Год утраченных надежд

2008 год был необычным во многих аспектах. Для всех игроков украинского рынка недвижимости он стал годом открытий, как хороших, так и плохих, а также годом разочарований. Для одних компаний кризис, разразившийся во второй половине 2008 года, открыл неожиданные возможности и перспективы, для других, и, к сожалению, таких большинство – эти возможности исчезли вместе с надеждой получить финансирование на условиях начала 2008 года. События, имевшие место на рынке недвижимости, такие же неоднозначные, как само понятие «кризис» и неожиданные, как прогнозы, сделанные аналитиками на 2009 год.

Безусловно, прошедший год стал, наверное, самым сложным за всю относительно недолгую историю украинского профессионального рынка недвижимости. Все без исключения его игроки столкнулись с сокращением спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, существенно уменьшились возможности привлечения заемного капитала. Стоит отметить, что большинство украинских девелоперов оказались не готовыми к такому развитию событий. По большому счету кризис перечеркнул даже самые консервативные планы компаний, озвученные годом ранее. Хочу также отметить, что все рыночные прогнозы консультантов на 2008 год абсолютно не соответствовали реально сложившейся ситуации. Более того – все прогнозы, сделанные на 2009, сильно расходятся в ключевых моментах, никто точно не может сказать, что именно он принесет.

По нашему мнению, будущий год станет во многом определяющим для дальнейшего развития рынка. Его итоги покажут, насколько глубоким и затяжным окажется кризис: достиг ли он дна, или же это только начало падения. Соответственно, при наиболее благоприятном развитии событий можно будет утверждать, что девелоперы, которые переживут 2009 год, переживут также кризис и смогут выйти из него более сильными. В случае, если кризис окажется гораздо более масштабным и продолжительным, чем это видится сейчас, последствия, наверное, не сможет предсказать никто.

В 2008 году меня больше всего удивляло то, насколько поздно большинство украинских компаний осознало, что рыночная ситуация изменилась коренным образом, и насколько медленно они учатся жить в новых условиях. Конечно, это можно объяснить отсутствием негативного опыта у большинства украинских девелоперов и «всепрощением» рынка, ежегодный рост которого составлял 20-50% независимо от уровня профессионализма игроков. Однако в сложившейся ситуации именно скорость адаптации компании к изменившемуся рынку зачастую становится решающим фактором ее успешности.

Самым значимым событием уходящего года для нашей компании стало, безусловно, создание брэнда Esta Holding и начало активной деятельности на рынке – осуществление стратегических инвестиций в сфере недвижимости.

В 2009 году мы ожидаем существенных структурных изменений рынка, которые будут связаны как с реорганизацией и возможным уходом значительного количества компаний (в том числе через банкротство), так и со снижением цен на действующие объекты и потенциальные проекты в соответствии с изменившейся рыночной ситуацией и, как следствие, с появлением значительного числа инвесторов, нацеленных на агрессивные покупки по адекватной стоимости. К сожалению, череда банкротств затронет не только сферу недвижимости, но и всю экономику Украины.

С нашей точки зрения, рынок инвестиционных сделок в настоящее время тормозится ограниченными ресурсами потенциальных инвесторов, отсутствием качественных, привлекательных для покупки проектов, а также нежеланием потенциальных продавцов мириться с изменением рыночных условий, а, следовательно, и уровнем запрашиваемых цен, все еще не адекватных рыночной ситуации.

Коллегам, безусловно, хотелось бы пожелать в 2009 году растущего рынка, интересных проектов и профессиональных партнеров.

В 2008 году меня лично больше всего удивило то, как быстро может меняться рынок, превращаясь из многообещающего и динамичного в малоактивный. В первой половине 2008 года на украинском рынке коммерческой недвижимости наблюдался стабильный рост, причем его темпы были значительно динамичнее в сравнении с предыдущими годами. Тем не менее, уже тогда стало очевидно, что некоторые сегменты недвижимости сильно «перегреты», а многие заявленные к реализации проекты никогда не будут введены в эксплуатацию. В сентябре глобальный финансовый кризис снизил ликвидность мирового рынка и нанес ощутимый удар по экономике Украины.

