|
 |
Избирательная иммунизация
|
2009-04-17 13:42:00
 Нынешние разговоры о падении стоимости земли в пригороде столицы до критического минимума не совсем оправданы. Более корректным будет утверждение, что цены после невероятного по динамике взлета на волне «земельного инвестиционного бума» 2006-08 гг. плавно возвращаются к адекватному уровню. Конечно, наиболее уязвимыми в условиях спада оказались наделы, стоимость которых была максимально раздута спекулятивной составляющей и не имела под собой реальных оснований. Собственникам таких участков предстоит непростой выбор. Перепродать их можно только со значительным дисконтом и потерями для собственного бюджета, а освоение этих земель, скорее всего, окажется еще более проблемным и убыточным предприятием.
| Прямое соотношение между принципами ценообразования, уровнем развития и инвестиционной привлекательностью загородных направлений, конечно, сохранилось, но теперь именно сформировавшаяся инфраструктура непосредственно влияет на перспективность капиталовложений в конкретные участки | Более оптимистичными выглядят перспективы инвесторов, вложивших средства в недвижимость в популярных и обжитых направлениях. Уровень «кризисного иммунитета» таких территорий существенно выше, а реальная стоимость объектов не так далека от спекулятивной. Факторами, формирующими спрос, здесь являются развитая инфраструктура и сложившийся контингент обитателей. Благодаря им участки в таких «ареалах стабильности и достатка» не утратили своей инвестиционной привлекательности – конечно, при условии грамотного девелопмента.
В свое время процесс формирования таких территорий происходил «от обратного». Наиболее престижное сегодня Обуховское направление изначально привлекло представителей политической и бизнес-элиты своим богатым природным ресурсом (сосновым лесом и прямым выходом к руслу Днепра), а также удобным сообщением с центральными районами Киева. Так в Конча-Заспе появилось статусное загородное поселение – сначала дачное, а впоследствии коттеджное. Это привело к реконструкции подъездных путей и строительству качественной скоростной трассы. Далее, по известному принципу «на ловца и зверь бежит», в окрестностях появились различные сервисные и развлекательные объекты – ресторанные и гостиничные комплексы, магазины, рекреационные и спортивные базы, заправки и станции по обслуживанию автомобилей.
«Если говорить о внешней инфраструктуре, не включенной в состав коттеджных поселков, то здесь работает принцип обратной взаимосвязи, – подтверждает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. – Обычно не покупатели идут туда, где развита инфраструктура, а сервисные объекты создаются там, где есть потенциальный спрос и публика, нуждающаяся в подобных услугах». В кризисный период отечественный рынок недвижимости наконец-то включил тот механизм саморегуляции, который давно работает в экономически развитых государствах. Прямое соотношение между принципами ценообразования, уровнем развития и инвестиционной привлекательностью загородных направлений, конечно, сохранилось, но теперь именно сформировавшаяся инфраструктура непосредственно влияет на перспективность капиталовложений в конкретные участки.
Аксакалы столичного пригородаБезусловный лидер по концентрации сервисных и развлекательных объектов, как, впрочем, и по цене недвижимости, – Обуховское направление. Район, занимающий первое место в рейтинге элитного киевского пригорода, включает в себя Старо- и Новообуховское шоссе, которые с двух сторон огибают обширную полосу леса. Основным преимуществом здесь является удобное прямое сообщение со столичным Печерском – центром деловой и административной активности.
|
| Наибольшее количество развлекательных и рекреационно-досуговых объектов сконцентрировано вдоль Новообуховского и Старообуховского шоссе | Старообуховское шоссе славится своими заповедными природными зонами, именно тут сформировались основные ареалы обитания государственной элиты. Конча-Заспа, прибрежные территории Большой и Малой Дамб, села Козин, Рудыки, Плюты стали главными центрами статусной коттеджной застройки. Наиболее развитый отрезок – от въезда на Большую Дамбу до выезда из с. Козин. Развлекательные объекты расположены, в основном, вдоль шоссе и на подъездах к поселениям на Дамбе – ресторанные комплексы «Купеческий двор», «Витребеньки», «Разгуляево», Single, казино «Гоголь». Яхт-клуб обеспечивает качественный досуг обитателям усадеб на Дамбе, а закрытая элитная клиника и центр ландшафтного дизайна оказывают необходимые услуги также владельцам имений возле реки Козинка, в коттеджных поселках «Золотые Ворота», «Сосновый Бор» и «Романово».
