Пейзанская башня

Особенности регионального коттеджестроения
    В отличие от киевского региона, строительство индивидуального жилья в Украине по-прежнему подчиняется консервативным законам. Жители регионов привыкли строить сами, подешевле и пооригинальнее. Например, если киевский бизнесмен готов переплатить, лишь бы все вопросы по проекту, согласованиям и коммуникациям были решены за него, то выходец из региона, особенно западного, сэкономит и сделает все самостоятельно. Кроме того, для горожан — выходцев из села, коих в областных центрах большинство, приоритетом остается городская квартира, а “домик в деревне” у них и так есть.
Тем не менее в последние несколько лет в пригородах крупных украинских городов были анонсированы десятки проектов коттеджных поселков. Более того, усилиями маркетинга и рекламы, а также благодаря столичной моде на коттеджестроение, большая часть коттеджей (грубо говоря, проектов домов с участками. — Ред.) в них даже была распродана.
    Но финансовый кризис заставил застройщиков пересмотреть планы по вводу в строй коттеджных городков как в Киеве, так и в регионах. Темпы возведения уже строящихся коттеджей упали, а начало строительства планируемых поселков было отложено. Вследствие задержки с появлением коттеджных городков в регионах, количество тех из них, которые будут заселены в ближайшее время, по-прежнему измеряется единицами.

Ах, Одесса…
    По количеству заявленных и реализуемых проектов коттеджных городков среди регионов Украины лидирует Одесса. В этой области их количество перевалило за несколько десятков. Причина — повышенный спрос на недвижимость вблизи моря: покупают коттеджи не только местные жители, но и представители других регионов.
    Одним из самых известных в области эксперты называют проект коттеджного городка “Бриз”. На прибрежном участке площадью 32,4 га в 1,5 км южнее г.Ильичевска планируется возвести 252 до­ма площадью 170-460 кв.м, а также объекты инфраструктуры, “соответствующей лучшим требованиям рекреационных зон Средиземноморья”, включая марину, развлекательный и торговый комплексы. Реализует проект девелоперская компания “СТМ” (г.Ильичевск). Еще одна компания — “Интерстрой” (г.Одесса; в проекте выступает генподрядчиком) — строит поселок на участке площадью 8,3 га в 7 км от Одессы в направлении Южного (вблизи Дофиновского пляжа). В коттеджном городке “Жемчужный” планируют возвести 75 домов площадью 150-750 кв.м. В инфраструктуру поселка вой­дут парковая зона, ресторан, отделение банка и т.д. Еще на 5 км дальше, в том же направлении, что и “Жемчужный”, в районе аквапарка “Посейдон” в Черноморском, компания “Лидо” (г.Одесса) анонсировала стро­ительство коттеджного поселка “Южный ветер”. Там на участке площадью 14,7 га собираются разместить 158 коттеджей площадью 167-305 кв.м. Рядом с этим поселком должен расположиться немного меньший коттеджный городок “Ариадна”, где на участке площадью 4,7 га будут возводить 23 коттеджа и 4 таунхауса. Строит поселок инвес­тиционная группа “Рост” (г.Одесса).
    В некотором отдалении от Одессы расположились городки “Аликанте” (50 км в южном направлении, в пос.Каролино-Бугаз) и “Жемчужина Днестра” (80 км от Одессы, в черте г.Белгород-Днестровский). В отличие от близлежащих коттеджных городков, в этих поселках акцент сделан на строительстве таунхаузов, а не полноценных коттеджей. Причем более рентабельная таунхаусная и многоэтажная часть застройки в том же поселке “Аликанте” находится в высокой степени готовности.
    Интересно, что, как отмечает Антон Терехов, управляющий компании “Ресерч Девелопмент Компани” (г.Одесса; маркетинг жилой и коммерческой недвижимости; с 2007 г.; 8 чел.), “пока ни один из девелоперов не объявил о закрытии или приостановке проектов коттеджных городков в регионе, и любого потенциального покупателя уверяют, что объект будет сдан в срок”. В то же время он говорит: “Однако на подавляющем большинстве объектов работы либо приостановлены, либо ведутся небольшими темпами. И ни один застройщик не может дать гарантий по срокам, поскольку пробуксовывают все механизмы финансирования строительства — и банковское кредитование, и продажи”.
    Что касается цен на коттеджи в одесском регионе, то до кризиса они не слишком уступали киевским. Например, летом 2008 г. стоимость 1 кв.м домовладений в упомянутых коттеджных городках колебалась от $1,5 тыс. в таунхаусах до $2-5 тыс. в элитных коттеджах. Интересно, что, как и в Крыму и столичном регионе, в окрестностях Одессой области почти не было коттеджей эконом-класса, где 1 кв.м стоит до
$1 тыс. Эксперты отмечают, что, хотя кризис на строительном рынке Украины длится уже почти год, цена предложений в одесском регионе не снижается. Риелторы традиционно объясняют это грядущим возрождением рынка. Однако неофициально называют другую причину — спрос на недвижимость в коттеджных городках упал фактически до нуля, а потому абсолютно все равно, какую цену выставлять на объект.

