Обзор рынка гостиничной недвижимости

А теперь хорошие новости от наших друзей. Благодаря партнеру вы можете узнать полезную информацию и ответы на сайте о гидроизол и стеклоизол в Москве, а также заказать нужную продукцию по низким ценам.

Повышение инвестиционной привлекательности данного сегмента до начала кризисных явлений было связано, в первую очередь, с дефицитом предложения и высоким спросом на гостиничные услуги, а также получением Украиной права на проведение Евро-2012, вследствие чего ожидалось, что туристические потоки в страну могут, хоть и временно, но существенно возрасти.
 
Несмотря на то, что в последние годы все большее количество иностранных инвесторов проявляли интерес к украинскому гостиничному рынку, основными игроками остаются локальные девелоперы.
 
Как и в 2007 году, в 2008 мировые отельные бренды были представлены только тремя международными операторами - Rezidor Hotel Group (отели Radisson SAS), Global Hyatt Corporation (отель Hyatt Regency Kyiv) и Rixos Group (отель Rixos Prykarpattya).
 
В ближайшие несколько лет в Украине могут начать функционировать гостиницы таких операторов, как InterContinental Hotel Group, Hilton Hotels Corporation, Accor Group, Fairmont Hotels and Resorts, Starwood Hotels & Resorts Worldwide (SH&RW) и др., причем многие из них рассматривают возможность управления несколькими проектами одновременно.
 
Как и в остальных сегментах коммерческой недвижимости, начиная с 4-го квартала 2008 года планы локальных и иностранных девелоперов начали корректироваться вследствие мирового финансово-экономического кризиса. Вероятность реализации многих проектов значительно снизилась.
 
На данный момент, часть проектов, находящихся на разной стадии готовности, заморожена, а сроки ввода в эксплуатацию перенесены на более поздний период. Также, несмотря на малый объем существующего предложения, впервые за последнее время была отмечена тенденция снижения заполняемости гостиничных номеров во всех сегментах рынка.
 
Предложение
В сравнении с прошлым годом, в 2008 году не произошло значительных изменений в номерном фонде гостиниц верхнего сегмента г. Киева. Открытие 5-ти звездочной гостиницы InterContinental было перенесено со второй половины 2008 года на первую половину 2009 года.

Предложение гостиниц категории 4 звезды увеличилось на 124 номера вследствие ввода в эксплуатацию гостиницы «Висак» на Оболонской набережной, а также повышения категории 3-х звездочной гостиницы «Салют» до 4-х звездочной.

Таким образом, на сегодняшний день, предложение гостиниц категории 5 звезд составляет 661 номер, 4 звезды - 1352 номера, 3 звезды - 3463 номера. Объем предложения Киева в несколько раз превышает показатели крупнейших региональных городов Украины, однако является крайне низким в сравнении с другими европейскими столицами.
 
Ожидаемые к открытию в 2009-2010 гг. гостиницы сократят дисбаланс между спросом и предложением, однако уровень насыщенности рынка гостиницами верхнего сегмента может увеличиться только к 2011-2012 гг. при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных проектов. Поэтому, несмотря на то, что требования УЕФА по количеству требуемых к чемпионату номеров в Украине могут быть снижены ввиду экономического кризиса, из-за переноса сроков ввода в эксплуатацию значительной части заявленных гостиниц их выполнение находится под вопросом. Согласно данным Киевской Городской Государственной Администрации (КГГА), текущие требования УЕФА по количеству номеров в киевских гостиницах составляют 3840 номера – в гостиницах категории 5 звезд, 4250 – в 4 звездочных, 400 номеров в 3 звездочных.
 
Дефицит предложения гостиниц всех категорий в регионах значительно выше столичного. Среди крупных региональных центров гостиницы категории 5 звезд имеются только в Одессе («Отрада», 26 номеров), Днепропетровске («Гранд Отель Украина», 75 номеров) и Донецке («Донбасс Палас», 129 номеров). Следует принимать во внимание, что для большинства региональных гостиниц заявленная категория может не соответствовать стандартам международных операторов. Большую часть номерного фонда крупных городов Украины составляют гостиницы нижнего сегмента (2-3 звезды), построенные в советское время.