Поселения вдоль Новообуховского шоссе стали популярными среди состоятельных киевлян благодаря качественной автомобильной дороге, богатому природному ресурсу и широким перспективам развития. Предприимчивые девелоперы не медлили с освоением этой части «района миллионеров». Наибольшая концентрация развлекательных и рекреационно-досуговых объектов наблюдается на участке от с. Лесники до поворота на с. Новые Безрадичи. Тут разместились элитная конно-спортивная база Royal Horse Club (с. Лесники), более десятка придорожных ресторанных и отельных комплексов, оригинальных по концепции и позиционированию («Духмяна Піч», «Три мушкетера», «Изба Вождей», «Партизан», «Триполье», «Бакинский Бульвар», «Танжер», «Шехерезада», «Чумацкий шлях»), множество автосервисов и заправок. Своеобразными средоточиями респектабельной жизни являются окрестности красивейшего Голубого озера и подъездные пути к с. Романков с его дорогими усадьбами и развивающимся коттеджным городком «Солнечная Долина». Высокий статус имеют также особняки на живописных холмах с. Лесники, коттеджная застройка с. Ходосовка, а также городки «Золотые Ворота» и Bosco Village (с. Подгорцы).
Житомирское шоссе – основная артерия, связывающая Киев с западными областями Украины. Оно пересекает Киево-Святошинский и Макаровский районы, богатые обширными лесными угодьями и живописными водоемами (озера, реки Ирпень и Здвиж). Шоссе, хоть и является скоростной межрегиональной магистралью, требует капитального ремонта. Что касается придорожной развлекательной инфраструктуры, то она развита умеренно, высокой концентрации досуговых заведений здесь не наблюдается. Качественных ресторанов и отелей тут пока мало, но их монопольное положение обеспечивает хорошую наполняемость. В районе с. Милая разместились ресторан «Мисливець» и развлекательно-рекреационный комплекс «Два бобра» с отелем, искусственными озерами, пляжами и разнообразными возможностями для семейного отдыха. На территории комплекса и на прилегающих участках компания Deol Partners планирует развивать беспрецедентный для нашего рынка проект Mall of Ukraine – «город в городе» площадью 51 га, включающий весь спектр торговой и развлекательной инфраструктуры и якорный торговый мега-центр.
Основная зона притяжения в Житомирском направлении формируется между с. Стоянка и Милая – именно тут сконцентрирована престижная жилая застройка. Возведение коттеджных городков в с. Петрушки, Стоянка и Гореничи автоматически подняло престиж и инвестиционную привлекательность окрестных земель. Высоким статусом обладает также местность вокруг с. Чайки (от западных границ Киева и с. Петропавловская Борщаговка до с. Белогородка). Главные факторы ее успешности – лесные угодья, усадебная застройка, автодром и парашютный клуб «Чайка», а также максимальная близость к Киеву.
Амбициозные и перспективныеОдесское направление – пожалуй, самое перспективное. Живописный ландшафт Киево-Святошинского и Васильковского районов, сочетающий в себе леса и холмы, располагает к развитию респектабельных поселений. Скоростное шоссе, претендующее на статус автобана, обеспечено автозаправочными станциями и удобными развязками, в частности, новым узлом при подъезде к Василькову, который существенно разгрузил трафик. Первым центром притяжения является южная граница Киева с приближенными к ней селами – Чабаны и Гатное. На выезде из столицы и вдоль Окружной дороги сосредоточено большое количество торговых центров и гипермаркетов. Возле черты города находится отельно-ресторанный комплекс «Фортеця Гетьман», далее вдоль шоссе – ресторан-отель «Чабаны», рестораны «Хата Магната», «Вечорниці Клаб», «Лісова красуня». Можно утверждать, что даже в условиях кризиса ниша ресторанов в этом направлении еще далека от насыщения.
|
|
| В ближайшие годы в живописном Житомирском направлении будет построен масштабный объект - Mall of Ukraine, включающий весь спектр торговой и развлекательной инфраструктуры |
Расположенные неподалеку села – Вита-Почтовая, Круглик, Иванковичи – активно застраиваются респектабельными дорогими усадьбами. Высокая привлекательность участков в с. Иванковичи обусловлена его богатой природой и историей (тут проходят казацкие змеевые валы, сооруженные в XVI ст.), а также возведением поблизости коттеджного комплекса «МАЕТОК» с обширной современной инфраструктурой. «Основной изюминкой участка под строительство нашего коттеджного комплекса стал рельеф, ведь не зря в народе эту местность называют Васильковскими Карпатами, – рассказывает Елена Данилюк, заместитель генерального директора группы компаний «МАЕТОК». – Именно такая холмистость позволила не просто удачно разместить дома, но и создать отличную панорамную картину».
Как правило, одним из факторов, влияющих на стоимость земельного участка, является его месторасположение и доступность. В этом плане стоит отдать должное создателям комплекса «МАЕТОК»: подойдя к освоению территории комплексно, они обеспечили качественные подъездные пути, что позитивно повлияло и на доступность близлежащих участков. «Более того, «МАЕТОК» как проект объединил круг успешных людей, которые и формируют тот самый элитный сегмент. Таким образом, социальный статус жителей сформировал достаточно перспективное будущее неосвоенных земель», – поясняет Елена Данилюк.
Соседнее с. Круглик, благодаря своим живописным озерам, уже несколько лет является знаковой рекреационной зоной – здесь организован пляжный отдых, рыбная ловля и несколько кафе. Стоит выделить и с. Хлепча, находящееся на значительном удалении от Киева (в 40 км) рядом р. Стугна и многочисленными прудами. Этот поселок удивительным образом притянул к себе столичную элиту, сформировавшую здесь весьма дорогую застройку.
