Хроники пикирующего рынка

Первой жертвой нового гостя стала одна из самых ранее прибыльных и ресурсоемких областей экономики – рынок недвижимости. Напуганные кризисом ликвидности банки неохотно кредитуют строителей, поэтому к началу осени застройщики оказались в такой ситуации, когда денег нет и взять их негде. Стройки замораживаются одна за другой – частные инвесторы требуют свое жилье, а компании не в стоянии выполнить их требований из-за прекращения кредитования.
Как бы ужасающе не выглядела сегодня ситуация на рынке недвижимости Украины, эксперты не теряют оптимизма и уверены, что эти испытания для него только во благо. По их мнению, этот, по сути, первый настолько масштабный кризис сделает рынок более цивилизованным и будет способствовать формированию новых правил игры и законов. По-своему они абсолютно правы, особенно если принять во внимание тот факт, что рынок недвижимости в Украине очень молод, а большинство его участников в последние годы вели себя подобно ребенку, который, надев папин костюм, мнит себя взрослым и опытным. К сожалению, примерив на себя «одежку» мировых рынков недвижимости, наш «малец» потерял голову от открывшихся ему перспектив сверхприбылей.
До последнего времени украинский рынок недвижимости сегментировался исключительно по цене, причем все чаще стали возникать ситуации, когда проекты по своему качеству не соответствовали заявленным ценам. Из-за существующего дефицита и малой информированности о том, какой объект недвижимости сколько должен стоить, отечественный потребитель приобретал то, что предлагал рынок и по той цене, которую называл продавец. При этом на рынке практически отсутствовали сданные в эксплуатацию объекты, в которых количество свободных площадей превышало бы 10%, что в свою очередь способствовало стремительному росту цен. Постоянно дорожающие квадратные метры гарантировали их собственникам неплохой навар в случае продажи. Еще более выгодным бизнесом было строительство дома с целью последующей его продажи. Но пришли времена, когда выстроенному карточному домику пришлось не просто упасть, а с грохотом рухнуть.
Застройщик, на месте замри!
Классическая схема финансирования жилищного строительства предполагала, что за свои средства застройщик приобретает участок, разрабатывает проект и осуществляет начальный этап строительства, так называемый нулевой цикл, предполагающий возведение нескольких первых этажей. В целом эти затраты составляли 20–35% от стоимости проекта. Для получения недостающей суммы (65–80%) компания на разных этапах строительства привлекала частных инвесторов, фактически получая около 40–60% необходимых денег в беспроцентный кредит, недостаток же денег, как правило, покрывался кредитными линиями в банках.
Сегодня большинство застройщиков оказались в ситуации, когда продажи на первичном рынке практически нулевые – спрос исчерпался. Потенциальные инвесторы не в состоянии приобретать недвижимость, поскольку подорожали кредиты. Банки же, потеряв больше половины денег за время летнего падения фондовых рынков и утратив еще больше на невозвращенных кредитах, вынуждены повышать процентные ставки и отказывать в выдаче кредитов на покупку жилья, тем самым лишая застройщиков одного из главных источников дохода – предпродажи квартир. Кроме того, ситуацию усугубляют уже существующие долги. Во-первых, девелоперским компаниям необходимо выплачивать проценты по кредитам, а во-вторых, часть долгов, привлеченных три-четыре года назад во время бурного роста цен на недвижимость, все-таки нужно отдавать.
Чтобы закончить строительство, застройщик вынужден идти в банк и просить деньги, где ему либо отказывают, либо дают, но под очень высокие проценты – 20–27% годовых в гривне (к сведению, год назад эти ставки не превышали 15%). Проект жилого комплекса реализуется в среднем за 3–3,5 года. Выходит, что при таком сроке кредитования и ставке 25% годовых только на обслуживание основного долга необходимо до 75–80% от суммы полученного кредита. Причем такие дополнительные затраты уже не получится включить в цену квартиры, потому что рынок стоит и застройщики не могут повысить цены. Все, что им сейчас остается – остановить на неопределенный срок строительство своих проектов. Большинство из них так и поступило – сегодня в Украине остановлено около 80% строительства.
