В прогнозах нового предложения на 2009-2010 гг. нами учтены только те торговые центры, степень готовности которых составляет более 50%. Так, из заявленных девелоперами к открытию в среднесрочной перспективе, имеют высокие шансы выйти на рынок следующие объекты: (см. Таблица 3).
В случае введения в эксплуатацию всех перечисленных торговых центров, объемы нового ежегодного предложения в 2009 и 2010 г. практически в два раза превысят объем 2008 г за счет укрупнения размеров. Так, средняя торговая площадь запланированных к вводу в эксплуатацию ТРЦ в 2009 г составляет 32 360 кв. м, а в 2010 г. - 33 000 кв.м против 13 053 кв.м в 2008 году.
Из будущих объектов достаточно интересным является 2-я очередь ТРЦ Sky Mall (GLA ~45 000 кв.м), среди преимуществ которого можно выделить профессиональную архитектурную концепцию, сильный якорь в виде гипермаркета O’KEY, качественно подобранный пул арендаторов и парковку на 4000 мест. К минусам данного объекта можно отнести трудную пешеходную доступность и частые транспортные заторы на пути въезда/ выезда.
Как сообщили порталу Прометр эксперты компании Colliers International, по их ожиданиям, ТРЦ «Эспланада» (GLA ~32 000 кв.м) станет весомым игроком в центральной части города благодаря центральному расположению, близости к метро, взвешенной концепции, а также 5-минутной пешеходной доступности от главной торговой улицы города. Как и для других ТРЦ в центре города, минусом является недостаточное количество паркомест и сложные планировочные решения».
Самым масштабным из реализуемых проектов является ТРЦ Dream Town (GLA ~160 000 кв.м), расположенный в густонаселенном жилом районе Оболонь. Преимуществом данного ТРЦ можно назвать непосредственную близость к станциям метро и сбалансированную концепцию. К недостаткам данного объекта можно отнести затрудненную пешеходную доступность, узкую форму участка и значительную длину ТЦ, а также небольшую парковку относительно размеров данного объекта.
Спрос
Рост доходов населения и расширение краткосрочного потребительского кредитования наряду с высокими инфляционными ожиданиями способствовали в январе-апреле 2008 года дальнейшему росту потребления. Это, в свою очередь, привело к росту розничного товарооборота на 30% в реальном измерении против января-апреля 2007 г. Однако, начавшееся со второго полугодия замедление и последующий экономический спад существенно снизили объемы продаж многих розничных операторов.
Так, ввиду ограниченного доступа населения к кредитным средствам, самый значительный спад продаж произошел у операторов бытовой техники и электроники, вызвав снижение товарооборота на 30-70%. Некоторые крупные операторы бытовой техники, столкнувшись с падением объемов региональных продаж более чем на 55-70%, стали настаивать на переходе с фиксированной оплаты аренды на процент от товарооборота.
В четвертом квартале 2008 года потребление таких товаров, как дорогие сувениры, имиджевая канцелярия, косметика, бижутерия, ювелирные изделия, одежда и обувь сократилось на 25-40%.
Для стимуляции спроса операторы одежды постоянно устанавливают скидки в пределах 30-50%, однако даже такой значительный дисконт из-за изменений обменного курса не более чем приближает цены в гривнах к докризисному уровню.
Операторы формата DIY отмечают незначительное уменьшение товарооборота, сохраняя положительную рентабельность, что может продолжаться при условии сохранения спроса на прежнем уровне.
Менее чувствительной к кризису оказались индустрия развлечений, продовольственные супер- и гипермаркеты, а также рестораны быстрого питания. Так, в последнем квартале 2008 года выручка проката фильмов в кинотеатрах увеличилась, находясь в прямой зависимости от качества предлагаемого репертуара. Выручка от продаж продовольственных товаров снизилась на 2-4 %, в ресторанах быстрого питания – на 5-10 %.
