Торговая недвижимость Львова

Продавцы сошли с дистанции

В течение последних двух лет во Львове ежемесячно открывались как минимум три–пять новых магазинов, что спровоцировало ажиотажный спрос на торговые площади — ежегодно потребность в них увеличивалась на 30–40%. Обеспечить вожделенными квадратами всех желающих местные риэлторы не могли. По самым скромным оценкам, спрос на наиболее дефицитные помещения в центре города еще в 2008 г. превышал предложение в пять-шесть раз. Соответствующими темпами росли и цены.

Год назад стоимость квадратного метра львовской коммерческой недвижимости достигала 15 тыс. дол., а с арендаторов требовали по 100–150 дол. в месяц. Но в считанные месяцы ситуация кардинально изменилась. Сейчас не только прекратился выход на рынок новичков, но и отмечается массовое сворачивание бизнеса старожилами. Директор департамента развития ИДК «Каскад» Александр Подгорный отмечает, что из города уходят банки, магазины одежды, обувные сети. «Как правило, ранее именно они претендовали на лучшие помещения, поэтому сегодня наиболее ликвидные площади в центре Львова освобождаются», — добавляет эксперт. По его словам, пока удается держаться аптекам, продуктовым магазинам и фаст-фудам. Начальник отдела аренды компании «Технопарк» Алексей Гулай утверждает, что за последние два-три месяца количество потенциальных арендаторов сократилось вдвое. «Ранее к нам ежедневно обращались в среднем десять клиентов, сейчас же их не более пяти», — говорит он. С коллегой согласен и представитель компании «Иераполис» Сергей Исопчук, по словам которого снижение покупательской способности местного населения заставило ритейлоров пересмотреть и критерии выбора помещений.

Если ранее арендаторы охотились за большими площадями (от 100–150 кв. м), то сегодня многим бутикам приходится довольствоваться и 50 кв. м. В то же время продавцы пока не готовы переезжать в менее престижные районы — наибольшим спросом по-прежнему пользуются магазины в центре и приближенных к нему районах (просп. Свободы, Шевченко, пл. Рынок и пр.), за которыми уже закрепился статус торговых кварталов. Ритейлоры упорно избегают переезда на более дешевые окраины, опасаясь утратить доступ к немногочисленной платежеспособной аудитории, поясняет эксперт. В то же время он отмечает, что арендаторы начали активно торговаться с собственниками помещений, выбивая скидки. «Они хотят работать на площадях классов А и В, но платить за них по тарифам, предусмотренным для центров уровня C и D, то есть как минимум на 30% меньше», — сообщает г-н Исопчук. И если рынок аренды, существенно сократившись, все же функционирует, то сегмент продажи торговых помещений замер. С начала года риэлторы зафиксировали лишь несколько сделок, да и то речь шла о срочных продажах небольших магазинчиков, расположенных в жилых домах. Отсутствие кредитных ресурсов и прогнозы дальнейшего обвала цен заставляют потенциальных покупателей занять выжидательную позицию.

Закрыто на переучет

По мнению львовских риэлторов, наибольший дисбаланс спроса и предложения наблюдается на вторичном рынке. Как минимум 10–15% помещений здесь ранее занимали банковские отделения и не менее трети — одежные и обувные магазины, которые сейчас оказались самым слабым звеном торгового бизнеса. Арендаторы вернули владельцам не менее 30–40% помещений. Но предложение на вторичке растет не только за счет массовых выселений ритейлоров. Сергей Исопчук сообщает, что осенью на рынок была выброшена очередная порция площадей, переведенная собственниками из жилого фонда. «Поскольку долгие годы сдавать недвижимость под торговлю было очень выгодно, горожане активно вкладывали в нее деньги», — поясняет эксперт. Не найдя клиентов, новоиспеченные арендодатели, чтобы заработать хоть что-то, готовы умерить аппетит. Базы местных АН переполнены объектами, которые можно снять вдвое, а иногда и втрое дешевле, чем три-четыре месяца назад. Больше всего просели наиболее перегретые ранее цены на помещения в центре. Александр Подгорный рассказывает, что если еще недавно арендные ставки на проспекте Свободы стартовали со 130 дол., то сейчас магазин там можно снять за 40–70 дол./ кв. м в месяц.