Первая столица
    В Харькове развитие рынков земли и коттеджных городков в пригородах началось позже, чем в других регионах, вследствие чего земля долго оставалась недооцененной. Причина — наличие крупных пригородных поселков, земли которых удовлетворяли спрос на индивидуальное строительство. Тем не менее с приходом столичных девелоперов в Харькове началось освоение ранее не застроенных пригородных территорий, особенно лесопарковой зоны на севере города.
    Ныне под Харьковом запланировано строительство более десятка коттеджных городков. Крупнейшим из них должен был стать поселок “Европейский”, концепцию которого разрабатывала киевская компания “СВ Девелопмент”. В 11 км к юго-востоку от Окружной дороги на участке площадью 126 га должны были расположиться 500 коттеджей и 132 таунхауса площадью 150-280 кв.м. Но в связи с финансовым кризисом строительство поселка так и не было начато, и, видимо, к работам приступят не раньше его окончания. К слову, “Европейский” — не единственный проект, над концепцией которого работала компания “СВ Девелопмент”. Она также выступила автором проекта коттеджного поселка “Березовая роща” в северном направлении от Харькова. Там на 11 га планировалось построить 42 коттеджа площадью 260-400 кв.м.
    Значительно дальше продвинулось строительство поселков “Ренессанс Парк” на северной окраине города и “Затишье” — на юго-восточной. В частности, в первом коттеджном городке (застройщик — “Монолит Строительный Альянс”, г.Харьков) на площади 4,4 га должны расположиться 6-этажный дом, восемь 2-этажных таунхаусов и 15 коттеджей площадью 450 кв.м. Второй городок занимает участок в 2,8 га, на которых должны разместиться 23 коттеджа площадью 274-384 кв.м.
    Достраивается городок таунхаусов “Сокольники” в одноименном лесопарке (застройщик — компания “ТММ”, г.Киев). Здесь на 1 га расположены пять трехэтажных жилых комплексов.
    Еще несколько поселков планируют построить на северной и северо-восточной окраинах Харькова. В частности, о строительстве коттеджного городка “Лесная Тропинка” в северном направлении заявляла компания “Инвестор Элит Строй” (г.Харьков). В поселке на территории 18 га должны расположиться 153 коттеджа площадью 271-449 кв.м. Коттеджный городок “Серебряный ручей” планируют построить в с.Циркуны у северо-восточной окраины города. На 40 га должны разместиться 300 двухэтажных коттеджей площадью 160-345 кв.м. Застройщик — ООО “Корвет-С” (г.Харьков) — намерен завершить строительство поселка в 2012 г.
    Среди других, пока не реализованных проектов — коттеджные городки “Пальмира” в жилом массиве Алексеевка (4,8 га, более 40 коттеджей), “Резиденция” (1,2 га, 65 коттеджей) и “Флоринка” (4,5 га, 20 коттеджей) в Дергачевском направлении, “Сосновый Берег” вблизи пос.Старый Салтов (3 га, 25 коттеджей) и др.
    “В Харькове полностью не реализован ни один проект коттеджных поселков, а проекты, начало строительства которых было запланировано на начало 2009 г., приостановлены на неопределенный срок”, — констатирует Наталья Черная, аналитик группы компаний “Проконсул” (г.Харьков; консалтинг; с 2000 г.; 87 чел.). По ее словам, сделки на рынке коттеджных поселков Харькова практически отсутствуют. И это несмотря на то, что стоимость предлагаемых коттеджей, по сравнению с летом 2008 г., снизилась на 30-50%. В частности, если в минувшем году за 1 кв.м в большинстве анонсированных коттеджных городков просили $1,3-2,5 тыс., то сейчас реально найти предложения менее чем по $1 тыс. за 1 кв.м.