Наиболее уязвимыми к уменьшению покупательной способности оказались рестораны ценовой категории «средний +» и «элит», особенно ориентированные на иностранного потребителя, фиксирующие снижение оборотов на 40-60%. Рестораны средней ценовой категории не отмечают значительных снижений, сохранив рентабельность практически на прежнем уровне.
Таким образом, прослеживается тенденция к уменьшению спроса на новые торговые площади практически во всех сегментах бизнеса. Соответственно, новое предложение, с учетом заявленного в 2009-2010 гг., скорее всего временно превысит спрос.
Выход на рынок
Активно стал проявлять себя на рынке крупный израильский девелопер Azorim Group, вышедший на рынок в 2007 г. Так, компания заявила о реализации «с нуля» пяти проектов в сегменте жилой и коммерческой недвижимости в Киеве и Львове. Планируемый объем инвестиций составляет более $300 млн., при этом все проекты будут развиваться параллельно. Первый проект Azorim Group в торговом сегменте ТРЦ «Бульвар на Позняках», общей площадью порядка 60 000 кв. м, планируется к открытию на левом берегу Киева в 2011 году.
Заинтересована в развитии крупномасштабных проектов ТРЦ на рынке Украины известная израильская компания Plaza Centers Group, которая является ведущим девелопером в сегменте торговых и развлекательных центров на развивающихся рынках центральной и восточной Европы. Рыночная стоимость реализуемых проектов компании составляет приблизительно ?2,8 млрд. В настоящий момент Plaza Centers Group рассматривает возможность приобретения земельного участка в Киеве и городах миллионниках.
Компания MITISKA изучает возможность выхода на украинский рынок с проектами ритейл-парков – новым форматом для украинского рынка. Месторасположение этих проектов – окраины города с отличной визуальной и транспортной доступностью. В фокусе интереса девелопера – Киев, Донецк, Харьков и Одесса.
Новые бренды
В 2008 году в Киеве состоялось открытие первого магазина мужской и женской одежды известной розничной торговой марки ZARA, принадлежащей испанской Inditex Group.
Открытие первого универмага одежды (department store) британской розничной сети Marks & Spencer в 2007 г. привлекло внимание других профессиональных ритейл-операторов, работающих в данном сегменте. Так, британская торговая сеть Debenhams и немецкий оператор Peek & Cloppenburg (P&C) находятся в процессе поиска локальных партнеров.
Финская сеть Stockmann планирует открытие второго в Украине магазина семейной одежды под брендом SEPPALA на центральной улице Киева в марте 2009 года. Площадь магазина составит порядка 450 кв.м. Первый магазин SEPPALA открыл свои двери для посетителей осенью 2008 года в Харькове в составе инфраструктуры 2-й очереди ТРЦ «Дафи».
Весной 2009 года ожидается открытие совместного магазина Vero Moda и Jackie Jones, также расположенного на ул. Крещатик. Новый магазин будет занимать три этажа с торговой площадью около 850 кв. м. В роли френчайзи партнера данных брендов выступает украинская компания «Арго».
Итальянская компания Intesa планирует открытие монобрендовых магазинов F5 jeans во всех городах-миллионниках.
По результатам выставки MAPIC 2008, проявили свою заинтересованность в выходе на украинский рынок такие бренды, как «Mamas&Papas», «C&A», «New Look», «Kiabi».
В целом, большинство международных ритейлеров рассматривают выход на украинский рынок исключительно посредством франчайзинговых схем.
Гипермаркеты/супермаркеты
В марте 2008 года в Киеве состоялось открытие первого в Украине гипермаркета французского оператора Auchan общей площадью 22 800 кв. м. В декабре было завершено строительство еще одного гипермаркета сети площадью 25 000 кв. м в Макеевке (Донецкая область). Также известно о планах развития гипермаркета Auchan во Львове.
