Террасная доска - в чем она интересна?

Торговая недвижимость

ЧЕРКАССЫ. Специалисты черкасского рынка недвижимости рассказывают, что на сегодняшний день в Черкассах функционирует лишь один по-настоящему профессиональный торговый центр, а еще два находятся на этапе введения в эксплуатацию. Единственным профессиональным торговым центром является ТЦ «Гранд Маркет», открытый в прошлом году на ул. Гагарина, 55/1 в микрорайоне Мытница, известном в городе хорошим жилым фондом (новые престижные дома) и близостью к Днепру (котируется в Черкассах на уровне столичной Оболони). Общая площадь этого ТЦ составляет 5 тыс. кв. м, торговая – 3 тыс. кв. м (первый этаж занимает продовольственный супермаркет, второй – магазины, торгующие товарами промышленной группы). Арендные ставки в этом ТЦ начинаются с уровня $60 за кв. м, хотя до введения в эксплуатацию заказчики строительства планировали установить их на уровне $25 за кв. м. Тем не менее сегодня свободных мест в этом торговом центре нет.

Также в Черкассах готовится к вводу в эксплуатацию еще два профессиональных торговых центра – ТЦ «Плазма», который расположен на пересечении улиц Шевченко и Пушкина в центре города, и подземный ТЦ на ул. Крещатик. В «Плазме» свободные площади также уже отсутствуют, хотя арендные ставки здесь одни из самых высоких в городе – $100 за кв. м. В подземном ТЦ на Крещатике еще можно приобрести метры в собственность по $1200–1300 за кв. м. Общая площадь этого центра составит 22 тыс. кв. м, торговая – 12 тыс. кв. м (нижний уровень займут кафе и рестораны, а два верхних отдадут под магазины и административные помещения).

В остальном же торговая недвижимость Черкасс до сих пор формируется за счет предложения времен Советского Союза, а также несколько реконструированных зданий, которые весьма условно можно назвать торговыми комплексами. Это прежде всего «объект торговли №1» в городе – «Дом торговли», расположенный в самом центре Черкасс. Часть крыла первого этажа этого здания занимает продуктовая сеть Spar, а остальные площади сдаются более мелким арендаторам (набор арендаторов аналогичен столичному ЦУМу). Благодаря очень выгодному месторасположению, данный торговый комплекс пользуется ажиотажным спросом и, соответственно, уровень арендных ставок здесь весьма высок даже по столичным меркам – до $100 за кв. м. Пользуется успехом у арендодателей и второй реконструированный черкасский ТЦ – «Фуршет», который находится в юго-западном районе города на территории бывшей производственной площадки завода «Импульс» (аренда – $50–60 за кв. м).

По словам местных риелторов, в городе также насчитывается несколько десятков современных сетевых супермаркетов. Часть площадей в некоторых из них сдается в аренду сторонним торговцам (в том числе под супермаркеты стройматериалов). Остальное же предложение торговой недвижимости в Черкассах – это первые нежилые этажи зданий, подвалы, склады и производства, а также прочие ранее не приспособленные под торговые цели помещения.

Главными их арендаторами, по словам представителей черкасской корпорации «Биржа недвижимости», являются компании из других регионов страны (прежде всего банки). Активно завоевывают областной центр и торговцы бытовой техникой, а также службы, оказывающие сервисные услуги – в центре Черкасс можно встретить практически те же названия, что и в столице. Такое широкое представительство столичных компаний и сетей местные риелторы объясняют близостью Черкасс к Киеву (три часа езды) и хорошим уровнем дохода местных жителей. Со стороны пришлых компаний, по словам директора черкасского агентства недвижимости «Март», входящего в корпорацию «Биржа недвижимости», Михаила Моторного, самым ажиотажным спросом пользуется центр Черкасс – ул. Шевченко от пересечения с ул. Пионерской до ул. Пушкина, а также улицы Крещатик и Гоголя. Здесь спрос превышает предложение в 3–4 раза, а цены продажи и аренды растут галопирующими темпами. Квадратный метр нежилой недвижимости, которая может подойти как для торговой точки, так и для отделения банка, оценивается сегодня на рынке в этих районах в $3 тыс. и выше, а стоимость аренды – от $60 до $100/кв. м в месяц.

