Рынок жилой недвижимости: достроились до кризиса…

Рынок жилья, в течение долгих лет, приносивший высокую прибыль застройщикам и демонстрировавший постоянный рост цен, неожиданно для всех его контрагентов буквально за считанные месяцы «просел» под воздействием внешнего фактора – мирового финансового кризиса. Однозначно можно сказать, что к такому повороту событий не был готов никто – ни застройщики, ни подрядчики и производители строительных материалов, ни агенты по продаже, ни покупатели.

Удорожание долгосрочных кредитов и ужесточение условий их выдачи девелоперам, существенные изменения порядка ипотечного кредитования, а также многочисленные ограничения на выдачу кредитов, установленные Нацбанком, привели к тому, что игроки рынка жилой недвижимости, основными источниками финансирования для которых служат кредиты и средства частных инвесторов, в одночасье лишились средств для дальнейшего строительства своих объектов. Объемы продаж квартир в строящихся объектах Киева и региона за последние несколько месяцев снизились в разы. Застройщики всеми силами пытаются избежать падения цен, влекущего, соответственно, снижение уровня доходности, поэтому замораживают и приостанавливают реализацию проектов.

Согласно заявлениям специалистов, сегодня покупатели жилья, располагающие достаточными финансовыми средствами, готовы вкладывать деньги исключительно в безрисковые проекты, то есть те, которые либо уже сданы в эксплуатацию, либо практически завершены. Проекты, завершенные менее чем на 50%, рискуют быть замороженными, поскольку в данный момент очень сложно привлечь покупателя на такой стадии строительства, а у застройщика может не хватить средств для продолжения строительных работ.

Как результат кризисных явлений на рынке жилой недвижимости, объем квадратных метров, введенных в эксплуатацию в 2008 году, не будет соответствовать запланированному. По мнению игроков рынка, в Киеве из заявленных 1 500 000 м2 в лучшем случае будет сдана половина. Напомним, что, по данным Госкомстата, в 2007 году в столице было введено в эксплуатацию 1400 000 м2 жилья, а за первое полугодие 2008 года – 595 500 м2. Сложности с реализацией площадей в объектах жилой недвижимости особенно ощутимы в сегменте эконом-класса. Так, Вера Пичугина, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Планета-Буд», отмечает: «Темпы продаж в строящихся объектах компании гораздо ниже запланированных. Ввиду того, что банки ограничили ипотечное кредитование, продажи в жилом комплексе «Планета» в г. Бровары на сегодняшний день временно приостановлены».

По заявлениям некоторых игроков рынка, спрос на недвижимость бизнес и премиум-класса пока остается достаточно устойчивым, поскольку зачастую не предполагает привлечения ипотечных средств. «В силу того, что компания «Т.М.М.» реализует жилую недвижимость преимущественно бизнес и премиум-класса, в сентябре текущего года объем ее продаж в натуральном выражении (м2) у компании «Т.М.М.» увеличился на 8% по сравнению со средним показателем компании за восемь месяцев текущего года», – заявляет Николай Толмачев, генеральный ректор компании «Т.М.М.».

При этом Вера Пичугина отмечает: «На сегодняшний день некоторые потенциальные покупатели квартир в «ДИАМАНТЕ», клубном доме закрытого типа, расположенном на бульваре Т. Шевченко в Киеве, где строительные работы выполнены на 95%, избрали выжидательную позицию, однако квартиры бронируют».

Необходимо отметить, что сокращение объемов продаж жилья наблюдается также в европейских странах, и в частности в соседней Польше. По данным аналитиков компании TriGranit Development Polska Sp. zo.o., там соответствующие показатели за текущий год уменьшились приблизительно на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

Стратегии компаний

Игроки рынка жилой недвижимости вынуждены корректировать стратегию своего развития. Прежде всего, большинство компаний пересмотрело портфель проектов. «Т.М.М.» в первую очередь уделяет внимание реализации своих текущих проектов. Перспективные инновационные проекты, имеющие длительный срок окупаемости или реализации, сегодня временно приостановлены», – отмечает Николай Толмачев. Кроме того, застройщики вынуждены искать дополнительные источники финансирования, корректировать статьи расходов с целью минимизации убытков и искать помощи у государства.