Частная инвестиционная компания Abris Capital Partners приобрела у ТК «Интермаркет» контрольный пакет в торговой сети «Барвінок», состоящей из 24 супермаркетов в Западной Украине. Новые владельцы намерены продолжить развитие сети, видя для себя большие перспективы в развитии в этом сегменте благодаря ненасыщенности рынка.
Компания Midland приобрела регионального сетевого оператора MD Retail. Форматом сети является «магазин у дома», общая площадь всех магазинов составляет порядка 15 000 кв. м по 250-300 кв. м каждый.
В 2008 г. было открыто 10 магазинов «Велика Кишеня» общей торговой площадью порядка 20 000 кв. м.
В 2009 г. холдинговая компания ОАО «Ритейл Групп», являющаяся владельцем ТМ «Велика Кишеня», планирует открытие от 5 до 15 магазинов в зависимости от макроэкономической ситуации в стране.
В декабре 2008 года российская ГК «Вестер» открыла гипермаркет «Вестер Гипер» в рамках ТРЦ «Авалон» в Хмельницком, который стал третьим по счету магазином сети в Украине. Напомним, что в 2007 начали свою работу гипермаркеты сети в Симферополе и Тернополе. Из-за экономического кризиса компания пересматривает дальнейшие планы своего развития, концентрируясь преимущественно на завершении объектов высокой стадии готовности.
Компания «ЕКО» (Украина), владеющая ТМ «ЕКО-Маркет», приобрела в июне 2008 года российскую сеть супермаркетов «Патэрсон», тем самым увеличив количество своих магазинов до 28.
DIY
В декабре состоялось открытие двух гипермаркетов строительных материалов немецкой сети Praktiker в Николаеве, в рамках первой очереди ТЦ «Амстор», а также во Львове, в составе ТЦ «King Kross Leopoli». Площади гипермаркетов составляют 10 000 и 8 000 кв. м соответственно. Таким образом, на данный момент в Украине работают три гипермаркета сети Praktiker из заявленных ранее 25.
В четвертом квартале в Харькове (рядом с ТРЦ «Дафи») и Мариуполе (рядом с ТРЦ «Амстор) состоялось открытие двух гипермаркетов сети OBI, одного из лидеров европейского рынка DIY. Торговая площадь каждого магазина составляет приблизительно 11,000 кв. м. На стадии завершения в Одессе находится третий объект сети, анонсированный к открытию в первом квартале 2009 года. В течение 5 лет компания планирует увеличить свое присутствие в Украине до 20 магазинов, каждый из которых будет иметь торговую площадь в пределах 8000 – 14000 кв. м.
Также в 2008 году в Украине свой офис открыла французская компания Leroy Merlin, которая активно ищет участки/помещения для открытия гипермаркетов DIY в Киеве и городах-миллионниках. Leroy Merlin готов открыть до 10-15 магазинов в ближайшие 3 года.
Операторы развлекательного сектора
В июле 2008 состоялось открытие одного из крупнейших в Украине развлекательных центров «Мисто» (GLA – 4 000 кв. м) в Запорожье в составе ТЦ «Пальмира plaza».
В сентябре в г. Киеве были впервые представлены украинскому зрителю 3D- кинотеатр IMAX, а также состоящий из 12 залов кинотеатр «Мегаплекс». Оба кинотеатра расположены в составе РТЦ «Блокбастр».
Заявил о себе принципиально новый формат ресторанов виртуальной реальности Trance Force, представляющий собой микс из ресторана и кинотеатра, на экранах которого будут транслироваться познавательные фильмы.
Польская медиа-группа ITI заявила о планах открытия своего первого мультиплекса под брендом Multikino во Львове, в составе строящегося ТРЦ «Кинг Кросс Леополис».
Арендные ставки и вакантность
В целом, довольно успешный своими финансовыми результатами 2008 год можно разделить на два этапа: до и после октября, когда начались кризисные явления. Так, по результатам трех кварталов базовые арендные ставки на торговые секции размером 100-300 кв. м. в Киеве повысились на 20-40 % и достигли своего максимума в $150-$250 за кв. м.
