и на уменьшение доходности.

«То, что всегда называлось рынком продавца, стало рынком арендатора», - считает партнер компании.

И хотя международные инвесторы в противовес локальным редко достигали успеха, по его мнению, сегодня удачное время для международных проектов: стоимость строительства снижается, можно рассчитывать на доходность в пределах 20%. Но приоритеты для инвестирования изменились. Если раньше популярностью пользовались гринфилд-проекты (проекты с нуля), то сейчас лучше инвестировать в генерирующие средства компании.

Некоторые игроки рынка находят в кризисе и положительные стороны. К примеру, руководитель аналитического департамента компании ESTA Holding Максим Громадцов полагает, что благодаря кризису с рынка уйдут непрофессиональные игроки, а качество проектов станет лучше. Кризис для многих стал стимулом делать свои компании более прозрачными: девелоперы проводят реструктуризацию бизнеса для привлечения финансирования, развития проектов и их дальнейшей продажи.

Финансирование: невозможное возможно

Несмотря на то, что в нынешних условиях привлечь финансирование тяжело, возможности для этого все-таки существуют.

Старший юрист компании «DLA Piper Ukraine LLC» Анастасия Болховитинова рекомендует разделить проект на очереди: сначала завершить одну очередь и продать ее, чтобы вырученные средства пустить на строительство второй очереди. Это является одним из способов привлечения финансирования, поскольку банки не готовы кредитовать проекты на начальной стадии строительства.

В банках можно попытать счастья на получение краткосрочных кредитов сроком от 1 до 5 лет (в среднем 3 года) в гривне (в долларах банки практически не выдают). Требуемое отношение заемного капитала к стоимости объекта составляет 25-30%. При этом стоимость объектов значительно снижена: оценка, которая проводилась еще два месяца назад, сейчас банки не устраивает, поэтому объем финансирования становится достаточно небольшим.

Кроме того, банки Украины сейчас требуют как можно большего обеспечения кредита - это, в первую очередь, построенные и введенные в эксплуатацию объекты или близкие к завершению строительства, права собственности на земельные участки, корпоративные права и поступления на счетах. При этом украинские банки не хотят видеть в качестве залога права аренды на земельные участки и здания, которые находятся на начальной стадии строительства. В качестве примера юрист привела недавно полученный кредит в долларах США на строительство жилой и коммерческой недвижимости сроком на 3 года, под 14% годовых с отношением заемного капитала к стоимости объекта - 25%.

Во что вкладывают?

Наиболее интересные для инвесторов, которые все еще готовы инвестиции в недвижимость, проекты, расположенные в Киеве и областных центрах (Донецк, Днепропетровск, Львов), готовность которых составляет 80-100%, с низким уровнем риска, обеспечивающие доходность не менее 15% (как правило, с уже заключенными договорами аренды и хорошей заполненностью). Инвесторы готовы рассматривать многофункциональные комплексы, ритейл, гостиницы, жилье премиум-класса.

При этом, по мнению экспертов, если сейчас ритейл развивается, в основном, в крупных городах и областных центрах, то после 2011 года ритейлеры смогут расширяться в маленьких городах.

М. Громадцов считает, что наибольшим спросом будут пользоваться офисные центры класса «А» в центральной части крупных городов, масштабные торговые центры (площадью от 100 тыс. кв. м) с хорошей транспортной структурой, клубные дома класса де-люкс, пятизвездочные гостиницы, коттеджные городки в престижных направлениях.

В то же время, заместитель директора компании DTX в Украине Наталья Стельмах полагает, что в ближайшем будущем нас ожидает резкое падение спроса на дорогие офисы класса «А», особенно в центре города, и смещение в сторону более дешевых офисов класса «В», т. к. компании будут стараться свести к минимуму траты на аренду помещений.

По мнению С. Сергиенко, в краткосрочной перспективе в наибольшем выигрыше будут те девелоперы, которые реализуют проекты более дешевых офисных центров, а долгосрочной перспективе - более высокого класса. Сейчас он рекомендует браться за строительство офисного центра, если проект сможет окупиться на арендных ставках за 3 года.

У арендодателей новые конкуренты

Участники рынка недвижимости характеризует его практически полным отсутствием прихода новых арендаторов. Арендодатели сейчас испытывают сокращение поступлений от аренды и неопределенность, вызванную постоянным изменением валютного курса (в договорах закреплена привязка к курсу). Также существует риск незаполняемости арендных площадей. По данным экспертов, большая часть предварительных договоров аренды закрывается. Арендаторы готовы платить неустойку, выходить из договоров, но не брать новые помещения и не расширять существующие объекты. При этом многие арендаторы начали требовать пересмотра условий договоров аренды, которые заключены сроком до трех лет.

На фоне кризиса на рынке появилась новая тенденция - на первое место выходит субаренда. Компании, которые арендовали большие площади, сейчас скорректировали свои стратегии и готовы сдавать в субаренду оборудованные помещения, чтобы снизить затраты. Таким образом, они стали конкурентами арендодателям, для которых аренда была основной деятельностью на рынке.