Невзирая на информацию из открытых источников, согласно которой количество киевских объектов, где прекращены строительные работы, составляет 20% (в некоторых источниках эта цифра достигает и 50%), большинство застройщиков отказываются предоставлять официальные данные о текущем состоянии дел своих компаний и динамике продаж. Лишь единицы официально объявили о заморозке строительства. Во многих случаях застройщики заявляют, что их компания либо успела получить необходимый для строительства объектов объем денежных средств до начала кризиса, либо использует альтернативные источники финансирования, либо предвидела ситуацию и произвела внутреннюю реструкту­ризацию либо другие систематизирующие шаги, которые должны свести влияние кризиса к минимуму.

Единственной компанией, официально объявившей о замораживании строительства своего проекта, многофункционального комплекса Mirax Plaza, расположенного по ул. Глубочицкой в Киеве, стала MIRAX Group.

По информации из неофициальных источников, ОАО «Киевреконструкция» остановило строительство трех проектов компании (ЖК «Три богатыря» по ул. Борщаговской, 182-в; ЖК ASTONPARK по ул. Соломенской, 17-а и жилого дома, расположенного по ул. Верховинной, 39-41), а решением Хозяйственного суда Киева №50/369 от 17.10.08 года было открыто дело о банкротстве компании.

Также по неофициальным данным, компания GDF Недвижимость, часть международной группы компаний GROUP DF, принадлежащей украинскому бизнесмену Дмитрию Фирташу, из-за трудностей с привлечением финансовых ресурсов приостанавливает реализацию комплекса «Золотой пляж» на Оболони, проектом которого предусматривалось строительство 2,5 миллиона м2 жилья и 550 000 м2 коммерческой недвижимости.

Помимо MIRAX Group, другие крупнейшие российские компании-застройщики, заявившие о своем выходе на рынок либо открывшие представительства в Украине, также вносят корректировки в свои планы. Так, «ПИК-Украина» пересмотрела стратегию своего развития, приняв решение развивать проекты с небольшим объемом первоначальных инвестиций и отказавшись от развития крупномасштабных. Согласно заявлению Владимира Фесенко, генерального директора «ПИК-Украина», компания также отказалась от региональных проектов и намерена пока сосредоточить свои действия на Киеве и Киевской области. В частности, ПИК-Украина» пока не намерена развивать собственную производственую базу. Российская компания «Интеко» приняла решение об остановке проекта строительства микрорайона «Московский» в Деснянском районе Киева (196 800 м2 жилья на 10 гектарах). Причиной пересмотра стратегии, о словам Елены Батуриной, президента ЗАО «Интеко», является уменьшение доходности жилых проектов в Украине. Компания будет концентрироваться на российских, в частности московских, проектах.

Компании, чьи проекты находятся на начальной стадии девелопмента, не столь остро ощущают на себе влияние финансового кризиса. Так, российская Fl Development, одним из учредителей которой является группа Льва Левава Africa Israel Investments Group для реализации девелоперских проектов в России и СНГ, не намерена корректировать свои планы развития в Украине. Компания является собственником земельных участков общей площадью 133,74 га, расположенных рядом с международным аэропортом Борисполь. На этих участках планируется строительство крупного многофункционального комплекса, в состав которого войдут жилые и торговые площади, офисный центр и паркинг. На сегодняшний день компания работает над приобретением и консолидацией дополнительных земельных участков с целью увеличения общей площади до 400 гектаров. По словам Натальи Ивановой, директора департамента по связям с общественностью AFI Development, «финансовый кризис, оказавший огромное влияние на компании, осуществляющие строительство и реализацию жилых площадей, в меньшей мере затронул нашу компанию, поскольку в процессе реализации нашего проекта в Борисполе мы находимся на этапе разработки концепции: анализа спроса, маркетингового исследования рынка Украины, не требующих больших финансовых затрат». По неофициальным данным, компании принадлежит 70% в указанном выше проекте. Что касается дальнейших планов AFI Development, то на данный момент она не планирует вступать в новые украинские проекты.

Финансирование

Оказавшись без банковских заемных средств и средств частных инвесторов, непосредственных покупателей квартир, застройщики вынуждены искать альтернативные источники финансирования.

