Рынок складской недвижимости региона в полной мере ощутил влияние кризисаСкладская недвижимость — один из первых сегментов рынка, который отреагировал на финансовый кризис вследствие непосредственной зависимости от производственного рынка, количества импортируемого товара, покупательской способности. Наступление кризиса привело к сокращению объемов производства во многих отраслях экономики. Производители стали гораздо меньше изготавливать товаров, поставщики — поставлять, а потребители — покупать, поэтому потребность в складских помещениях заметно уменьшилась.
Снижение экономической активности практически во всех отраслях, начавшееся во второй половине 2008 года, повлияло на пересмотр клиентами своих планов относительно аренды складских площадей. Начиная с IV квартала 2008 года, отмечалась готовность владельцев складских помещений подписывать краткосрочные договора аренды. Тем не менее, по словам представителей компании Knight Frank, в отличие от рынка торговой и офисной недвижимости, рынок складских помещений был наименее спекулятивным, что позволило ему с меньшими потерями отреагировать на экономический кризис.
По словам экспертов, в 2008 году сроки окончания строительства многих складских комплексов переносились на более поздний период, и к концу года девелоперы завершали только объекты на высокой стадии готовности, не начиная реализацию новых проектов. "Нынешняя ситуация на рынке логистической недвижимости в киевском регионе является прямым следствием изменений экономической ситуации в стране. Следом за резким снижением деловой активности индикаторы складского сегмента впервые за последние годы начали снижаться. По причине отсутствия финансирования заморозилось развитие более чем 90% проектов на всех стадиях реализации", — отмечает руководитель направления офисной и складской недвижимости "Украинской Торговой Гильдии" Владимир Даниленко.
Кроме того, к концу I квартала нынешнего года количество приобретаемых земельных участков, пригодных для развития складских комплексов, уменьшилось, хотя интерес девелоперов к покупке фасадных участков вдоль основных транспортных магистралей вокруг Киева сохранился.
ПредложениеПо данным компании "Украинская Торговая Гильдия", всего на начало 2009 года в столичном регионе насчитывалось примерно 780 тыс. кв. м профессиональных складских площадей класса А и В. Причем почти половину из них — рекордный объем новых площадей в 350 тыс. кв. м — киевский рынок получил в 2008 году и 90% из них уже сданы в аренду. Правда, кризис все же внес коррективы в показатели прошлого года: по словам Владимира Даниленко, девелоперы в 2008-м планировали построить 500–510 тыс. кв. м, но под давлением резкого дефицита ликвидности многие проекты ощутили недостаток финансирования, вследствие чего сроки ввода в эксплуатацию были перенесены. Таким образом, в 2008 году было реализовано порядка 70% от запланированных объемов.
Среди четырнадцати проектов, введенных в эксплуатацию в 2008 году, самыми крупными эксперты называют комплекс "МЛП-Чайка" (общая арендуемая площадь — 98 тыс. кв. м), первая и вторая очереди West Gate Logistic (общая арендуемая площадь — 78 тыс. кв. м), а также складской комплекс Komodor (общая арендуемая площадь — 59 тыс. кв. м). Кроме того, значительных объемов в минувшем году достигли новые складские помещения, построенные для собственного пользования — 26 тыс. кв. м, что значительно превышает показатели 2007 года.
Итоги 2009 года на рынке складской недвижимости, по признанию аналитиков, будут более плачевными — на данный момент реализация практически всех проектов заморожена. Тем не менее специалисты компании Knight Frank все-таки ожидают, что в течение года объем складского рынка увеличится приблизительно на 160 тыс. кв. м, из которых треть (порядка 50 тыс. кв. м) уже сданы в аренду по предварительным договорам. "Нельзя не отметить, что ввиду существенного снижения спроса на рынке и отсутствия проектного финансирования ожидаемое предложение заявленных на рынок складских помещений в текущем году было пересмотрено в сторону значительного уменьшения, так же, как и предложение 2010 года, которое ранее планировалось на уровне 500–700 тыс. кв. м, а в реальности вряд ли превысит отметку в 200 тыс. кв. м", — отмечают в Knight Frank.
По словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Траектория" Эдуарда Визняка, еще летом 2008 года аналитики слышали много заявлений от иностранных инвесторов об их намерениях инвестировать в строительство складских комплексов не только в Киеве, но и в пригороде. "Рентабельность от вложений в складскую недвижимость была одна из самых высоких по сравнению с другими рынками, и сроки окупаемости были самыми короткими — 3–6 лет в зависимости от класса и площади складской недвижимости. Но тесная взаимосвязь складской недвижимости с объемами производства многих промышленных и других предприятий привела к быстрому падению инвестиционной привлекательности и доходности от вложений в данный сегмент рынка", — говорит г-н Визняк. По данным компании "Траектория", на данный момент многие фирмы из стран Восточной и Западной Европы приостановили строительство складских комплексов. В частности, это компании "Савсервис-Центр" и "Комора-С" (планируемый объем строительства — порядка 50 тыс. кв. м в Киевской области). "Также компания Immoeast Immobilen Anlagen AG (Вена) планировала строить логистические парки в Киеве площадью 50 тыс. и 120 тыс. кв. м в Обуховском направлении, но сейчас отказалась от своих планов", — отмечают в "Траектории".
По данным компании Knight Frank, 58% всех анонсированных складских проектов будут развиваться в 2009–2010 гг. на правом берегу Киева. Кроме трассы Е-40/М-06 (Житомирское направление), где находится наибольшее количество заявленных проектов, также наблюдается увеличение количества заявленных проектов вдоль трасс E-37/M-07 (Ковельское направление), E-95/M-05 (Одесское направление) и Е-95/М-01 (Черниговское направление).
Спрос По словам Эдуарда Визняка, если еще в первых двух кварталах 2008 года спрос превышал предложение в два и более раз, то сегодня пустующих складов, причем даже классов А и В, можно найти достаточно. "Еще в конце прошлого полугодия спрос на складские помещения Киева превышал объемы выводимого на рынок нового предложения и составлял около 600 тыс. кв. м. В конце года спад в экономике не способствовал появлению новых и расширению деятельности присутствующих операторов, что, соответственно, приводит сегодня к существенному снижению спроса", — отмечают в компании Knight Frank.
По словам экспертов, логистические и сетевые операторы розничной торговли удерживают, как и ранее, в структуре спроса наибольшую долю (77%), однако в последнее время произошло серьезное увеличение спроса со стороны компаний, работающих в сфере дистрибуции и производства. Наибольшим спросом на рынке продолжают пользоваться секции небольшого размера (от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м) — из-за упавшего спроса, логистические операторы уменьшают свои запросы в площадях. Ранее площадь, запрашиваемая в аренду, зависела преимущественно от типа арендаторов: для дистрибьюторских компаний наиболее востребованными лотами были 5–10 тыс. кв. м, для логистических операторов — 10–20 тыс. кв. м.
Некоторые компании, по словам аналитиков, рассматривают сегодня сдачу части арендованных складских помещений в субаренду. Кроме того, со второго квартала 2008 года эксперты отмечают снижение спроса на логистические объекты, расположенные в границах города. Далее, по их оценкам, потребность в новых складских помещениях будет продолжать снижаться, и новое предложение в 2009–2010 гг. может превысить на данный период спрос на складские помещения.
Прогноз По словам Владимира Даниленко, складской сегмент коммерческой недвижимости в ближайшие пару лет ожидает резкое снижение объема ввода новых площадей. Основные причины этого — отсутствие финансирования, снижение спроса и падение ставок аренды (снижение рентабельности). "Если брать за основу пессимистический вариант развития событий, который может иметь место, в 2009 году стоит ожидать снижение активности на рынке со стороны всех игроков (как девелоперов, так и потребителей). В случае усугубления экономической ситуации данные тенденции будут иметь место и в 2010 году. Вероятно, новое предложение столкнется с проблемами при реализации, что негативно повлияет на ставки аренды", — говорит Владимир Даниленко.
С таким мнением согласен и директор департамента логистической недвижимости компании "XXI Век" Андрей Зайцев, который отмечает, что в краткосрочной перспективе можно ожидать дальнейшей коррекции ставки аренды на понижение. А при дальнейшем падении объемов продаж на розничном рынке вакантность складских помещений будет увеличиваться. "В 2009 году строиться новые складские объекты будут мало. Будут достраивать те девелоперы, у кого работы проведены более чем на 70%, и, скорее всего, в этом году несколько объектов все-таки выйдут на рынок. Рынок сейчас в ожидании. И, скорее всего, если и будут стройки, то только build-to-suit и с прелизами. По остальным вакантным участкам проекты или будут заморожены, или проданы стратегу", — говорит г-н Зайцев.
Кроме того, эксперты сходятся во мнении, что в 2009–2010 гг. сделки купли-продажи высококачественных складских комплексов будут маловероятны из-за нежелания продавцов продавать проекты по сниженным ценам. Правда, не исключено, что на рынке могут состояться продажи тех складских комплексов, собственники которых остро нуждаются в деньгах. Также аналитики ожидают временный переход на краткосрочные (до трех лет) договора аренды и более гибкие условия оплаты со стороны арендодателей, в то время как долгосрочные договора аренды будут заключаться только при условии схемы built-to-suit.
