Перспективы торговой недвижимости

Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже называют их "киллерами" рынка розничной торговли как такового.

Не стоит забывать, что именно розничные сети (благодаря стремительному росту в течение последних шести лет) создали высокий спрос на качественные торговые площади, который в 2007 г. превысил предложение в пять раз. Это и уверило владельцев торговой недвижимости в том, что игроки розничного рынка будут готовы арендовать площади по в несколько раз завышенным арендным ставкам.

Уже ранней осенью операторы розничных сетей стали заложниками ситуации. В мае-июле они ощутили снижение покупательской активности, отразившееся в падении продаж до 10%. Рост же арендных ставок за аналогичный период составил 6%.

Полемика "дорого - дешево" между операторами торговых площадей и их съемщиками продолжала бы носить риторический характер, если бы не кризис, заставляющий всех участников рынка принимать решения в ускоренном режиме.

Арендодатели и девелоперы, оправдывающие высокие арендные ставки, в своих расчетах опираются на статистику, которая гласит, что на 1 тыс. жителей Украины приходится 48 кв. м торговых площадей (среднеевропейский показатель - 200 кв. м), делая вывод, что их задача минимум - довести украинский показатель торговых метров на тысячу населения до 96 кв. м к 2010 г.

Съемщики, а в данном случае это торговые сети, для себя делают вывод, что при стремительно падающей покупательной способности и не снижающихся арендных ставках эти метры на душу населения легко могут превратиться в пустующую, никем не арендованную площадь. Ведь при текущих арендных ставках сетевые операторы просто перестанут существовать. Проблема в том, что падение продаж значительно опережает процесс переосмысления своих аппетитов арендодателями. Вполне вероятно, что через пару месяцев даже 50-80 дол. за киевский метр торгового центра предлагать будет некому.

Торговые операторы в Европе платят аренду, равную 7-12% от своего оборота. В Киеве средние докризисные выторги составляли около 6,5-7 тыс. дол. с 1 кв. м в год. При минимальной арендной ставке 150 дол. в месяц это составляло 25% от оборота, то есть в два раза выше, чем в Европе. Объяснение простое: торговые операторы ожидали дальнейшего роста рынка, поэтому брали кредиты для оплаты аренды и открытия новых точек продаж. А результатом кризиса стало уменьшение оборота на 40-60% в гривневом эквиваленте. Добавив сюда изменение обменного курса, получим уменьшение выторга до 2,7 тыс. дол. с 1 кв. м в год. При таком выторге месячная аренда не может превышать 25-30 дол.

В ситуации кризиса цивилизованная торговля, форматные сетевые операторы и международные торговые марки, арендующие площади в торговых центрах, пострадают первыми, поскольку для украинского потребителя эти марки позиционируются как верхняя граница масс-маркета, рассчитанная на средний класс. А этот сегмент рынка в кризисный период сократится первым. Оставшиеся покупатели перетекут в более низкие ценовые сегменты и переориентируются на рынки с дешевым азиатским товаром. Одежда и обувь в ценовой категории 50-100 евро за единицу и выше не являются предметами первой необходимости и, вероятнее всего, в ближайшее время станут невостребованными.

Вывод из сложившейся ситуации предельно прост. Рынок операторов торговых площадей и операторов сегмента промышленных товаров всегда представлял взаимовыгодный бизнес-симбиоз, который при ухудшающейся конъюнктуре зашел в тупик. Выход же из этого тупика в скорейшем реагировании арендодателей на текущую ситуацию и снижении арендных ставок. Непонимание операторами торговых площадей нынешней ситуации может привести не только к гибели торговых сетей, но и к упадку всей сферы рынка, связанной с торговлей и торговой недвижимостью.

Даже при оптимистичном сценарии, если владельцы помещений пойдут на уступки торговым операторам уже сейчас и те смогут выжить, возврата к арендным ставкам, обсуждавшимся в Киеве в конце 2007 - начале 2008 г. не будет уже никогда. И новые проекты (впрочем, как и существующие) вынуждены будут считаться с новой реальностью и строить свои финансовые модели на новых цифрах и принципах, давно устоявшихся в Европе, и при которых арендаторы и арендодатели являются в значительной степени партнерами.

*Александр Лебедев, коммерческий директор департамента торговой недвижимости "КДД Групп"

Александр Лебедев