По мнению экспертов, арендодатели, которые не готовы снижать ставки, рискуют получить сокращение заполняемости в бизнес-центрах. Те же, которые готовы это сделать, смогут поддерживать существующую, или близкую к существующей заполняемость.

По словам Н. Стельмах, если еще 2-3 месяца назад на офисные помещения были высокие ставки аренды (в Киева аренда 1 кв. м офиса составляла в среднем 80 долл.), то сейчас ввиду отсутствия спроса арендодатели готовы идти на существенные уступки и, «если не будет коллапса», в столице ставки упадут до 60 долл. за «квадрат».

По мнению объединенного директора направления "Рынки капитала" компании Jones Lang LaSalle Германа Паникара, несмотря на замедление и некоторое падение арендных ставок на офисную недвижимость в столице, в среднесрочной перспективе ожидается возобновление роста. В то же время он считает, что в перспективе вырастут требования к качеству и месторасположению бизнес-центров.

Г. Паникар считает, что, в первую очередь, произойдет насыщение рынка складской недвижимости. В то же время большинство проектов в коммерческой недвижимости будут вводиться в эксплуатацию на 1-2,5 года позже запланированного срока, что приведет к снижению ввода этих объектов в среднесрочной перспективе.

Если ранее насыщение рынка офисных помещений в столице прогнозировалось на 2012-2013 годы, то сейчас такая перспектива отсрочилась еще на год.

«Портрет» инвестора изменился

Участники рынка отмечают, что в последнее время в Украине изменился тип инвесторов, вкладывающих деньги в коммерческую недвижимость. В частности, это инвесторы, которые ищут депрессивные объекты с дешевой стоимостью (ставки капитализации - 15-16%), а также девелоперы и инвесторы, которые ожидали наступления кризиса и снижения цен на землю.

По данным Г. Паникара, с рынка ушли инвесторы с высокой долей заемного капитала, а также стали появляться частные инвестиционные фонды, которые готовы в качестве партнера входит в совместные предприятия с тем, чтобы, когда ситуация улучшится, заменить собственный капитал на заемный.

По прогнозам экспертов, в ближайшее время в коммерческую недвижимость Украины ожидается приход немецких пенсионных и инвестиционных фондов. Кроме того, сейчас рынок коммерческой недвижимости Украины изучают крупные девелоперские компании из США, Канады, Великобритании, Польши, Венгрии, Болгарии, Бельгии, Голландии, Португалии, Австрии.

«Что сегодня лежит на столе перед потенциальным инвестором? Мы видим, в долгосрочной перспективе рынок остается существенно недозаполненным и сегодняшний кризис предоставляет уникальную возможность зайти в рынок очень быстро и по очень сильно дисконтированной цене», - считает С. Сергиенко.

И это особенно актуально, принимая во внимание негативные прогнозы на следующий год по макроэкономическим показателям, которые не сулят ничего хорошего представителям бизнеса.

По прогнозам экспертов, в 2009 году многие из заявленных проектов не будут построены из-за отсутствия финансирования. При этом в 2010 году ожидается снижение ставок капитализации по проектам коммерческой недвижимости. Игроки рынка ожидают, что «свет в конце тоннеля» появится только в 2011 году, когда станет возможным восстановление экономики, а с ней и строительство объектов недвижимости. Представители консалтинговых компаний в один голос утверждают, что именно сейчас для инвестора самое время входить на украинский рынок, поскольку это можно сделать достаточно дешево.

По словам А. Болховитиновой, на сегодня до сих пор есть инвесторы, которые готовы выходить на рынок, поскольку сейчас стоимость вхождения упала, можно приобрести лучшие проекты за меньшие деньги, найти хороших специалистов, усилилась конкуренция между консультантами. При этом консультанты ожидают заключения сделок после новогодних праздников, ближе к весне, поскольку основная масса инвесторов понимают, что на это время придется пик предложения и падения цен на земельные участки. Они предполагают, что сроки заключения сделок уменьшатся, решение нужно будет принимать очень быстро, в то время как раньше заключение сделок занимало 3-6 месяцев.

Управляющий партнер в компании DEOL Partners Руслан Олексенко считает, что после завершения кризиса стоимость высокодоходных объектов недвижимости может снизиться на 40-60%.

«На рынок выкинется волна дисконтированных объектов даже доходной недвижимости, которая генерирует доход. После кризиса, если мы ожидаем ставки капитализации на уровне 15-16%, если мы ожидаем снижения арендных ставок, мы смело можем говорить, что доходные объекты потеряют 40-60% рыночной стоимости, которые мы имели до кризиса», - сказал он.

Тем не менее, эксперты сходятся в одном: недвижимость остается всегда недвижимостью. И, несмотря на то, что это низколиквидный актив, он может оказаться в долгосрочной перспективе спасением для многих инвесторов.