Перспективы девелопмента МФК в Украине

Вступление

Эксперты Urban Land Institute определяют многофункциональный комплекс как совокупность, по крайней мере, трех типов недвижимости, где второстепенные компоненты занимают не менее 10-20% общей площади комплекса. Многофункциональные комплексы могут быть разных масштабов, возведенных либо как одно здание, либо как комплекс зданий. 

В настоящее время развитие многофункциональных комплексов приобретает все большую популярность не только из-за больших масштабов, но изза возможности диверсификации рисков при инвестировании. Во многих странах на законодательном уровне поощряется сотрудничество местных властей и частных компаний с целью перестройки городских территорий. Например, в Праге в среднесрочной перспективе планируется перестроить три железнодорожные станции в многофункциональные комплексы с преобладанием жилой недвижимости (Bubenske Nadrazi, Smichovske Nadrazi, Nakladove Nadrazi). Данная тенденция выделяется наряду с желанием населения городов работать, совершать покупки и отдыхать недалеко от места их проживания. 

Из-за нехватки земельных участков и тенденции роста урбанизации многофункциональные комплексы приобретают популярность в Киеве. К строительству уже заявлено более 15 крупномасштабных проектов. Однако украинским участникам рынка характерна нехватка опыта в их реализации.

Опыт Северной Америки

Рынок Северной Америки прошел долгий путь в развитии многофункциональных комплексов. Первые масштабные проекты были возведены там в 1960-х годах (например, Penn Center в Филадельфии, Century City в Лос-Анжелесе, Constitution Plaza в Хартфорде). 

Эволюция многофункциональных комплексов в Америке свидетельствует о том, что смешивание разных типов недвижимости в одном проекте позволяет охватить более емкий рынок нескольких типов недвижимости с разными циклами развития и, таким образом, уменьшает инвестиционные риски. Несмотря на то, что включение той или иной составляющей обычно совпадает с фазой активного развития данного сектора недвижимости, наличие дополнительных компонентов уменьшает негативное влияние во время спада в этих секторах. Например, в первых американских проектах торговая и офисная составляющие доминировали на фоне роста этих сегментов рынка. При последовавшем насыщении, акцент сместился на жилую и гостиничную составляющие.

Главной движущей силой жилого сектора Северной Америки является рост населения. Он будет оказывать дальнейшее влияние на преобладание данного типа недвижимости в среднесрочной перспективе. С другой стороны, торговые и офисные проекты имеют менее продолжительный срок эксплуатации и, в общем, должны быть модифицированы каждые 15 лет для того, чтобы оставаться конкурентоспособными, жилая недвижимость может оставаться без существенных изменений в течение многих лет.

Реализация некоторых американских многофункциональных проектов демонстрирует, что следует особо тщательно рассчитывать бюджет проекта, с учетом возможных непредусмотренных расходов, так как в большинстве случаев он превышает предварительную оценку. Например, в двух многофункциональных проектах, Victoria Gardens - Rancho Cucamonga (общая площадь 139 000 кв. м) и Westfield San Francisco Center (общая площадь 46 000 кв. м), расходы на строительство превысили первоначальный бюджет более чем в два раза. Одним из возможных путей уменьшения такого риска является создание совместного предприятия с девелопером, обладающим опытом в реализации многофункциональных комплексов либо одного из запланированных сегментов недвижимости. Это позволит уменьшить размеры инвестирования собственного капитала и повысит шансы составления более реалистичного бюджета. 

Анализ американского опыта также свидетельствует, что на раннем этапе девелопмента следует глубоко изучать состав потенциальных арендаторов. Например, в проекте Victoria Gardens - Rancho Cucamonga большие универмаги отказались арендовать помещения в связи с расхождением взглядов на концепцию проекта. 
На сегодняшний день, рынок недвижимости Америки находится на высоком этапе развития и демонстрирует, что недвижимость продолжает приобретать новые качества и формы. Ему характерны следующие тенденции:

• Приобретает популярность строительство жилых кварталов в пригородах.
• Все большее количество проектов реализуется в совместном сотрудничестве местных властей и частных компаний.
• В жилой составляющей преобладают квартиры на верхних этажах и апартаменты класса люкс в высотных зданиях.
• Торговая составляющая чаще принимает форму lifestyle центров, расположенных вдоль улиц и состоящих в основном из ресторанов, книжных магазинов и операторов досуга.
• Офисный и гостиничный типы недвижимости в основном возводятся в удаленных, а не в центральных районах.
• Большое внимание уделяется строительству вокруг главных транспортных развязок. 
  

