Паркинги в дефиците

В Киеве насчитывается около 800 тыс. зарегистрированных автомобилей, и это количество ежедневно увеличивается. К сожалению, число парковочных мест не соответствует количеству машин. По статистике, около 40 % владельцев автомобилей содержат свое средство передвижения в гаражах, а остальные 60 % оставляют их на стоянках. Поэтому вопрос строительства и обустройства паркингов остается актуальным.

 

Первостепенность вопроса строительства паркингов не вызывает сомнений. Все чаще из уст представителей городской власти можно услышать разговоры о необходимости срочного решения этой проблемы. Но дальше обсуждения дело заходит редко.

Тем не менее на сегодняшний день существует несколько вариантов решения данного вопроса. Например, строятся отдельностоящие здания автомобильных стоянок, и в то же время осуществляется проектирование и дальнейшее обустройство парковочных мест непосредственно в самом здании. Кроме того, увеличение количества машиномест происходит в уже существующих паркингах и на открытых площадках.

Еще 10-15 лет назад в Киеве на 1 тыс. жителей приходилось 20-30 машин, где стоит фаркоп фрилендер. «Сегодня это соотношение изменилось до 300-400 авто на тысячу жителей. И этот показатель продолжает расти», - утверждает Владимир Соколов, технический директор компании Park Matik. По данным операторов рынка автомобилей, в прошлом году в Украине продано более 150 тыс. ед. автотранспорта. В этом году, только за I квартал - 66,5 тыс. авто. В настоящее время столичные паркинги рассчитаны на 250 тыс. машиномест. Общее же количество автомобилей приближается к миллиону. Так что более двух третей машин просто вынуждены парковаться на тротуарах.

Увеличивающийся спрос на паркоместа стимулирует развитие парковочного бизнеса, однако решать проблему парковок в первую очередь должны в муниципалитете, как это и происходит в большинстве крупных городов мира.

Особенно остро проблема с паркингами стоит в объектах бизнес-класса, бизнес-центров, торговых центров. При сегодняшней стоимости земли вряд ли кому-нибудь придет в голову идея на площади, где можно построить, к примеру, торговый центр, оборудовать парковку. Тем не менее именно наличие или отсутствие паркинга определяет класс и рыночную стоимость того или иного объекта недвижимости.

Одно из наиболее перспективных направлений в развитии бизнеса в сфере автоматических систем парковки - обеспечение частных автовладельцев недорогими, экологически чистыми, простыми и надежными в эксплуатации компактными паркингами, которые без вреда для ландшафта могут быть установлены непосредственно рядом с местом жительства.

В Украине, по словам Вадима Непоседова, генерального директора компании «УТГ», распространены палубные отдельные и подземные паркинги. «Все зависит от типа недвижимости, - уточняет специалист. – Подземные паркинги в основном применяются для жилых комплексов, офисных центров, многофункциональных комплексов, реже – для торговых центров. Палубные паркинги (отдельные здания или пристроенные) применяются в основном для торговых центров. Последние встречаются реже, чем подземные – к строительству наземных паркингов прибегают только в случае крайнего дефицита парковочных мест в ТЦ».

Размещение паркинга в отдельном здании, по мнению многих специалистов, - идеальный вариант для решения проблем с парковочными местами. Однако, по словам Михаила Корабельникова, директора компании «Лифт Одесса Паркинг», есть причины, по которым этого не делают:

• на отведенных под застройку площадках инвесторам рентабельнее строить жилые помещения, максимально увеличивая их этажность;

• часто строительство ведется на участках, где до этого были снесены старые строения, и площадь застройки ограничена окружающими домами;

• отсутствие свободных площадок в исторически сложившихся центрах городов (например, Киев, Львов и др.).

«Другое решение, – говорит господин Корабельников, - подземные парковки, но и здесь есть проблемы:

• геологическая невозможность создания подземного паркинга (слабый грунт, грунтовые воды и т. д.);

• подземный паркинг под строящимся жильем максимально можно сделать двухэтажным, чтобы не ослабить устойчивость здания, что при высоте здания выше семи этажей уже не обеспечивает все квартиры машиноместами. В Одессе, к примеру, норма - 0,75 машиноместа на квартиру, иначе объект не примут в эксплуатацию. При том, что по статистике, свыше 90 %, приобретающих жилье, имеют машины, а некоторые и не одну. Все это приводит к росту цен на машиноместа. В Одессе стоимость машиноместа в подземном паркинге колеблется от $30 тыс. в домах «экономкласса» до $60 тыс. - в элитных. В Москве - от $100 тыс., да и в Киеве, я думаю, цены не маленькие».

