Источник питания

По его словам, если в прошлом году предлагались неликвидные проекты с определенными погрешностями - неправильной концепцией, неудачным месторасположением и т.д., то сейчас - все чаще качественные проекты, которые ранее девелоперы предполагали оставить себе. Например, компания “НЕСТ” не исключает возможности продажи бизнес-центра (БЦ) “Времена года” (готовы две очереди объекта, третья будет сдана в эксплуатацию в ближайшие полгода), а российский холдинг Mirax Group - недостроенного многофункционального комплекса “Миракс Плаза” в Киеве. Правда, последняя информация “фигурирует” пока только в прессе (со ссылкой на слова председателя совета директоров компании Mirax Group Сергея Полонского). В украинском же офисе компании БИЗНЕСу заявили, что “пока официальной информацией не располагают”.

Как объясняют эксперты, массовая распродажа проектов связана в первую очередь с желанием застройщиков найти деньги для финансирования дальнейшей деятельности, в том числе для завершения объектов с высокой степенью готовности. “Продается все, вопрос только в цене. Причем правила игры сейчас диктует покупатель, тогда как в докризисное время благодаря разнообразию источников финансирования цену устанавливал продавец”, - отмечает Подолянко.

Безоблачное вчера

До кризиса 70-80% в структуре финансирования строительства недвижимости занимали либо ресурсы инвесторов, привлеченные под строительство, либо кредитные средства. Бурное развитие строительной отрасли и высокая рентабельность стимулировали банкиров лояльно относиться к игрокам рынка недвижимости. Правда, разрекламированное банками проектное финансирование пользовалось у девелоперов сравнительно небольшим спросом.

По словам Ильи Луньо, директора департамента проектного финансирования Сведбанка, до кризиса кроме их финучреждения эту услугу предлагали “Надра Банк”, “ОТР Банк”, UniCredit, Укрэксимбанк и Укрсоцбанк. Как объяснил г-н Луньо, помимо законодательных трудностей камнем преткновения на пути популяризации проектного финансирования в Украине было малое количество качественных заемщиков. “Либо концепция проекта сильно “хромала”, либо месторасположение объекта было выбрано неудачно.

В 70% случаев все осложнялось и отсутствием полного пакета необходимой документации”, - рассказывает финансист. Отпугивал участников рынка и жесткий контроль со стороны банков за целевым использованием кредитных средств. “Помимо регулярных проверок расходов банковские служащие ежемесячно фотографировали объект недвижимости для визуальной фиксации хода строительных работ”, - вспоминает Подолянко. Естественно, застройщики, которые нередко грешили нецелевым использованием средств, предпочитали практику прямых продаж площадей в незавершенных объектах (прежде всего жилой недвижимости), а не проектное кредитование. По сути, эти средства не являлись заемными только для девелоперов, так как значительную часть инвестированных в строительство денег покупатели (частные инвесторы) брали у банков в кредит. Поэтому после ужесточения правил кредитования населения уход более 90% частных инвесторов с рынка был вполне естественным.

Что касается иностранных инвесторов, которые также нередко вкладывали деньги в проекты украинских девелоперов, то их планы претерпели существенные изменения: одни сконцентрировались на удержании занимаемых позиций в родных странах, поэтому берегут деньги, другие обеспокоены очередным обострением политической ситуации в Украине, поэтому не вкладывают средства в украинский рынок недвижимости. Некоторые же из зарубежных инвесторов заняли выжидательную позицию - они намерены скупить украинские активы по дешевке, как только рынок достигнет “дна”.

Кеш во главе

Основное отличие сегодняшней ситуации от практики, наблюдаемой на рынке недвижимости последние три года, - это невозможность привлечь финансирование в проекты, не только находящиеся на начальной стадии, но и имеющие уровень готовности до 50%. “Шансы девелопера получить средства на реализацию проекта даже при наличии всей разрешительной документации равны нулю”, - говорит советник по вопросам недвижимости компании по управлению активами “Финком Эссет Менеджмент” Ангелина Деревлева. Единственный способ начать строительство - иметь собственные наличные средства. “Тот, у кого есть “кеш”, сегодня король”, - уверяет Алексей Зеркалов, советник инвестиционной компании “Драгон Капитал”. Игрокам же рынка, которые реализовывали проекты в основном на заемные средства, Зеркалов советует в первую очередь реструктуризировать задолженность.

По его словам, в большинстве случаев банк, если он финансировал реализацию проекта на протяжении долгого времени, пойдет навстречу девелоперу, потому что продать недострой по старым ценам, даже при 30%-ном дисконте, сейчас почти невозможно. “Работа со старыми клиентами продолжается. И мы идем на уступки почти всем клиентам.

Однако новых кредитов не даем”, - подтверждает слова экспертов Илья Луньо. Впрочем, сейчас становиться банковским заемщиком в любом случае “нерентабельно”. Александр Охрименко, советник президента УКБ “Укргазбанк” , рассказывает: “Есть объявления о выдаче кредитов под 16% годовых. Но это все реклама. Реальные ставки по кредитам составляют не менее 30-33% годовых в гривне сроком на три месяца. В долларах же кредиты вообще не выдают”.