Опыт Великобритании

Рынок недвижимости Великобритании также высокоразвит и располагает рядом качественных проектов. В стране много внимания уделяется принципам сбалансированного развития. Местные власти содействуют созданию городских кварталов с целью уменьшения транспортного потока и энергосбережения. Это влияет на рост популярности многофункциональных комплексов с доминированием жилой недвижимости.

Характерной чертой многофункциональных комплексов в данной стране является всестороннее содействие развитию проектов местными властями в виде предоставления налоговых каникул, ускорения согласования и подготовки разрешительной документации. В особенности это касается программ по перестройке депрессивных зон с целью обеспечения спроса на жилую недвижимость и создания всеми узнаваемого места. Одним из ярких примеров является комплекс Brindleyplace в Бирмингеме, расположенный на месте бывшего промышленного предприятия. Данный проект пользуется большим успехом благодаря высокопрофессиональному подходу в управлении, который обеспечивает быструю аренду свободных площадей при их освобождении. Во-вторых, проект предлагает безопасную среду для работы, проживания и отдыха. В свою очередь, данный успех содействует росту популярности комплекса и, соответственно, повышению арендных ставок. Например, первоначально арендные ставки составляли $37 за кв. м в месяц, год спустя они выросли до $52 (более чем на 40%), и в краткосрочной перспективе ожидается их повышение до $56.

Инвесторы Великобритании рассматривают данный тип активов как менее ликвидный по сравнению с монофункциональной недвижимостью. Однако с ростом популярности данного формата все больше инвесторов включают его в свой портфель недвижимости. Например, недавно фонд Irish Life Assurance объявил о приобретении многофункционального комплекса в Бельгии на сумму 70 млн. евро. 

Опыт России

В России первые многофункциональные объекты были реализованы в конце 1990-х годов (например, «Смоленский Пассаж», Park Place). На сегодняшний день, спецификой российских проектов является их большой размер и поддержка их местными властями. Например, органы власти активно поддерживают реализацию многофункционального проекта «Москва Сити» путем инвестирования в строительство необходимой транспортной инфраструктуры. 

Российский опыт подтверждает, что успех во многом зависит от тщательного предварительного анализа целесообразности инвестирования в проект, результатом которого должна служить хорошо обоснованная концепция проекта. Это позволяет минимизировать возможные просчеты. Примером эффективно функционирующего комплекса является торговоразвлекательный комплекс «Метрополис». Тщательное исследование возможностей рынка на раннем этапе позволило создать оптимально сбалансированную комбинацию различных типов недвижимости с достаточным количеством парковочных мест. К тому же, хороший состав арендаторов обеспечивает привлекательность проекта. Так, якорными арендаторами в «Метрополисе» являются универмаг «Стокман» и гипермаркет «Перекресток», имеется значительная развлекательная часть. Успешность комплекса проявилась также в его покупке солидным международным инвестором.
Анализируя некоторые существующие объекты в Москве, мы также можем выделить несколько типичных ошибок в планировании: большой фактор потерь площадей изза включения большого количества лифтовых групп и лестниц (например, «Башня Федерация»), слабый состав арендаторов («Лотте Плаза»), включение большой по размерам торговой части в районе с низким пассажиропотоком («Новинский Пассаж», «Военторг»).

Особенности киевских проектов

Украинские многофункциональные комплексы значительно отличаются от иностранных объектов. Так, проекты в других странах включают как минимум три составляющие, тогда как украинские существующие здания состоят из двух типов недвижимости (например, «Комод», «Арена Сити»), и только запланированные проекты будут содержать большее число составляющих недвижимости. Если рассматривать жилые дома, то в Великобритании они в большинстве случаев имеют форму отдельно стоящих или пристроенных зданий, в то время как в Украине – и, в частности, в Киеве – наибольшим спросом на рынке пользуются апартаменты в многофункциональном комплексе в одном здании. Данная ситуация больше напоминает рынок Нью-Йорка или Москвы. 

