Слепое вторжение Вмешательство государства делает бизнес ТЦ неинтересным для инвесторов

У Министерства экономики и Госкомитета по вопросам регуляторной политики и предпринимательства остались считанные дни для разработки порядка расчета цен на услуги и аренду в торговых помещениях. Обязало эти два ведомства выполнить такую работу правительство страны, желая установить предельные размеры оплаты за предоставляемые услуги и аренду в торговых объектах и на рынках. Игроки рынка торговой недвижимости считают, что подобное вмешательство в их бизнес не просто неуместно, но даже может привести к негативным последствиям, в частности, к снижению инвестпривлекательности данного сегмента.

Установка граничных ставок на аренду и услуги в торговых объектах закреплена постановлением Кабинета Министров (№ 278) от 5 марта, опубликованным 2 апреля в газете "Урядовий Кур'єр». После того как Минэкономики с Госкомитетом по вопросам регуляторной политики и предпринимательства разработают упомянутый выше порядок, местные органы власти в период финансово-экономического кризиса обязаны будут не допускать увеличения цен на услуги и аренду в торговых помещениях. Кроме того, правительство требует содействовать заключению субъектами хозяйствования договора, утвержденного данным постановлением.

На этот призыв уже отозвалась Киевская горгосадминистрация, предложив горсовету снизить арендные ставки на коммерческую недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности на 50 % на период финансово-экономического кризиса. Первый зампред КГГА Анатолий Голубченко заявил, что соответствующее предложение он намерен представить депутатам Киевсовета на одной из ближайших сессий.

Правительственное PR-мероприятие

«Возможно, цель издания такого постановления - это своеобразное PR-мероприятие правительства? В таком случае подобный документ следовало вводить в действие весной и летом 2008 года, когда ставки росли по 5 у. е. на кв. м ежеквартально, - высказывает мнение директор по маркетингу строительной компании «Архитектура и Технологии» Андрей Болдарев. – И предполагает: - Возможно, постановление лоббировали сами арендодатели, чтобы не уходить вниз по цене аренды, ссылаясь на установленную правительством цену. Тем самым арендодатели хотят избежать падения прибыли по объектам».

По факту же принятие такого постановления свидетельствует о том, что государство приступило к вмешательству в частные дела компаний, считает Андрей Болдарев и трактует документ следующим образом: «Государственное регулирование цен – это вмешательство в процесс рыночного ценообразования с целью перераспределения прибыли между различными группами предпринимателей». Возникает вопрос: с каким ростом арендных ставок и где Кабмин хочет бороться, если в прошлом году средняя стоимость 1 кв. м площади составляла $105, а в этом - $62.

Постановление не соответствует ситуации и времени, комментирует директор «Украинской торговой гильдии» Виталий Бойко. «Оно свидетельствует о том, что на изучение этого вопроса никто не потратил ни минуты. Кабмин отреагировал на протест рыночников. На базарах и сейчас существует граничная цена по рыночному сбору, что имеет социальную основу, и это оправдано, так как владельцами вкладывается минимум средств и арендаторами являются ЧП и физические лица. В такие объекты торговли не попадают иностранные инвестиции – это низкобюджетный, малозатратный, но, как бы там ни было, высокодоходный продукт. Именно в этом сегменте и стоило регулировать ситуацию. Но почему-то обратили внимание еще и на торговые центры, которые живут по своим канонам, где арендаторами являются крупные сетевые компании. В цену за аренду ТЦ никто не имеет права вмешаться, потому что она формируется на основе рыночных взаимоотношений – как баланс спроса и предложения, - объясняет Виталий Бойко. - Арендные ставки были максимальными, когда рос потребительский рынок, и арендаторы были готовы платить. Как только они стали не готовы платить, арендная плата упала в два раза. Кстати, сейчас достигнут баланс: арендодатель готов сдавать площади дешевле, а арендатор согласен платить оговоренную ставку, - продолжает господин Бойко. - Так что ограничивать арендодателя не надо, рынок его ограничил как минимум с декабря. Рынок сейчас изменился: арендатор диктует, какие арендные ставки готов платить в какого уровня помещениях».