Площади в приближенных к центру районах подешевели на 30–50% и стартуют с 20 дол./кв. м. Более существенного падения цен, по мнению риэлторов, в ближайшее время не будет. Ожидается, что туда в скором времени начнут переселяться обедневшие торговцы из центра, что приведет к повышению спроса на помещения в привлекательных микрорайонах. Среди потенциальных претендентов на статус новых торговых улиц риэлторы называют, в частности, проспект Черновола, который находится в 15 мин. езды от центра и может предложить торговцам неплохую аудиторию (недавно тут построили несколько жилмассивов). На такие же преимущества могут рассчитывать и арендаторы, заполучившие объекты на улице Владимира Великого в Железнодорожном районе. Среди спальных жилмассивов наибольшие шансы привлечь ритейлоров имеет Сыхов, где сконцентрировано порядка 1 млн жителей. Сейчас снять помещение там можно за 15–20 дол./кв. м, что на треть дешевле осенних расценок. Генеральный директор ИДК «Каскад» Анатолий Шахновский считает нынешние цены далеко не окончательными. По его мнению, снижение ставок продолжится до конца года, правда, темпы удешевления площадей будут менее впечатляющими. Ожидается, что непрофессиональные помещения могут упасть в цене еще на 15–20%.

Профессионалы ублажают арендаторов

Маркетолог-аналитик «Украинской торговой гильдии» Оксана Кульчицкая отмечает снижение спроса и на торговые центры. Однако поскольку значительную часть профессиональных площадей занимают сетевые магазины, столь массового оттока арендаторов, как на вторичке, тут не происходит. Более того, сетевики рассматривают возможность расширения бизнеса, правда, стали более капризными и согласны селиться только в наиболее раскрученных комплексах.

Недавний дефицит площадей в городе стал приманкой для девелоперов, которые наперегонки открывали здесь новые ТЦ. «Торговые объекты во Львове работали даже эффективнее киевских, так как платежеспособность населения в городе была традиционно высокой», — поясняет г-н Шахновский. По данным г-жи Кульчицкой, сейчас на тысячу львовян приходится порядка 126 кв. м торговых площадей. В областном центре работают несколько десятков объектов, позиционирующихся как ТЦ, начиная со старых, еще советских универмагов («Львов») и заканчивая новыми и реконструированными на протяжении 2003-2007 гг. комплексами («Магнус», сети «Арсен», «Вам», «Скриня», «Привокзальный», «Лемберг» и др.). Большинство из них располагают небольшими площадями — порядка 7 тыс. кв. м, но в общей сложности они готовы предложить городу почти 100 тыс. кв. м. Сейчас во Львове ведется строительство и нескольких новых объектов: ТРЦ King Cross Leopolis, «Леополис». Накануне нового года первая очередь King Cross Leopolis уже приняла первых посетителей, но вот относительно выдерживания сроков сдачи в эксплуатацию недостроенных участков эксперты сомневаются. Туманна и судьба еще восьми объектов, сооружение которых было анонсировано в 2008 г. Не исключено, что они так и останутся проектами, поскольку этот рынок в одночасье потерял былую привлекательность для застройщиков. Если ранее квадратный метр во львовских ТЦ сдавался по 100 дол., то сейчас арендаторы активно требуют скидки, и некоторым уже удалось сбить цену вдвое. «Владельцы торговых центров идут на любые уступки, только бы не потерять арендаторов: снижают ставки, предлагают платежные «каникулы» в межсезонье, характеризующееся спадом продаж, перераспределяют расходы по эксплуатационным работам и пр.», — подытоживает Анатолий Шахновский.