Круг замкнулся
Ограничение кредитования физических лиц усилило кризис. В Украинской национальной ипотечной ассоциации подсчитали, что в I полугодии рынок ипотеки вырос всего на 6,6% (+4,287 млрд грн), что в три раза меньше по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Банки ужесточили требования к заемщикам, а так как 70–80% жилья приобреталось через ипотеку, спрос, естественно, значительно упал. Строители не ожидали этого, так как были ориентированы на финансирование проектов за счет средств от продаж. В результате сначала девелоперы лишились денег для строительства, а после лишились возможности продать готовое жилье. Ситуацию в значительной степени усугубила шумиха о возможном снижении цен, которая спровоцировала практически полное прекращение продаж. Рынок практически замер в ожидании обвала.
Первый месяц финансового кризиса в Украине никак не прояснил ситуацию на рынке жилой недвижимости. Стабилизации рынка не произошло, чего, впрочем, никто и не ожидал, но и не случилось полного обвала, на который втайне надеялись некоторые застройщики, чтобы зафиксировать спад и начать уже разговоры о поступательном росте. К началу сентября на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в самых ходовых сегментах – класс «эконом» и «бизнес» – составляла от 2 до 2,5 тыс. долларов. Эту цифру застройщики старались держать до последнего, пытаясь собрать как можно больше денег не столько на финансирование новых проектов, сколько на погашение долгов и выплату зарплат работникам. В отличие от застройщиков, владельцы квартир не связаны себестоимостью строительства и, в принципе, могут снижать цены бесконечно долго. Но беда в том, что часть выставленных на продажу квартир была куплена именно с расчетом перепродажи, и очень часто для этого использовались кредитные деньги – рост цен еще год назад в два раза опережал банковские процентные ставки. Теперь же многие перекупщики рискуют оказаться в долговой ловушке и будут вынуждены погашать кредиты купленным на них жильем.
Выставленное на продажу залоговое жилье из-за больших юридических рисков для покупателя и сложностей процедуры покупки автоматически дешевеет на 10–15%. При этом, увеличивая количество продаж заложенных квартир, банки существенно уменьшают выдачу новых кредитов. Вот в таком замкнутом круге оказался этой осенью рынок недвижимости. В самих девелоперских компаниях неофициально уже говорят о возможном падении цен до 30–40% на вторичном рынке и о возможных 25% скидках на первичном. Впрочем, согласно мнению независимых экспертов, даже эти негласные предположения несравнимы с реальными размерами скидок при сделках. В ситуации, когда рынок стоит, правила диктует тот, у кого есть гарантированные сбережения и кто готов расплатиться наличными. Однако обладатели «мешка денег» не спешат с ним расставаться – ждут полного обвала.
Столичный рынок в условиях кризиса
Как уже говорилось ранее в Украине на сегодняшний день заморожено порядка 80% строительства. В первую очередь девелоперы и застройщики спешно замораживают развитие объектов жилой недвижимости классов «эконом» и «бизнес» и приостанавливают развитие логистических проектов, уделяя теперь наибольшее внимание сегментам торговой, офисной и элитной жилой недвижимости. Также, подыскивая лекарства от сложившегося на рынке кризиса, игроки, помимо уменьшения портфеля проектов, прибегают к существенной реструктуризации своего бизнеса. Сегодня многие девелоперы отказываются от популярной прежде бизнес-концепции NAV, предполагающей покупку крупных земельных участков и реализацию больших капиталоемких проектов с целью их дальнейшей быстрой продажи, в пользу модели cash-on-cash return (денежные поступления происходят в виде платы за аренду). Впрочем, эта модель не предполагает выхода девелоперов из проектов сразу же после их завершения, а значит, и не предполагает быстрой прибыли.