По словам ведущего специалиста по коммерческой недвижимости корпорации «Биржа недвижимости» Вячеслава Хоменко, помимо центра, большим спросом в Черкассах также пользуются магазины-склады, расположенные на ул. Смелянской. Причем несмотря на высокие ставки в этих помещениях – до $50–60 за кв. м за аренду торгового зала и до $30 за кв. м за аренду смежных с ним складских площадей (зачастую торговая часть и складская объединены в этих магазинах в один зал) – на рынке они не пустуют, поскольку эта улица вслед за центром считается одним из самых оживленных торговых коридоров города. Что касается остального предложения, то в приближенных к центру районах Черкасс (Мытница, улицы Седова, Рождественская, Горького) спрос не такой ажиотажный, соответственно, и меньше стоимость аренды площадей – в среднем $30–40 за кв. м. На окраине же Черкасс торговое помещение можно арендовать и вовсе за $10/кв. м, а купить за $500–900 за кв. м.

В ближайшее время застройщики, правда, собираются возвести в Черкассах порядка десяти новых объектов ритейла, однако это вряд ли будет способствовать снижению уровня арендных и продажных ставок. Слишком уж высок на сегодняшний день в этом городе дисбаланс спроса и предложения торговых помещений, особенно в центре Черкасс. Так, новые торговые площади, согласно данным местных риелторов, в скором времени появятся в возводящихся жилых комплексах на улицах Гоголя и Пушкина. Два торгово-развлекательных комплекса и один торгово-складской появятся и на ул. 30-летия Победы (юго-западный район города). В составе одного из этих ТРЦ заказчик (ООО «Уестланд Украина») планирует построить ледовый каток площадью 2 тыс. кв. м, который по размеру и качеству будет отвечать требованиям хоккейной лиги. Как сообщают в компании «Украинская Торговая Гильдия», о реализации новых торговых проектов в Черкассах уже заявило еще около десятка девелоперов, двум из которых проекты готовит непосредственно сама УТГ, однако пока ни месторасположение, ни технические характеристики объектов не разглашаются.

КИРОВОГРАД. Что касается Кировограда, то на его торговом рынке на сегодняшний день присутствует лишь один профессиональный объект торговли, хотя специалисты в своем большинстве и отказываются его относить к таковым, поскольку он был реконструирован очень давно и долгое время не обновлялся. Речь идет о торгово-офисном центре «Барва» на центральной площади города – пл. Кирова. В свое время этот ТОЦ был реконструирован из старой гостиницы «Украина». Сегодня он является образцовым объектом Кировограда, где помещения в аренду сдаются по самым высоким для города ставкам в $40/кв. м. В остальном рынок торговой недвижимости областного центра представлен несколькими объектами времен СССР (универмаги ЦУМ (УТО) и «Детский мир», «Юбилейный» и т. п.), двумя-четырьма вновь построенными зданиями для сетевых супермаркетов (в частности, ТЦ «Велика Кишеня» на ул. Маршала Конева общей площадью 12,5 тыс. кв. м с продуктовым супермаркетом, магазином бытовой техники, банком и бутиками), а также сетевыми супермаркетами (как пришлыми, так и местными), которые размещаются в бывших производственных и прочих малоприспособленных под торговлю помещениях.

По словам начальника отдела экспертов кировоградского АН «Инкормарт» Светланы Рожковой, максимальной арендной ставкой на торговые помещения города, как в «ТЦ советского образца», так и нежилых помещениях на первых этажах в самом центре города, является ставка в $40 за кв. м. Например, сейчас на центральной городской ул. Карла Маркса под бутик сдается 200 кв. м именно по $40 за кв. м. На прилегающих к центру улицах арендные ставки на помещения под торговлю составляют в среднем $25 за кв. м, а на окраинах в малонаселенных районах с плохой транспортной развязкой их можно снять и по $7–15 за кв. м.

