Плацдарм торговли

Сегодняшняя Полтава — не только исторический и культурный центр Украины. Уже несколько лет город является одним из активно развивающихся рынков коммерческой недвижимости, в частности торговой. ‛До кризиса в Полтаве торговая недвижимость была наиболее перспективным, с точки зрения инвестирования, сегментом рынка коммерческой недвижимости, поскольку спрос на современные торговые площади значительно превышал существующее предложение“, — говорит Юлия Ляшенко, директор ООО ‛Эф Ай Эм Консалтинг Плюс“ (г.Киев; девелопмент, стратегический консалтинг, управление проектами и объектами недвижимости; с 2000 г.; около 50 чел.).
По ее словам, переломным в развитии качественной торговой недвижимости города стал 2007 г., когда в эксплуатацию были введены первые профессиональные торговые центры (ТЦ) ‛Конкорд“ и ‛Экватор“ общей площадью 25 тыс.кв.м. С открытием этих объектов на полтавский рынок вышли и первые операторы сетевого ритейла: Brocard, ‛DЦ“, Bergoff, ‛Технополис“, ‛Евросеть“, ‛Мобілочка“ и др. По словам Вадима Непоседова, генерального директора Украинской торговой гильдии (г. Киев; развитие проектов коммерческой недвижимости; с 2001 г.), относительно интересными можно считать восемь ТЦ Полтавы. Это уже упомянутые ‛Конкорд“ и ‛Экватор“, а также ‛Паровоз“, ‛Сити.Ком“, ‛Злато Місто“, ‛ЦУМ“, торгово-развлекательный центр (ТРЦ) ‛Киев“ (последний открылся в феврале этого года). Общая арендная площадь этих объектов — 63 тыс.кв.м. К слову, в 2009 г., по прогнозам г-на Непоседова, общая торговая площадь ТЦ Полтавы (при условии реализации всех заявленных проектов) должна достичь 80 тыс.кв.м. При этом отношение ‛торговая площадь на 1 тыс. жителей“ составит 272 кв.м. ‛Этот показатель мог бы стать точкой насыщения торговыми площадями в ТЦ при нормальных условиях развития рынка, — говорит Вадим Непоседов. — Но в условиях социально-экономического кризиса такого количества качественных торговых помещений для Полтавы многовато. В конце 2008 г. — начале 2009 г. резко изменились приоритеты развития сетевых операторов в Украине, в результате чего интерес к городам такого размера, как Полтава, сильно уменьшился. Это влияет как на процесс заполнения новых ТЦ, так и на уровень ставок аренды.“ В частности, по словам г-на Непоседова, под влиянием кризисных тенденций арендные ставки в городе снизились более чем в 2 раза (в долларовом эквиваленте). Так, если на начало 2008 г. в основных торговых центрах Полтавы, по данным ‛Эф Ай Эм Консалтинг Плюс“, они составляли $35-100 за 1 кв.м в месяц (без учета НДС и коммунальных платежей; для ‛якорных“ арендаторов ставки были ниже — $6-20 за 1 кв.м), то сейчас, по данным Украинской торговой гильдии, — $20 за 1 кв.м в месяц.
Что касается реконструированных объектов советских времен, используемых под торговые помещения, а также небольших торговых объектов, позиционирующих себя как ТЦ, но таковыми не являющихся, то ситуация с арендными ставками здесь ненамного лучше. По словам местных риелторов, за период кризиса они также снизились. Сейчас арендные ставки в таких объектах составляют $10-15, тогда как ранее доходили до $40 за 1 кв.м в месяц.