Стоит также отметить, что, несмотря на более низкую рентабельность в сравнении с объектами торговой и офисной недвижимости (рентабельность в гостиничных проектах наступает не раньше, чем через семь-десять лет работы отеля), шанс «пережить» кризис есть у компаний, реализующих гостиничные проекты. Эти прогнозы экспертов базируются на планируемом проведении в Украине чемпионата по футболу Евро–2012. Но подобные прогнозы могут оправдаться лишь для тех компаний, чьи гостиничные проекты на сегодняшний день реализованы более чем на 50%.
По данным исследовательского цента «Соцмарт», в столице на момент кризиса было зарегистрировано строительство 308 новых объектов. Из них 206 стройплощадок закреплены за объектами жилой недвижимости (точечная застройка, комплексы, микрорайоны), и 102 были выделены под реализацию коммерческих проектов (офисные, торговые, гостиничные объекты). Однако уже в ноябре текущего года 70% столичных строек была заморожена. Так, были приостановлены работы на трех стройках компании «Киевреконструкция»: в построенном на 75% жилом комплексе «Три богатыря» на улице Борщаговской, и в двух проектах, где строительные работы были на начальных стадиях (Astonpark и жилой дом на ул. Верховинной). 17 октября 2008 года хозяйственный суд Киева на основании заявления ООО «Коммерческая фирма «Престиж трейд» возбудил дело о банкротстве ОАО «АК «Киевреконструкция». Решением суда компания была признана банкротом. ОАО «АК «Киевреконструкция» занималось строительством и реконструкцией жилых домов и объектов социальной сферы.
Приостановлено строительство 25-ти этажного жилого объекта «Приозерный» компании ICD Investments на ул. Здолбуновской, 13. Заморожено строительство многофункционального комплекса «Миракс Плаза» на ул. Глыбочицкой (из планируемых 46 этажей построено только 11). Правда, девелопер этого проекта надеется возобновить работы в следующем году. Не ведутся строительные работы по возведению жилого комплекса Family Town на ул. Дегтяревской (застройщик – компания «ДВК»). Прокуратура Киева отменила разрешение на строительство офисно-торгового центра по улице Богдана Хмельницкого, 7 в Шевченковском районе столицы. Оказалось, что участок под застройку определен как охранительная зона памятника истории национального значения – здания Национального академического театра русской драмы имени Леси Украинки. Удивительно, что разрешение на строительство этого объекта отменили только сейчас, ведь территория огорожена забором со строительным паспортом объекта уже несколько лет. В октябре Киевсовет отменил решение о предоставлении земельного участка по адресу улица Жилянская, 118 для последующей застройки. Земельный участок изъят у закрытого акционерного общества «Концерн «ЭССЕ», поскольку строительные работы, проведенные этим обществом, привели к возникновению трещин в пятиэтажном жилищном доме по адресу улица Жилянская, 120-б.
Практически не ведутся работы на стройплощадках, расположенных на проспекте Победы, проспекте Правды, ул. Саксаганского, ул. Горького, ул. Жилянской, ул. Соломенской, ул. Индустриальной, ул. Щербакова. Заморожено строительство торгового центра возле станции метро «Черниговская». Неизвестно, когда для посетителей откроет свои двери практически достроенный торговый центр возле «Детского мира». И это далеко не полный список.
Заморозили развитие своих проектов или вовсе ушли с рынка недвижимости Украины такие компании, как «Интеко», «Миракс групп», ECE Projektmanagement, Group DF, ICD Investments. Также на период экономического кризиса приостановила свою деятельность киевская компания «ПИК-Украина», которая входит в российскую группу компаний «ПИК». Однако, несмотря на кризис ликвидности, некоторые компании продолжают работать. В основном это компании, деятельность которых связана с коммерческой недвижимостью. Так, к примеру, группа DCH, несмотря на возможное замедление темпов в реализации некоторых проектов, намерена все же продолжить свою работу, а британская девелоперская компания Parkridge Retail сохраняет свои планы по развитию на рынке торговой недвижимости Украины. Российский девелоперский холдинг «Миэль» также рассматривает предложения продажи проектов в Украине. Компания надеется, что в ситуации кризиса ликвидности, на рынке появятся интересные предложения с существенными скидками. Сегодня, к сожалению многих украинских девелоперов, для подобных надежд есть основания.
