Это возникновение обусловлено желанием диверсифицировать риски и погоней за высокой доходностью, которую ярко демонстрировал в последнее время девелопмент. Однако кризис ликвидности может умерить пыл как новых, так и старых участников рынка.
Бум прихода на рынок непрофильных девелоперов приходится на последние 4 года. Шорт-лист новых игроков, появившихся в этот период, насчитывает более десяти компаний и частных лиц. Самые заметные из них – это MIRAX GROUP, SMART-Строй, Build & Live Development и т. д.
Основным стимулом выхода на рынок недвижимости новых и даже непрофильных игроков является их желание диверсифицировать бизнес, полагают участники рынка. Катализатором прихода в девелопмент новых игроков является рост доходности девелоперской деятельности при одновременном снижении рисков. Доходность инвестиций на собственный капитал превышает во многих проектах 30%. Интерес к сфере девелопмента подогревается низким уровнем рисков реализации, тогда как в пищевом и косметическом производстве уровень рисков реализации крайне высок.
Однако за последний год ситуация кардинально поменяла направление, и в условиях прогрессирующего кризиса ликвидности возможности в девелопменте даже для профильных игроков ограничены. «Сейчас банки стараются выбирать клиентов исходя из их репутации и кредитно-финансовой истории, — отмечает заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Валентина Васильева. — Маленьким и средним компаниям становится тяжело реализовывать проекты».
Удорожание кредитов негативно отражается на норме прибыли проектов. Девелоперы должны быть готовы к увеличению сроков реализации проектов. Вместе с ростом ставок по кредитам это снижает рентабельность проекта в целом. «При текущих ставках на уровне 20% рентабельность отдельных проектов может быть нулевой и даже отрицательной. Рост процентных ставок по кредиту провоцирует рост себестоимости строительства и сроков его окупаемости. Тем не менее доходность девелопмента всегда была и остается высокой, данный вид деятельности по-прежнему способен приносить десятки процентов годовых на вложенные инвестиции.
По мнению экспертов, о высокой доходности можно говорить в условиях растущего рынка, когда темпы роста цен на недвижимость превышают темпы удорожания заемных средств. Возможное изменение структуры рынка зависит от длительности кризиса, считает Ольга Широкова руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. При сохранении его еще на протяжении шести—девяти месяцев многие мелкие и средние, а также отдельные крупные компании будут вынуждены уйти с рынка. |
В прошлом году в украинский рынок первичной недвижимости вошло много новых игроков — инвесторов-застройщиков и fee-девелоперов (когда компания реализует проект по заказу собственника площадки без привлечения собственных средств), которые пришли в недвижимость из смежных бизнесов.