Развивающийся украинский рынок недвижимости зависит от прямых иностранных инвестиций, отдельных инвесторов и зарубежных банков. В связи со сложившейся неблагоприятной ситуацией, его покинул ряд компаний, вернувшихся на внутренние рынки, где ниже уровень доходности, однако и риски существенно меньше. Однако можно утверждать, что чем быстрее все негативное случится, тем быстрее рынок сможет оздоровиться и восстановиться, тем более учитывая высокие показатели рентабельности, продемонстрированные украинским рынком недвижимости в 2007 – первой половине 2008 года. Первоочередной задачей 2009 года для всех игроков украинского рынка недвижимости является установление нового баланса между затратами и доходом. На это понадобится определенное время. Более того – это будет довольно болезненный процесс, поскольку для большинства компаний (подрядчиков, девелоперов, ритейлеров и т.д.) он будет означать, в первую очередь, уменьшение затратной части, изменение стратегии и внесение корректировок в собственные проекты.

В будущем году в очереди на продажу первыми станут портфели земельных участков и объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, а также качественные девелоперские проекты, предполагающие выгодное месторасположение, качественные архитектурные решения, профессиональный tenant mix.

Для нашей компании важным решением 2008 года стало развитие трех региональных проектов, которые являются серьезным шагом на пути дальнейшего расширения нашей деятельности в Украине. Хочу пожелать коллегам делать все, чтобы достичь поставленных целей.

2008 год я разделил бы на два периода: первую половину года, когда еще ощущалась эйфория от роста рынка недвижимости, несмотря на то, что положительного тренда уже не было, и вторую, когда наконец-то пришло понимание того, что чуда не произошло, и в Украине есть кризис. Хочу отметить, что мало еще кто до конца может представить и оценить будущие последствия происходящего – большинство игроков рынка недвижимости продолжает жить в «сказочном» мире, в надежде, что с приходом весны возобновится рост цен, повысится активность покупателей квартир, зарубежные инвесторы выстроятся в очередь на покупку недвижимости, и забудутся такие слова, как маржин колл, дефолт, рецессия и т.д.

В Украине сложилась удивительная ситуация: у страны нет таких больших внешних заимствований, как у наших соседей, конкуренция на рынке недвижимости намного меньше, но все в очередной раз усугубляет политическая вакханалия – отсутствие сильной власти, способной реагировать и управлять ситуацией в период кризиса. Поэтому, к сожалению, кризис и восстановление в Украине будут происходить намного болезненней и дольше, чем в других странах.

Начиная со второй половины 2008 года, фактически, не было публичных транзакций по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости. Если раньше недвижимость продавалась со ставкой капитализации около 10%, то сейчас она составляет 20%, то есть собственник недвижимости продает ее в два раза дешевле. Не думаю, что в 2009 году игроки рынка будут готовы продавать объекты по такой цене, поэтому прогнозирую, что инвестиционных сделок попросту не будет. Тем не менее, объекты недвижимости будут менять своих собственников.

Думаю, что 2009 год продемонстрирует снижение арендных ставок во всех сегментах недвижимости. Вероятность снижения ставок меньше в проектах профессиональных девелоперов по причине того, что качественных проектов на украинском рынке немного, и арендные ставки в них в большинстве случаев зафиксированы на длительный срок. По этой же причине арендные ставки не упадут в секторе складской недвижимости высокого класса. В целом, в складской недвижимости, в отличие от других сегментов, будет меньше проблем из-за дефицита площадей (новые склады в ближайшее время строиться не будут из-за невозможности привлекать кредитное финансирование в Украину на приемлемых для девелоперов условиях).