Во-вторых, из-за нехватки качественных гостиниц и в связи с подготовкой к чемпионату Европы по футболу 2012, все большее количество комплексов включают гостиничную составляющую (например, «Лыбидь Плаза», «Аэростар», «Вырлица», «Золотой Берег», «Киев Сити»). Успех данных объектов будет во многом зависеть от наличия профессионального управляющего.

В третьих, все заявленные проекты в Киеве имеют большие масштабы, значительно превышающие 100 000 кв. м. Наибольшими по размерам из них являются «Вырлица» (969 000 кв. м), «Золотой Берег» (817 000 кв. м), «Лыбидь Плаза» (745 000 кв. м), «Держава» (458 000 кв. м), «Аэростар» (450 000 кв. м).

Из-за острого дефицита во всех сегментах недвижимости, девелоперы инвестируют в проекты больших масштабов с уверенностью, что рынок поглотит все площади. Однако на примере российских проектов можно сделать вывод, что многое будет зависеть от глубоко продуманной концепции и тщательного исследования рынка с реалистичной оценкой показателей возможного поглощения. Одним из потенциальных вариантов снижения рисков может стать фазирование проекта.

В четвертых, большинство заявленных к вводу в эксплуатацию проектов в течение последующих трех–пяти лет разрабатывается украинскими компаниями. Это свидетельствует об уверенности национальных девелоперов в том, что они смогут конвертировать свои знания рынка в доходные инвестиции. Объем многофункциональных комплексов, заявленных к выходу к 2012 году, превышает 4 млн. кв. м.

Несмотря на то, что многофункциональные комплексы требуют значительного объема инвестиций, девелоперы верят, что их стоит реализовывать изза синергетического эффекта и возможности диверсификации доходов. Как пример, можно рассмотреть комплекс из четырех
компонентов. В нем во время первых двухтрех лет строительства инвестор получает отдачу от продажи жилой недвижимости. Доход от коммерческой части поступает ближе к завершению строительства: инвестиции в торговую и офисную недвижимость в целом возвращаются в течение 4-6 лет. Так как гостиничная недвижимость требует комплексной внутренней отделки, она имеет более поздний срок окупаемости, обычно около 5-7 лет.

Наиболее популярным в Киеве является строительство офисножилых комплексов с явным преобладанием первого компонента (около 60% от общей площади). Это объясняется тем, что девелоперы намереваются в будущем продать часть офисных помещений.

Присутствие в проектах значительной доли жилой недвижимости подтверждает потенциал роста спроса на данный тип недвижимости в Украине.

Выводы

Проанализированный нами международный опыт дает возможность вынести несколько важных уроков для реализации проектов многофункциональных комплексов в Украине:

Опыт США показывает, что наиболее успешными являются проекты, реализованные в результате создания совместного предприятия с опытным девелопером, что позволяет распределить риски. К тому же, профессионализм каждой из сторон является дополнительным преимуществом. Другой урок из американского опыта состоит в том, что многофункциональные комплексы гораздо более сложны в разработке и осуществлении, чем монофункциональные, и в связи с этим их бюджет должен быть особенно тщательно проработан, с учетом непредвиденных расходов. 

Основным выводом из анализа британского опыта является то, что успех в основном зависит от поддержки проекта местными властями, в частности при инвестировании в строительство инфраструктуры и обеспечения достаточного количества парковочных мест. Другим важным выводом является соблюдение принципов сбалансированного развития: использование при строительстве экологически чистых материалов, создание жилых кварталов с целью уменьшения транспортного потока и загрязнения окружающей среды. Несмотря на то, что на сегодняшний день данные вопросы представляют малую актуальность для украинского рынка недвижимости, такие факторы как парковка, транспортные заторы и т.д. уже приобретают актуальность и станут важным преимуществом в долгосрочной перспективе. 

К тому же, опыт Великобритании подтверждает, что фактором эффективного функционирования является централизованное профессиональное управление, которое обеспечивает получение стабильного денежного потока.

Российский опыт подтверждает необходимость тщательно продуманной концепции для определения на раннем этапе «критической массы» проекта, определения целевой аудитории, потенциального поглощения площадей, архитектурного стиля, позиционирования и т.д. К тому же, важным является анализ месторасположения, что в особенности влияет на функционирование торговой составляющей комплекса.