Начиная с 4-го квартала, рост арендных ставок остановился. И арендаторы, и собственники заняли выжидательные позиции из-за начавшей разгораться паники. К концу декабря стало очевидным, что экономический спад принимает длительный характер. Стали учащаться компромиссные сделки. По нашим прогнозам, в период кризиса возможные краткосрочные уступки по аренде со стороны владельцев могут составить до 25-60%.
Следует отметить, что в профессиональных ТРЦ с качественной концепцией объемы продаж снизились не столь существенно, как в непрофессиональных, вследствие чего максимальные уступки в них не превышают 25%.
По прогнозам большинства экспертов, восстановление мировой экономики может произойти в 2011-2012 гг., тогда как постепенное оживление экономики Украины - со второго полугодия 2010 г. На основании приведенных в экономическом обзоре данных, в Украине начиная с 2010 г. прогнозируется рост объемов промышленного производства, экспорта, темпов кредитования и розничного товарооборота. Соответственно, имея страховку в виде краткосрочных договоров, собственники и арендаторы будут иметь возможность оперативно реагировать на новые рыночные условия. Это непременно вызовет постепенный рост арендных ставок, однако уже не столь значительный как прежде. Так, если все учитываемые нами на 2009-2010 гг. ТЦ выйдут на рынок, стратегический дефицит торговых помещений может быть несколько сглажен.
Источник: Colliers International, январь 2009 г.
Вакантность в существующих торговых центрах столицы на конец 2008 года сохранилась на уровне менее 5%. Тем не менее, сокращение объемов потребления, снижение реальных доходов населения, а также сложности доступа сетевых операторов к финансированию вызвали замедление в развитии торгового сегмента, и, соответственно, уменьшение спроса на новые и существующие площади. Мы ожидаем повышения уровня вакантности в пределах 10-15% для столицы и 15-30 % для регионов в 2009 г.
Регионы
Недостаточная насыщенность регионов профессиональными торговыми центрами, относительная простота процедуры получения разрешительной документации, а также постоянно растущий платежеспособный спрос были основными факторами, вызывающими интерес девелоперов к региональному рынку до начала экономического кризиса.
Начиная с 4-го квартала 2008 г., отмечено значительное замедление темпов строительства новых объектов в регионах, что вызвано как отсутствием проектного финансирования, так и существенным падением потребительской активности. Разница между реальным и анонсированным объемами нового предложения увеличилась. Тем не менее, существующий стратегический дефицит предложения на региональных рынках уже в среднесрочной перспективе может привлечь внимание потенциальных инвесторов для развития новых торговых проектов.
Суммарный объем нового предложения профессиональных торговых площадей во всех региональных городах Украины в 2008 году превысил показатель Киева в четыре раза и составил 321 000 кв. м, при этом почти половина площадей, введенных в эксплуатацию, приходится на Харьков, Донецк и Днепропетровск. Согласно нашим прогнозам, объем совокупного предложения в региональных городах продолжит превышать показатели Киева в 2009 и 2010 годах.
Источник: Colliers International, январь 2009 г.
Знаковыми событиями 2008 года в регионах стали открытие 2-й очереди ТРЦ «Дафи» в Харькове с общей арендуемой площадью 44 500 кв.м и ТРЦ «Караван» в Днепропетровске с общей арендуемой площадью 70 000 кв. м. Введение в эксплуатацию вышеупомянутых торгово-развлекательных центров значительно увеличило предложение профессиональных торговых площадей в этих городах: на данный момент предложение в Харькове составляет 133 000 кв. м, в Днепропетровске – 167 000 кв. м.
В Донецке, в результате реализации 1-ой очереди ТЦ «Декор Донбасс», предложение профессиональных торговых площадей в этом году увеличилось на 23 500 кв. м. На сегодняшний день в данном торговом центре работает супермаркет и торговая галерея. В 2009 году планируется также открытие развлекательной составляющей и четырехзвездочного отеля.