В 2009 году наиболее вероятен ввод в эксплуатацию пятизвездочной гостиницы InterContinental на 270 номеров, расположенной на ул. Большая Житомирская 2а. Таким образом, на рынке гостиничных услуг столицы появится третий международный оператор, а количество номеров в пятизвездочных гостиницах увеличится на 40%. Тем не менее, вывод на рынок данной гостиницы кардинально не повлияет на уровень конкуренции в верхнем сегменте рынка.
 
Сроки открытия многих проектов, ранее заявленных на 2009 - 2010 года, перенесутся как минимум на год. Так, в 2010 году на рынок имеют шансы выйти только три новых гостиницы: Fairmont на Набережно-Хрещатицкой 1а, «Оболонь» на Оболонской набережной 9 и гостиница на Константиновской 34.
 
В 2008 году международные операторы, развивающие вышеперечисленные гостиницы (InterContinental Hotel Group, Fairmont Hotels & Resorts, Rezidor Hotel Group), а также Starwood Hotels & Resorts Worldwide (SH&RW) подписали договора по управлению следующими проектами в Киеве и регионах.

Отсутствие серьезной конкуренции в среднем сегменте гостиничных услуг продолжает привлекать внимание международных и локальных операторов к реализации гостиниц категории 3 звезды в Киеве и в регионах. Так, «Астрон Украина», подписала контракт о сотрудничестве с гостиничной группой Wyndham Hotel Group и планирует развивать проекты под брендом Ramada Encore. Известно о планах украинского оператора Clubhouse Group развивать собственную сеть гостиниц «7 дней». Французский оператор Accor анонсировал развитие 3-звездочной гостиницы «Ибис» и 2-звездочной Etap.
 
Ранее озвученные планы некоторых международных гостиничных операторов о выходе на региональный рынок Украины, скорее всего, будут скорректированы в результате начавшегося экономического кризиса. Но все же, такие города как Днепропетровск, Харьков, Донецк и другие, имеют достаточный потенциал для развития проектов. Более того, в данных городах есть ряд локальных девелоперов с собственным капиталом, которые могут войти в проект развития гостиниц. Поэтому подписание нескольких договоров с международными операторами на управление гостиницами в крупных региональных городах в краткосрочной перспективе весьма вероятно.
 
Спрос
В целом, спрос на гостиничные услуги формируется из двух основных категорий потребителей, таких как деловые поездки и отдых, каждая из которых состоит из внутренних и внешних туристов.
 
На протяжении последних лет, основной спрос на гостиничные услуги в верхнем и среднем сегменте в г. Киев и других крупных городах Украины формировался в основном из бизнес-туристов. Между тем, доля отдыхающих в гостиницах данного сегмента весьма малочисленна и представлена либо состоятельными гражданами Украины и стран СНГ либо туристами из стран западной Европы, США и Азии.
 
Между тем, следует принимать во внимание, что большинство жителей Украины, а также отдыхающие из России, Беларуси, и Молдовы (составляющие львиную долю отдыхающих иностранцев) предпочитают бюджетный отдых.
 
В 2008 году спрос на гостиничные услуги характеризируется наличием двух периодов – на протяжении первых трех кварталов наблюдалось сохранение тенденций роста предыдущих годов, в то время как в 4 квартале обозначились явные тенденции к сокращению спроса из-за начавшегося в Украине экономического кризиса.
 
В первой половине 2008 года спрос на гостиничные услуги со стороны как внутреннего, так и внешнего туризма продолжал расти. Количество иностранных туристов за шесть месяцев 2008 года выросло на 19% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составило 11,3 млн. человек¹. Традиционно основная доля иностранных туристов припадала на страны, соседствующие с Украиной, доля которых в совокупности составила более 90% (в том числе Россия – 26%, Польша – 25%, Молдова – 17%, Беларусь 12%).
 