Таким образом, по словам экспертов, для получения финансирования девелоперов остается только самостоятельно продавать активы, но по существенно заниженным ценам. При этом чаще всего игроки рынка стараются не афишировать начавшуюся распродажу, предпочитая все вопросы решать сугубо кулуарно. Отсюда - отсутствие единой цены на 1 кв.м абсолютно во всех сегментах недвижимости. Например, для объектов коммерческой недвижимости ставка капитализации может отличаться на 5-6 п.п. в идентичных объектах. “Ценообразование на рынке ведется хаотично.

Каждый владелец выходит с какими-то своими соображениями”, - отмечает Рамиль Мехтиев, начальник отдела маркетинга девелоперской компании “НЕСТ”. Александр Подолянко уверен, что чаще всего основным критерием формирования цены объекта для продавцов являются не арендные ставки и экономическое обоснование как таковое, а долговые нагрузки и потребность в свободных средствах. И чем острее стоит вопрос нехватки финансирования, тем более сговорчив девелопер. По словам экспертов, 30% заявленной стоимости объекта - это минимум, который продавцы готовы уступить. Но, по наблюдениям консультантов, покупатель тоже стал разборчив, и если интересуется недостроями, то только высоколиквидными, т.е. объектами небольшого формата и с высокой степенью готовности (до 70%). При этом продавец рассчитывает на дисконт в размере 30-60% цены предложения. Интересуются инвесторы и уже готовыми объектами, в которых есть арендаторы, со ставкой капитализации не менее 20%.

Этот показатель высчитывается на основании существующих, т.е. депрессивных, арендных ставок (как писал БИЗНЕС, за время кризиса арендные ставки на коммерческие площади снизились в среднем по рынку на 30-40%).

Отметим, что девелоперы очень надеются на активизацию иностранных инвесторов. Однако последние пока предпочитают вкладывать средства в стремительно дешевеющую недвижимость Европы, например, испанскую, дисконт на покупку которой сегодня составляет около 50% (кроме того, в Испании нет политических рисков). Что касается инвесторов, которых могла бы заинтересовать Украина, то весьма интересными в этом отношении выглядят закрытые фонды частных инвесторов. “Они предлагают местным девелоперам профинансировать окончание строительства объектов в обмен на определенное количество квадратных метров.

При этом цена этих квадратных метров очень низкая. Например, одна такая группа предлагает вложить деньги в достройку элитного жилья, но взамен хочет получить квартиры по $1,2 тыс. за 1 кв.м”, - рассказал Владимир Кочетков, партнер инвестиционной группы “Мерит”. Он также сообщил, что недавно был заключен договор о финансировании достройки элитного жилого комплекса, расположенного в центре города. По его условиям, инвестор получит квартиры по $2,7 тыс. за 1 кв.м (в прошлом году цена элитного жилья составляла в среднем $10 тыс. за 1 кв.м.). По словам Кочеткова, инвесторы надеются окупить свои вложения уже через два-три года. Впрочем, по мнению г-на Охрименко, пока такие инвестиции - точечные, но мода на них уже началась. “Думаю, в следующем году количество закрытых фондов частных инвесторов на рынке Украины увеличится”, - резюмирует эксперт.

Перспективы

Эксперты уверены, что ценовое “дно” украинского рынка недвижимости уже близко и будет достигнуто во II-III кварталах текущего года. Но, к сожалению, его достижение само по себе не будет означать изменений в развитии отрасли. “Дно” будет пологим, и такая ситуация сохранится, как минимум, в течение одного-двух лет”, - уверяет Подолянко. В частности, осенью на рынке может наблюдаться небольшое оживление потенциальных инвесторов, но активизацию большинство опрошенных экспертов прогнозируют не ранее весны 2010 г.

Наиболее трудным кризис будет для жилищного строительства, изначально ориентированного на индивидуальных покупателей-инвесторов. Их доверие к рынку сильно ухудшилось. Кроме того, приобрести квартиру без привлечения кредитов большинству покупателей попросту не под силу. Побороться же за потребителей, у которых деньги на покупку квартиры все-таки есть, смогут разве что застройщики, которые в состоянии завершить строительство без привлечения средств частных инвесторов.

Тем более что принятый 3 февраля 2009 г. Закон №1418 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)” значительно “подпортил” механизм финансирования строительства, позволив доверителям в случае нарушения застройщиком сроков строительства досрочно выходить из фондов финансирования строительства.

В сегменте коммерческой недвижимости продолжится снижение арендных ставок, а следовательно, будет уменьшаться и предлагаемая за объекты цена. И этому не сможет помешать даже увеличение в следующем году количества потенциальных покупателей и инвесторов. “Правда, цена не будет снижаться одинаково во всех сегментах недвижимости. Удешевление офисов класса “А” и, может быть, “В+” будет минимальным”, - отмечает Охрименко.