Местные офисы

По словам местных риелторов, рынок офисных помещений Полтавы представлен всего несколькими профессиональными объектами. При этом, как отмечает Ирина Кащенко, директор АН ‛Визит“ (г.Полтава; с 2002 г.; 5 чел.), многие помещения в этих объектах выставлены на продажу, но покупать их по заявленной цене никто не хочет — до кризиса цена 1 кв.м составляла $3,5-10 тыс. Основную же часть полтавского рынка офисной недвижимости составляют нежилые помещения в центре и прилегающих к нему районах города, первые этажи новостроек в любых районах города, а также переоборудованные под офисы квартиры. Единственным профессиональным бизнес-центром (БЦ) в Полтаве, который смогли назвать местные специалисты, считается офисный центр в составе ТРЦ ‛Конкорд“, который открылся в 2007 г. и был спроектирован столичными специалистами. Тем не менее, как утверждают эксперты, по популярности новый профессиональный БЦ уступает более старым проектам, которые хоть и позиционированы в классе ‛С“, но расположены в престижных местах города. В частности, речь идет о БЦ ‛Театральный“ и ‛Мегаполис“, а также офисной части торгово-офисного центра ‛ЦУМ“, расположенного в исторической части города. По словам экспертов, основными арендодателями БЦ в городе выступают местные сетевики, занимающиеся торговлей, а также филиалы киевских компаний и банков. Переоборудованные под офисы квартиры в основном снимают местные средние и мелкие компании.

Что касается арендных ставок, то, по словам г-жи Кащенко, с начала кризиса они в профессиональных БЦ снизились с $50-100 до 200-350 грн. (либо арендатор может договориться о цене по курсу 6 грн./USD) за 1 кв.м в месяц и были зафиксированы в гривне. Что касается непрофессиональных офисных помещений, то арендные ставки на них в среднем снизились с $15-45 до 70-180 грн. за 1 кв.м в месяц. Учитывая возможное дальнейшее снижение стоимости аренды, риелторы реализацию в Полтаве проектов профессиональных БЦ в ближайшем будущем ставят под сомнение. Тем более что в городе по-прежнему популярна аренда непрофессиональных, но расположенных в исторической части города офисных помещений.

В ожидании Евро-2012

По данным интернет-источников, в Полтаве насчитывается 11 гостиниц, из которых только одна — ‛Палаццо“ — 4-звездочная и одна — ‛Галерея“ — 3-звездочная. Остальные отели — либо средней категории проживания, либо ведомственные. Среди них, в частности, гостиницы ‛Киев“, ‛Украина“, ‛Турист“, ‛Мотель“, ‛Гармония“, ‛Полтава-Интурист“, ‛Дом колхозника“, гостинично-ресторанный комплекс ‛Ривьера“ и отельное общежитие ‛Турбинист“.

Самой дорогой считается гостиница ‛Палаццо“ — стоимость 2-местного номера в этом отеле составляет около 500 грн./сутки. Среди приезжих также популярна гостиница ‛Турист“, расположенная на берегу реки Ворскла и привлекающая приезжих в летний период прокатом лодок и туристического инвентаря (стоимость 2-местного номера — около 50 грн./сутки). Самой недорогой гостиницей города считается ‛Гармония“, которая является, по сути, приспособленным под гостиницу общежитием. Стоимость проживания в ней — 30 грн./сутки в 2-местном номере 2-й категории.
Примечательно, что, поскольку проведение матчей Евро-2012 в Полтаве не планировалось, местные риелторы особого развития гостиничной недвижимости не ожидали. Тем более если учесть, что в Полтаве все еще не насыщены наиболее быстро окупаемые сегменты торговой и офисной недвижимости. Однако, согласно данным ‛Эф Ай Эм Консалтинг Плюс“, в начале 2008 г. стало известно о плане строительства, правда, не ранее 2010 г., торгово-развлекательного гостиничного комплекса на земельном участке площадью 7,2 га по ул.Ковпака, 26 (девелопер — ООО ‛Квиза-Трейд“). Не исключено, что в условиях кризиса инвесторы от этого проекта откажутся. Хотя, если верить заявлениям городских властей, именно Полтава, как оказалось, должна будет принять гостей Евро-2012 в рамках одобреннного УЕФА совместного проекта с харьковчанами. Поэтому лишняя качественная гостиница Полтаве не помешает.

