В ожидании оживления

Обзор украинского рынка быстромонтируемых зданий

Даже без пристального анализа, только оглянувшись вокруг и посмотрев на пустующие строительные площадки, можно сказать, что реализация многих проектов приостановлена.

Причина понятна – существенно ограничен приток финансовых ресурсов в строительную отрасль. При этом данная неприятность характерна как для сектора жилищного строительства, так и сектора торгово-развлекательной, производственной, логистической и другой недвижимости.

По мнению экспертов, противостоять и пережить последствия финансово-банковской неопределенности застройщикам поможет внедрение современных технологий и применение новых строительных материалов.

Инновационные решения в строительстве позволят инвесторам значительно снизить себестоимость возведения объектов, а значит, сэкономить и минимизировать свои расходы. В сложившейся ситуации к наиболее оптимальным решениям с точки зрения качества и сроков строительства, а также возврата инвестиционных ресурсов, можно отнести технологию быстромонтируемых зданий (БМЗ).

Рыночная ситуация

По мнению Антона Захарченко, начальника отдела подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция», оценивать сложившуюся ситуацию на украинском рынке БМЗ необходимо с учетом итогов прошлого года. В целом, 2008 год для поставщиков быстромонтируемых зданий был достаточно успешным, особенно его первая половина.

Именно в этот период рынок характеризовался активным ростом. Тенденции, заложенные в 2007 году, способствовали реализации масштабных проектов в сфере логистики и многофункциональных торгово-развлекательных центров и супермаркетов большой площади. В регионах Украины тоже росли объемы строительства, активно шел процесс тиражирования проектов сетевых магазинов.

Благодаря позитивной динамике рынка БМЗ, многие операторы сумели выполнить свои годовые планы уже в сентябре 2008 года. Безусловно, политическая нестабильность и глобальный мировой кризис негативно сказывались на рынке коммерческой недвижимости еще в прошлом году, но даже при таких условиях этот сегмент строительства продолжал расти.

Значительный дискомфорт производители и импортеры быстромонтируемых зданий ощутили к концу 2008 года. Именно на это время приходится снижение интересов инвесторов к объектам гражданского, торгово-развлекательного и логистического назначения.

Значительно сократились и объемы реализуемых проектов. На сегодняшний день, продолжаются работы на небольших объектах, площадь которых составляет несколько тысяч, а то и сотен квадратных метров (раньше площадь объектов, которые находились на этапе реализации, измерялась десятками тысяч квадратных метров).

Сегодня серьезные проблемы, связанные с недостатком финансовых ресурсов, испытывают «игроки» сегмента логистических комплексов и сегмента торгово-развлекательных комплексов. Связано это с тем, что реализацию этих проектов осуществляли в основном девелоперские компании за счет кредитных ресурсов. И как только возможность доступа к заемным средствам пропала – проекты на различных этапах оказались «замороженными».

При этом в сегменте торгово-развлекательной недвижимости, финансовые средства на достройку, если проект находится на завершающей стадии, владельцы объекта находят. Однако новые заявленные проекты пока не переходят на стадию реализации, фактически решаются вопросы по проектированию и далее проект «замораживается».

Очевидно, это связано, в первую очередь, с корректировкой бизнес-планов, которые будут привязываться к динамике покупательской способности населения (которая сейчас, как известно, снижается), а также к динамике спроса на аренду торговых площадей. По мнению экспертов, данный сегмент на сегодняшний день не вызывает позитивных ожиданий.

В сегменте строительства автосалонов и автоцентров, который стремительно рос в прошлом году, ситуация тоже непростая: падение покупательской способности остановило строительство многих объектов.

Но и здесь не все так однозначно. Реализация новых проектов по строительству автосалонов, ориентированных исключительно на продажу автомобилей, отложена на неопределенный срок. В то же время проекты создания салонов по сервису и обслуживанию автотранспортных средств, хоть и осторожно, но рассматриваются и планируются к реализации. Этому будут способствовать и деловые партнеры (интернациональные компании) крупных операторов, реализующих автомобили, которые под развитие проектов могут предоставить свои финансовые ресурсы. Именно поэтому многие эксперты убеждены в том, что в этом сегменте «мертвого» сезона не будет, и ряд объектов с сервисными составляющими будут реализованы в нынешнем году.