Некоторые компании финансируют дальнейшее строительство за счет собственных средств. Например, «Т.М.М.», рассматривает внутренний капитал компании как один из основных источников финансирования на данный момент. Аналогично поступает и компания «Планета-Буд», отказавшаяся от развития новых жилых проектов. «Темпы продаж в строящихся объектах существенно снизились, ввиду чего строительство ведется исключительно собственными средствами. Новые проекты, уже готовые к строительству, мы пока не начинаем», – отмечает Вера Пичугина.

Компания Seven Hills заявляет, что не испытывает проблем с финансированием, поскольку осуществляет строительство своего проекта ЖК Park Avenue за счет собственных средств. «Еще задолго до наступления кризиса компанией были выработаны четкие алгоритмы работы, чтобы обезопасить себя и своих клиентов. Можно сказать, что мы сегодня вне кризиса, и что привлекаемые нами собственные средства на завершение строительства жилищного комплекса Park Avenue позволяют нам наблюдать за кризисом со стороны», – утверждает Наталья Дивеева, финансовый директор Seven Hills.

«В меньшей мере от кризиса пострадали те компании, чьи проекты «остались на бумаге», а также те, которым удалось привлечь кредитный капитал для финансирования строительства всего проекта, – утверждает Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Инвест». – Таким образом, строительство этих проектов будет вестись исключительно за счет заемных средств, а объект будет готов к продаже через полтора-два года, к тому моменту, когда ситуация на рынке стабилизируется».

Рассматриваются и другие источники финансирования, альтернативные банковским займам и собственным средствам. «Для реализации ключевых девелоперских проектов, где мы имеем всю необходимую разрешительную документацию и можем приступить к строительству, привлекаются партнеры, которые готовы финансировать весь объем работ. Существуют также механизмы привлечения частных инвесторов с участием их в прибыли проекта на равных с крупным инвестором условиях. Эти проекты могут быть реализованы быстро и с максимальным эффектом, – комментирует Николай Толмачев. – Привлекательным источником инвестиций дня компании «Т.М.М.» являются также облигационные займы, особенно полученные на внешних рынках».

Цены, доходность

Застройщики в один голос утверждают, что возможные изменения цен на жилую недвижимость напрямую зависят от рентабельности жилых проектов. Так, по данным аналитиков рынка, до кризиса доходность объектов жилой недвижимости составляла 40% для эконом-класса, 80% – для бизнес-класса, а для премиум-класса в некоторых случаях достигала 200-300%. На сегодняшний день специалисты не берутся прогнозировать, насколько изменится рентабельность жилых проектов в том или ином классе, однако вполне возможно, что застройщики уже не вернутся на докризисный уровень рентабельности.

Специалисты рынка недвижимости неоднозначны в прогнозах касательно уровня изменения цен на жилую недвижимость, и только в одном их прогнозы совпадают: снижение цен наблюдается на рынке жилой недвижимости уже сейчас, причем как в столице, так и во всех регионах Украины.

По мнению Владимира Германова, цены на жилье эконом-класса не будут подвержены значительной корректировке: «Учитывая, что рентабельность эконом-жилья достаточно низкая, в пределах 40%, изменение стоимости жилья возможно в пределах 5-10% в сторону уменьшения – не более, поскольку в противном случае непрекращающийся рост цен на стройматериалы и энергоресурсы сделает строительство таких объектов нерентабельным. Говоря о сегменте бизнес-класса, игрок рынка сходятся во мнениях, что цены могут снизиться на 20-25% за год, однако не стоит ожидать резкого падения на уровне до 5% в месяц».

Комментирует Артур Огаджанян. руководитель оценочной практики, партнер, департамент корпоративных финансов ООО «Делойт и Туш»: «Даже в условиях стагнации экономики и застоя на рынке коммерческой недвижимости жилье остается объектом купли-продажи, хотя, разумеется, количество сделок сокращается. Поэтому кризис не может не повлиять на цены всех категорий этой недвижимости, возможно, за исключением, только элитного, очень дорогого». При этом Николай Толмачев считает, что цены на жилые объекты премиум-класса могут даже увеличиться, учитывая ограниченность объемов ввода их в эксплуатацию и, соответственно, недостаточного предложения на рынке.