 

Даже если в помещении уже отведена определенная площадь под паркинг, все равно заказчики стараются максимально эффективно использовать отведенные квадратные метры. «Существуют различные механические парковочные системы, которые позволяют размещать большее количество машин на меньшей площади, – констатирует Михаил Корабельников. – В мире парковочные системы применяются с середины 30-х годов. Ведущие производители – США, Германия, Италия, Япония, Южная Корея.

Разнообразие видов велико, так как достаточно много вариантов их применения».

Парковочные системы можно систематизировать следующим образом:

• зависимые, которые представляют собой простые подъемники, где, для того чтобы получить верхнюю машину, необходимо отогнать нижнюю;

• независимые, где есть отдельный доступ к каждой машине. Они в свою очередь могут быть:

• ручными;

• полуавтоматическими;

• автоматическими (лифтовые, карусельные, пазловые и т. д.).

В Украине, которая, как и все бывшие страны СССР, столкнулась со «взрывным» увеличением количества автотранспорта относительно недавно, развитие данной отрасли находится только в зачаточном состоянии. Высокие цены на парковочное оборудование ведущих мировых производителей стимулируют разработку подобных систем и в Украине.

Механические парковки целесообразно строить вблизи крупных торговых центров, вокзалов, аэропортов, а также в густонаселенных жилых кварталах и деловой части города. «Автоматическая система обладает широкими инсталляционными возможностями, – констатирует Владимир Соколов, – весьма ценными в условиях мегаполиса:

• возможность пристройки к ранее построенному объекту;

• комбинированный подземно-надземный вариант;

• отдельно стоящее здание.

Полностью автоматизированный процесс забора и выдачи автомобилей управляется компьютером, что позволяет производить все парковочные операции без участия человека. Автомобиль с выключенным двигателем находится в приемном отсеке, после чего система автоматически перемещает его в нужную ячейку. Размещая автомобили таким образом, система экономит пространство между автомобилями, уменьшает площадь застройки и увеличивает количество машиномест. Применение нескольких видов защиты (механические и лазерные сенсоры) гарантирует безопасность пользования системой. Надежность хранения, минимальная площадь застройки, малое потребление электроэнергии и экологическая чистота являются несомненным преимуществом по сравнению с традиционными паркингами.

Большое разнообразие возможностей компоновки системы позволяет спроектировать ту автоматическую систему парковки, которая наиболее полно отвечает нуждам заказчика. Класс машин (седан, джип) и их количество также рассчитывается под требование конкретного проекта».

 

Значимость строительства парковок в современной и жилой недвижимости не вызывает сомнений. «С ростом качества жилья растет значение обеспеченности машиноместами, - отмечает Вадим Непоседов. – Требования по паркоместам в дорогих жилых комплексах гораздо выше, чем в комплексах экономкласса: если в комплексе экономкласса обеспеченность парковкой может быть меньше одного места на квартиру, то в премиум-сегменте – не менее двух. В офисной недвижимости недостаток паркомест может быть компенсирован выгодным расположением, обеспеченностью общественным транспортом».

В доказательство необходимости возведения паркингов Михаил Корабельников приводит следующий пример: «Представьте себе средний жилой дом на 200 квартир, без паркинга, при этом 90 % жильцов этого дома имеют автомобили и озадачены проблемой их размещения. Я уже не говорю про дома «элит-класса». Я думаю, что такие квартиры продать будет гораздо сложнее, но и это не самое главное. Площадка, занимаемая средней машиной 3х5 м = 15 кв. м, при среднеевропейской норме на машиноместо - 25 кв. м (здесь включены подъезды для паркующихся машин). Таким образом, для размещения 180 машин необходимо 4,5 тыс. кв. м, то есть участок размерами приблизительно 70х70 м. Фактически все свободное пространство вокруг дома в радиусе 30-50 м будет занято машинами, не оставляя места для детских или спортивных площадок, мешая подъезду пожарных, скорой помощи и т. д. В случае, к примеру, применения карусельных парковочных систем на 10 машиномест потребуется площадка в пять раз меньшая, размером 900 кв. м, т. е. приблизительно 30х30 кв. м».

