Быть или не быть гостиничной индустрии в Украине

Гостиничный бизнес в нашей стране имеет все шансы для развития и укрепления: тому способствуют нехватка мест, перспективы делового и туристического посещения, предстоящий чемпионат Европы по футболу. Сможет ли кризис и связанные с ним трудности финансирования дорогостоящих проектов воспрепятствовать этому?

Гостиница (отель) – это дом с меблированными комнатами (номерами). И не просто место для ночлега, но и место для временного проживания. В зависимости от уровня гостиницы, в ней предлагаются и дополнительные услуги: питание, развлечение, оздоровление и т. д. Большинство гостиниц как в Украине, так и в мире, действуют самостоятельно, но существуют и сети гостиничных брендов, которые характеризуются едиными стандартами проживания и качества обслуживания.

Классификация и сертификация

Классифицировать отели можно по ассортименту предоставляемых услуг, виду собственности и туристической привлекательности. Кроме того, по словам Элеоноры Мельник, менеджера отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг», широко распространена классификация по местоположению клиентской базе, на привлечение которой ориентированы гостиницы.

С точки зрения местонахождения гостиницы делятся на: расположенные в центре города и пригородные. Первые, как правило, многоэтажные из-за высокой стоимости земли в центре, вторые обычно имеют большие парковки, поскольку преимущественно клиенты приезжают туда на собственных автомобилях. Среди других популярных категорий – гостиницы при аэропортах и на автотрассах, которые расположены за пределами города, и не относятся к пригородным. Кроме того, есть специализированные, курортные и бизнес-отели. Особый вид гостиниц, присущий нашей стране и другим странам бывшего Союза, – так называемые ведомственные гостиницы, которые прикреплены к различным правительственным и местным структурам, а также к крупным компаниям.

С начала 70-х гг., говорит Элеонора Мельник, во всем мире гостиницы стали классифицировать по рыночной нише, на которую они ориентированы. Такая классификация является более современной, поскольку делить гостиницы по месторасположению становится все сложнее из-за быстрого роста городов и постепенного «стирания» границ между городом и его пригородами.

Кроме того, многие типы гостиниц можно классифицировать сразу по нескольким критериям, например, курортную гостиницу можно классифицировать по рыночной нише, местоположению, стилю и предлагаемым услугам.

Как будем звезды считать

Общепринятой классификации гостиниц, говорит Наталья Черная, эксперт-аналитик Группы компаний «Проконсул», в мире нет. Существует порядка 30 различных систем классификации объектов гостиничной недвижимости, которые можно объединить в две основные группы: «европейский» принцип – французская национальная система звезд от 1 до 5, и бальная оценка – индийская национальная система. Есть также системы «корон», «ключей» или «бриллиантов».

Наиболее известна и распространена «система звезд (1-5)». Это вполне внятный сквозной принцип классификации на основе соответствия гостиницы определенным требованиям как по качеству самого здания и места проживания туриста, так и по уровню предоставляемого сервиса. Но за полстолетия существования такой системы так и не возникло единого правила присвоения гостиницам звезд: например, «5 звезд» в Египте могут не соответствовать «5 звездам» во Франции. Всемирная туристическая организация несколько лет назад пыталась положить конец «параду звезд», когда количество их на фасаде зачастую служит лишь для привлечения клиентов. Тогда всем гостиничным компаниям был предложен свод правил для определения «звездности», но прижились они, увы, далеко не во всех странах, да и учитывали не все возможные критерии. В качестве международных стандартов в Украине применяют «Межрегиональную гармонизацию критериев гостиничной классификации на основе классификационных стандартов» (одобрена региональными комиссиями ВТО, ноябрь 1989 г.)

Для определения звездности гостиница в Украине должна проходить сертификацию согласно «Правилам обязательной сертификации услуг по временному размещению (проживанию)», утвержденным Госстандартом Украины в 1999 году. Основные требования, характеризующие категорию гостиницы, сформулированы в Национальных стандартах Украины: ДСТУ 4268:2003 – «Услуги туристические. Услуги размещения. Общие требования», ДСТУ 4269-2003 – «Услуги туристические. Классификация гостиниц»; ДСТУ 4527:2006 – «Услуги туристические. Услуги размещения. Термины и определения».

В целом, говорит Олег Пономарев, заместитель операционного директора девелоперской компании «DeVision», «звездность» гостиниц у нас определяется по 134 показателям, но, к сожалению, существующая система отечественной сертификации не соответствует европейской, что иногда приводит к завышению категории. Юрий Таций, руководитель проектного департамента «HCM Group», считает, что классификация гостиниц, построенных в крупных городах за последние годы, в основном соответствует международным стандартам, а вот гостиницы, возведенные еще в советские времена, даже с учетом ремонта и реноваций, чаще всего не отвечают заявленному уровню. В то же время немалая часть отелей в Украине вообще не сертифицированы.

