Коммерческая недвижимость: тренд зима-2009

Рынок коммерческой недвижимости сразу же был затронут финансовой нестабильностью, что вылилось в тенденцию откладывания реализации большинства проектов. Это, по мнению аналитиков международной компании Jones Lang LaSalle (JLL), значительно уменьшит объемы нового предложения в ближайшие годы. Однако эксперты считают, что строящиеся объекты будут завершены, хотя возможны задержки с выходом (например, «Протасов бизнес-парк», «Рыльский», «Топаз», Horizon Park, «Эспланада» и другие). Реализация большинства проектов, находящихся на стадии планирования, будет отложена на 2012 год или позднее.

 

Что касается спроса на офисные помещения (объем которых на конец 2008 года, по данным аналитиков управляющей компании "Тико-Констракшен", составил порядка 950 тыс. кв. м), то в 2009 году со спадом деловой активности он также уменьшится. Так, арендаторы, которые проявляли наибольший спрос на аренду помещений в последние несколько лет – банковские и финансовые компании, строительные компании, компании сферы услуг, – будут менее активны в поиске помещений. Доля предварительных договоров аренды в общем объеме купленных и арендованных площадей снизится из-за большого объема новых площадей, выходящих на рынок. Когда экономическая ситуация стабилизируется (по предварительным прогнозам аналитиков JLL, это произойдет не ранее 2010 года), объем купленных и арендованных площадей начнет увеличиваться с задержкой в полгода.

 

Поскольку в 4-м квартале 2008 года многие арендаторы начали пересматривать свои планы по развитию на ближайшее будущее и уменьшили потребности в дополнительных площадях, а также были введены новые здания (общей арендуемой площадью 42,564 кв. м), доля свободных площадей резко выросла до 13%. На фоне растущего дисбаланса между спросом и предложением, в 2009 году данный показатель будет продолжать увеличиваться. 

 

Ожидаемый ввод в эксплуатацию нового предложения офисных помещений в 2009 году, по оценкам директора департамента управления недвижимостью компании "Тико-Констракшен" Анны Скрипкиной, не превысит 150 тыс. кв. м, кумулятивное значение офисных помещений в Киеве должно достигнуть отметки 1,1 млн. кв. м. Новое предложение, прогнозируемые острые критические периоды в апреле и августе предположительно увеличат уровень вакантности до 20% (в начале 2008 года данный показатель не превышал 4%) и, вероятно, послужат катализатором к небольшой корректировке уровня арендных ставок.

 

Так, по данным аналитиков JLL, максимальные арендные ставки для свободных помещений за 4 квартал 2008 года упали на 25%, и эксперты ожидают их дальнейшего падения. Но в 2010 году они прогнозируют стабилизацию ставок аренды, благодаря восстановлению спроса. Ставки для арендаторов, которые въехали в офисные здания до кризиса (рыночная практика срока договора: 3-5 лет для помещений класса А и В), остаются неизменными. В то же время арендодатели уже идут на дополнительные уступки (предоставляют бесплатную парковку, более длинные арендные каникулы). Большинство собственников зданий сокращают срок аренды до одного года, считая, что кризис закончится в 2010-2011 годах, и они смогут перезаключить договор на более выгодных условиях.

 

Ухудшение экономической ситуации в стране, снижение платежеспособности населения и девальвация гривны, крайне негативно отразились на украинском рынке ритейла. Наметилась тенденция к замедлению активности зарубежных игроков, использующих преимущественно заемный капитал, а также компаний, неспециализированных на развитии торговой недвижимости. Девелоперы вынуждены приостанавливать строительство проектов со стадией готовности менее 40% на неопределенное время.

 

И арендаторы, и собственники занимают выжидательные позиции. Отмечается увеличение сроков принятия решений арендаторами по заключению договоров аренды площадей, учащаются компромиссные сделки. Арендаторы предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды, а в долгосрочных — предусматривают возможность пересмотра арендной ставки каждые 3-6 месяцев. По прогнозам аналитиков международной компании Colliers International, в период кризиса возможные краткосрочные уступки по аренде со стороны владельцев могут составить до 25-60%. Следует отметить, что в профессиональных ТРЦ с качественной концепцией объемы продаж снизились не столь существенно, как в непрофессиональных, вследствие чего максимальные уступки в них не превышают 25%.

