Торговые центры массово выставляются на продажу. Покупателей интересуют только готовые и перспективные проекты

Председатель совета директоров девелоперской компании Steltex Investments Олег Салмин поставил перед собой цель приобрести торговый центр (ТЦ), готовый как минимум на 50% и расположенный в хорошем месте. Требования инвестора высоки: срок окупаемости не должен превышать семи лет при нынешнем денежном потоке. А цена, которую он готов заплатить (900–1000 долл./кв. м), ниже среднерыночной (1300–1400 долл./кв. м). Предложенная им цена соответствует себестоимости строительства, но покупатель считает ее адекватной. Проекты уже давно окупились и принесли прибыль еще в период роста рынка, а новому владельцу после сделки придется делать реставрацию объекта. По словам Салмина, реставрация нужна ТЦ каждые три года, но далеко не каждый собственник ее производит.

У владельцев торговых центров другие ценовые ожидания, однако Олег Салмин уверен, что к лету продавцы станут более сговорчивыми. «Выбор выставленных на продажу проектов велик, а летом у многих подойдет время погашать долговые обязательства», — говорит он.

Час арендатора

За прошлый год общее предложение профессиональных торговых площадей увеличилось на 27% и достигло 330 тыс. кв. м. Задержки с вводом в эксплуатацию объектов всегда происходили на украинском рынке недвижимости, но в IV квартале 2008 года они стали массовыми. Строительство остановилось из-за подорожания кредитов до 25–30% в гривне и до 20% — в долларах, а также уменьшения их сроков. Поскольку рынки облигаций и акций также закрылись для девелоперов. Все компании, имея скромный собственный капитал, грешили нецелевым использованием привлеченных средств, например, вместо стройматериалов для окончания строительства покупали земельный участок под новый проект. Дефицит заемных средств вынудил их сконцентрироваться на проектах с максимальной степенью готовности. Остальные объекты были заморожены или выставлены на продажу. О таких планах сообщили почти все игроки рынка, в частности, KDD Group, компания «XXI Век», TIKO Construction, ICD Investments, ИБК «Столица».

Розничные торговцы, для которых и строились площади, тоже пострадали от экономического кризиса. Их проблемы связаны с падением доходов населения, а также с чрезмерным увлечением заемными средствами. «Долговая нагрузка украинских операторов сегмента продуктовой розницы и электроники/бытовой техники достаточно велика по двум причинам: быстрый рост сетей последних лет и девелоперская активность торговых операторов», — говорит управляющий партнер международной консалтинговой компании CB Richard Ellis Сергей Сергиенко. Он отметил, что дефицит качественных торговых площадей, высокая доходность и быстрая окупаемость девелопмента заставили многих торговых операторов заняться строительством ТЦ. Такой подход использовали «Домотехника», «Амстор», «Фокстрот», «Интермаркет» и др. Естественно, для строительства привлекались кредитные ресурсы. В результате среднее соотношение долговой нагрузки и прибыли (EBIDTA) для украинских сетей составляет пять-шесть раз, а в некоторых случаях даже достигает запредельной отметки 13 раз. И это с учетом докризисных данных по объему продаж.

Поэтому сейчас ритейлеры не только не намерены открывать новые магазины, но и закрывают нерентабельные точки продаж. Свои магазины (а многие из них были расположены в ТЦ) закрыли «Велика Кишеня», «Большая Ложка», «Мелафон», «Мобилочка», «Евросеть» и др. Усугубил ситуацию и отказ от планов по освоению украинского рынка международными операторами, такими как Topshop, Oviesse, Cortеfiel, New Yorker, Gap и др.