Левый берег
    Во многом схожа с харьковской ситуация в Днепропетровске: большое количество пригородных поселков удовлетворяло “естественный” спрос на землю и индивидуальное строительство, поэтому о девелоперских проектах коттеджных городков здесь заговорили лишь пару лет назад. Тогда же начали стремительно расти и цены на землю.
    Крупнейшим проектом днепропетровского региона эксперты называют микрорайон “Золотые Ключи” (пос.Юбилейный) в пригородной зоне Днепропетровска (см. БИЗНЕС №10 от 08.03.04 г., стр.113). Здесь на территории 210 га должны разместиться более 1 тыс. коттеджей. Но пока застройщик — МСК “Украина-Канада” (г.Днепропетровск) — освоил только около 70 га, на которых возведены примерно 200 домов. Строительство же 2-й и 3-й очередей пока отложено.
    Сдала в эксплуатацию 1-ю очередь (включает в себя несколько таунхаусов) еще одного крупного коттеджного поселка — “Голубое Озеро” и днепропетровская компания “Экомаркет Плюс”. Он расположился на берегу славящегося своей чистой водой Елизаветовского котлована, в 5 км на север от г.Днепродзержинска. Здесь на территории площадью 70 га планируется построить 500 коттеджей по 22 типовым проектам площадью 205-371 кв.м. Инфраструктура поселка рассчитана на проживание 2,5 тыс.чел. и включает школу, поликлинику, два торговых центра, зону отдыха и даже церковь и ратушу.
    Еще одним региональным мегапроектом должен стать коттеджный поселок при гольф-клубе, который собираются построить в районе с.Новоселовка в 20 км от Днепропетровска. Общая площадь участка — 280 га, правда, большую его часть будет занимать профессиональное гольф-поле. “Элитная” инфраструктура должна включать отель, конюшню, SPA-центр и т.д. Проект разработан консалтинговой компанией “Украинская торговая гильдия” (г.Киев), однако $300 млн запланированных инвестиций, скорее всего, смогут привлечь уже после кризиса.
    В этом же районе компания “Александра и Ком” (г.Днепропетровск) строит поселок “Нова Оселя”, где на площади 1 га расположатся 8 таунхаусов площадью 162 кв.м. Чуть дальше в этом же направлении, в районе г.Новомосковск, на 17 га строится коттеджный поселок “Шишкино”, который будет включать 68 домовладений и многоквартирный дом. Проект ведет компания “Рост Девелопмент” (г.Днепропетровск).
    В целом, как отметила Елена Сафронова, директор риелторской компании “Реал­Нест” (г.Днепропетровск; риелторские услуги; с 2003 г.), “все, что находилось в процессе строительства, сейчас достраивается, только меньшими темпами”. В то же время, по ее словам, застройщики коттеджных городков приостановили перспективные планы развития, такие как вторые очереди, строительство рекреационных зон и т.д. Что касается поселков, находившихся на нулевом этапе реализации, то работы по ним не ведутся, а некоторые собственники даже готовы рассматривать продажу участков.
    При этом цены на недвижимость в коттеджных городках Днепропетровщины остаются одними из самых невысоких. Если в минувшем году стоимость домовладений варьировались в пределах $1-1,4 тыс. за 1 кв.м (хотя встречались предложения и по $2 тыс. за 1 кв.м), то сейчас она составляет немногим более $1 тыс. Кроме того, встречаются предложения и по $600 за 1 кв.м.

Край шахтеров
    Донецкий регион — наиболее урбанизированный и индустриализированный в стране. С одной стороны, здесь трудно найти экологически чистые места под коттеджные городки. С другой — эти же факторы порождают повышенный спрос на такое жилье со стороны довольно многочисленной местной элиты. В результате, в регионе появилось несколько интересных проектов.
    Например, коттеджный городок “Старый замок” в г.Святогорске, построенный фирмой “Герц” (г.Донецк) на территории заповедного леса (на 1 га расположены 15 коттеджей, объединенных в два таунхауса). Поселок позиционируется как “клуб-отель”, т.е. владельцы коттеджей имеют возможность сдавать их в аренду.
    В 11 км южнее Донецка, на берегу Донецкого моря, ООО “Донплаза” (г.Донецк) строит коттеджный поселок “Хорошово”. Всего на площади 40 га собираются построить 360 коттеджей площадью 186-450 кв.м. Достраивается 1-я очередь поселка с 42 коттеджами и 3 таунхаусами. К слову, рядом с “Хорошово” выделены еще 65 га под будущий коттеджный городок “Любимово”, где запланировано строительство 300 коттеджей. А в 17 км на северо-запад от центра Донецка, в пос.Пески на Киевской трассе, ООО “ДонСтройТрейд” (г.Донецк) строит поселок “Золотые Пески”. Там на 7,5 га земли возле озера расположатся 18 элитных коттеджей площадью 490-640 кв.м. В свою очередь, у южной границы города, возле с.Широкого, строительная группа “Барат” (г.Донецк) возводит коттеджный поселок “Дубровка”, в котором на 5 га разместятся 40 коттеджей площадью 275-450 кв.м. Сейчас идут работы на 1-й очереди, включающей 22 коттеджа.
    Как видим, в большинстве городков Донецкой области, строятся коттеджи элитного класса — большой площади, часто с большими земельными участками. Цены на дома площадью 500-800 кв.м достигают $1-1,5 млн ($1,5-2,5 тыс. за 1 кв.м). В то же время, как отмечают эксперты, инфраструктура в таких коттеджных поселках минимальна — застройщики делают акцент на близости городских объектов торговли и быта, а также на охраняемости территории городков.

