ПереHOTEL

Привлекательные стороны
    Финансово-экономический кризис и коррекция планов девелоперов несколько подретушировали и намерения международных гостиничных операторов относительно выхода на украинский рынок. В частности, как утверждают эксперты, хотя гостиничный рынок страны продолжает привлекать их внимание, операторы вряд ли войдут в новые проекты до начала стабилизации экономики. Напомним, сейчас мировые гостиничные бренды представлены в Украине только тремя международными операторами: Rezidor Hotel Group (гостиницы Radisson SAS в Киеве и Алуште), Global Hyatt Corporation (гостиница Hyatt Regency Kyiv в Киеве) и Rixos Group (гостиница Rixos Prykarpattya в Трускавце, Львовская обл.). Кроме того, согласно ранее заявленным планам, в ближайшие несколько лет в стране должны начать функционировать гостиницы таких операторов, как InterContinental Hotel Group, Hilton Hotels Corporation, Accor Group, Fairmont Hotels and Resorts, Starwood Hotels & Resorts Worldwide (SH&RW) и др. Причем многие из этих операторов рассматривали возможность управления несколькими проектами одновременно. “Мировые гостиничные сети проявляют большой интерес к развивающемуся гостиничному рынку Украины, предлагая управление отелями и их брендирование. Думаю, что потенциал гостиничной недвижимости Украины начнет раскрываться, как только сойдет на нет неразбериха в экономике. Деловая почва для этого уже заложена”, — считает Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels (г.Москва; предоставление комплексных услуг в области недвижимости; в России — с 1997 г.).
    Эксперты отмечают, что международных операторов привлекает не только возможность развития объектов категорий четыре или пять “звезд” в Киеве и крупных региональных центрах, но и сегмент гостиниц категории две или три “звезды”. “Ввиду отсутствия серьезной конкуренции средний сегмент гостиничных услуг продолжает привлекать внимание международных и локальных операторов к реализации проектов гостиниц категории три “звезды” в Киеве и регионах. Правда, предпосылок для ожидания активности в этой сфере до наступления фазы подъема экономики нет”, — утверждает Юрий Нартов, управляющий директор Colliers International (Украина).
    Напомним, что до кризиса в Украине было подписано несколько соглашений о развитии гостиниц среднего сегмента. В частности, в 2007 г. соглашение о сотрудничестве заключили компания “Украинские отели” (группа “Астрон-Украина”) и гостиничная группа Wyndham Hotel Group (США). Как сообщил БИЗНЕСу Владислав Соколов, директор по развитию ООО “Украинские отели”, в соответствии с соглашением компания намерена в течение 10 лет построить 15 гостиниц категории три “звезды” под брендом Ramada. “Сейчас мы сконцентрировали усилия на крупных городах Украины, а именно Киеве, Львове, Харькове, Донецке, Днепропетровске и Одессе”, — говорит г-н Соколов. Кроме того, по данным консалтинговой компании Knight Frank LLC Ukraine (г.Киев; консалтинг, брокеридж, оценка, инвестиции, маркетинг; в Украине — с 2006 г.; 20 чел.), соглашение на постройку в Украине к 2012 г. сети из 25 бюджетных гостиниц Etap (2 “звезды”) подписали французский гостиничный оператор Accor и “Универсальная инвестиционная группа”.
    По мнению экспертов, шансы на приход новых международных гостиничных операторов в случае оживления экономики в первую очередь имеют крупные региональные центры. “Такие города, как Днепропетровск, Харьков, Донецк и другие, имеют достаточный потенциал для развития гостиничных проектов. Более того, в данных городах есть локальные девелоперы с собственным капиталом, которые могут войти в проект развития гостиниц. Поэтому подписание нескольких договоров с международными операторами на управление гостиницами в крупных региональных городах в краткосрочной перспективе весьма вероятно. Но стоит отметить, что ввиду кризиса данные проекты, как и любые другие, могут быть отложены минимум до начала стабилизации экономики”, — утверждает Юрий Нартов.