Что касается стоимости продажи помещений, пригодных под торговлю, то в центре города квадратный метр такого помещения предлагается в среднем по $3,5 тыс., в прицентральных районах – $2–2,5 тыс. (например сейчас предлагается помещение в 400 кв. м за $1 млн), в спальных районах с большой плотностью населения – $1–1,5 тыс. за кв. м. При этом уровень арендных ставок, как и уровень цен при продаже помещений, не менялся в городе с января уходящего года.
По словам директора АН «Твой дом» Владимира Доленко, несмотря на то, что Кировограду чрезвычайно не хватает не только жилой недвижимости, но и торговых площадей и развлекательных центров, пришлые девелоперы еще не облюбовали для своих проектов этот областной центр, что приводит, с одной стороны, к дефициту даже самого некачественного предложения, а, с другой стороны, к отсутствию роста цен, поскольку областной центр не имеет крупных денежных поступлений из более богатых регионов Украины, а в самом Кировограде процесс накопления первоначального капитала весьма затруднителен.

По словам Светланы Рожковой, основными покупателями торговых помещений в Кировограде являются днепропетровские и киевские компании (крупные помещения от 1000 кв. м), а также местные предприниматели (под автосервис, бутики, аптеки, фотостудии и т. п. – от 30 до 100 кв. м). «Рост цен на торговую недвижимость Кировограда сдерживает то, что 80% ее потребителей – это местные компании и предприниматели, которые экономят на всем и предпочитают под магазин купить несколько квартир на первом этаже, перепрофилировать их и сделать ремонт (средняя цена жилой недвижимости $800/кв. м), чем тратить в 2–3 раза больше при покупке специализированного помещения», – говорит Светлана Рожкова.
 
Офисы

ЧЕРКАССЫ. По словам Михаила Моторного, на сегодняшний день в Черкассах фактически не представлено ни одного офисного помещения класса А или В. Такие помещения только в проекте. Основное же предложение офисов в городе – это переоборудованные и не переоборудованные высотные (до 10 этажей) административные здания, нежилые помещения, в том числе на первых этажах и в подвалах, а также квартиры. «Самыми престижными помещениями под офисы являются отремонтированные и приведенные в порядок помещения в административных зданиях в самом центре Черкасс – в районе улицы Шевченко и «Дома торговли». Это переоборудованное в торговый центр 9-этажное админздание непосредственно возле «Дома торговли», которое предлагается в аренду по $20 за кв. м, и помещения в расположенном неподалеку ТОЦ «Плаза», которое сдается в аренду по $30–35 за кв. м. Последняя цифра является самой высокой арендной ставкой для офисных помещений Черкасс», – рассказывает Михаил Моторный.

По словам эксперта, в центре Черкасс находится еще порядка 5–6 аналогичных, но менее престижных админзданий, позиционирующихся как офисные центры. Они имеют гораздо меньшее качество ремонта помещений и уровня сервиса, но сдаются в аренду также по $15–20 за кв. м. Более высококачественные офисные центры, расположенные в пяти кварталах от центра, предлагаются гораздо дешевле – от $10 за кв. м. «Например, полностью реконструированный 4-этажный офисный центр в районе БТИ на ул. Университетской, оборудованный промышленными кондиционеры и полноценной системой климат-контроля, предлагается по 50 грн за кв. м», – дополняет Михаил Моторный.

В целом, по словам эксперта, средние ставки по городу составляют 100 грн за кв. м за помещения в офисных центрах в центре города, 50 грн за кв. м за помещения в прилегающих к центру районах и 30 грн за кв. м за помещения на окраине. По словам черкасских риелторов, предлагаются комнаты от 15 до 30 кв. м в административных зданиях на окраине города без всякого ремонта и мебели, при этом арендатор должен дополнительно оплачивать стоимость коммунальных услуг. Аренда квартиры под офис обойдется предпринимателям в среднем 20 грн за кв. м в любом районе города, кроме центра.

Наиболее востребованными в Черкассах являются офисы площадью от 30 до 200 кв. м. При этом практически не пользуется спросом офисная недвижимость в отдаленных районах, особенно если речь идет об объектах большой площади.
Основными арендаторами черкасских офисов, по словам Михаила Моторного, являются местные компании, украинские банки и др.
Средний уровень стоимости продажи офисных помещений в городе на сегодняшний день составляет $2–2,5 тыс. за кв. м в центре, около $1000 за кв. м в прилегающих к центру районах и порядка $700–800 за кв. м на окраине города.

