Реанимация недостроя

Для начала отметим, что Порядок определяет механизм ипотечного кредитования граждан Украины по стандартам предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов Государственного ипотечного учреждения (далее - Учреждение). Причем рефинансирование Учреждением кредитов согласно Порядку осуществляется за счет средств, привлеченных путем размещения его облигаций, которые выпущены под предоставленную в 2008 году государственную гарантию.

Разработанная правительством схема выделения средств для завершения строительства заключается в следующем. Финансирование осуществляется в соответствии с Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" исключительно через фонд финансирования строительства вида А*. Учреждение, первичный кредитор (банк), управитель фонда и застройщик заключают между собой договор о сотрудничестве, целью которого является регулирование отношений сторон относительно финансового обеспечения функционирования фонда.

Who is who?

К участникам такого соглашения Порядок выдвигает особые требования. Первичным кредитором может быть банк, который соответствует определенным Учреждением требованиям; заключил с Учреждением генеральный договор о рефинансировании и обслуживании ипотечных кредитов; имеет позитивный опыт осуществления финансирования жилищного строительства через фонды и опыт долгосрочного кредитования физических лиц на строительство жилья не менее трех лет; имеет структурное подразделение, к функциям которого относится финансирование строительства жилья и ипотечное кредитование физических лиц и, наконец, располагает утвержденными в установленном порядке документами, регламентирующими основные процедуры осуществления финансирования строительства, проведения аккредитации управителей, застройщиков, подрядчиков и страховых компаний.

Управителем может быть юридическое лицо, которое отвечает требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность на рынке финансовых услуг; проводит такую деятельность не менее двух лет; не участвует в судебных тяжбах в качестве ответчика по делам, в результате рассмотрения которых в будущем может существенно ухудшиться его финансовое состояние; прошло аккредитацию в установленном Учреждением порядке.

Наконец, застройщик должен пройти аккредитацию у первичного кредитора и у Учреждения, в частности на соответствие показателям финансовой устойчивости, а также иметь позитивный опыт строительства жилья не менее двух лет.

Распределение обязанностей

Обязанности описанных сторон распределяются следующим образом. Управитель (финансовое учреждение, которое осуществляет управление привлеченными средствами) создает фонд финансирования строительства, утверждает его правила, заключает договор с застройщиком и открывает счет. После чего привлекает средства физических и юридических лиц - доверителей, аккумулирует эти средства, распоряжаясь ими на условиях, определенных правилами фонда, и управляет фондом исключительно в интересах доверителей.

Первичный кредитор (банк) предоставляет ипотечные кредиты заемщикам с целью обеспечения их участия в фонде, осуществляет контроль за сооружением объекта жилья (до момента сдачи его в эксплуатацию), заключает с Учреждением во время предоставления ипотечного кредита заемщику предварительный договор уступки права требования в пользу Учреждения по такому кредиту после введения объекта жилья в эксплуатацию и оформления заемщиком права собственности на указанный объект.

Застройщик, в свою очередь, берет на себя обязательство заключить договоры с субподрядными организациями и иными субъектами, принимающими участие в строительстве объекта жилья, принять в эксплуатацию объекты жилья в соответствии с требованиями государственных строительных норм.

Наконец, последняя сторона договора, Учреждение, обязуется предоставить первичному кредитору (банку) целевой кредит с целью кредитования физических лиц для их участия в фонде. Срок предоставления целевых кредитов определяется с учетом срока завершения строительства объектов жилья в соответствии с государственными строительными нормами, а также сроков ввода объекта в эксплуатацию и не может превышать 30 месяцев. Последний этап: после принятия жилого объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на него Учреждение осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения права требования по таким кредитам путем заключения договора уступки права требования.

Прозрачность и социальная справедливость

Для полноты картины осталось добавить, что первоочередное право на получение ипотечного кредита Порядок оставляет за гражданами - заемщиками, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и пребывают на квартирном учете. При этом ипотечный кредит предоставляется им исходя из нормы 21 кв. метр общей площади на одного члена семьи и дополнительно 10,5 кв. метра на семью. Превышение нормативной площади жилья заемщик должен будет оплатить собственными средствами.

Что касается банков, то их стремление заработать правительство ограничило. Порядком установлен максимальный размер комиссионного вознаграждения за обслуживание ипотечного кредита - не более 2 % основной суммы кредита. Отбор объектов жилья и застройщиков предполагает прозрачность процедуры. Согласно Порядку, их определят по результатам конкурса (с элементами аукциона), процедуру проведения которого еще предстоит утвердить.

Разработанный механизм финансирования завершения строительства - попытка убить сразу двух зайцев (и строительство активизировать и жилищные права наиболее нуждающихся граждан реализовать). От того, будут ли принятые меры по спасению отрасли эффективными, правила игры справедливыми, а процедуры прозрачными, без преувеличения зависит состояние экономики страны в целом. Предложенный Порядок демонстрирует, что правительство эту задачу понимает.

Справка

*Статья 11 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью":

"ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б.

Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування".