Рынок офисной недвижимости

Общий объем  новых офисных помещений, введенных  в эксплуатацию  в 2008 году, составил  около 175 100 кв.м.
Среди крупных объектов,  завершенных  в течение  года, следует  отметить  вторую очередь  бизнес  центров  «Леонардо» и «Ильинский» («Ласточка»), а также бизнес центры по улице Физкультуры, 28 и  «Нью Текнолоджи  II» («Делойт»). Подобно  предыдущим  периодам,  в структуре нового предложения  в 2008 году преобладали   офисные  помещения класса  В, в том числе объекты, созданные  путем реконструкции. Благодаря   стабильному  экономическому росту в 2000-2007 годах в среднем на 7,4%, а также  укреплению доверия  к стране  как со стороны  населения,  так и международного   сообщества,  с 2007 года многие компании начали расширение  своего  бизнеса.  Принимая во внимание исторический  дефицит качественных  офисных  помещений  в Киеве, а также  небольшие  объемы офисных  помещений, ежегодно появляющихся  на рынке,  в 2007-2008 годах многие компании существенно  увеличили занимаемые офисные  площади, учитывая не только свои текущие потребности,  но и перспективное   расширение  бизнеса  и штата сотрудников.

На фоне  позитивной общеэкономической динамики в период  с января  по сентябрь  2008 года в Киеве сохранялся   высокий  спрос  на офисную  недвижимость,  и в первые  девять  месяцев  рынок поглотил  около 140 000 кв.м офисных  помещений. Среди арендаторов   в Киеве  пользовались   спросом  качественные  помещения,  позиционируемые во всех классах. 

 

Структурный дефицит  качественных офисных  помещений  в сочетании  с высоким  спросом  привели к тому, что в первые  девять  месяцев  2008 года широко распространенной  стала практика  подписания  предварительных договоров  аренды, а количество  сделок аренды  офисных  помещений  площадью более  1 000 кв.м увеличилось.

На протяжении  первых девяти  месяцев  2008 года, вакантность  офисных помещений  на рынке оставалась   низкой, на уровне 1-2,5%.

Острый дефицит  качественных  площадей и высокий спрос  со стороны арендаторов   в течение  первых трех кварталов  2008 года привели к повышению арендных  ставок  во всех сегментах  офисной  недвижимости  в Киеве. Арендные ставки на офисные помещения  в зданиях, позиционируемых в классе  А, достигли 70-85 долларов США за кв.м в месяц, а помещения класса В предлагались   по ставкам  55-70 долларов  США за кв.м в месяц.

До октября  2008 года ожидалось,  что дефицит  качественных  помещений в условиях высокого  спроса  может спровоцировать   дальнейший  рост арендных  ставок  на офисные помещения.  Однако мировой экономический  спад, оказавший серьезное   негативное  влияние на экономику  Украины, в сочетании со стремительной  девальвацией национальной  валюты, внес существенные  коррективы.

Вследствие  замедления   экономической активности  в Украине, а также  общей неопределенности,   в четвертом  квартале  2008 года спрос  на офисные  помещения в Киеве резко  снизился.  Сегодня  в Киеве воцарился  «рынок арендатора», который сменил «рынок арендодателя», преобладающий   в сегменте  офисной недвижимости  с 2004 года до конца третьего  квартала  2008 года.

Многие компании, уже ощутившие снижение  прибыли, стараются максимально быстро  уменьшить свои операционные  затраты  и оптимизировать бизнес  процессы,  а сокращения  штата сотрудников  стали массовыми.  Для улучшения эффективности   работы персонала  некоторые  компании, которые ранее  занимали  большие  офисные площади  и часто в разных бизнес центрах, сегодня  консолидируют  все свои подразделения   в одном офисном здании или в меньших помещениях.

Вследствие  снижения  потребностей арендаторов   в офисных  площадях, появился  широкий выбор возможностей субаренды,  и эти помещения сформировали   дополнительное предложение  на рынке.

Согласно  прогнозам  DTZ на начало  года, в 2009 году объемы  новых офисных помещений  могут варьироваться
от 70 000 кв.м до 130 000 кв.м, в зависимости  от сценария  развития рынка. Среди новых объектов  будут доминировать  офисные  здания, построенные  путем реконструкции бывших промышленных  объектов  и административных  зданий.

Поскольку  девелопмент  большинства масштабных  офисных  объектов  в Киеве был приостановлен,  объемы  нового ежегодного  предложения  офисных  помещений, скорее  всего, будут незначительными  до 2011-2012 года.

Дальнейшее  развитие  рынка офисной недвижимости  в Киеве, в частности, спроса  со стороны  компаний- арендаторов,   будет прямо связано  с макроэкономическими   показателями   в последующие  годы, а также  скоростью выхода Украины и мирового  сообщества из кризиса.  До сих пор нет единого мнения касательно  дальнейшего экономического   развития  страны. Поэтому очень сложно  точно спрогнозировать   ситуацию на рынке офисной  недвижимости,  на который прямо влияют общеэкономические преобразования.

В 2009 году, исходя из предположений, что обменный курс украинской  гривны к американскому  доллару  не изменится, базовые  арендные  ставки на офисные помещения,  позиционируемые  в  классе  А, скорее  всего, существенно  снизятся  и будут находиться  в диапазоне от максимум 40 долларов  США за кв.м  в месяц, согласно  оптимистическому сценарию  до 25-30 долларов  США  за кв.м в месяц  при пессимистическом
варианте.  По оценкам  DTZ, арендные ставки для офисных  помещений  класса В будут колебаться  в пределах
15-30 долларов  США за кв.м в месяц. Такие прогнозы  очень чувствительны к изменениям  экономических  условий
в Украине и в мире, в частности,  к колебаниям  курса гривны по отношению к основным  иностранным  валютам.

По мнению DTZ, в 2009 году наиболее успешными будут те собственники офисных  объектов,  которые  сумеют привлечь  клиентов  за счет высокого уровня профессионализма,    гибкости и прозрачности,  сочетая  инициативность в ценовой  политике с внедрением стратегий  поощрения.