Что касается спроса, то уже сейчас многие эксперты с уверенностью прогнозируют большую востребованность проектов в сегментах торговой и офисной недвижимости. В жилищном же строительстве наиболее востребованным окажется сегмент элитного жилья, который традиционно практически не зависит от ипотечного кредитования. Значительное падение спроса ожидается в сегментах эконом класса и складской недвижимости.
Вопрос цены
Наверняка многих сегодня волнует вопрос, стоит ли покупателям и частным инвесторам ожидать дальнейшего снижения цен? К сожалению, дать однозначный ответ на него пока не берется ни один эксперт. Как правило, свое мнение по этому поводу они формулируют несколько туманно – мол, теоретически это вполне возможно. Дело в том, что специфика строительного бизнеса в докризисное время позволяла работать застройщикам с рентабельностью, превышающей 100%. Это давало строительным компаниям возможность в несколько раз наращивать объемы, практически не имея оборотных средств. Достигалось это следующим методом: профинансировав за счет собственных денег всего 15% сметной стоимости проекта, и взяв кредит под небольшие проценты, застройщики продавали большую часть квартир еще на этапе возведения дома и тут же начинали новое строительство.
В итоге к началу осени 2008 года у многих мелких застройщиков большая часть заработанного ранее была вложена в возводимые объекты, которые сейчас, в условиях безденежья и кризиса ликвидности, сложно продать или использовать в качестве залога. Для большинства застройщиков ситуация усугубляется еще и тем, что многим из них в скором времени придется возвращать банковские кредиты, взятые под строительство, и для погашения кредитов таким застройщикам придется искать маркетинговые «стимуляторы» продаж, главным из которых является снижение цен.
По мнению экспертов, 100% «накрутка» позволит застройщикам без убытка снизить цены вдвое – в Киеве себестоимость строительства массового жилья редко превышает 1200  долларов за кв. м, а стоимость продажи составляет от 2300 долларов за квадрат. Но это только теория, на практике же понижение цены вдвое вряд ли возможно, так как низкий процент продаж недостроев и рост ставок по кредитам заставляют застройщиков держать цену. Правда, некоторые эксперты допускают на рынке случаи панического сброса жилья, когда застройщики могут быть вынуждены продавать новые квартиры по себестоимости, чтобы вернуть хотя бы вложенные в объект деньги. Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока у них есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы финансирования уже начатого строительства.
Кризис ликвидности сделал сговорчивее продавцов на вторичном рынке. Сегодня здесь скидки на жилье в отдельных случаях достигают 30%. Правда, дешевеют с такой стремительностью в основном спекулятивные «квадраты» – цены на жилье снижают владельцы квартир, которые покупали квадратные метры не для решения своих жилищных проблем, а для последующей перепродажи. Являясь опытными продавцами, они более восприимчивы к изменению рынка, поэтому предлагают недвижимость со скидкой, понимая, что жилье будет падать в цене. Владельцы же хрущевок, как правило, в них и проживают, поэтому, продавая свою квартиру, они не понижают цену, ведь им необходимо будет купить недвижимость взамен. Так что на вторичном рынке намного уступчивее те продавцы, которым не нужно покупать недвижимость.
Что день грядущий нам готовит?