Несмотря на то, что в этом году в Одессе, Львове и Запорожье не было введено в эксплуатацию ни одного крупного профессионального торгового центра, в этих городах продолжается активное развитие торговых объектов. Во Львове украинская компания Интермаркет реализует два крупномасштабных проекта – ТРЦ «Леополис Центр» (общей арендуемой площадью 47 500 кв.м) и ТРЦ «Сыхив» (общей арендуемой площадью 24 700 кв.м).
В 2010 году ожидается открытие итальянским девелопером King Cross первой очереди торгового центра «Кинг Кросс Леополи», общая арендуемая площадь которого составит 70 000 кв.м.
В Одессе планируется строительство таких крупных объектов, как ТЦ «Караван», ТЦ «Ипподром», ТЦ «Амстор», однако только ТЦ «6 Элемент» и ТЦ «Ривьера» имеют высокую вероятность быть открытыми до 2010 года.
Компания Лекс Холдинг, занимающаяся реализацией сети ТРЦ «Караван», скорее всего, перенесет сроки открытия ТЦ «Караван» в Одессе и Запорожье на 2011-2012 гг. Эти два проекта предложат профессиональным ритейлерам в вышеупомянутых городах 87 000 кв.м и 77 000 кв.м арендуемых площадей соответственно.
Источник: Colliers International, январь 2009 г.
В некоторых небольших городах Украины наблюдалось значительное ускорение роста предложения. Так, в 2008 году предложение профессиональных торговых площадей увеличилось в Черкассах (на 50 000 кв. м), Ровно (на 30 000 кв. м), Хмельницком (на 25 000 кв. м) и Кривом Роге (на 25 000 кв. м). В Черкассах были введены в эксплуатацию два профессиональных торговых центра «Экватор» и «Гранд» и полупрофессиональный ТЦ «Днипро Плаза». Во II квартале 2008 года компания VK Development реализовала первый в Ровно масштабный ТРЦ «Экватор». В Кривом Роге были открыты 2-я очередь ТЦ «Солнечная Галерея» и ТЦ «Амстор».
В целом, за 2009-2010 годы объем нового предложения торговых площадей в крупнейших региональных городах Украины будет значительно меньше анонсированного ранее и составит в среднем 70 000 кв. м арендуемой площади на город. В небольших региональных городах (до 500 000 жителей) будут реализованы только проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства.
Прогнозы
В 2009-2010 гг. ожидается адаптация среднерыночных арендных ставок к новым макроэкономическим условиям. Возможно снижение арендных ставок в пределах 45-60 %, относительно зафиксированных в первом полугодии 2008 г.
Часть проектов, ранее планируемых к открытию в 2009-2011 гг. в изменившихся рыночных условиях сменит собственников из-за дисбаланса между запланированными и реальными денежными потоками данных проектов. Также вероятен ряд крупных сделок по слиянию и поглощению сетевых операторов розничной торговли.
Замедление деловой активности, сокращение реальных доходов населения и трудности доступа к кредитным ресурсам в среднесрочной перспективе будут причинами уменьшения спроса на торговые площади до середины 2010 г. Большей частью девелоперская деятельность сосредоточится преимущественно в Киеве и городах миллионниках.
Значительное удешевление национальной валюты, снижение рентабельности украинского бизнеса и недоступность проектного финансирования будут способствовать тому, что конкурентное преимущество в освоении рынка временно перейдет к компаниям, имеющим валютные запасы и доходы за рубежом.
Экономический кризис отразился, прежде всего, на индексе потребительских настроений, который, по данным Gfk Ukraine, в декабре 2008 года достиг отметки 53.9, снизившись до уровня лета-осени 2000 года, и указывает на преобладание пессимистических настроений населения Украины 