 

Безусловно, назвать точную стоимость строительства паркинга можно только опираясь на расчеты уже реализованных объектов. Использование парковочных систем, констатирует Михаил Корабельников, дорогое удовольствие по следующим причинам:

• большая металлоемкость (как требование к надежности систем, в том числе сейсмоустойчивость);

• необходимость (так как это категория подъемных механизмов) после изготовления испытаний и сертификации каждой системы, и только после этого отгрузка ее клиенту;

• монтаж и сервисное обслуживание систем в процессе эксплуатации.

Пример расчета затрат на одно машиноместо:

• простые двухуровневые итальянские или турецкие зависимые подъемники: заводская цена $4-5 тыс. + доставка, растаможка, заработок поставщика - в результате - $10-11 тыс., это и есть цена их реализации в Украине. То есть $5 тыс. машиноместо - это минимальная цена на механические зависимые парковочные системы импортного производства. Если подобные системы производить в Украине, стоимость машиноместа может быть до $3 тыс.

Следующий ценовой уровень - полуавтоматические системы. Возьмем как пример карусельные парковочные системы:

• наша цена реализации машиноместа - $8,5–9 тыс.;

• аналогичные системы корейского производства, на условиях CIF Одесса (цена поставщика + доставка + страховка) – $12,5 тыс., после таможенной очистки - $15,5 тыс. И это без интереса поставщика. Стоимость автоматических парковочных систем начинается от $13 тыс. за машиноместо. Основываясь на всем вышесказанном (себестоимость + интерес инвестора) цена реализации одного машиноместа в оборудованном подземном паркинге - от $15 тыс. Ниже не может быть даже теоретически, а применяя различные механические парковочные системы, инвестор имеет возможность увеличить количество машиномест в паркинге.

Таким образом (без учета дополнительных удобств, которые они создают: уменьшение количества дорожных пробок из-за стоящих на проезжей части машин и т. д.) парковочные системы рентабельны там, где стоимость 25 кв. м, занимаемых машиной, выше стоимости машиноместа парковочной системы, что составляет приблизительно от $50 тыс. за сотку.

Стоимость паркомест, по словам Владимира Соколова,в столице продолжит увеличиваться с динамикой в 3–4,5 % ежемесячно. Это связано с повышением благосостояния значительной части населения, дефицитом земельных участков для строительства наземных стоянок и интенсивным увеличением количества автомобилей. Стоит отметить: для того чтобы вместить миллион киевских автомобилей, необходимо более 15 млн кв. м (квадрат 3,9 х3,9 км) площадей. И это только по 15 кв. м на машину (площадка 3х5 м), без учета общественных заездов. Хотя строительные нормы определяют площадку в 2,3х5 м, габаритные автомобили там просто не поместятся. В этой ситуации строительство компактных, быстровозводимых, емких автоматизированных паркингов является единственным действительно эффективным решением. Себестоимость паркоместа в таком паркинге не превышает $9-16 тыс.

 

Вопрос качественного обустройства и проектирования напольного покрытия и гидроизоляции подземных паркингов – залог долговечности и успешной эксплуатации помещения.

«Пол для парковки – это многослойная конструкция, которая состоит из следующих основных элементов: покрытие (так называемый чистый пол), прослойка, стяжка, основание (подстилающий слой), гидроизоляционный, тепло- и звукоизоляционный (при необходимости), - констатирует Андрей Назаренко, категорийный менеджер компании «Хенкель Баутехник Украина». – Проектирование пола осуществляют в зависимости от интенсивности воздействия на него механических нагрузок, жидкостей, агрессивной среды и климатических условий строительства».

Для устройства полов для паркинга применяются полимерцементные материалы, представляющие собой сложные цементно-песчаные смеси с добавлением полимеров. Иногда в них добавляют микроволокна, обеспечивающие объемное армирование гидроизоляционного слоя и повышают прочность материала. Полимерные добавки, по словам специалистов, увеличивают подвижность смеси, повышают водонепроницаемость, морозостойкость, устойчивость к образованию трещин и воздействию агрессивной окружающей среды.