Гостиничное хозяйство Украины

Проблема временного проживания досталась Украине в наследство от Союза, где таблички «Мест нет» вошли даже в киноклассику. Сейчас наблюдается тенденция в лучшую сторону, однако пока что строительство гостиниц не дотягивает до требуемого количества мест и комфорта, а в особенности за разумные деньги.

Все последние годы девелоперы активно развивали свои проекты в офисной, торговой, частично складской сферах недвижимости, поскольку те обеспечивали большую доходность.

Гостиничный сегмент был в меньшей степени интересен девелоперам в силу более длительных сроков своей окупаемости, как правило, это порядка 7-8 лет. Кроме того, гостиница – это, как правило, сложный в реализации проект, который требует 2-4 года до ввода объекта в эксплуатацию.

Потому гостиницы возводились обычно в двух случаях: 1) когда функциональное значение участка четко зафиксировано; 2) при диверсификации рисков проекта – гостиница строилась в составе многофункционального комплекса наряду с торгово-развлекательным и деловым центрами.

Исключения бывали, но они лишь подтверждали правило.

Элеонора Мельник отмечает, что рынок гостиничных услуг Украины на данный момент находится на начальной стадии развития. В стране насчитывается порядка 1 тыс. 300 объектов гостиничного типа, большая часть из которых – старые/реконструированные строения 70-80-х гг. Мировое гостиничное хозяйство насчитывает порядка 350 тыс. гостиниц, которые предоставляют более 15 млн. номеров, при этом количество их растет ежегодно в среднем на 3-4 %. Таким образом, доля Украины не дотягивает и до полпроцента европейских показателей, что, конечно, свидетельствует о необходимости серьезного развития отрасли.

Наиболее активно гостиничная отрасль развивается в Киеве (где сосредоточено 150 объектов с общим количеством номеров свыше 9 тыс. 200), в крупных индустриальных городах страны (Днепропетровск, Харьков, Донецк), а также в рекреационных зонах (Ялта и Крым, Одесса, Львов и Карпаты в целом). Тем не менее, даже Киев, где показатель обеспеченности гостиничными номерами составляет порядка 6-7 мест на 1 тыс. жителей, далек от европейских стандартов. Например, в Вене этот показатель составляет 26 мест на 1 тыс. жителей, а в Париже – 35. Потому спрос в нашей стране все еще превышает предложение, и в праздничные дни или во время проведения различных выставок найти свободное место очень трудно.

Потому увеличение номерного фонда необходимо для Украины. Особенно это актуально, как сказал Сергей Пирожников, генеральный директор компании «XXI Век Харьков», для городов, которые готовятся к проведению Евро-2012. Украина должна продемонстрировать гостеприимство на лучшем уровне, от этого зависит ее имидж в мире, привлекательность инвестирования и дальнейшего развития.

Еще одной из основных характеристик отечественного гостиничного рынка стал высокий уровень цен при невысоком качестве услуг. В условиях финансового кризиса в Европе уже началось снижение тарифов в некоторых отелях, но, вероятнее всего, в нашей стране в ближайшее время цены будут держаться на достаточно высоком уровне, а их снижение, возможно, не более чем на 5-15%. Причина тому – все та же ненасыщенность рынка.

«Отель на квартире», хостелы и апарт-отели

Превышение спроса над предложением и частое несоответствие комфорта заявленным ценам привели к появлению специфической формы гостиничного бизнеса – посуточная сдача квартир в аренду. Причем речь идет не только о «бабушках возле вокзала», но и о полноценной сфере услуг. По сути, фирмы, предоставляющие такие услуги, являются гостиницами в миниатюре и в эфире. Посредством телефона или сети Интернет можно забронировать квартиру заранее, договорится о времени заезда и выезда, а также оговорить правила проживания. При условии серьезного ведения бизнеса, такая сфера имеет перспективы и в будущем. Ведь всегда найдется желающий снять на короткий срок полноценную изолированную квартиру дешевле стоимости гостиничного номера.

В отличие от квартирного бизнеса, рынок апарт-отелей и хостелов пока не получил должного развития в Украине.

Апартаментами в мировой практике принято называть меблированные гостиничные номера, сочетающие в себе домашний уют и доступ к гостиничному сервису. Чаще всего апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. Апартаменты могут предлагаться как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду, а также продаваться. В мировой практике приобретение в частную собственность отдельной резиденции в гостинице уже давно стало нормой, но в Украине аналогичные проекты в большинстве своем пока находятся на стадии реализации. На данный момент в Киеве можно насчитать 5-7 объектов, которые в той или иной степени относятся к категории апарт-отелей. При этом, по мнению Элеоноры Мельник, к числу качественных профессиональных объектов можно отнести лишь один – апартаменты «Senator Apartments». Кроме того, в столице функционируют небольшие отели «Соня» и «Sherborne Guest House», которые с некоторой долей условности можно отнести к данному классу гостиничных объектов. Есть также апарт-отели в Крыму, но они ориентированы в основном на сезонный спрос и предоставление краткосрочной аренды.

До конца 2009 года планируется завершение проекта апарт-отеля «Hilton» на бульв. Шевченко, имеются планы реализации проекта гостиничного комплекса «Riverside Plaza», где будут предложены, наряду с традиционными, номерами и апартаменты.