Жилье
Как отмечают местные риелторы, рынок жилья Полтавы переживает стагнацию — сделки купли-продажи квартир на нем практически не заключаются. При этом, по словам полтавского риелтора, пожелавшего остаться неназванным, цены на вторичное жилье в городе с ноября 2008 г. по февраль 2009 г. снизились на 45-50% в долларовом эквиваленте и на 27-30% — в гривневом. ‛Средняя цена предложения 1 кв.м жилой площади в Полтаве составляет $760-800. А если продавца ‛душит“ ипотека, он может продать квартиру с дисконтом в 10-40%“, — рассказал риелтор.
В то же время, как ни парадоксально, цены в новых домах в некоторых микрорайонах Полтавы, по словам г-жи Кащенко, выросли с 3,5 тыс.грн. до 6 тыс.грн. за 1 кв.м. Правда, реально квартиры продают по 4,4 тыс.грн. за 1 кв.м. В городе работают как местные, так и киевские застройщики. А именно — АО ‛ХК ‛Киевгорстрой“, ЧП ‛Полтавагорстрой“, ЗАО ‛Цивільбуд“, ЗАО ‛Будінвест СМ“, корпорация ‛Полтавабудінвест“ и др. При этом, как отмечают местные специалисты, несмотря на кризис, строительство объектов эти компании продолжают. В частности, ‛Полтавабудінвест“ обещает завершить все начатые объекты уже в этом году.

Земля
Как и на рынке жилой недвижимости, полная стагнация наблюдается и на земельном рынке Полтавщины. В частности, если раньше стремительный рост цен на полтавскую землю обеспечивало уменьшение ликвидности старого жилья и дороговизна нового, то сейчас спрос на этом рынке почти замер. ‛Предложение есть, но спроса на земельные участки, которые продаются по докризисным ценам (в пригороде Полтавы стоимость 1 сотки нередко доходила до $10 тыс.), нет“, — говорит Александр Остапченко, учредитель агентств недвижимости ‛Борис плюс“, ‛Альянс риэлти“, ‛Аспект“ (г.Полтава; с 2001 г.). При этом земля в Полтаве, по его словам, дешевеет медленнее, чем в Киеве и Харькове, хотя до кризиса дорожала очень быстро. Наиболее популярными районами среди покупателей земли полтавские риелторы называют Половки, Сады и Алмазный, где сохранились живописные места и есть возможность построить коттедж на берегу водоема. Кроме того, популярным остается пригород — села, расположенные в 15-километровой зоне областного центра. Высокий интерес полтавчан к частным домам в свое время привлек на этот рынок строителей. В частности, началось возведение первого коттеджного городка ‛Бавария“ (р-н Половки), в котором участки под коттеджи (20 домовладений) до сих пор предлагаются по $10 тыс. за 1 сотку. Правда, как сообщила Ирина Кащенко, сейчас продаж в данном поселке нет.
К слову, большую надежду в деле развития рынка земли и загородного строительства власти Полтавщины возлагали на программу ‛Собственный дом“, которая предусматривала государственное льготное кредитование индивидуальных сельских застройщиков. В частности, по итогам 2008 г. объем этого кредитования составил 7,7 млн грн. — треть от 10-летнего финансирования программы. Правда, сейчас судьба этой программы неизвестна, как, впрочем, и рынка загородного строительства в целом.
Что касается общих прогнозов по рынку недвижимости Полтавы, то эксперты считают, что в условиях глобального кризиса ликвидности говорить о перспективах того или иного сегмента недвижимости очень сложно. Однозначно они отмечают лишь то, что большая часть объектов, заявленных ранее, не будет реализована. И ничего удивительного в этом нет, так как получить финансирование для развития того или иного объекта сейчас невозможно (см. стр.83, 84, 86). ‛Наиболее вероятна только активность инвесторов с собственным капиталом, а не с заемными средствами. Однако им уже не так интересно развивать проекты в регионах Украины, как ранее“, — резюмирует Юлия Ляшенко.

Текст: Елена Романюк