Бориспольское направление, несмотря на меньший уровень престижа левого берега Днепра, завоевало солидную репутацию благодаря лучшему в регионе скоростному шоссе, международному аэропорту, хорошему природному ресурсу и богатому земельному запасу. Здесь созданы весьма интересные жилые и инфраструктурные объекты. «Свой покупатель всегда был и у земель левого берега. Участки с выходом на Днепр очень активно покупались в 2007 г. Вызванный этим рост цен в 2008 г. снизил количество продаж. Сегодня же спрос ограничен, и заинтересовать потенциального покупателя можно лишь очень привлекательной ценой», – комментирует Елена Рудина, заместитель директора АН «Компания «Стольный Град».
В Бориспольском направлении поселки разделяются на две группы: расположенные вдоль трассы (Чубинское, Счастливое, Гора) и разместившиеся вдоль Днепра (Гнедин, Вишенки, Процев). Прямым свидетельством роста привлекательности района является развитие респектабельных коттеджных поселков «Вишневе Містечко», «Золоче», «Золоче-Club», а также анонсирование проектов «Посольська Гута» и «Софіївка».
По концентрации концептуальных общественно-развлекательных объектов данное направление имеет все шансы в ближайшем будущем догнать престижное Обуховское. Стоит упомянуть о двух конно-спортивных комплексах – «Магнат» (с. Чубинское) и «Конюшня Бутенко» (с. Процев). Вдоль шоссе расположились рестораны «Тифлис-Любава», «Козацький стан», «Козачок».
Варшавское (Гостомельское) направление начинает свое развитие только сейчас. Исторически за ним закрепился имидж дачно-санаторной зоны. Благодаря богатой природной составляющей, в Ирпене, Ворзеле и Буче появились первые элитные особняки, а также коттеджные городки «Ясні Зорі» и «Канадская деревня». Из ресторанов можно выделить умеренно респектабельный «Адмирал-Клуб» в Ирпене и демократичные «Авто-гриль «Мисливець» и ночной клуб «Заир».
Очень важную роль в формировании «инвестиционного иммунитета» играет соотношение застроенных (как жилыми, так и инфраструктурными объектами) и свободных для освоения земель. «Думаю, наиболее успешными будут инвестиции в недвижимость по тем направлениям, где сейчас формируется дефицит участков под застройку, – рассуждает Владимир Степенко. – С этой точки зрения, однозначно востребованными будут Обуховское, часть Бориспольского (недалеко от столичной черты, в живописном ландшафте), часть Вышгородского (возле Киевского моря) направления. В остальных районах предложение значительно превышает спрос. Также необходимо учитывать фактор окружения. Бесперспективными можно назвать наделы, соседствующие с железнодорожными путями, производством, свалками и т. д.».
| Участки в развитых регионах можно назвать первыми претендентами на успешную реабилитацию, когда экономика покажет признаки «выздоровления» и кризис начнет отступать под натиском новых возможностей и перспектив |
Наибольшую устойчивость в условиях экономического спада показали земли Обуховского направления. Согласно анализу предложений, процент падения стоимости наделов за период с сентября 2008 г. по февраль 2009 г. составил по Старообуховскму шоссе 26,2%, по Новообуховскому – 30,6%. По сравнению с остальными районами, где этот показатель колеблется от 35% до 50%, наиболее статусные поселения не теряют своего имиджа и инвестиционной ценности.
Тем не менее, однозначно делить территории на «депрессивные» и «благополучные» все-таки не стоит. Сегодня основой для успешных капиталовложений является, прежде всего, ценовой фактор. Если стоимость участка, по которой он был приобретен, ниже средней или даже ликвидационной, то по окончании кризиса такая инвестиция в любом случае окажется оправданной. «Если цена объекта ниже рыночной на 40-50%, то вложение средств в него можно считать выгодным, вне зависимости от направления. Экономические процессы цикличны. Имея сегодня в наличии определенную сумму, можно на низшей точке падения стоимости купить участок, а на этапе последующего роста цен продать его на очень выигрышных для себя условиях», – уверен Владимир Степенко.
Всем известно, что для выработки надежного иммунитета к моменту эпидемии позаботиться о защите необходимо заранее. Сейчас рынок недвижимости лихорадит, как перегруженный нездоровым ростом организм. Те, кто годами активно «подкармливал его кредитными стероидами», в растерянности пытаются спасти «пострадавшего». В выигрыше сегодня оказались те, кто позаботился о своевременной «вакцинации» в виде комплексного освоения территорий, строительства качественных дорог и объектов инфраструктуры. Участки в развитых регионах можно назвать первыми претендентами на успешную реабилитацию, когда экономика покажет признаки «выздоровления» и кризис начнет отступать под натиском новых возможностей и перспектив.
http://www.domindex.com.ua/
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