«Для обустройства бетонных полов, – считает Сергей Бормотов, директор компании «Пенталак»,– существуют следующие требования:

• упрочнение поверхности, позволяющее полу дольше служить без ремонта;

• гидроизолирующие свойства (так как 1 кв. м пола может впитывать до 200 мл воды, в результате чего увеличивается влажностный режим в помещении);

• экологичность покрытия, так как существуют материалы, которые содержат в своем составе хлор и фтор – вредные вещества, нежелательные для применения;

• экономичность – покрытие пола должно быть недорогим и быстро монтироваться, что сокращает сроки строительства и затратность монтажа;

• создание эстетического внешнего вида». Полимерные покрытия для бетона целесообразно применять для паркингов, вследствие того, что они увеличивают долговечность покрытия (так как обычный бетонный пол в парковке на подъеме может разрушаться за год), а также защищают от попадания разрушающих солей и кислот. В результате их применения, к тому же, уменьшается образование пыли.

 

Для подземных помещений применяют два основных вида гидроизоляции: вертикальную и горизонтальную.

«Вертикальная гидроизоляция стен предохраняет наружные стены от бокового поступления влаги, - разъясняет Андрей Назаренко. – Гидроизоляция зависит от воздействия водной нагрузки и рассчитывается на основе принятой расчетной схемы. По высоте стен фундамента конструкция гидроизоляции может быть разной. В местах вывода горизонтальной изоляции и стыков вертикальной гидроизоляции необходимо обеспечить надежное соединение и защиту от проникновения воды. Перед засыпкой котлована следует предусмотреть технологические и конструктивные мероприятия, направленные на предотвращение механических повреждений гидроизоляции. К таким действиям относятся выбор грунта и толщина засыпаемого слоя, устройство защитных экранов из асбоцементных листов рулонных материалов, пенополистирольных плит и др.

Горизонтальная гидроизоляция стен защищает от капиллярного всасывания воды стенами. Обычно выполняются две горизонтальные гидроизоляции: одна по верху фундаментных плит в месте опоры стен, а другая - под перекрытием подвала. Когда перекрытие подвала находится слишком низко (техподполье), то в наружных стенах необходимо устраивать дополнительную наружную гидроизоляцию. По стандарту она должна быть не ниже, чем 30 см над уровнем земли. Но если площадка вокруг здания имеет твердое покрытие и область разбрызгивания дождевой воды выше стандартной, то не ниже, чем 50 см. Горизонтальную гидроизоляцию следует надежно соединять с вертикальной гидроизоляцией наружных стен, а также с горизонтальной гидроизоляцией плиты днища или пола подземного сооружения».

Главные факторы, влияющие на выбор материалов, это интенсивность механических нагрузок.

 

Работы по гидроизоляции подземных помещений, по словам Андрея Назаренко, следует выполнять с учетом следующих факторов:

• инженерно-геологические и гидрологические условия района (наличие/отсутствие грунтовых вод);

• интенсивность атмосферных осадков в течение года и продолжительность снеготаяния весной;

• плотность городских водопроводных и канализационных коммуникаций;

• строительство крупных протяженных объектов.

Качество и долговечность гидроизоляционного слоя зависят от основательности подготовки поверхности. Надежное сцепление с основанием, сплошное покрытие и равномерная толщина гидроизоляционного покрытия обеспечиваются качественным выравниванием, очисткой и сушкой. При необходимости проводят грунтование изолируемой поверхности, а также тщательную подготовку и выполнение сопряжений, примыканий и швов.

При подготовке бетонных и кирпичных элементов устраняют неровности, обрезают выступающую арматуру, заделывают раковины и углубления. Способ выравнивания бетонной поверхности, удаление с нее цементной пленки и загрязнений зависит от вида гидроизоляции. Обычно его выполняют ручными электро- или пневмоинструментами для скалывания бетона, пескоструйными аппаратами или шлифовальными машинами.

В отдельных случаях изолируемые поверхности плохого качества выравнивают, устраивают сплошную цементно-песчаную стяжку или оштукатуривают. Пыль и мусор с поверхности подготовленных участков удаляют промышленным пылесосом, сжатым воздухом от компрессора или струей воды под высоким давлением. Сопряжения, примыкания и швы на изолируемой поверхности заделывают, как правило, до устройства основного гидроизоляционного покрытия.

Помимо этого, специалисты предлагают комплексные решения по обустройству гидроизоляции подземных паркингов, что позволяет надежно и быстро решить проблему защиты внутренних помещений от влаги.