Некоторым из них пришлось расторгнуть предварительные договоры об аренде помещений в строящихся ТЦ. Так, по данным CB Richard Ellis, группа Inditex собиралась открыть в Sky Mall магазины торговых марок Zara, Stradivarius, Pull&Bear, Bershka, Massimo Dutti, Oysho и Zara Home. Однако пока она решила отказаться от продаж в Украине брендов премиум-сегмента — Massimo Dutti, Oysho и Zara Home. Такая тенденция тоже стала причиной изменения намерений девелоперов. Тот же Steltex Investments из-за проблем с поиском арендаторов отложил планы по развитию сети 100 небольших торговых центров в областных центрах Украины. Сейчас ему выгоднее приобрести готовый ТЦ с арендаторами, чем строить объект с нуля. «Падение спроса на торговые помещения со стороны ритейл-операторов привело к изменению конъюнктуры рынка», — подчеркнул директор компании по управлению активами «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий. Впервые на рынке торговой недвижимости наступило время арендатора.

Арендные уступки

По итогам 2008 года средний уровень вакантности в столичных ТЦ составлял один-три процента, а в регионах — пять-семь процентов. Сегодняшние реалии фиксируют пять-десять процентов свободных площадей в торговых центрах Киева, и около 15% — в других городах-миллионниках. Владельцы ТЦ начали постепенно снижать арендные ставки, чтобы удержать арендаторов. По данным CB Richard Ellis, летом средние ставки для секций в 100–250 квадратов в киевских торговых центрах с удачной концепцией и на главных торговых коридорах составляли 150–250 долл./кв. м в месяц. Запрашиваемые ставки в ТРЦ «Глобус» достигли исторического максимума: 450–600 долл./кв. м. Ставки в менее успешных проектах, с неудачным месторасположением и/или ошибкой в концепции, находились в диапазоне 80–100 долл./кв. м в месяц для типичной секции. Арендные ставки в крупных городах в среднем были на 20–30% ниже, чем в Киеве. В IV квартале 2008-го аренда подешевела на 20–30%, в январе-марте нынешнего года — еще на десять процентов.

Чтобы не потерять арендаторов, владельцам неудачных проектов или ТЦ с концептуальными ошибками приходится идти дальше и соглашаться как на арендные каникулы, когда арендатор определенное время может оплачивать только коммунальные платежи, так и на «плавающую» арендную ставку. По словам старшего агента отдела торговой недвижимости компании DTZ Наталии Миколайчук, зачастую речь идет о возможности платить за аренду как процент с товарооборота при обязательной оплате пусть минимальной, но фиксированной арендной платы. «Процент зависит от арендатора, а также от занимаемой им площади», — пояснила она. Так, якорные операторы, занимающие свыше 4000 кв. м и не торгующие одеждой или обувью (электроника и бытовая техника, мебель, продукты питания), как правило, платят четыре-пять процентов. Арендаторы торговой галереи, представленные обычно в категории одежда/обувь/аксессуары, имеют 6–15% в зависимости от ТЦ, бренда арендатора и арендуемой площади. В частности, по словам Миколайчук, такую практику уже применяет Argo Real Estate Opportunities Fund, инвестор ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе.

Повсеместному внедрению плавающей арендной ставки мешает невозможность контролировать владельцами ТЦ оборот арендаторов. «Так или иначе, оборот арендатора учитывается при формировании арендной платы. Просто не всегда эти отношения документируются», — говорит советник инвестиционно-банковского департамента инвестиционной компании Dragon Capital Алексей Зеркалов. Многие арендаторы, пользуясь благоприятной конъюнктурой рынка, переезжают в торговые центры, которые раньше не могли себе позволить из-за дороговизны. В некоторых ТЦ арендаторы объединяются и вынуждают собственника площадей снижать плату. «Если бы арендодатель не пошел на уступки, мы одновременно задержали бы арендную плату либо просто ушли. Благо, выбор площадей сейчас большой, не то что раньше», — заключает совладелец сети одежды.

По оценкам аналитиков, в этом году в Киеве будет введено около 140 тыс. кв. м торговых площадей. Из-за увеличения предложения арендные ставки в столице за год снизятся еще на 30–40% в центрах с качественной концепцией и на 50–60% — в неудачных проектах.