В среднем по городу за год вводится в строй порядка 3,2 тыс. новых офисных помещений, а большинство крупных новых БЦ являются долгостроями. Так, пятый год строится современный бизнес-центр на углу улиц Благовестной и Смелянской. Также идет реконструкция старого админздания под БЦ в районе ул. Героев Сталинграда (пять кварталов от центра). Новый 6-этажный объект, по словам местных риелторов, запланирован также по ул. Розы Люксембург.

КИРОВОГРАД. По информации кировоградских риелторов, на сегодняшний день в городе практически нет офисных зданий выше 2–3 этажей и, естественно, нет новопостроенных зданий классов А и В. Самыми дорогими в сегменте офисных помещений Кировограда являются здания в центре, которые предлагаются к аренде по $20–30 за кв. м, а к продаже – по $1,5 тыс. за кв. м. «Это средние расценки по рынку, – говорит Светлана Рожкова. – Здания, которые полностью переведены в нежилой фонд и в которых сделан приличный ремонт, продаются дороже, помещения, которые еще не переведены в нежилой фонд, – дешевле».

В остальных районах Кировограда помещения в аренду под офисы сдаются в среднем по $15 за кв. м, а для продажи предлагаются по $1 тыс. за кв. м. При этом цены как продажи, так и аренды офисной недвижимости Кировограда не менялись на протяжении всего этого года.
«Основными арендаторами помещений в городе выступают местные компании, которые торгуют техникой, автомобилями, стройматериалами, продуктами и промтоварами, а также агентства недвижимости и туристические агентства. Главными же покупателями офисной недвижимости в Кировограде выступают иногородние компании, прежде всего из восточных регионов страны и столицы», – говорит Светлана Рожкова.

Склады

ЧЕРКАССЫ. По словам Вячеслава Хоменко, черкасский рынок складских помещений достаточно специфичный. Все самые лучшие помещения, которые могут претендовать на класс В или А–, здесь построены производственными и прочими компаниями для своих нужд и не предлагаются в свободную аренду. Для свободной же аренды рынок предлагает как бывшие советские постройки, так и реконструированные строения, которые максимум могут претендовать на класс «С». «Единственным высококлассным складским комплексом, в котором черкасские предприниматели и компании могут арендовать площади, является частично введенный в эксплуатацию комплекс на ул. Смелянской, который располагается почти на выезде из города в районе аэропорта. Здесь помещения предлагаются в аренду по цене от $5 до $15 за кв. м в зависимости от площади и этажа. Сегодня в построенных очередях складского комплекса все помещения сданы в аренду. Предварительно заключить договор аренды можно лишь на помещения, расположенные в тех частях этого комплекса, которые будут сданы в эксплуатацию в следующем году», – говорит Вячеслав Хоменко.

В центре Черкасс найти хоть какое-нибудь пригодное под склад помещение, по словам риелторов, невозможно: все, что раньше использовалось под нужды хранения, сегодня арендуется под магазины и службы сервиса. В прилегающих же к центру районах, в частности на ул. Смелянской, за складские помещения, входящие в состав магазинов, собственники запрашивают до $30 за кв. м, что превышает даже столичные ставки аренды самых высококлассных офисов. Также много неспециализированных складов, по словам Вячеслава Хоменко, располагаются в Черкассах в районе площади 700-летия – здесь склад можно арендовать за $5 за кв. м. На самой же окраине некачественное складское помещение можно арендовать и за 15-20 грн за кв. м. Крупные склады от 3–5 тыс. кв. м возможно арендовать на окраине Черкасс за $3 за кв. м плюс стоимость коммунальных услуг.

Что касается цены продажи складских помещений, то она в Черкассах варьируется от $120 до $1000 за кв. м. «За минимальную стоимость продаются помещения самого низкого качества на окраине, имеющие площадь от 10 тыс. кв. м. При этом новый собственник покупает как первый уровень помещений, так и другие, которые мало пригодны под полноценные склады, и ему придется вложить еще больше средств, чем обошлась покупка, чтобы привести помещения в состояние, пригодное для хранения товара или тем более под офисные функции», – рассказывает Вячеслав Хоменко.