 

Если по результатам трех кварталов 2008 г. базовые арендные ставки в Киеве на торговые секции размером 100-300 кв. м, по данным Colliers International, достигли своего максимума в $150-$250 за кв. м, то, начиная с 4-го квартала 2008 г., рост арендных ставок остановился. А в январе 2009 г. дисконт арендных ставок, по данным управляющей компании "Тико-Констракшен", составил 35-40 %. Отмечается фиксация арендных ставок в национальной валюте, а также привязка арендной платы к % от товарооборота.

 

По прогнозам экспертов, увеличение объемов нового предложения в 2009-2010 гг. будет происходить, в основном, вследствие укрупнения размеров строящихся торговых объектов, а не за счет увеличения их количества. Ритейлеры уже сейчас сокращают планы по развитию в регионах. И в дальнейшем доля товаров локального производства и частных марок будет увеличиваться, а импортных товаров — сокращаться.

 

По оценке руководителя отдела исследований компании Knight Frank Натальи Сазоновой, в 2009 году 30-40% торговых площадей будет пустовать. Эксперты Colliers International также прогнозируют повышение вакантности площадей в непрофессиональных и неуспешных ТЦ/ТРЦ до 20-30 %. По мнению директора департамента управления недвижимостью компании "Тико-Констракшен" Анны Скрипкиной, уровень вакантности в новых ТРЦ или ТРЦ с неудачной концепцией может достигнуть отметки 40%, а уровень арендных ставок по краткосрочным договорам до 50% от существовавших до кризиса. Сложность в заполнении новых ТРЦ, в первую очередь, обусловлена сокращением активности ритейла.

 

По оценкам специалистов Knight Frank Research, до середины 2008 года практически все новые складские комплексы на дату ввода в эксплуатацию были сданы в аренду. В объектах, которые планируются к вводу в эксплуатацию в 2009 году, подписаны предварительные договоры аренды на 50-60% площадей. Таким образом, при появлении в 2009 году 290 тыс. м² складских площадей фактически в свободном предложении будет не более 140-170 тыс. м².

 

В первом полугодии 2008 года доля вакантных площадей в функционирующих комплексах составляла 1-2%. Со второго полугодия 2008 года уровень вакантных площадей в сегменте начал постепенно расти, достигнув в декабре 2008 года 10%. На 2009 год уровень вакантности в профессиональных складских комплексах, по прогнозам аналитиков Knight Frank, может вырасти до 15%.

 

Эксперты отмечают, что рост ставок в прошлом году преимущественно отражал желания собственников, то есть являлся индикатором предложения, фактический же уровень арендных ставок в течение года менялся незначительно. Экономический спад в первую очередь отразился на объеме сделок: большинство сделок, которые планировались к заключению в 4-м квартале 2008 года, либо отложены, либо до сих пор находятся в процессе обсуждения.

 

*по состоянию на конец 2008 года

 

По состоянию на конец 2008 года арендные ставки на профессиональные складские помещения находились в ценовом диапазоне 111–126 $/ м²/год для класса А и 128–146 $/ м²/год для класса В. За январь – первую половину февраля текущего года ни одной сделки по аренде складов класса А и В заключено не было.

 

Практически все новые проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2010 году, заморожены в связи с отсутствием проектного финансирования и снижением спроса со стороны потенциальных арендаторов. Тем не менее, открыто о переносе сроков ввода в эксплуатацию никто из девелоперов не сообщает. Большинство потенциальных арендаторов сейчас «играют на понижение», выражая заинтересованность арендовать складские помещения по ставкам прошлого года, но в гривневом эквиваленте по курсу не более 6 гривен за 1$.

 

Резюмируя мнения большинства экспертов, постепенное оживление экономики Украины начнется со второго полугодия 2010 г., тогда и можно ожидать рост объемов промышленного производства, экспорта, темпов кредитования. Имея страховку в виде краткосрочных договоров, собственники и арендаторы будут иметь возможность оперативно реагировать на новые рыночные условия. Это непременно вызовет постепенный рост арендных ставок, однако, уже не столь значительный как прежде. Так, если все учитываемые на 2009-2010 гг. объекты выйдут на рынок, стратегический дефицит коммерческих площадей может быть несколько сглажен.