На сегодняшний день у экспертов есть два сценария дальнейшего развития событий – пессимистичный и оптимистичный. Первый предполагает банкротство многих мелких строительных компаний или поглощение их более крупными игроками. До последнего времени основным источником финансирования строительства у небольших или молодых строительных компаний был банковский заемный ресурс. Сейчас большинство застройщиков либо не имеют к нему доступа, либо доступ существенно ограничен. В связи с этим многим строительным компаниям приходится до лучших времен откладывать свои меркантильно-агрессивные планы развития и в спешном порядке пересматривать стратегии, реструктуризируя свой бизнес.
В большей степени от кризиса пострадают именно мелкие компании, для которых возврат уже полученных банковских займов будет затруднен, поскольку они не успели накопить необходимый финансовый потенциал, и не имеют активов. По мнению экспертов, отсутствие возможности рефинансирования или привлечения дополнительных кредитов на протяжении года приведет такие компании к банкротству, либо вынудит продать права на свои проекты более крупным оператором. Крупным застройщикам также не избежать тяжелых времен, особенно это относится к тем, кто привлек значительные западные финансовые ресурсы. Дело в том, что ограниченный внутренний потенциал рынка во время кризиса не позволит им вовремя сосредоточить средства для расчетов с держателями их ценных бумаг и кредиторами.
Нестабильность рынка и скачкообразное снижение цен на недвижимость на фоне общего кризиса отрасли в значительной степени усложняет привлечение новых денежных средств на реализацию строительных проектов. В связи с этим, единственным выходом из сложившейся ситуации эксперты считают принятие государственных программ развития и стимулирования экономики, которые в короткие сроки позволят банкам возобновить и расширить финансирование застройщиков.
Оптимистический сценарий дальнейшего развития предполагает, что банки, заинтересованные в скорейшем возвращении выданных кредитов, будут готовы любой ценой не допустить полного обвала цен и банкротства строительных компаний. Дело в том, что в качестве залога у большинства строительных компаний выступает строящийся объект недвижимости. Следовательно, банки не заинтересованы в падении цен и обвале рынка. Ведь в случае отсутствия средств у заемщика банк получит только залог, а это недостроенный объект, строительство которого финансовое учреждение, не имеющее отработанных механизмов и навыков строительства, не сможет завершить. Поэтому эксперты допускают, что банки будут готовы идти на уступки застройщикам, переносить сроки погашения кредита, ссужать дополнительные суммы, лишь бы не допустить падения цен и банкротства строительных компаний. Возможно, по той же причине банки не будут повышать ставки по уже выданным кредитам.
Но все вышесказанное относится только к тем компаниям, чьи объекты недвижимости на данный момент либо находятся на финальной стадии строительства, либо готовы к сдаче в эксплуатацию. На кредитование крупных объектов, которые находятся на начальной стадии строительства, банки сегодня идут неохотно. Поэтому, скорее всего, реализация строительных объектов, готовность которых составляет менее 50%, будет по-прежнему замораживаться и откладываться на неопределенный срок. По этой же причине не будет новых строек. Следовательно, в ближайшие годы в эксплуатацию будет вводиться значительно меньше недвижимости, что в свою очередь будет препятствовать снижению цен.
Приведенные здесь сценарии – это всего лишь предположения экспертов, которые основаны на имеющихся тенденциях и фактах. Предугадать, как ситуация будет разворачиваться в реальности, сегодня, к сожалению, не сможет никто. Многие считают, что цикличность рынка недвижимости рано или поздно приведет к росту цен. Причем спасательным кругом для первичного рынка снова станет повышение стоимости жилья на вторичном, как это уже случилось в 1998 году. Тогда жилье подешевело на 20–30%, и для возвращения цен на докризисный уровень понадобилось два года, причем сначала вернулись цены на вторичном рынке, а за ним поднялись и на первичном. Правда, если для выхода их кризиса в 1998 году понадобилось два года, сегодня никто из специалистов не может спрогнозировать, когда возобновится рост цен после падения в 2008–2009 гг.
Оксана ОСИПОВА