Хостел – это молодежная гостиница или база отдыха, предусматривающая размещение по типу общежития, с комнатами на несколько человек. Рынок хостелов в Украине начал развиваться в 2003 году, когда была создана «Всеукраинская молодежная хостел организация», одним из основных направлений деятельности которой является создание сети хостелов. «Всеукраинская молодежная хостел организация» является единственным в стране учреждением, имеющим право официально представлять «Международную молодежную федерацию хостелов». Первый хостел был открыт в 2004 г в Ужгороде, на данный момент в Украине действует порядка 20 хостелов, которые расположены в Киеве, Одессе, Львове, Ужгороде, Харькове, Крыму и Каменец-Подольском. К сожалению, в Украине хостелы дорогие по сравнению с соседними странами. Причиной тому, по мнению Романа Пономаренко, президента Всеукраинской молодежной хостел ассоциации, – все тот же спрос, который намного превышает предложение.

Таким образом, рынок краткосрочной аренды квартир, хостелов, апарт-отелей в Украине находится на начальном этапе формирования. Перспектива развития рынка хостелов подкрепляется предстоящим Евро-2012, а также достаточно низким уровнем цен по сравнению с иными видами объектов для временного проживания.

Прогнозы

Еще полгода назад можно было с изрядной долей оптимизма говорить о том, что к 2012 году гостиничное хозяйство Украины изменится до неузнаваемости: появится немалое число новых отелей, старые будут реконструированы и возобновлены. Целый ряд компаний заявляли о своей готовности войти на рынок Украины или продолжить развитие бизнеса. Так, российская компания «РосИнвестОтель» рассматривала возможность строительства 3-4-звездочных отелей в Киеве, Харькове, Одессе и Черновцах, кувейтская компания «Sovereign Hospitality Holdings» планировала инвестировать около

$1 млрд. в строительство гостиничных объектов категории luxury, французский гостиничный оператор Accor запланировал к 2012 году построить в Украине сеть из 25 бюджетных гостиниц. Было немало и других планов, о выходе на украинский рынок заявляли такие международные операторы, как «Crown Plaza», «Fairmont», «Hilton», «Intercontinental», «Kempinski», «Le Meridien» и «Sheraton».

Тенденции и принципы развития бизнеса

Последующее развитие гостиничного хозяйства, как в Украине, так и в мире в целом, невозможно без современного оборудования и новейших технологий. Основным направлением можно считать девиз Всемирной туристской организации в 2003 году: «Технология и природа – два актуальных аспекта развития туризма в начале XXI века».

Гостиницы строятся теперь как комплексы, где размещаются дополнительные услуги для приезжих. В то же время среди мировых тенденций можно назвать специализацию гостиничной базы, концептуализацию проектов. Особое внимание обращается на экологизацию, применение современных технологий, в том числе информационных, использование новейшей техники, эффективных и надежных систем защиты. Важно также наличие определенного количества комплементарных услуг – тех, что входят в стоимость номера.

Основные принципы, которые учитываются при возведении гостиницы, таковы: необходимо, чтобы здание или комплекс сооружений органично вписывались в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта; следует учитывать природно-климатические факторы, температуру и влажность воздуха, количество осадков, инсоляцию, скорость, направление ветра и т. д. Большое значение имеет доступное в цене архитектурное, конструктивное и планировочное решение здания, а сама планировка должна обеспечивать экономичность его эксплуатации.

При проектировании здания определенную роль играют особые рекламные ходы: оригинальное оформление фасада, подчеркивающего престижность гостиницы, установление рекордов, например, постройка самого высокого или экзотичного здания, расположение витрин гостиничных торговых центров и т. д. Привлекает внимание и определенная экзотика: так, например, бразильский отель Hilton Sao Paulo Morumbi готов обеспечить своим клиентам передвижение по городу, не зависящее от пробок и других передряг, – на вертолете. Во Флоренции, в отеле Palazzo Magnani Ferroni, особое внимание уделяют ароматерапии, в бостонском отеле Nine Zero любимое домашнее животное постояльца не только уютно поспит и хорошо поест, его выгуляют и даже сделают массаж. Кстати, на сайте нашего партнера можно купить надежные массажные кресла.

В качестве вывода

Индустрия туризма во многих странах формировалась десятилетиями, и сейчас стабильно развивается, обеспечивая работой миллионы людей, что положительно влияет на экономику государства. В наших условиях туризм может и должен стать движущей силой формирования рыночного механизма ведения хозяйства и поступления значительных средств в бюджет. Ряд стран, например, Испания, Турция, Польша и

т. д., именно благодаря эффективному развитию туризма, преодолели спад в экономике, значительно укрепив свое положение на мировой арене. В Украине есть все перспективы для качественного развития туристического бизнеса в целом и гостиничного в частности. Можно надеяться, что потенциал этот будет в должной мере реализован, и станет одним из локомотивов экономики. А кризисные явления лишь помогут сделать это более качественно.