Средняя цена при покупке помещений под складирование товара на сегодняшний день в Черкассах составляет $200–400 за кв. м. Так, например, очень выгодным местные риелторы называют предложение на продажу большого комплекса площадью 12 тыс. кв. м в промышленной зоне в южной части города по цене $350 за кв. м. При этом цена на помещение под склад площадью всего 120–130 кв. м может достигать в городе и $700–1000 тыс. за кв. м.
«Наибольший спрос и дефицит в Черкассах наблюдается на помещения до 500 кв. м, которые стремятся арендовать или купить местные предприниматели и представители среднего и мелкого бизнеса, а также на помещения площадью свыше 3 тыс. кв. м, за которыми в очереди стоят крупные пришлые торговые сети и компании, планирующие в ближайшем будущем развивать в городе крупное производство», – говорит Вячеслав Хоменко.

Из новых объектов, по словам экспертов, помимо упомянутого объекта на ул. Смелянской, претендующем на класс В, о планах по строительству в Черкассах современного логистического парка уже заявила корпорация «Богдан», которая намерена вложить в свой проект около 65 млн евро. Парк будет обеспечивать логистику нового автомобильного завода корпорации в Черкассах. Кабмин уже выделил «Богдану» 18 га земли в Черкасской области. В дальнейшем, по словам представителей корпорации, логопарк будет обеспечивать не только потребности автомобильного завода, но и сотрудничать со всеми крупными предприятиями Черкасс, а в дальнейшем к работе будут привлечены экспортно-импортные предприятия центрального региона Украины.

КИРОВОГРАД. Основная часть складских помещений этого областного центра, по словам Светланы Рожковой, сосредоточена в районе Балашовка, где склады были построены еще в советское время и имеют как хорошие подъездные пути, так и проходящую поблизости железнодорожную ветку. Как и в других сегментах коммерческой недвижимости, в секторе складской недвижимости в Кировограде наблюдается относительно небольшое количество предложений как на аренду, так и на продажу подобных помещений, а, следовательно, дефицит. Несмотря на это, ни стоимость аренды складов в городе, ни стоимость их продажи за год не выросли ни на процент. По данным кировоградских агентств недвижимости, аренда склада в городе сегодня стоит $3–5 за кв. м в целом по городу и в нецентральных районах и $5–10 за кв. м в центре. Стоимость продажи складских помещений в Кировограде составляет в среднем $800 за кв. м. Основными потребителями складских помещений, по словам Светланы Рожковой, являются строительные компании и магазины стройматериалов, а также приходящие в город продуктовые и промышленные сети. Правда, ни о планах сторонних инвесторов и девелоперов, ни присутствующих в городе «сетевиков» и строителей по сооружению новых логистических терминалов ничего не известно.

Земля

ЧЕРКАССЫ. По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины агентством недвижимости «Черкасское Агентство Недвижимости», за последние полгода цены на земельные участки в центре Черкасс выросли более чем на треть, а в остальных районах города – не изменились. По данным этого агентства, на сегодняшний день за сотку в центре города просят $15–20 тыс., а по данным «Биржи недвижимости» – и до $25 тыс. В микрорайонах города стоимость одной сотки земли составляет $10–12 тыс. На окраинах же Черкасс цены варьируются в зависимости от направления: на юго-востоке города (чигиринское направление, район поселка Красная Слобода) они составляют в среднем $1 тыс. за сотку, в направлении же на Смелу – минимум $3 тыс. за сотку. Средняя же стоимость земельных участков, которые продаются под коммерческое и жилое строительство через аукционы, проводимые городской властью, в нынешнем году составила 232,67 грн за кв. м.

КИРОВОГРАД. В Кировограде за последний год существенного повышения цен на земельные участки не произошло. По данным кировоградского агентства недвижимости «Ваш дом», в центральной части, как и ранее, наблюдается существенный разброс цен – от $5 тыс. до $15 тыс. за сотку. В других микрорайонах и поблизости областного центра сохраняется уровень стоимости земли в $1–3 тыс. за сотку. По данным Светланы Рожковой, большие участки под строительство коммерческой недвижимости на рынке вторичной недвижимости города не реализуются – их продажа или выделение осуществляется на уровне городской власти Кировограда.

Автор: Михаил ОРЛОВ

http://www.mirkvartir.ua/