Вызывает интерес
    К слову, в Европе в прошлом году проявилась интересная тенденция — главными покупателями на рынке отелей стали выступать не инвестбанки, а сами гостиничные операторы (см. также “Эксперты...”). Как объясняют эксперты, операторы начали “осознавать”, что приобретение гостиниц в собственность — это верная стратегия развития в существующих условиях рынка, тем более что гостиничные объекты значительно подешевели. В то же время на гостиничном рынке Украины подобная тенденция не наблюдается. “Выкуп гостиниц целесообразен лишь тогда, когда речь идет о сформировавшемся с точки зрения бизнеса объекте, например, о действующем отеле со стабильным доходом и отлаженным хозяйством. При готовности собственника идти на существенные уступки по стоимости такого объекта его приобретение может быть интересным для оператора. Вхождение же в гостиничный проект на начальных стадиях развития в существующей в Украине нестабильной экономической и политической ситуации представляет для оператора мало интереса”,— отмечает Ярослава Чапко, генеральный директор компании Knight Frank LLC Ukraine. В то же время, как отметил Евгений Самарцев, на украинский рынок сейчас могут прийти инвесторы, заинтересованные в гостиничных проектах, продаваемых по резко снизившейся цене. “Ведь прошлогодние предложения были заоблачными и нереальными для бизнеса”, — говорит он.

... о покупке гостиниц

Ник Коттон (41),
управляющий директор DTZ в Украине (г.Киев; комплексные решения в сфере оценки, консультаций по вопросам девелопмента, инвестиционного консалтинга; агентские и консультационные услуги в сфере коммерческой недвижимости; с 1994 г.; 50 чел.):

     — Традиционно большинство гостиничных операторов старались избегать приобретения гостиничных объектов. А недавно возникшие и все более углубляющиеся трудности в получении кредитов и возросшая стоимость альтернативного капитала сделали вероятность заинтересованности операторов в приобретении таких объектов в Украине еще более сомнительной. Еще одним препятствием для готовности операторов вкладывать ресурсы в развитие объектов украинской гостиничной недвижимости является неспособность большинства девелоперов привлечь проектное финансирование на строительство отелей даже при наличии заинтересованности в их объектах со стороны международных гостиничных операторов. В результате, за некоторым исключением, мы наблюдаем недостаток предложения новых гостиничных объектов, доступных для приобретения операторами.

Юрий Нартов (33),
управляющий директор Colliers International (Украина) (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; в Украине — с 1997 г.; более 50 чел.):

     — Вероятность приобретения отелей гостиничными операторами в Украине очень невысокая, поскольку покупка действующих гостиниц, как правило, не является приоритетом для большинства управляющих компаний, деятельность которых сфокусирована на управлении, а не на владении гостиницами. В странах Западной Европы покупка действующих гостиниц может осуществляться при условии успешной деятельности этих гостиниц и отсутствии значительных рисков. Однако, ввиду достаточно сложной экономической ситуации и отсутствия стабильности в стране, покупка недвижимости, не являющейся основным бизнесом для международных операторов, не выглядит целесообразной.

... о потенциале

Владислав Соколов (29),
директор по развитию ООО “Украинские отели” (г.Киев; управление развитием, строительством гостиничных проектов; гостиничный менеджмент; консалтинг в сфере гостиничного бизнеса; с 2002 г.; 25 чел.):

     — На мой взгляд, планы гостиничных операторов по выходу на гостиничный рынок Украины существенно не изменились, изменилась ситуация на рынке. Острый кризис сильно повлиял на привлечение финансирования для создания и завершения уже начатых проектов. Кроме того, он сказался на спросе на гостиничные номера (уровень их заполняемости значительно упал, особенно в дорогом сегменте). Между тем сложившаяся ситуация носит временный характер, а гостиничный рынок Украины еще не насыщен и имеет большой потенциал развития. Поэтому некоторые гостиничные операторы сохраняют весьма агрессивные планы на 2009 г.