По мнению Николая Толмачева, коррекция цен в новостройках возможна также и вследствие изменения класса недвижимости в сторону понижения с учетом не только месторасположения, но и используемых строительных материалов.

Комментарии специалистов касательно возможных изменений стоимости жилья в различных классах довольно сложно привести к единому знаменателю, поскольку зачастую классность проекта, заявленная девелопером, не соответствует действительности и в большинстве случаев не привязана к себестоимости строительства. При этом существующая в Украине классификация жилья достаточно сложная в использовании и в большинстве случаев не принимается во внимание при отнесении объекта к той или иной категории. Ни для кого не секрет, что при строительстве жилья, заявляемого как бизнес- и премиум-класс, зачастую применяются не самые дорогие инженерные системы, экологически чистые материалы практически не используются, а качество строительных работ оставляет желать лучшего, да и требования к месторасположению объектов часто не учитываются.

В качестве альтернативы снижению цен застройщики предлагают покупателям программы лояльности, начиная скидками при 100-процентной оплате квартиры и заканчивая подарочными сертификатами. В частности, «Т.М.М.» уделяет большое внимание разработке и реализации клиентоориентированных программ. «Клиенты, по достоинству оценившие такой подход, в дальнейшем становятся лучшими продавцами нашей недвижимости – советуют приобрести квартиру в наших домах своим родственникам, друзьям, коллегам, – утверждает Николай Толмачев. – Нам понадобилось 15 лет, чтобы реализовать принципы своей деятельности, поэтому мы уверены, что в дальнейшем забота о клиенте останется главным ин­струментом продвижения и продажи нашего товара».

Ситуация на рынке коттеджей

Очевидно, что кризис, оказавший влияние на рынок жилой недвижимости, негативно повлиял и на рынок коттеджного строительства как его составляющей. Падение спроса на загородное жилье вызвано теми же причинами, что и кризис жилой недвижимости в Киеве.

Ранее спрос на загородное жилье увеличивался по мере роста доходов населения, изменения психологии восприятии жилья за городом, уже давно принятого на Западе. Загородное жилье рассматривалось как разумная альтернатива городскому, поскольку стоимость дома зачастую сопоставима со стоимостью трехкомнатной квартиры. Усиление конкуренции среди девелоперов на рынке коттеджных городков и значительное падение спроса вследствие кризисных явлений заставило многие девелоперские компании продавать или замораживать объекты загородного жилья. Если ранее эксперты прогнозировали, что уровень продаж в 2008 году достигнет 2200 домовладений, то на сегодняшний день очевидно, что до конца текущего года будет продано не более 1600 домов в разных городках. В дальнейшем, ввиду снижения покупательского спроса, эксперты рынка прогнозируют активные прода­жи только в поселках с удачной концепцией элитного класса.

В то же время компаниям, которые ориентируются на менее состоятельных клиентов, довольно сложно будет пережить кризис. Эксперты видят в таком «отсеивании» положительные моменты, так как рынок постепенно насыщается качественными проектами, что способствует повышению конкуренции и, следовательно, улучшению предложения. Например, эксперты компании DeVision, реализующей проект коттеджного городка ZaSpaGolf, указывают на позитивные последствия кризиса на коттеджном рынке, которые проявятся в таких показателях, как уход с рынка непрофессионалов, образование отложенного спроса, который может быть реализован по окончании периода нестабильности, оптимизация ценообразования в уже построенных поселках, улучшение качества предложения и предоставляемых услуг ввиду растущей конкуренции.

В период кризиса некоторые компании предпочитают продавать свои проекты. Так, «ТИКО-Констракшен» выставила на продажу проект коттеджного городка в с. Гнидын (Бориспольский район) по причине недостатка средств для его реализации. Девелоперская компания «XXI Век» продает сразу несколько подобных проектов, a Global Solutions еще летом продала свой проект в поселке Вита-Почтовая. Девелоперская компания KDD Group временно приостановила реализацию коттеджного комплекса «Зазимье» в Броварском районе.

Просить ли помощи у государства?

