Индустриальные парки: антикризис для девелоперов

 

В конце апреля в Верховной Раде был зарегистрирован проект Закона «Об индустриальных (промышленных) парках» (№3071 от 24.04.2009 г.), в котором определены правовые основания создания и функционирования таких парков. Таким образом, не исключено, что уже в ближайшее время документ вынесут на рассмотрение сессии Верховной Рады.

 

О целесообразности развития индустриальных парков в Украине свидетельствует позитивный опыт других стран, в частности, России, Словении, Чехии, США и Англии. Основной принцип классического индустриального парка заключается в том, что собственник сдает участки, оснащенные инженерными и транспортными коммуникациями, в аренду промышленным предприятиям. Этим индустриальный парк существенно отличается от специальных (свободных) экономических зон, где действуют налоговые и таможенные льготы. Участники же промпарков получают господдержку в виде полной или частичной компенсации затрат на разработку и сертификацию продукции, а также компенсацию 50% затрат за создание одного рабочего места.

 

В Украине депутаты предлагают выделять под промышленные парки земельные участки государственной или коммунальной собственности площадью не менее 0,5 га на срок от 10 до 30 лет (срок создания промпарка). При этом в законопроекте отмечается, что территория таких парков не может быть использована для строительства жилья и развлекательных заведений. В то же время, народные избранники не посчитали нужным ограничить строительство на территории индустриальных парков административных, торговых или офисных зданий. А как раз это, по словам экспертов, может привести к нецелевому использованию земельного участка.

 

Не совсем понятно обстоит ситуация и с организацией работы индустриального парка. Например, если верить законопроекту, после принятия решения о реализации проекта парка инициатор (центральные и местные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления) не позже чем через 90 дней определяют управляющую компанию (на условиях конкурса), которая занимается обслуживанием промпарка, а также обеспечивает деятельность его участников, в частности, строительство и модернизацию подъездных автопутей, коммуникаций, объектов пожарной безопасности, объектов производственного назначения, общепита, а также услуг по охране, транспортировке, консультационному и сервисному обслуживанию.

 

При этом никто не спорит, что украинскому производителю куда проще будет прийти на территорию, оборудованную коммуникациями, чем строить завод «в чистом поле». Однако, по словам Александра Субботина, партнера, адвоката юридической компании «Тарасов и партнеры», в условиях процветания украинской коррупции производители могут столкнуться с рядом ограничений. «Согласно законопроекту, любое предприятие может стать участником индустриального (промышленного) парка на договорных основаниях. Это означает, что управляющая компания сможет самостоятельно выбирать, кого принимать, а кому отказывать, т.е. участниками парков будут только избранные предприятия. Также перспективным участникам парков могут предложить осуществлять неофициальные платежи», — считает А. Субботин. Во избежание такой проблемы, по мнению юриста, следует предусмотреть возможность обжалования действий управляющей компании и ограничить ее в праве отказа от заключения договора с желающими поучаствовать в промпарке, а также необходимо подумать об утверждении типового договора.

Кроме того, несовершенной адвокат считает и процедуру проведения конкурса по выбору самой управляющей компании. «Конкурс по ее выбору описан в законопроекте достаточно слабо. Кроме того, органы местного самоуправления имеют право прописать конкурс по-своему, а это, в свою очередь, может привести к злоупотреблениям. Учитывая, что развитие отечественного производства является общегосударственной необходимостью, рациональней было бы утвердить единый порядок выбора управляющей компании», — считает А. Субботин.

 

В свою очередь Юрий Костоглодов, председатель совета директоров «ИСК «Авантаж», считает, что право выбора управляющей компании инициатором промпарка – совершенно логичное и естественное. «Никто не будет инициировать такой огромный инвестиционный проект, не сохраняя за собой возможность контролировать процесс. Это одно из обязательных условий привлечения инвестиций. Имя и надежность управляющей компании должны быть достаточно убедительны, чтобы предприятия переехали сюда или развернули дополнительные производственные мощности», — считает девелопер. В то же время, Ю. Костоглодов считает создание индустриальных парков в сегодняшних реалиях утопией. «Невероятно сложно сгенерировать идею, благодаря которой можно было бы завязать в единый организм десятки, сотни субъектов хозяйственной деятельности. Да еще и таким образом, чтобы парк давал им организационные, инфраструктурные преференции. Не говоря уже о льготном налогообложении, дотациях или субсидиях. У нас давно предпринимались попытки сделать индустриальные районы. Но если, к примеру, на территории бывшего промышленного предприятия начинают работать разрозненные фирмы, то это никакой не промпарк. Здесь каждый занимается тем, чем хочет», — говорит Юрий Костоглодов.

 

Сомневается в том, что Украина увидит всплеск девелоперской активности сразу после принятия законопроекта №3071 и Радомир Цуркан, управляющий партнер международной консалтинговой компании CB Richard Ellis. По его словам, сейчас не самое удачное время, чтобы начинать реализацию таких масштабных проектов, как индустриальные парки. «Прежде всего, слишком высокие рыночные риски — рекордный уровень вакантности в существующих проектах, слабый спрос на качественные помещения, ужесточение конкуренции значительно снижают привлекательность локального рынка промышленной и складкой недвижимости с точки зрения девелопмента новых проектов. Кроме того, индустриальный парк — это абсолютно новый формат для локального рынка, и четко сформированной категории пользователей на данный момент нет. Положение также усугубляет глубокий кризис в области промышленного производства. Те компании, которые потенциально могли бы выступать арендаторами в индустриальном парке, сегодня массово сокращают выпуск продукции и приостанавливают свою деятельность», — объясняет свою позицию Р. Цуркан.

 

Тем не менее, в долгосрочной перспективе, по словам участников рынка недвижимости, актуальность такого формата, как индустриальный парк, остается высокой. «Можно ожидать, что по мере стабилизации экономической ситуации, и по мере того как локальный рынок начнет демонстрировать признаки выздоровления, девелоперы все чаще будут обращать внимание на проекты индустриальных парков», — прогнозирует Р. Цуркан.