Элементы оптимизма

Определенный оптимизм вселяет сегмент небольших складских объектов. Фирмы, которые раньше арендовали складские площади, в связи с повышением стоимости аренды, предпочитают вкладывать средства в строительство своего склада.

Сегодня рынок испытывает недостаток в специализированных складских площадях – холодильниках.

С учетом этого, подобные объекты заявлены к реализации в текущем году.

В целом, следует отметить, что сегодня украинский рынок БМЗ будет держаться за счет заказчиков небольших (до 10 тыс. м2) объектов и в первую очередь, складского, производственного, сельскохозяйственного и торгового назначения.

С подобной оценкой ситуации на украинском рынке БМЗ согласен и Юрий Тимошенко, управляющий департаментом маркетинга холдинга «Металлист-СМК». По его мнению, негативное влияние кризиса, безусловно, отразилось на всех участниках украинского строительного рынка, в том числе и на производителях и импортерах быстромонтируемых зданий.

Однако в сложившейся ситуации, наряду с отрицательными, есть и положительные моменты, которые заключаются в оздоровлении строительного рынка и более активном использовании современных технологий. Именно новые технологические возможности способны обеспечить лидерство компаний, работающих на рынке БМЗ и значительную (до 20% и более) экономию инвестиционных ресурсов заказчика.

Дополняя своих коллег, Марина Доровская, директор по маркетингу ИСК «Каркас», отмечает, что в последние годы практически все объекты коммерческой недвижимости строились за счет кредитных ресурсов. К сожалению, политическая нестабильность не только не способствует притоку зарубежных инвестиций в Украину, но и сдерживает отечественных инвесторов. Сегодня даже те инвесторы, у которых нет проблем с финансированием, не хотят сейчас рисковать, предпочитая переждать период нестабильности.

Структура рынка

Многие эксперты убеждены, что вынужденная «передышка» будет способствовать более эффективной структуризации украинского рынка быстромонтируемых зданий. Возможно, даже появится, например, ассоциация производителей и импортеров БМЗ, о которой так долго говорят все участники «быстромонтируемого процесса».

Однако на сегодняшний день пока что структура остается прежней, которая была сформирована в условиях динамично развивающегося рынка. С учетом основной специализации, компании, работающие на украинском рынке «экспресс-строительства», можно условно разделить на шесть стратегических групп:

• украинские производители полнокомплектных зданий из металлоконструкций – АО «Металлист-СМК» (Харьков), ОАО «Укрстальконструкция» (Киев), ООО «Мастер-Профи» (Днепропетровск) и др.;
• украинские производители металлоконструкций для БМЗ – Житомирский завод ограждающих конструкций, Днепропетровский завод металлоконструкций им. И. В. Бабушкина, Староконстантиновский завод «Металлист» и др.;
• компании-импортеры, поставляющие на украинский рынок полнокомплектные здания из металлоконструкций ведущих зарубежных производителей: ИСК «Каркас (Astron, Люксембург), ИСК «АЗБИ» (ASTRON, Люксембург), ООО «Ллентаб» (Llentab, Швеция), ЗАО «Руукки Украина» (Ruukki, Финляндия) и др.;
• предприятия, изготавливающие стеновые и кровельные материалы, в том числе и панели типа «сэндвич» – «Фастех», «Пантек» (Киев), «Алюмбуд» (Харьков) и др.

Отдельную группу в структуре украинского рынка БМЗ составляют строительно-монтажные и генподрядные организации, такие как: «Максимус» «МСБУД», «Современные Технологии Строительства» и др. Эти компании вместе с производителями металлоконструкций тоже предлагают полнокомплектные БМЗ.

В структуру рынка БМЗ входят также научно-исследовательские и проектные институты, определяющие техническую политику в области строительства на базе металлоконструкций. В Украине головный научно-исследовательский институт в решении вопросов проектирования всех видов строительных сооружений, где применяются металлические несущие и ограждающие конструкции, – ОАО «УкрНИИпроектстальконструкция им. В. Н. Шимановского».