Считаю, что в 2009 году многие проблемы только усугубятся, и падение рынка недвижимости продолжится. Надеюсь, ситуация стабилизируется где-то к 2010 году, после чего, возможно, наступит подъем. Самыми громкими событиями, которых стоит ожидать в будущем году, станут корпоративные дефолты. Большинство сделок купли-продажи будут непубличными, и эта тенденция проявляется уже сейчас. Мне известно, что некоторые крупные компании уже сменили своих владельцев. Профессионалам будет сложно, однако они выживут. Не думаю, что дефолт постигнет нашу компанию или, к примеру, GLD Invest Ukraine.

Хочу отметить, что на рынке, где все только и говорят о кризисе, психологически очень сложно работать. Кризис коснулся всех, и меня лично в том числе. Пострадали личные доходы, так как курс гривны упал на 40%.

Знаменательным событием 2008 года для нашей компании стала победа проекта складского комплекса «МЛП-Чайка» в номинации «Проект Года» Первой Национальной премии в области недвижимости «CP AWARDS 2008». Однако, к сожалению, основная масса событий уходящего года имела негативный характер.

Тем не менее, кризис минует, а затем наступит новый подъем, и участники рынка недвижимости станут более профессиональными. Во время кризиса тяжело будет всем, но больше всего – девелоперам с некачественными проектами, которые уйдут с рынка в первых рядах.

Хочу пожелать коллегам быть оптимистами в непростой ситуации, сохранить свой бизнес, выйти из кризиса более опытными.

Лично меня в 2008 году шокировал только мировой финансовый кризис, который оказал негативное влияние на весь рынок недвижимости и, в частности, украинский. Мои личные доходы кризис не затронул. Он коснулся только бизнеса.

Наиболее значимым событием уходящего года для нашей компании я назвал бы, во-первых, победу GLD Invest Ukraine в двух номинациях Национальной премии в области недвижимости Украины «CP AWARDS 2008» – «Девелопер Года» и «Складской комплекс Года» (за складской комплекс East Gate Logistic). Во-вторых, это полная реализация складского комплекса East Gate Logistic. Хотел бы отметить также завершение первой и второй фазы строительства складского комплекса West Gate Logistic вблизи Киева и его сдачу в аренду, а также начало строительства логистического комплекса Odessa Logistic Park.

В нынешней ситуации прогнозы касательно событий, которых стоит ожидать даже в ближайшей перспективе, делать очень сложно. Ввиду кризисной ситуации, я прогнозирую временное падение арендных ставок во всех сегментах в 2009 году. Отмечу, что падение ставок на складские площади будет незначительным, поскольку разница с европейскими ставками не так уж велика. Но после завершения кульминационной волны кризиса всегда наступает подъем, поэтому считаю, что, начиная с 2010 года, рынок оживится, и ставки снова вернутся к позитивному тренду.

Хочу пожелать всем игрокам рынка недвижимости успешно пережить наступивший кризис и дальнейшего процветания.

Елена Шуляк, генеральный директор компании Midland Development Ukraine

Вряд ли кто-то будет спорить, что итоги 2008 года мало соответствуют любым ожиданиям и прогнозам, которые делались не только в 2007, но и в середине 2008.

Рынок изменился, в том числе качественно. Украина, безусловно, «успела» присоединиться к мировой многолетней тенденции роста рынка недвижимости, оказавшейся, неожиданно для очень многих, достаточно виртуальной. К счастью, у нас этот процесс не успел зайти так далеко, как у ближайших соседей. И это как раз тот случай, когда «отставание в развитии», о котором так много говорили еще недавно, является скорее позитивом, чем проблемой.

