Весной намечается распродажа залогов

Вследствие резкого обесценивания гривни (на 50% за три месяца), массовых сокращений персонала и урезания зарплаты многие из заемщиков, физических и юридических лиц, одолживших крупные суммы в валюте, оказались практически не способны обслуживать свои кредиты, пишет ТРИСТАР. Казалось бы, в таких условиях банки должны начать массово изымать и реализовывать залоговое имущество - в этом, собственно, и заключается назначение залога. Однако банкиры, как оказалось, совсем не готовы к такому повороту событий - нормативная база не позволяет проводить быструю конфискацию залогов. Особенно в этом смысле оказались защищены физлица.

Кредиты населению обеспечиваются в основном недвижимым имуществом (квартиры, загородные дома, земельные участки), а также автомобилями. По данным отчетов Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), несложно подсчитать, что сейчас в залоге под кредиты населению находятся более 450 тыс. объектов недвижимости, совокупная рыночная стоимость которой в докризисные времена составляла около $45 млрд (в среднем $100 тыс. за квартиру или земельный участок).

Из них в 210 тыс. случаях жилье выступает залогом под кредит на покупку этого же жилья, 220 тыс. квартир заложены под кредиты без целевого назначения. Но выдается и кредит без залога, что более удобно для заемщика. Чаще всего залоговые займы направлялись на разнообразные потребительские цели. Еще 3 тыс. квартир заложены их владельцами под кредиты, взятые для развития их собственного бизнеса. Кроме того, физлица оставили банкирам в залог более 4 тыс. земельных участков, как правило, в окрестностях крупных городов с целевым назначением "под застройку". Количество заложенных автомобилей также впечатляет.

Только за четыре последних года (2005-2008 гг.) в Украине было продано около 1,6 млн новых легковых автомобилей. По оценкам автодилеров, в среднем около 50% всех продаж осуществлялись в кредит. Учитывая, что фактический средний срок погашения автокредита составляет 3-4 года, можно предположить, что в залоге банков пребывают 700-800 тыс. "легковушек". Если допустить, что средняя стоимость одного проданного в кредит авто равна $20 тыс., то общая стоимость залогового автопарка составляет не менее $14 млрд.

Такие оценки подтверждаются и официальной статистикой. Так, по данным Минюста, только в пиковом по кредитованию 2007 г. почти 500 тыс. украинцев зарегистрировали у нотариусов договоры залога движимого и недвижимого имущества, причем 267 тыс. из них - ипотечные. Наибольшей популярностью пользовались кредиты под залог квартир и жилых домов - почти 216 тыс. Под залог транспортных средств было выдано более 201 тыс. кредитов.

Исходя из объемов портфеля кредитов, выданных компаниям (200 млрд грн. + $30 млрд), совокупную стоимость заложенного корпоративного имущества можно оценить приблизительно в $80 млрд. Стоит отметить, что спектр залогового имущества корпоративщиков намного шире. Так, наряду с коммерческой недвижимостью и автотранспортом это могут быть оборудование, технологические линии, имущественные комплексы, а также акции компаний, товары в обороте и т. д.

Несмотря на сложившуюся ситуацию, например, принудительно выселить жильцов из залоговой квартиры совсем непросто.

Особенно если в такой кредитной квартире прописаны дети. В большинстве ипотечных договоров содержится запрет на регистрацию в залоговом жилье несовершеннолетних детей, но такая норма является противозаконной, поэтому многие заемщики резонно не исполняют ее. Согласно отечественному законодательству, в таком случае выселить жильцов из квартиры можно, только предоставив им аналогичные условия проживания (не худшие по качеству).

Возможен и ряд других трудностей в процессе принудительного изъятия залогов. В результате, по оценкам юристов УНИА, судебные споры могут затягиваться на срок до двух лет. Когда с началом кризиса стало ясно, что без распродажи залогов не обойтись, банкиры начали активно "окучивать" Минюст, высказывая просьбу упростить процедуры изъятия имущества. Все это происходило якобы в рамках борьбы за права кредитора. Однако в министерстве считают, что принудительное изъятие залога может происходить только по решению суда. Более того, под занавес 2008 г., 26 декабря, парламент в первом чтении 231 голосом принял законопроект №3459-1, которым вводится мораторий на принудительное взыскание жилой недвижимости, находящейся в залоге банка.