Стоимость

Стоимость БМЗ зависит от многих факторов и в первую очередь от архитектурных особенностей здания, его конструктивных решений, расчетных показателей теплоизоляции кровли и стен, а также объема работ по созданию инженерных коммуникаций.

Мировой опыт строительства быстромонтируемых зданий свидетельствует, что в структуру стоимости входят: затраты на каркас (около 13% от полной стоимости объекта из металлоконструкций); ограждающие конструкции: стены, крыша, окна, ворота (18% всех затрат при строительстве); бетонные работы (8% стоимости здания); обустройство инженерно-технического оборудования: сантехнические, электрические и другие инженерные сети (14%); насыщение объекта необходимым технологическим оборудованием (около 25% от всей суммы финансовых затрат).

Кроме этого, в смете предусматриваются и дополнительные (неучтенные) затраты (около 4%), а также стоимость других работ, которые берут на себя еще около 18% от полной стоимости быстромонтируемого здания.

На окончательную стоимость влияют и условия проектирования: при разработке типового проекта стоимость проектирования составляет около 5% от общих капитальных затрат на строительство, а при разработке оригинальной архитектурной идеи стоимость проектных работ увеличивается до 10%.

В целом, по мнению Антона Захарченко, стоимость металлоконструкций каркасов быстровозводимых зданий условно можно разделить на три ценовых диапазона.

К наиболее дорогой продукции относятся изделия зарубежных производителей. Одна тонна импортных металлоконструкций обойдется инвестору в среднем 2-2,5 тыс., если учесть неустойчивый валютный курс, то в национальной валюте – это около 25 тыс. грн.

Продукция украинских специализированных заводов металлоконструкций занимает диапазон средних цен и заказчику она обойдется в среднем 8-10 тыс. грн. за одну тонну конструкций заводского изготовления, в соответствии с проектной документацией.

Диапазон умеренных цен – это сфера интересов неспециализированных предприятий и монтажных бригад. Они готовы изготовить металлоконструкции непосредственно на стройплощадке. Инвестору это обойдется в среднем 6,5-7 тыс. грн. за одну тонну. При этом следует помнить, что в этом случае практически отсутствует контроль при изготовлении конструкций, ограничены технические возможности, не любой элемент БМЗ можно изготовить на месте, в результате на выходе получаются конструкции невысокого качества.

Подобное разделение БМЗ на ценовые диапазоны подтверждает мнение экспертов о том, что разница в стоимости БМЗ в большинстве случаев предполагает разницу и в качестве подобных объектов. А ведь от этого параметра напрямую зависит обязательная статья расходов на обслуживание конструкций во время эксплуатации здания.

Рыночные проблемы

Проблемы, которые характерны сегодня украинскому рынку БМЗ, по мнению Марины Доровской, напрямую связаны с проблемами всей строительной отрасли, а если еще точнее, то и всей экономики.

При этом к факторам, которые негативно сказались на работе отечественного строительного комплекса, можно отнести разбалансированность финансовой системы государства, падение платежеспособного спроса населения и как результат – снижение инвестиций в строительство.

Иван Безлепкин, руководитель департамента быстромонтируемых зданий ИСК «АЗБИ», отмечает, что наряду с такими глобальными проблемами, присутствуют другие факторы негативного влияния на национальный рынок быстромонтируемых зданий. К негативам она относит дефицит монтажных организаций, обладающих достаточным количеством квалифицированных специалистов и владеющих современными технологиями производства монтажных работ, а также консервативность нормативной базы по отношению к возможностям и характеристикам современных металлоконструкций.

Стабилизации ситуации, по мнению Антона Захарченко, будет способствовать загрузка производственных, монтажных и проектных мощностей компаний, работающих на украинском рынке БМЗ. К сожалению, на сегодняшний день, этот вопрос достаточно актуален и это несмотря на то, что многие производители металлоконструкций относятся к градообразующим предприятиям в своем регионе. Стабилизирующим фактором со стороны власти может стать льготное налогообложение, упрощение тендерных процедур при проведении выбора подрядчиков, а также решение других вопросов, направленных на сокращение затрат непроизводственного характера.