Таким образом, в течение ближайшего года у участников рынка останется только один вариант привлечения финансирования - продажа активов по ценам минимум на 30% ниже докризисных и рефинансирование кредитной задолженности. Переломными же моментами в развитии рынка недвижимости могут стать только возобновление ипотечного кредитования и стабилизация политической жизни в Украине.

Аналитик - о мошенничестве

Александр Подолянко, начальник аналитического отдела КУА “Диалог плюс”

- В переломные моменты развития рынков всегда расцветает мошенничество. Текущий кризис не является исключением. Тем более что ничего нового и придумывать не нужно. Все “схемы”, “гуляющие” по рынку, берут свое начало в 1990-х годах. Самая распространенная - когда представители якобы “западного фонда” предлагают в кредит достаточно крупные суммы под низкие проценты (5-7% годовых), но только под банковскую гарантию (речь идет о формальной гарантии).

В гарантии прописывается, что она вступает в силу после того, как деньги будут переведены на счет компании. После этого проводятся определенные юридические процедуры, т.е. попросту подделываются документы, свидетельствующие о том, что деньги из фонда вышли (но на счета компании так и не поступили), а затем банковская гарантия продается с большим дисконтом (до 70%) вне территории Украины. Через некоторое время в банк начинают звонить различные люди и вежливо спрашивать: “А почему компания-заемщик не выплачивает проценты?”. Доказывать, что деньги на счет компании не поступали, банку часто приходится в Европейском суде по правам человека.

Подчеркиваю, это распространенная, но не единственная схема мошенничества. Нужно помнить, что привлекательные условия кредитования во время кризиса должны максимально настораживать, поэтому по поводу подобного предложения лучше проконсультироваться со специалистом, даже если ваш визави настаивает на соблюдении исключительной конфиденциальности. В целом, чтобы более подробно ознакомиться с последствиями такой доверчивости, советую почитать специальный доклад Бюро по расследованию коммерческих преступлений Международной торговой палаты “Аферы с инструментами первоклассных банков (Аферы века)”, где подробно и с реальными примерами описан данный вид мошенничества.

Эксперт - о предпочтениях

Ангелина Деревлева, советник по недвижимости КУА “Финком Эссет Менеджмент”

- Сегодня у девелоперов больше всего шансов продать действующий объект офисной недвижимости со ставкой капитализации не менее 20%. Торговая недвижимость как объект вложения средств рассматривается значительно реже. Во-первых, даже во время бурного роста рынка на продажу выставляли не более двух торговых центров в год. Во-вторых, сокращаются объемы продаж у ритейлоров, поэтому многие из них оптимизируют свою деятельность, отказываясь от аренды части торговых площадей. Малопривлекательна для инвесторов и пока не упавшая в цене гостиничная недвижимость, ведь отели - наиболее капиталоемкий сегмент рынка (см. стр.87, 88). При этом срок окупаемости гостиничных проектов значительно больший, чем у офисной или торговой недвижимости. Что касается складской недвижимости, то, скорее всего, она тоже не будет интересна инвесторам в ближайшее время: с одной стороны, многие промышленные предприятия - потребители складских помещений сокращают объемы производства, с другой - ритейл, с развитием которого связана складская недвижимость, сегодня, как уже говорилось, испытывает значительные затруднения.

Юрист - о Законе

Наталья Доценко-Белоус, старший юрист юридической компании “Василь Кисиль и Партнеры”

- Принятый 3 февраля 2009 г. Закон №1418 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины…” гласит, что в случае нарушения сроков строительства, определенных в проектной декларации, доверитель получает право на досрочный выход из ФФС с возвратом всех вложенных средств в течение 15 календарных дней. Для большинства застройщиков, вынужденных приостановить реализацию строительных проектов, данная норма станет началом конца.

Кто удержит доверителей от соблазна выйти из ФФС и вернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будет приобрести недвижимость совсем другого класса? Однако если у застройщика не будет свободных средств, то возврат вложенных доверителем средств станет невозможным, и это приведет к паническим настроениям и возбуждению дел о неплатежеспособности затройщиков. В конечном итоге, обесценившиеся объекты с обременениями в виде кредиторов будут приобретать за бесценок не доверители, а заинтересованные стратегические инвесторы.

Впрочем, Закон носит сомнительный характер и с точки зрения доверителя. Например, не только выход, но и вход в ФФС для доверителя становится платным - 5% средств, переданных в управление (т.е. стоимости объекта инвестирования) В то же время управитель получает право в одностороннем порядке откреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договора об участии в ФФС. Кроме того, в случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика доверители лишаются права на вступление в процесс в качестве кредиторов для защиты своих прав.

Этим правом, но не обязанностью, обладает только управитель. Таким образом, Закон в некотором смысле является уникальной попыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя путем ущемления интересов доверителей и застройщиков.

Дарья Кутецкая