Застройщики, работающие в сфере жилой недвижимости, которые привыкли получать высокую прибыль, в условиях кризиса всеми силами стараются не допустить падения доходности своего бизнеса и вместо снижения цен на квартиры пытаются получить помощь у государства. Так, УБА (Українська Будівельна Асоціація) предложила премьер-министру Украины целый ряд мероприятий для стабилизации строительной отрасли, предусматривающих следующие действия:

■    возобновление ипотечных программ с ограничением процентной ставки для покупки первичного жилья эконом-класса на уровне не более 14% (возможно, за счет государ­ственных дотаций или через государственные банки);

■    создание условий для снижения себестоимости строительства (за счет регулирования цен на стройматериалы, а также ставки рентабельности застройщика);

■    установление годичного моратория на поднятие процентов по действующим кредитами физических лиц на покупку жилья и на отчуждение квартир у физических лиц, которые взяли кредит под первичное жилье и в результате потери работы или по другим причинам не в состоянии выплачивать проценты по ипотечным кредитам;

■    возобновление кредитования для строительных компаний;

■    рассмотрение возможностей отсрочки выплат строительными компаниями процентов по существующим кредитам;

■    осуществление отчислений (на развитие города, паевое участие, и т.д.) строительными компаниями уже после введения объекта в эксплуатацию;

■    создание условий для завершения реализации объектов, которые уже построены более чем на 40%, посредством государственного кредитования или долевого участия госу­дарства в строительстве;

■    участие украинских застройщиков в государственных тендерах, а при выигрыше тендера иностранной компанией – выполнение 90% субподрядных работ украинскими орга­низациями;

■    упрощение системы получения разрешительной документации;

■ установление криминальной ответственности чиновников за несвоевременную выдачу разрешительной документации на строительство.

Пока пакет законопроектов, призванных поддержать строительную отрасль, находится на этапе разработки.

Не удивительно, что до наступления кризиса, когда доходность в некоторых жилых проектах могла достигать сотни процентов, застройщики в меньшей мере обращали внимание на объемы дополнительных затрат и отчислений при строительстве жилых объектов и вовсе не собирались просить государство о поддержке покупателей квартир в своих объектах и о снижении процент ной ставки для них.

Выводы и прогнозы

Сегодня трудно делать какие-либо прогнозы, но, анализируя влияние мирового финансового кризиса на рынок жилой недвижимости Украины, эксперты заявляют, что на рынке останутся крупные строительные компании, которые в течение многих лет работы смогли заслужить лояльность клиентов, наладить доверительные отношения с банками и инвесторами, а также подтвердить    свою    надежность   в    сроках  реализации и качестве жилья.

Что касается изменения цен на жилье в среднесрочной перспективе, есть основания полагать, что сокращение объемов строительства и, как результат, дефицит жилья могут привести к их росту. Артур Огаджанян утверждает, что в ближайшие годы спрос на жильё в столице не только не упадет, но и увеличится «в силу того, что отрицательная динамика численности населения в стране не затрагивает Киев. Наоборот, официальная статистика свидетельствует о росте, пусть незначительном, количества жителей столицы. Поэтому, несмотря на продолжающееся падение цен на объекты жилой недвижимости в среднесрочной перспективе, при условии улучшения экономической ситуации и повышения платежеспособного спроса, цены на жилую недвижимость снова вырастут».

Однозначно можно утверждать, что главным  преобразующим  фактором для украинского рынка жилой недвижимости станет более тщательный подход покупателей к выбору жилья. Что приведет к усилению  конкуренции между девелоперами. И вполне вероятно, что в будущем покупатель уже не будет готов платить огромные деньги за жилье низкого качества. Чтобы соответствовать запросам потребителей, застройщики будут вынуждены более профессионально подходить к разработке новых жилых проектов и повышать их качество. Однако качественное улучшение жилья, в свою очередь, требует больших затрат на строительство, разработку новых технологий и ноу-хау, а также приобретение более качественных и дорогих материалов. На этом этапе возникнет конфликт интересов застройщиков, стремящихся улучшить максимальную выгоду при минимальных затратах, и покупателей, не желающих покупать некачественное жилье по высоким ценам, и, а всего, именно застройщикам прийдётся идти на уступки, снижая уровень доходности своих проектов.

Елена Белецкая