С западным акцентом
    Условия для коттеджного строительства на Львовщине во многом противополож­ны донецким. В области есть много экологически чистых районов, пригодных для строительства коттеджей. Вследствие этого до кризиса было анонсировано возведение вокруг Львова более десятка коттеджных городков. Интересно, что многие из них при этом позиционируются в эконом-классе, конкурируя тем самым по стоимости с индивидуальной застройкой. Например, городок “Галицкие Звезды”, который компания “Росан-Инвест” строит в с.Бирки, в 7 км на северо-запад от Львова, соответствует классу “эконом-плюс”. Там на 14,3 га должны разместиться 97 коттеджей, 18 дуплексов и 24 таунхауса. Площадь коттеджей и таунхаусов — 150-186 кв.м. Среди объектов инфраструктуры — торгово-развлекательный центр, детские площадки, спортивный зал и т.д. Как отмечают в компании, в 2008 г. строительство городка было начато, однако его темпы, в связи с кризисом, замедлились. “Строительство “Галицких Звезд” было бы завершено в этом году, если бы не кризис”, — отмечает Денис Шмигаль, генеральный директор девелоперской компании “Росан-Инвест”.
    В свою очередь, компания “Комфорт-Инвест” (г.Киев) достроила поселок “Золотая Гора” в с.Сокильныки, в 1,5 км от южной окраины Львова. Здесь на территории всего 0,4 га размещены 18 сблокированных таунхаусов. Еще один проект — городок “Княжа долина” — компания реализует в с.Солонка (также в южном пригороде Львова). На 1,7 га строятся 36 таунхаусов и четыре 4-квартирных особняка. Из инфраструктуры в поселке планируется возвести минимаркет.
    Но, кроме эконом-, развивается в области и элитное строительство. Например, в 5 км западнее Львова в пос.Рудне ООО “Юлиан Люкс” (г.Львов) строит коттеджный городок “Рудне”. Здесь на площади 3 га должны разместиться 48 двухэтажных коттеджей площадью 212 кв.м. Рядом — лес и озеро. Инфра структура — торгово-развлекательный центр с сауной, аптекой, рестораном и магазином. Стоимость 1 кв.м недвижимости в этом поселке сравнительно невелика — $1,1 тыс. Кроме того, в пос.Лесной Поток, в 8 км на северо-запад от Львова, ЗАО “Галсервис­инвестбуд” (г.Львов) строит жилой комплекс “Лесной Поток”, в котором будет 16 таунхаусов площадью 162-200 кв.м. Стоимость 1 кв.м — около $1 тыс.
    Что касается двух зон стихийной элитной застройки — “Поля Чудес” в с.Брюховичи и “Царского Села” в с.Конопныця — то, по инициативе жильцов, они обзавелись охраняемым периметром и инфраструктурой и превратились в коттеджные поселки уже задним числом.
    Местные застройщики прогнозируют, что в этом году строительство новых коттеджных комплексов в окрестностях Львова вряд ли начнется. По словам Дениса Шмигаля, с началом кризиса количество операций купли-продажи коттеджей в предместье сократилось на 90%. Упала, по его словам, и стоимость самих коттеджей. “Если раньше самый дешевый коттедж можно было купить за $165 тыс., то на днях была заключена сделка за $105 тыс. То есть цена упала на 30-40%”, — резюмирует он (см. также “Застройщик — о концепциях” на стр.85).

Перспективы
    Несмотря на кризис, эксперты считают рынок загородной недвижимости в регионах Украины “молодым и перспективным”. “Он просто обречен на развитие, — уверен Владимир Степенко, директор по маркетингу компании “СВ Девелопмент”. — Спрос на загородную недвижимость высок, и за время кризиса с ним ничего не случится. Как только у людей появится возможность, они начнут строить и покупать ее”.

Текст: Виталий Кукса