Каким образом в нынешних условиях происходит рыночное регулирование ставки аренды, объясняет исполнительный директор девелоперской компании Real Estate Solutions Андрей Борщ: «Изменение экономической ситуации привело к падению покупательской способности населения, и в результате - к снижению объемов продаж и снижению размера среднего чека. Данные тенденции сказались на доходности самих торговых операторов, снизив ее до минимума. Результат такого влияния - сокращение количества торговых точек в составе одного сетевого оператора, закрытие наиболее слабых, отсутствие возможности выдерживать старый уровень арендных ставок в торговом объекте. Соответственно, многие операторы стали выходить с предложением к собственникам торговых объектов о снижении арендных ставок, привязке арендных ставок к гривне с фиксацией ее размера на год. В случае несговорчивости владельца торгового объекта оператор вынужден закрывать свой магазин. Практически все владельцы торговых объектов понимают, что наиболее опасная тенденция для торгового объекта в целом - высвобождение площадей, которая ведет к потере интереса целевой потребительской аудитории к торговому объекту. Поэтому на сегодняшний день владельцы ТЦ и ТРЦ повсеместно пересматривают арендные договора в сторону снижения арендных ставок и либерализации условий для арендаторов (известны случаи, когда арендная плата за пользование помещением в торговом объекте расчитывается как процент от объема продаж, либо когда помещение предоставляется в аренду за уплату коммунальных платежей). Данное регулирование проводит сам рынок, и, на мой взгляд, это единственное правильное решение».

Законодательные проколы

«При попытке госрегулирования аренды в ТЦ нарушается право собственности владельца, а именно составляющая - право пользования и распоряжения, - констатирует Андрей Борщ. - Владелец должен иметь право распоряжаться собственностью на свое усмотрение. Также данное решение противоречит Гражданскому кодексу Украины».

Андрей Болдарев отмечает: «Пункт о вводе единого договора на аренду непонятно истолкован, поэтому это требование может быть применено по-разному: оно может означать аннулирование ранее подписанных договоров аренды, если это кому-то выгодно».

И еще: поскольку выполнять требования постановления и контролировать ограничение арендных ставок должны госструктуры, это может означать дополнительное увеличение местных бюджетов или штата чиновников за счет налогоплательщиков Украины, или же дополнительных дотаций, что в условиях экономического кризиса неразумно, считает Андрей Болдарев.

«Следует отметить, - комментирует партнер Киевского офиса юридической фирмы DLA Piper Наталия Кочергина, - что таким вмешательством государство нарушает один из принципов осуществления предпринимательской деятельности, утвержденный ст. 43 Хозяйственного кодекса Украины, а именно принцип самостоятельного установления предпринимателем цен на продукцию и услуги, в соответствии с законом».

Введение регулированных цен на рынке аренды частной недвижимости не отвечает общим принципам политики в сфере цен и ценообразований. В соответствии со ст. 9 Закона Украины "О ценах и ценообразовании" и ст. 191 Хозяйственного кодекса Украины регулированные цены могут устанавливаться на следующие товары:

• ресурсы, которые имеют определяющее влияние на общий уровень и динамику цен;

• товары и услуги, которые имеют решающее социальное значение;

• продукцию, товары и услуги, производство которых сосредоточенно на предприятиях, которые занимают монопольное положение на рынке.

На все остальные товары и услуги установлены свободные цены, которые определяются сторонами договоров самостоятельно на основании показателей спроса и предложения.  При этом, перечень товаров, услуг и продукции, на которые могут быть введены регулированниы цены, утверждается Кабмином Украины. Насколько нам известно, такой перечень утвержден не был, объясняет Наталия Кочергина.

По мнению юристов, довольно тяжело будет доказать, что арендная плата и нормативы рентабельности за предоставление в аренду торговых помещений (площадей), торгово-технологического и/или холодильного оборудования в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров имеют решающее социальное значение для населения. Поэтому, с точки зрения юриста, их стоимость не может быть предметом государственного регулирования путем установления фиксированных и регулированных цен, и отнесение аренды недвижимости к этой группе услуг путем принятия постановления не имеет достаточных правовых оснований.  

Что касается рекомендованного договора аренды, то он, считает Наталья Кочергина, не отвечает действующему законодательству Украины. Утвержденный документ не содержит всех существенных условий договора аренды недвижимости, предусмотренных ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, в частности:

• стоимости объекта аренды с учетом его индексации;

• индексации арендной платы;

• порядка использования амортизационных отчислений;

• восстановления арендованного имущества.

«Дамы, что же вы наделали?!»