Ввиду спада деловой активности и политической нестабильности в Украине, а также глобального снижения индекса потребительских настроений, под конец года наблюдалось сокращение количества въезжающих иностранцев в страну.
 
В целом, по предварительным оценкам, в 2008 г. Украину посетило около 24 млн. иностранных граждан¹.

Кроме снижения внешнего спроса, по аналогичным причинам наметилось уменьшение объемов внутреннего спроса на гостиничные услуги и частичное смещение со среднего и верхнего сегмента в нижний.
 
Также, следует отметить, в отличие от первого полугодия, в конце 2008 г. сократилось количество проводимых конференций и семинаров в гостиницах верхнего сегмента, что напрямую связано с минимизацией затрат предприятий.
 
Мы ожидаем, что в 2009 г. темп роста внешних туристических потоков уменьшится, тем не менее, в абсолютных показателях количество иностранцев, посетивших Украину, не сократится.
 
В целом, спрос на гостиничные услуги в 2009 г. зависит от дальнейшего развития экономической ситуации, как в мире, так и в стране. Скорее всего, в краткосрочной перспективе рынок гостиничных услуг испытает сокращение спроса, но в перспективе 2-4 лет, по мере восстановления мировой экономики, весьма вероятно, что ситуация улучшится.
 
Цены
Как правило, цены на гостиничные номера формируются на период сроком в один год и предусматривают изменения в редких случаях.
 
Традиционно, на киевском рынке стоимость номеров в гостиницах выставляется либо в гривнах (гостиницы категории 2-4 звезды и ниже), либо в евро (гостиницы 4-5 звезд). По итогам 2008 года для гостиниц Киева запрашиваемые цены на 2009 год были увеличены в среднем на 25%1, а в верхнем сегменте – на 14,5%.
 
Однако, следует принимать во внимание, что, учитывая рост доллара США к Евро и девальвацию национальной валюты в 4-м квартале 2008г, в долларовом эквиваленте уровень цен во всех гостиницах г. Киева на конец декабря 2008 г. по сравнению с декабрем 2007г уменьшился на 13%, а для гостиниц категории 4-5 звезд – на 11%.
 
Более того, учитывая, что ценовая политика в гостиницах на 2009 г. формировались в большинстве случаев по данным за первые 9 месяцев 2008 г., когда рынок пребывал в состоянии роста, мы ожидаем пересмотра уровня цен в сторону понижения.
 
Вероятней всего, основными инструментами снижения цен станет появление специализированных предложений и скидок, и, в единичных случаях, пересмотр тарифов в целом.

В ближайшем будущем гостиницы сегмента эконом-класса, которые полностью зависят от городских коммуникаций, скорее всего, поднимут цены на гостиничные номера в случае увеличения тарифов на коммунальные услуги для юридических лиц в 1,08-9,5 раза. Как правило, для таких гостиниц коммунальные услуги составляют треть стоимости номера.
 
Заполняемость
Вследствие высокой деловой активности в первой половине 2008 года, заполняемость киевских гостиниц категории 4-5 звезд оставалась на достаточно высоком уровне, составляя 70-80%. 
 
Во втором полугодии, в результате снижения количества деловых поездок в Украину, а также сокращения бюджета на проживание в гостиницах, уровень заполняемости некоторых гостиниц сократился в полтора - два раза.
 
В краткосрочной перспективе, по мере уменьшения деловой активности, ожидается снижение уровня заполнения гостиниц верхнего сегмента как минимум до 50-60%.
 
Тенденции
Среди наиболее актуальных тенденций для рынка гостиничных услуг в 2009 году можно выделить следующие:
 
• замедление темпов развития рынка гостиничных услуг по причине экономического кризиса;
• более поздний ввод в эксплуатацию большинства заявленных проектов на 2009-2011 гг.;
• дальнейшее подписание договоров с международными операторами на управление гостиницами в крупных региональных городах Украины;
• насыщение гостиничного рынка столицы и крупных региональных городов маловероятно до 2012 г.;
• снижение цен и заполняемости гостиниц ввиду уменьшения спроса.

http://www.kanzas.ua/