Если судить объективно, то в 2008 году на рынке коммерческой недвижимости Украины произошло мало изменений: девелоперы по-прежнему боролись со сложностями получения разрешительной документации, ощущался дефицит качественных строительных мощностей, наблюдались инфраструктурные проблемы и т.д. Однако субъективно изменилось многое, и, прежде всего, подход к формированию стоимости бизнеса. Больше нет авторитетов по части прогнозов рыночных ставок аренды коммерческой недвижимости, скептически воспринимаются советы любых «гуру рынка» касательно ставок капитализации. Следует признать, что рынку необходимо какое-то время, чтобы адаптироваться к новым реалиям, и сколько это продлится, не знает пока никто.

Очень сложно удержаться от искушения заработать быстро и много, если остальные игроки с успехом демонстрируют именно такую тактику. Что касается Midland Development Ukraine, то мы изначально были настроены на ведение системного девелоперского бизнеса, и сейчас, в период качественной трансформации рынка, эта стратегия себя оправдывает.

Оглядываясь назад, мы, безусловно, несколько сожалеем, что не предпочли еще более консервативный сценарий роста своего проектного портфеля, чтобы быть менее чувствительными к состоянию финансовых рынков.

Наиболее серьезной проблемой рынка недвижимости в 2008 году стал процесс смены самой рыночной модели, при этом рынок демонстрировал далеко не эволюционные тенденции: резкие изменения шокировали всех, начиная с финансовых партнеров (банков) и заканчивая правительством, недосчитавшимся налоговых отчислений от строительной и смежных отраслей. Такая резкая смена модели рынка неминуемо влечет за собой пусть краткосрочное, но весьма глубокое падение. В этот момент и проявились все риски, связанные со структурой финансирования проектов недвижимости. То есть, если на быстрорастущем рынке была возможность развивать многие проекты преимущественно на заемные средства, то в нынешних условиях мерилом жизнеспособности любого проекта является возможность проведения его рекапитализации. Рекапитализация украинских проектов недвижимости, по нашим оценкам, уже началась и проходит достаточно активно. С учетом гигантских величин «коврового деньгометания» ведущими центробанками мира можно предположить, что этот процесс успешно завершится еще в первой половине 2009 года, и рынок начнет возвращаться на путь эволюционного развития. Однако, если нынешняя рекапитализация будет проведена в основном за счет спекулятивного капитала, то рынку недвижимости придется столкнуться с еще более серьезными проблемами, которые возникнут уже в 2009 или немного позже. В уходящем году меня поразило удивление, с которым многие игроки украинского рынка недвижимости встретили кризис; шокировала реакция на события в стиле «дайте отрасли деньги из кредита МВФ»; обрадовали результаты скрупулезного анализа собственного портфеля проектов, проведенного осенью; расстроило, что реализацию проектов придется где-то замедлить, где-то отложить.

Не нужно быть экспертом, чтобы спрогнозировать на 2009 год снижение темпов строительства, задержку ввода новых площадей в эксплуатацию, остановку развития проектов, пребывающих на ранних стадиях реализации. В первую очередь, это касается крупных объектов. Игроки рынка займут выжидательную позицию, всеми силами постараются минимизировать затраты и достроить проекты, близкие к завершению.

Из поля зрения инвесторов полностью выпадут масштабные проекты. К рассмотрению будут приниматься лишь объекты площадью до 20, максимум 30 тысяч м². Прогнозировать количество сделок купли-продажи сложно, но суммарная их стоимость значительно снизится в сравнении с прошлыми периодами. Среди инвесторов, кроме институциональных, может оказаться и немало физических лиц, заменивших депозитные вклады инвестициями в коммерческую недвижимость. Доверием таких покупателей при специальных гарантиях со стороны застройщиков будут пользоваться практически завершенные объекты.

Конечно же, кризис коснулся и меня лично. Работы стало больше, отдыхать не приходится. Но есть и положительные моменты – все сосредотачиваются, ведь теперь необходимо быть вдвойне энергичным, втройне изобретательным и очень трезво оценивать ситуацию.

Хотелось бы пожелать коллегам в следующем году выдержки и взвешенных решений.

Автор:  Инна Волосюк