По словам начальника аналитического отдела компании по управлению активами «Диалог плюс» Александра Подолянко, доходы от аренды сейчас едва покрывают затраты на управление ТЦ и обслуживание долговых обязательств. Арендные ставки на торговую недвижимость снизились, и девелоперы не получили ожидаемой прибыли. А долговая нагрузка на фоне нехватки финансирования и отсутствия четких перспектив вынуждает многих операторов выставлять торговые центры на продажу в надежде выйти из бизнеса с минимальными потерями. Брокер консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Антонина Плавьюк считает, что сегодня на рынке продается 70% готовых ТЦ и 80% строящихся или находящихся на стадии проектирования. Причем тенденция характерна для всей Украины: продаются торговые центры «Мармелад» (Киев), Sun City (Черкассы), «Домино» (Севастополь), «Велес» (Ивано-Франковск). В Одессе выставлены на продажу два торговых центра, в Донецкой области — четыре.

Следует отметить, что собственники торговых центров, не выставляющие свои объекты на продажу открыто, также готовы рассматривать предложения от покупателей. Однако те в ожидании дальнейшего падения цен пока не торопятся. Так, по словам Плавьюк, потенциальные покупатели готовых ТЦ готовы рассматривать предложения со ставкой капитализации (соотношение дохода и стоимости) не менее 18%, а для строящихся и проектируемых центров ставка капитализации составляет 20–25%. Продавцы пока не согласны с такими условиями. «В итоге компромисс между ними будет найден. Это вопрос времени», — заключает Антонина Плавьюк.

Быть бы живу

«Летом на фоне традиционного угасания деловой активности денежные потоки, которые генерируют ТЦ, снизятся еще на 10–15%. Одновременно у многих игроков рынка подходят сроки погашения долговых обязательств перед банками», — считает Олег Салмин. По его оценке, у 80% ТЦ существуют сегодня долговые обязательства перед банками. Поэтому он готов приобрести торговый центр не за наличные средства, а путем переоформления на себя кредиторской задолженности (преимущественно долгов бывших собственников объекта недвижимости перед банками). То есть в момент оформления сделки никакого движения денежных средств не происходит. По мнению экспертов, такие схемы приемлемы, но предпочтение будут отдавать наличным деньгам. Председатель совета директоров компании «Авантаж» Юрий Костоглодов ожидает, что основными покупателями станут иностранные, а не отечественные инвесторы. «Многие украинские инвесторы просто боятся заходить в незнакомый рынок», — объясняет он. Из-за этого на рынке большинство сделок будет осуществляться в форме покупки доли объекта. В этой ситуации первоначальный собственник сохраняет за собой часть в проданном объекте и, следовательно, заинтересованность в его дальнейшем развитии.

По мнению аналитиков, рынок начнет консолидироваться. Правда, пока существуют примеры, когда компании расходятся. Так, Александр Ярославский, владелец компании DCH, и Андрей Заика (HCM) поделили проект многофункционального комплекса «Подол Бизнес Парк», а Алексей Ярославский (младший брат), харьковский партнер девелоперской компании «XXI Век», выкупает доли в совместных проектах со Львом Парцхаладзе. Операторы рынка признаются, что предварительные переговоры о консолидации усилий уже ведутся, но пока это намерения, а не конкретные действия.

По словам Алексея Зеркалова, большая часть из выставляемого на продажу является неликвидным товаром — пустые земельные участки и участки с эскизным проектом. Этот сегмент из-за высоких рисков не пользуется популярностью у потенциальных инвесторов. Объекты, строительство которых уже началось, имеют больше шансов продаться. Причем чем выше степень готовности реализации проекта, тем более заинтересованы инвесторы. Александр Подолянко уточняет, что в 2009 году покупать будут только торговые центры с максимальной степенью готовности. «Существующее предложение так называемых стрессовых активов в этом сегменте поглотит весь спрос со стороны инвесторов», — утверждает эксперт.

Текст: Дарья Кутецкая