Планируется, что эта мера будет действовать до окончания финансового кризиса (т. е. очень долго). Банкиры категорически против такой новации, считая ее популистской. Дело в том, что в таком случае даже у добропорядочных заемщиков исчезают стимулы обслуживать кредит, не говоря уже о злостных неплательщиках. У банков не будет рычагов воздействия на этот контингент. Поэтому, скорее всего, банковское лобби в Раде не допустит принятия данного законопроекта в целом.

Предвидя такой сценарий развития событий, спасать заемщиков взялся Кабмин. 29 декабря минувшего года управление по связям со СМИ Секретариата правительства распространило сообщение, что Кабмин якобы принял (странное с правовой точки зрения) решение, которым запретил банкам изымать у граждан квартиры, приобретенные в кредит, если заемщик обслуживает долг, т. е. платит хотя бы проценты по ссуде. Этим же решением банкам запрещено повышать ставки по ранее выданным кредитам. Напомним: аналогичная норма Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно запрета банкам изменять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке", 12 декабря одобренного парламентом и уже подписанного Президентом, распространяется только на вновь выдаваемые кредиты.

Однако очевидно, что мораторий на изъятие залогов не может вводиться нормативными актами правительства. Поэтому уже 10 января законопроект №3585 с аналогичными нормами был зарегистрирован в Верховной Раде Юрием Полунеевым (БЮТ).

Юрист - о сложностях

Юлия Кирпа
старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"

- Закон Украины "Об ипотеке" предусматривает три способа обращения взыскания на недвижимость, переданную в ипотеку банку: на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (к которому приравнивается также соответствующая оговорка в ипотечном договоре). В процессе обращения взыскания и принудительной продажи перед банками возникает ряд проблем. Так, в случае отказа жильцов от выселения в добровольном порядке банку необходимо обращаться в суд.

При этом дополнительные сложности могут возникнуть, если в квартире, на которую обращено взыскание, проживает ребенок, так как сделки в отношении имущества, право пользования которым принадлежит детям, могут осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, Закон "Об ипотеке" в целях защиты интересов заемщиков ограничивает минимальную стоимость продажи предмета ипотеки. В случае отсутствия спроса на залог предмет ипотеки может быть выкуплен банком по цене, составляющей не менее 65% оценочной стоимости предмета ипотеки. Если банк не выкупает объект недвижимости по указанной цене, ипотека может быть прекращена по решению суда.

В свою очередь, покупая залоговую недвижимость, следует проконтролировать своевременное прекращение всех обременений объекта недвижимости (ипотеки, запрета на отчуждение, других видов обременений), а также убедиться, что на момент покупки квартиры улажены все вопросы с выселением из нее жильцов."

Банкир - о преследовании

Дмитрий Зинков
председатель правления "ОТП Банка"

- Большинство заемщиков соглашаются на реструктуризацию. Мы готовы продолжать работать с ними, независимо от их финансового положения. Банк согласен хотя бы на платеж в гривне в той сумме, которую заемщик платил по валютному кредиту до кризиса. Даже если заемщик готов платить хоть какую-то символическую сумму по кредиту - банк пойдет ему навстречу. В противном случае, банк вынужден будет продавать залог.

Практика показывает, что как только финучреждение начинает процедуру взыскания залога, у заемщика вдруг откуда-то появляются деньги, и начинаются платежи. Известны примеры, когда банк помогает заемщику, который не в состоянии обслуживать кредит на покупку 3-комнатной квартиры, продать ее и купить 1-комнатную. Случаи продажи залогового имущества населения в последнее время участились. Еще больше заемщиков обращаются в банк с просьбой о реструктуризации задолженности. Заемщики должны понимать, что если банк продает залог от своего имени, то он заинтересован сделать это как можно быстрее - цена играет второстепенную роль.

Заемщик будет отвечать всем своим имуществом и будущими доходами по той сумме задолженности, которую не удастся закрыть за счет продажи залога. Поэтому заемщик, который собирается пойти в банк и сказать: "Продавайте!", должен понимать, что ему все равно придется искать источники для погашения задолженности целиком. Банк все равно не простит этот долг.

Напомним, уже 10 миллионов украинцев попали в кредитный капкан.

Ранее сообщалось, что крупные банки Украины начали массовую распродажу залогового жилья.