Кстати, сейчас владельцы торговых центров (общая площадь таких комплексов составляет около миллиона квадратных метров) готовят письмо-обращение к Премьер-министру Украины Юлии Тимошенко и главе Госкомпредпринимательства Александре Кужель, мол, «дамы, что же вы наделали?!»… Ведь, по мнению представителей бизнеса, подобное вмешательство государства в вопросы коммерции негативно отразится на рынке инвестиций.  

«Пока никто не понимает механизм расчета арендной ставки: 20 % наценки по отношению к чему? Если по отношению к вложенным инвестициям, так ТЦ – это, с бухгалтерской точки зрения, объект убыточный на 10 лет вперед. Представьте, если здание построено за $20 млн., то по нынешнему курсу валют его амортизация будет превышать любые доходы. Кроме того, следует учитывать, что в торговом центре нет единой цены за аренду. Есть минимальная ставка - для якорей, низкорентабельных товарных групп и максимальная – для высокорентабельных. Скажем, если речь идет о супермаркете, который арендует около 4 тыс. кв. м, вложил в свое оборудование около миллиона долларов, имеет среднюю наценку 20 % и обеспечивает большой товарооборот, то с него берут минимальную цену. Если же об отделе по продаже золотых изделий, который арендует 3 кв. м, в оборудование вложил $500, а наценка составляет 200 %, то берутся суммы на порядок выше, к примеру, $100 за кв. м.

Так что уравнять всех, это значит уничтожить принцип ТЦ», – отмечает Виталий Бойко.

Кроме того, следует учитывать, что арендодатели сейчас находятся далеко не в привлекательных условиях.

«В настоящий момент собственники торговых объектов переживают не лучшие дни, комментирует ситуацию Андрей Борщ. - Практически все объекты качественной торговой недвижимости строились с привлечением заемного (кредитного) капитала, в основном такие кредиты брались в долларах США - при стабильном курсе гривны это было более целесообразно с учетом более низкой кредитной ставки. На сегодняшний момент, с изменением экономической ситуации, выплаты по таким кредитам стали неподъемными для большинства владельцев торговых объектов».

Как объяснил Виталий Бойко, арендатор давно перестал реагировать на изменение курса доллара и выплачивает ставку в гривнах не по курсу НБУ, а по договорному. Так что многих из собственников торговых объектов волнует вопрос: как вообще выплачивать многомиллионные кредиты, которые необходимо обслуживать по рыночным ставкам? «Если стране необходимо увеличить количество банкротств, то один из лучших методов –вмешательство государства», - констатирует директор УТГ.

Он обращает внимание на тот факт, что инвесторы по итогам 2008 года вложили в торговую недвижимость около миллиарда долларов. «А теперь возникает вопрос: принесут ли они еще когда-нибудь миллиард, если в нашей стране арендные ставки будут регулироваться законом? Вмешательство государства делает этот бизнес неинтересным для иностранных инвесторов. Инвестиции требуют максимально быстрого возврата. Инвестор рассчитывает: если действовать стандартными приемами, инвестиции вернутся за 10 лет. Если приложить сверхусилия, то за семь лет. В этом случае он вкладывает средства в продвижение торгового комплекса, маркетинг, и взамен получает более высокую арендную плату, только за ее счет может быстрее вернуть инвестиции. Если же государство ограничит арендные ставки, никаких иностранных и украинских инвестиций в развитие торговой недвижимости никто не вложит. Это неадекватное вмешательство», - констатирует Виталий Бойко.

Советоваться надо!

«Мы считаем, если Кабмин хотел принять решения с социальным подтекстом в торговой недвижимости, то должен был бы пойти на переговоры с владельцами ТЦ, - высказывает мнение Виталий Бойко. – Например, в торговом центре может быть отведена доля площадей для местных предпринимателей, где будет ограничение на наценку. К примеру, чтобы местный торговый бизнес развивался и не был подавлен сетевым, первому дают 10 % площадей в каждом открывшемся в городе объекте. Эти 10 % должны давать минимальную рентабельность. Возможно, это социально и рыночно полезно. И никого бы не смущало. Так же, как никого не смущает ограничение цены на хлеб и молоко. В принципе, это и сейчас делается без вмешательства сверху. Но правительство могло бы присвоить эту заслугу, чтобы записать себе бонусные очки».

Текст: Галина Гаевская