Крымская недвижимость падает в цене. За исключением элитной

Продавцы расщедрились

Симферопольские агентства недвижимости, коих насчитывается более 200, в кризисные времена оказались не у дел. Если в лучшие годы расцвета банковского кредитования они ежемесячно проводили десяток-два сделок, то теперь две-три — это уже хорошо. Всему виной кризис платежеспособности клиентов, спровоцированный отсутствием ипотечного кредитования. В результате если в первой половине 2008 года недвижимость подорожала на 22%, в третьем квартале цены колебались в диапазоне плюс-минус 5%, то уже в четвертом продавцы начали снижать стоимость предлагаемых к продаже квадратных метров. По словам юридического партнера торговой системы REM Navigator, объединяющей агентства недвижимости, Олега Сикорского, по итогам года будет рекордный спад цен на недвижимость — примерно 39%. Это значит, что, например, 1-комнатную квартиру в Симферополе, которая еще летом нынешнего года предлагалась к продаже по цене $80 — 85 тыс., сегодня можно купить за $45 тыс. Ликвидное жилье владельцы сняли с продажи в ожидании лучших времен, то есть до тех пор, пока не будет восстановлено ипотечное кредитование, тогда начнет расти спрос на квадратные метры, который потянет за собой вверх и цены на них.
Если в Симферополе сегодня есть предложение, но нет клиентов, то на Южнобережье ситуация несколько иная. Недвижимость на продажу выставляют, но привлекательных вариантов для состоятельных клиентов очень мало. Встречается, конечно, ликвидный товар, но стоимость его и не думает снижаться. По словам Олега Сикорского, элитная недвижимость сохраняет цену, потому что продавцам ее выгоднее вообще снять с продажи, как говорится, до лучших времен, чем опускать цену. Поэтому, надо полагать, в 2009 году цены на элитную недвижимость в Крыму едва ли упадут и уж точно не обвалятся.
Зато жилая недвижимость эконом-класса, то есть в домах массовых серий, имеет все шансы в будущем году потерять в цене еще примерно 25%. Делать точные прогнозы эксперты не берутся, ведь на развитие событий будет влиять слишком много факторов. Главный из них — практически полное отсутствие кредитных ресурсов, и это на фоне снижения зарплат и уменьшения платежеспособности населения. По прогнозам Олега Сикорского, вторичный рынок в зимние и весенние месяцы 2009 года будет падать в среднем до 5% ежемесячно, но к лету падение замедлится до 2 — 3% в месяц, и рынок имеет шанс достичь равновесия. Постепенное понижение цены приведет к тому, что общее количество продаваемой недвижимости сократится. При этом количество тех продавцов, кто действительно хочет продать жилье, возрастет до 15 — 20%, а это значит, что спекулянты покинут рынок недвижимости, как не сулящий им ничего хорошего. При этом цены на ликвидную недвижимость будут сохраняться на относительно высоком уровне — это закономерный результат снижения предложения при падении цены.
На первичном рынке Крыма, если верить прогнозам REM Navigator, в 2009 году не стоит ожидать массового банкротства строительных компаний, как и обвала цен на жилье в новостройках. «Девелоперы могут временно приостановить строительство и закончить его позже при наступлении благоприятных условий», — считает Олег Сикорский. Кстати, падение цен на жилую недвижимость неизбежно приведет к снижению стоимости аренды жилья, а падение спроса на коммерческую недвижимость по темпам даже опережает жилой сектор рынка.

Кредитный застой

Ожить рынок недвижимости сможет только после того, как банки возродят ипотечное кредитование. Если верить прогнозам, случится это не ранее второй половины 2009 г. Да и то, по словам старшего регионального представителя по ипотечному кредитованию крымского регионального департамента «Укрсиббанка» Андрея Яремчука, в прежнем виде ипотечное кредитование уже не вернется, то есть будут выше проценты, больше размер первоначального взноса, жестче требования к заемщику и меньше сроки кредитования. Все это сделает ипотеку менее доступной, а значит, обильного притока денег, который еще недавно успешно справлялся с раздуванием ценового пузыря на вторичном рынке, ждать не приходится.
Более того, банкиры и чиновники самого высокого уровня говорят о необходимости кредитования исключительно нового строительства, а не спекуляций на вторичном рынке, что, в общем-то, правильно. Так что продавцам вторичного жилья придется умерить свои аппетиты. А клиентов банков, уже воспользовавшихся ипотекой, можно считать счастливчиками, которым повезло решить квартирный вопрос. Даже несмотря на сложности их нынешнего положения, вызванные ростом курса доллара, повышением процентов по займам, попытками банков добиться права изымать залоговую недвижимость без решения суда и дурацкими шагами власти. К примеру, ВР Украины 12 декабря своим решением запретила банкам менять условия договора в одностороннем порядке, но на тот момент банки, которые хотели повысить проценты, уже сделали это. И сами не собирались повышать их еще, понимая, что это может спровоцировать мас-
совые неплатежи. Пока доля проблемных кредитов в Крыму не превышает 2% кредитного портфеля, хотя пик неплатежеспособности заемщиков банкиры ожидают в первом квартале 2009 года. «В связи с этим банки разрабатывают программы реструктуризации, отсрочки, кредитных каникул, — отметил Яремчук. — Банку интересно своевременное погашение кредитов, а не конфискация залогового имущества».
Тем крымчанам, кто только собирается обзавестись недвижимостью, Олег Сикорский советует совершить покупку в 2009 году, когда цены на хорошую недвижимость станут еще более приемлемыми. Правда, важно не упустить момент — по мере снижения цены количество качественной недвижимости на рынке будет сокращаться. Для продавцов же выигрышной стратегией в 2009 году будет упреждающее снижение стоимости ниже текущего уровня, поскольку год пройдет под знаком игры на понижение цены. А если насущная необходимость продать недвижимость отсутствует, лучше вообще отложить продажу до благоприятного времени.

http://www.comrealty.biz