Рыночная перспектива

Многие специалисты, работающие на украинском рынке БМЗ, отмечают, что в нынешних условиях очень сложно говорить даже о краткосрочной перспективе.

По мнению Марины Доровской, в текущем году следует ожидать значительного (около 50%) падения объемов коммерческого строительства. Оживление рынка произойдет не раньше, середины 2010 года. При этом многое будет зависеть не столько от того, как мировая экономика преодолеет финансовый кризис, сколько от принятия и внедрения, антикризисных мер и политической стабильности в Украине.

Антон Захарченко отмечает, что текущий год будет характеризоваться определенными этапами, в зависимости от интенсивности деловой активности. Например, в первом квартале наблюдалась минимальная активность заказчиков. Хотя переговоры проходили, велись расчеты, велась определенная работа по подготовке к проектированию. Однако в целом, рынок находился в ожидании – потенциальные заказчики наблюдали за ситуацией как экономической, так и политической.

На второй квартал 2009 года сейчас есть много заявок на проектирование, что позволяет прогнозировать некоторое оживление рынка, а на третий квартал текущего года многие заказчики планируют начать уже строительные работы.

Фактически сегодня можно говорить об отложенном спросе, который «оживет» при первых признаках стабилизации ситуации в стране. При условии, если не произойдут новые потрясения, то реализация строительных проектов может начаться с середины лета.

Что ожидает рынок БМЗ в ближайшие годы? В краткосрочной перспективе – рост цен, связанный с ростом курса валют. На фоне увеличения стоимости будет наблюдаться дефицит заказчиков, в связи с этим будет ужесточаться конкуренция.

Можно ожидать, что заказчики, заинтересованные в строительстве, будут проводить максимально открытые тендеры и искать действительно самые выгодные условия. При этом вполне вероятно, что для инвесторов металлические строительные конструкции станут наиболее доступными на фоне альтернативных материалов.

Перспективы использования строительных металлоконструкций также связаны с реализацией проектов подготовки к Евро-2012 (транспортная инфраструктура, гостиницы, стадионы и другие спортивные сооружения). Использование металла позволяет значительно сократить скорость строительства по сравнению с железобетонными конструкциями.

Таким образом, на сегодняшний день достаточно широкий круг инвесторов декларирует планы по началу строительства во второй половине 2009 года, однако, практическая реализация этих планов будет в значительной мере зависеть от политической ситуации в стране.

Николай Бойко

Автор выражает благодарность ИСК «АЗБИ» и «Каркас», АО «Металлист-СМК» и ОАО «Укрстальконструкция» за помощь в подготовке материала

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Игорь Плисенко, директор по продажам ИСК «Каркас» В нынешних условиях технология быстромонтируемых зданий по-прежнему остается наиболее привлекательной для сегмента коммерческой недвижимости. Правда, следует отметить, что сегодня ситуация в этом направлении, складывается таким образом, что большинство инвесторов, которые осуществляли реализацию своих проектов за счет банковских кредитов были вынуждены приостановить работы на объектах. Причина подобной ситуации, известна – отсутствие финансовых ресурсов. Сегодня банковская система под подобное строительство средств не выделяет. В то же время даже в таких непростых условиях наметилась положительная тенденция. Ряд заказчиков пересмотрели отношение к своему бизнесу и решают задачи по его развитию, непосредственно за счет собственных финансовых ресурсов, не используя заемных средств. Понятно, что таких инвесторов гораздо меньше по сравнению с общим количеством прошлого года, когда рынок БМЗ активно развивался. Но они есть и продолжают работать. Сегодня заказчики, использующие свои ресурсы, продолжают финансировать проектные работы с последующей реализацией этих проектов. В основном, это объекты производственного и складского назначения. В группу таких заказчиков, входят в основном компании, которые планировали расширение своего производства. И в сложившейся ситуации они понимают, что именно сегодня закладывается основа и перспектива на посткризисное развитие. В этом они видят стратегию своего бизнеса. Такие заказчики будут продолжать реализацию своих проектов в этом году. С ними наша компания продолжает работать, предлагая им свои услуги по реализации их замыслов.