Жилье во время перемен

Хуже времени для рынка недвижимости не придумать, заявляют его участники. За последние полгода жилье в столице и областях подешевело на 30-50% и продолжает падать в цене. Уже сейчас можно найти квартиры за половину цены, которую выставляли еще в сентябре прошлого года. Впрочем, и для покупателей лучшее время еще не наступило. Тем, у кого есть средства, с покупкой жилья следует подождать как минимум до лета, советуют риэлтеры.

Ни купить, ни продать

"Время для нас сейчас ужасное. Сделок купли-продажи вообще нет. Спасает аренда, но и там на наших доходах сказывается падение цен на недвижимость, существенным ударом был рост курса доллара",– сетует столичный брокер, пожелавший остаться неназванным.

По данным Министерства юстиции, в прошлом году количество сделок купли-продажи квартир и жилых домов по сравнению с 2007 годом уменьшилось на 18%, до 303,145 тыс. Падение было зафиксировано во всех областях страны. Исключением стал лишь Киев, где объем сделок вырос на 6,5% (до 20,876 тыс.), после того как снизился почти на четверть годом ранее.

Но и столицу трудно назвать островком благополучия. По словам опрошенных Ъ участников рынка, в октябре 2008–январе 2009 года спрос на первичное жилье, в том числе и на киевском рынке, сократился почти в два раза, на вторичное – на треть. Хотя именно в эти месяцы обычно наблюдается всплеск количества сделок, а на декабрь приходится пик продаж. "Как раз осенью взлетел курс доллара, и люди, в большинстве своем получавшие зарплату в гривне, в одночасье потеряли большую часть своего дохода. Ни о каких покупках жилья в такой момент, конечно, и речи быть не могло",– говорит консультант риэлтерской компании RED Ярослав Цуканов.

Сократилось количество объектов, предлагаемых к продаже. "Традиционно в Киеве предложение квартир составляло около 15 тыс., но в январе их было всего 2 тыс., сейчас – 7 тыс.",– рассказывает директор "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко. Ведущий специалист отдела по работе с инвесторами харьковской компании "Макрокап Девелопмент" Наталья Городецкая отмечает, что многие девелоперы намеренно не выставляют свои объекты на продажу: "Застройщики, которые основные строительные работы выполняли в период, когда стоимость стройматериалов, энергоносителей и заработных плат активно росла, не хотят продавать качественные, практически готовые квартиры по заниженным ценам".

Одним из основных факторов снижения спроса стал отказ большинства банков от ипотечных программ. "Все началось весной, после принятия Нацбанком мер по ограничению гривневой массы, вследствие чего у банков начались проблемы с деньгами. Потом была ревальвация гривны,– напоминает Ярослав Цуканов.– Кризис все усугублялся, и в течение всего каких-то трех месяцев банки существенно ужесточили условия для заемщиков, что сделало получение кредита практически невозможным". "Проблемы начались в октябре, когда курс стал резко расти. Тогда мы и перестали выдавать ипотечные кредиты. Но это не произошло в одночасье, еще летом мы начали ужесточать условия выдачи кредитов и ограничивать свой кредитный портфель для этого сегмента",– подчеркивает зампред правления банка "Финансы и Кредит" Сергей Борисов.

Цены привлекают

Сокращение количества сделок привело к стремительному падению цен. По словам господина Цуканова, начиная с мая 2008 года цены на квартиры в центре Киева упали на 40%, в спальных районах и на окраинах – на 40-50%. Так, в спальном районе цена однокомнатной квартиры снизилась до $50-55 тыс. (по текущему курсу), двухкомнатной – $70-80 тыс., трехкомнатной – $110-120 тыс. "Но уже сейчас многие не хотят брать однокомнатные и за $40 тыс., в отдельных случаях можно сторговаться даже за $35 тыс. – теперь покупатели при таком количестве предложения диктуют свои условия",– отмечает Ярослав Цуканов. Виталий Бойко говорит, что сильно подешевело и жилье бизнес- и премиум-классов: "За год как минимум на $1 тыс. с квадратного метра на первичном рынке и $1,5 тыс. на вторичном". Падение арендных ставок составило примерно 50% (подробнее см. таблицу).

На первичном рынке при оплате 100% стоимости квартиры клиентам предлагают скидки в размере около 5-6%. "В нашей компании скидки составляли 10-15%, а на жилье бизнес- и премиум-класса иногда достигали 25-30%",– рассказывает топ-менеджер крупного девелоперского холдинга на условиях анонимности. В основном крупные скидки можно было получить, покупая товарные остатки – в доме из 300 квартир всегда остается 10-15 неликвидных объектов (квартиры на первом этаже, имеющие большую площадь или плохой вид из окна). Существенный дисконт можно получить при покупке квартиры в доме, ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2011-2012 годы.

С учетом скидок можно найти новые квартиры по цене $1,1-1,3 тыс./кв. м в Деснянском, Дарницком и Святошинском районах Киева. Еще в сентябре прошлого года их продавали в диапазоне $2-2,5 тыс./кв. м. Минимальное предложение на вчера составляло $1,08 тыс./кв. м. За последние десять дней средняя цена на вторичном рынке снизилась на 6% и составила $2,190 тыс./кв. м, на первичном – на 11%, до $2,210 тыс./кв. м, говорится в отчете "Украинской торговой гильдии".

В областях ситуация еще более критичная – там на фоне снижения цен сделок практически нет. В Харькове цены на жилье эконом-класса в декабре упали на 15%, в январе – на 7,4%. Сейчас кв. м в городе стоит в среднем 6,155 тыс. грн, говорят в компании "Макрокап Девелопмент". Во Львове, по данным АН "Росан-Инвест", по итогам 2008 года цены упали на 14%, до $1,626 тыс./кв. м. "В Ивано-Франковске есть предложения и по $400/кв. м",– отмечает господин Бойко. По словам господина Цуканова, хуже всего дела обстоят в Крыму: "Там накладывается кризис перепроизводства – девелоперы настроили много дорогущих апартаментов, себестоимость которых в разы больше, но объекты сейчас никто не покупает".

Покупать еще рано

Нынешний обвал цен был неизбежен – до кризиса цены на жилье в столице ежегодно росли на 30-40%. "На цены влияло три фактора: рост уровня доходов населения на 20-30% в год, дефицит качественных предложений и жадность девелоперов",– считает Виталий Бойко. Дефицит жилья все еще есть, и как только восстановится покупательная способность населения, он вновь начнет двигать цены вверх. По данным Госкомстата, объемы строительства в Украине в прошлом году сократились на 16%. По оценкам председателя совета директоров компании "XXI век" Льва Парцхаладзе, к концу 2008 года в стране было заморожено более 60% всех строек. По состоянию на 1 января из 2700 строящихся объектов около 750 имеют степень готовности выше 70%.

Впрочем, это не означает, что подходящее время для покупки недвижимости уже наступило. "Мы советуем покупателям подождать с покупкой квартиры, цены должны упасть еще на 30-40%. Летний период будет очень тяжелым для рынка, и осенью будет подходящее время для приобретений. Несмотря на то что обычно осенью цены идут вверх, в этом году этого не должно произойти, так как нет никаких предпосылок, что к осени у людей появятся деньги, а если и появятся, то они однозначно не ринутся вкладывать их в недвижимость",– уверен Ярослав Цуканов. По его мнению, в дальнейшем рынок будет ежегодно плавно расти не более чем на 7-8%.