Аренда в украинских ТРЦ: итоги и прогнозы

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, наиболее значительное сокращение потребления пришлось на промышленные регионы, в которых рентабельность многих видов бизнеса стала отрицательной. Большинство операторов, продукция которых рассчитана на "средний" и "средний +" ценовой сегмент, всерьез задумываются о временном закрытии некоторых региональных магазинов (см. График 1).

Рейтинговое агентство "AT Kearney" пересмотрело международный индекс развития торговли в Украине на 2008 год, переместив страну на 17-ю позицию. Это означает, что Украина рискует перейти из категории стран, которые "A.T. Kearney" которые необходимо избегать. Несмотря на большие возможности украинского рынка, вызванные удачным расположением, численностью населения и низкой конкуренцией, в стране существуют системные политические проблемы, значительно замедляющие развитие экономики государства, а соответственно, и торговли.

Арендные ставки и вакантность 2008

В целом, довольно успешный своими финансовыми результатами 2008 год можно разделить на два этапа: до и после октября, когда начались кризисные явления. Так, по результатам трех кварталов базовые арендные ставки на торговые секции размером 100-300 кв.м. в Киеве повысились на 20-40% и достигли своего максимума в $150-$250 за кв.м. (см. График 2)

Начиная с 4-го квартала, рост арендных ставок остановился. И арендаторы, и собственники заняли выжидательные позиции из-за начавшейся на рынке паники. К концу декабря стало очевидным, что экономический спад принимает длительный характер, что спровоцировало первые компромиссные сделки, пик которых ожидается во второй половине 2009 года. По нашим прогнозам, к концу 2009 возможное краткосрочное снижение арендных ставок в валюте составит 25-60%, вследствие их фиксации в гривне к докризисному уровню и непропорционального снижения продаж в профессиональных и непрофессиональных торговых центрах.

Следует отметить, что в профессиональных ТРЦ с качественной концепцией вследствие не столь существенного снижения объемов продаж произошла незначительная корректировка арендных ставок и максимальные уступки остались в пределах 25% на краткосрочный период, с тем, чтобы пересматривать уровень ставок в зависимости от конъюнктуры рынка.

Понижение арендных ставок в национальной валюте будет постепенным и не столь значительным, в зависимости от колебаний обменного курса. По мнению аналитиков, "дном" арендной ставки в национальной валюте станет первая половина 2010г., когда ставка приблизится к уровню 2006 года.

По прогнозам экспертов, восстановление мировой экономики произойдет в 2011-2012 гг., а оживление экономики Украины начнется со второго полугодия 2010г. С этого времени в Украине прогнозируется начало роста объемов промышленного производства, экспорта, темпов кредитования и розничного товарооборота.

Имея страховку в виде краткосрочных договоров, собственники и арендаторы будут иметь возможность оперативно реагировать на новые рыночные условия. Это непременно вызовет постепенный рост арендных ставок, уже не столь значительный как прежде, так как к тому времени острый дефицит торговых помещений будет несколько сглажен новым предложением в 2009-2010 гг.

Вакантность в существующих торговых центрах столицы на конец 2008 года сохранилась на уровне менее 5%. Тем не менее, сокращение объемов потребления, снижение реальных доходов населения, а также сложности доступа сетевых операторов к финансированию вызвали замедление в развитии торгового сегмента, и, соответственно, уменьшение спроса на новые и существующие площади. Эксперты ожидают повышения уровня вакантности в пределах 10-15% для столицы, и 15-30 % для регионов в 2009 г.

Регионы Украины

До начала кризиса на рынке недвижимости, недостаточная насыщенность регионов профессиональными торговыми центрами, относительная простота процедуры получения разрешительной документации, а также постоянно растущий платежеспособный спрос были основными факторами, вызывающими интерес девелоперов к региональному рынку.

Как сообщают в специалисты компании "Colliers International", начиная с 4-го квартала, наблюдается значительное замедление темпов строительства новых объектов в регионах, как из-за отсутствия проектного финансирования, так и по причине падения потребительской активности.

По мнению специалистов, это послужило причиной увеличения разрыва между реальным и анонсированным объемами предложения. Существующий дефицит предложения на региональных рынках уже в среднесрочной перспективе может привлечь внимание потенциальных инвесторов для развития новых торговых проектов.

