Существенное снижение аренды в Харькове

В течение ближайшего года в областном центре будут сданы в эксплуатацию десятки новых объектов ритейла, владельцам которых будет очень сложно найти клиентов, что спровоцирует очередной всплеск щедрости со стороны арендодателей.

От роскоши - к ширпотребу

Владельцы торговых площадей в Харькове стремительно теряют постояльцев. По словам местных риэлторов, спрос на аренду помещений за последние полгода уменьшился вполовину, а сделки по продаже практически не заключаются - агентствам едва удалось пристроить 10% выставленных на реализацию объектов. Директор департамента торговой недвижимости компании "Colliers International Украина" Наталия Кравец говорит, что ситуацию в харьковской торговле усугубляет тот факт, что город является крупным промышленным центром и входит в первую пятерку населенных пунктов, по которым экономический кризис ударил больнее всего. "Падение производства на местных предприятиях спровоцировало рост безработицы и резкое снижение покупательской способности населения. Понятно, что в таких условиях Харьков перестал интересовать сетевых торговцев", - подчеркивает г-жа Кравец

Руководитель аналитической службы группы девелоперских компаний "Проконсул" Виктория Каратанова констатирует, что наиболее пассивны сейчас продавцы бытовой техники и электроники, книг, автомобилей и автомобильных товаров. От них заявок на аренду или покупку помещений практически не поступает. Учредитель агентства "Риэлти-эксклюзив" Евгений Санин добавляет, что в сложной ситуации оказались автодилеры, которые ранее снимали огромные площади по 700-1000 кв. м. "Сегодня многие салоны закрываются, а поскольку желающих занять столь большие площади нет, то они пустуют", - полагает эксперт.

В то же время Виктория Каратанова отмечает активизацию мелкого бизнеса. "В последнее время увеличился спрос на помещения для небольших фитнес-клубов, магазинов second hand, пиццерий, мастерских по пошиву штор, дизайнерских студий и пр. Менее подверженной кризису оказалась и продуктовая розница - в городе открываются новые продовольственные магазины. Впрочем, как говорит Евгений Санин, сейчас практически все ритейлоры пытаются сэкономить на аренде, выбирая как можно меньшие по размеру площади и дешевые варианты размещения. "Если в прошлые годы наиболее востребованными были помещения в 100-250 кв. м, то сегодня большинство арендаторов просит подобрать им не более 50-100 кв. м", - рассказывает он. По его сообщению, многие клиенты агентства переезжают из престижного центра на периферию. К примеру, спросом пользуются такие микрорайоны, как Павлово Поле, Алексеевка, Салтовка, Коминтерновский жилмассив и даже отдаленная Рогань. "В этих спальных районах помещения сравнительно недорогие, тогда как поток потенциальных покупателей весьма высок, что и делает их интересными для продавцов продукции повседневного спроса", - поясняет эксперт. В то же время на улице Сумской, которая ранее считалась "красной торговой линией", все больше пустующих помещений. Собственники площадей, которые все еще не могут смириться с необходимостью идти на уступки арендаторам, массово теряют постояльцев.

Цены пополам

Предложение же торговых площадей как в сегментах аренды, так и продажи только растет. По информации Виктории Каратановой, на сегодняшний день в базах данных риэлторов на 60% больше объектов, чем желающих купить или снять их. "Зачастую владелец помещения одновременно выставляет его и на продажу, и в аренду, рассчитывая выручить хоть какие-то деньги", - говорит эксперт. Затишье на рынке уже вселило панику в собственников торговых квадратов. Если в начале года далеко не все были готовы сдавать площади по сниженному курсу доллара (5,05 грн.), то сейчас ставки зафиксированы в гривне и уменьшаются едва ли не еженедельно. По словам г-на Санина, арендаторы даже не обсуждают варианты, где требуется оплата в валюте. Кроме того, практически все они готовы подписывать договоры разве что на ближайшие четыре-шесть месяцев, ожидая, что в дальнейшем им удастся выторговать еще большие скидки. Эксперт утверждает, что за последние полгода арендные ставки на непрофессиональные торговые площади просели на 50-60% и стартуют с 50-60 грн./кв. м в месяц. Причем за такие деньги можно снять помещение не только на окраинах, но и в ставших популярными спальных районах. Евгений Санин отмечает, что некоторые владельцы, которые ищут клиентов уже по два-три месяца, готовы сдавать площади почти бесплатно - арендатор должен оплачивать только коммунальные платежи. В центре цены снизились с прошлогодних 70-100 дол./кв. м до 150 грн./кв. м.

Не менее ощутимые скидки предлагаются и желающим приобрести помещение. Если в минувшем году стоимость квадратного метра стартовала с 2-4 тыс. дол., достигая 10 тыс. дол. за помещения на улице Сумской, то сейчас объект в спальных районах можно приобрести за 1 тыс. дол./кв. м, а цены в центре просели до 4-5 тыс. дол. Но даже это не привлекает потенциальных покупателей. Сделок на рынке крайне мало, а те, кто не против стать собственником недвижимости, требуют у продавцов еще больших уступок. Евгений Санин говорит, что некоторые владельцы, не остро нуждающиеся в деньгах, уже начали снимать свои объекты с продажи, мотивируя это тем, что не хотят отдавать их за бесценок.

Стройка продолжается

Не в лучшем положении оказались и харьковские ТЦ. Виктория Каратанова говорит, что они заполнены в среднем на 70-85%, причем постоянно происходит ротация арендаторов. Чтобы привязать клиентов, собственники профессиональных торговых центров придумывают все новые и новые бонусы. В начале года они перешли на расчеты в гривне по курсу 5,05/1 дол., а за последние три месяца гривневые ставки еще и похудели на 10-15%.Сегодня места в ТЦ сдаются по 50-60 грн./кв. м, а максимальные тарифы в 50 дол./кв. м (по коммерческому курсу) держат лишь владельцы наиболее востребованных объектов ("Украина", "Караван"), да и то лишь на самые привлекательные для арендаторов зоны.

Их менее удачливые конкуренты уже начали включать в арендную плату коммунальные платежи, а также предлагать бесплатные услуги по уборке, охране объектов. При определенной настойчивости арендатор вполне может выторговать еще и дополнительную скидку в 10-20% от заявленной ставки. Некоторые собственники пошли еще дальше, предложив постояльцам так называемые арендные каникулы на три месяца, в течение которых ставка составляет всего 25 грн./кв. м. Увидев, что лед тронулся, торговцы вошли в раж. По данным Виктории Каратановой, сейчас многие ритейлоры ведут переговоры с владельцами торговых комплексов о привязке арендной ставки к проценту от товарооборота (5-15% в зависимости от категории товара).

Несмотря на достаточно сложное положение, в котором оказались ТЦ, данный рынок продолжает расти. На сегодняшний день в городе работают более 20 центров общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. При этом еще в прошлом году эксперты заявляли о дефиците помещений, что позволило девелоперам приступить к реализации десятков новых проектов. С началом кризиса заморожены были лишь те, которые находились на стадии проектирования, а остальные объекты продолжают строиться: ТРЦ "Французский бульвар", "Магеллан", "Пальма", "Металлист-Арена" и пр. Их предполагается сдать в эксплуатацию в нынешнем или следующем году, в связи с чем уровень арендных ставок на торговые площади в Харькове может снизиться еще больше.

Источник: Людмила Ксенз

http://www.retailstudio.org/