Суммарный объем нового предложения профессиональных торговых площадей во всех региональных городах Украины в 2008 году превысил показатель Киева в четыре раза и составил 321 000 кв.м., при этом почти половина площадей введенных в эксплуатацию приходится на Харьков, Донецк и Днепропетровск. Согласно прогнозам компании "Colliers International", базирующимся на анонсируемых объектах, объем совокупного предложения в региональных городах также будет превышать показатели Киева в 2009 и 2010 годах, однако разрыв будет значительно меньше.

По мнению аналитиков, знаковыми событиями 2008 года в регионах стали открытие второй очереди ТРЦ "Дафи" в Харькове с общей арендуемой площадью 44 500 кв.м. и ТРЦ "Караван" в Днепропетровске с общей арендуемой площадью 70 000 кв.м. Введение в эксплуатацию вышеупомянутых торгово-развлекательных центров значительно увеличило предложение профессиональных торговых площадей в этих городах: на данный момент предложение в Харькове составляет 133 000 кв.м., в Днепропетровске – 167 000 кв.м.

В Донецке, в результате реализации 1-ой очереди ТЦ "Декор Донбасс", предложение профессиональных торговых площадей в этом году увеличилось на 23 500 кв.м. На сегодняшний день в данном торговом центре работает супермаркет и торговая галерея. В 2009 году планируется также открытие развлекательной составляющей и четырехзвездного отеля.

Несмотря на то, что в этом году в Одессе, Львове и Запорожье не было введено в эксплуатацию ни одного крупного профессионального торгового центра, в этих городах продолжается активное развитие торговых объектов. Во Львове украинская компания Интермаркет реализует два крупномасштабных проекта – ТРЦ "Леополис Центр" (общей арендуемой площадью 47 500 кв.м) и ТРЦ "Сыхив" (общей арендуемой площадью 24 700 кв.м). В 2010 году ожидается открытие итальянским девелопером "King Cross" первой очереди торгового центра "Кинг Кросс Леополи", общая арендуемая площадь которого составит 70 000 кв.м.

В Одессе планируется строительство таких крупных объектов, как ТЦ "Караван", ТЦ "Ипподром", ТЦ "Амстор", однако только ТЦ "6 Элемент" и ТЦ "Ривьера" имеют высокую вероятность быть открытыми до 2010 года.

Компания "Лекс Холдинг", занимающаяся реализацией сети ТРЦ "Караван", скорее всего, перенесет сроки открытия ТЦ "Караван" в Одессе и Запорожье на 2011-2012 гг. Эти два проекта предложат профессиональным ритейлерам в вышеупомянутых городах 87 000 кв.м. и 77 000 кв.м. арендуемых площадей соответственно.

В некоторых небольших городах Украины наблюдается значительное ускорение роста предложения. Так, в 2008 году предложение профессиональных торговых площадей увеличилось в Черкассах (на 50 000 кв.м.), Ровно (на 30 000 кв.м.), Хмельницком (на 25 000 кв.м.) и Кривом Роге (на 25 000 кв.м).

Прогнозы

В 2009-2010 ожидается постепенная адаптация среднерыночных арендных ставок к новым макроэкономическим условиям. По нашим прогнозам, к середине 2010 г гривневый эквивалент среднерыночных арендных ставок в Киеве вернётся к уровню 2006 г, снизившись на 25-30% от своего максимума в 2008 г. Снижение в валюте за аналогичный период ожидается в пределах 45-60%.

По мнению аналитиков компании "Colliers International", часть проектов, ранее планируемых к открытию в 2009-2011гг. в изменившихся рыночных условиях сменит собственников из-за дисбаланса между запланированными и реальными денежными потоками данных проектов.

Замедление деловой активности, сокращение реальных доходов населения и трудности доступа к кредитным ресурсам в среднесрочной перспективе будут причинами уменьшения спроса на торговые площади до середины 2010г. Большей частью девелоперская деятельность сосредоточится преимущественно в Киеве и городах-миллионниках.

Значительное удешевление национальной валюты, снижение рентабельности украинского бизнеса и недоступность проектного финансирования будет способствовать тому, что конкурентное преимущество в освоении рынка временно перейдет к компаниям, имеющим валютные запасы и доходы за рубежом.

График 1: Ежегодное предложение общей арендуемой площади в г.Киеве 2001-2010гг.*

График 2: Средние базовые арендные ставки в ТРЦ г.Киева (секции 100-300 кв.м.)**

*Данные предоставлены компанией "Colliers International" по итогам на январь 2009 г.
** курс UAH/USD в 2009-2010 гг. рассчитан исходя из прогнозных данных МЦПИ (ICPS) и составляет 7,6 UAH = 1 USD