Штильное место

Не время покупать
    С сентября прошлого года крымская недвижимость подешевела более чем в два раза, а количество покупателей новостроек на полуострове уверенно приблизилось к нулевой отметке. Главные причины стремительного падения стоимости и катастрофического уменьшения реальных покупателей — отсутствие ипотечного кредитования, глобальный экономический кризис в стране, отсутствие уверенности потенциальных клиентов компаний-застройщиков в скором введении объектов в эксплуатацию, а также ожидание покупателями дальнейшего снижения цен.
    По словам Артема Новикова, управляющего партнера компании “Диалог-Классик” (г.Киев; инвестиционный консалтинг; с 2003 г.; 10 чел.), крымскую недвижимость обычно приобретали за так называемые “лишние деньги” обеспеченные люди, которые уже имели не одно жилье. Сейчас такие люди, причем как российские граждане, ранее составлявшие примерно 50% покупателей недвижимости у моря, так и состоятельные украинские клиенты, заняты гораздо более важными делами, нежели приобретение семейных резиденций для летнего отдыха: они спасают свой бизнес и пытаются противостоять кризисным явлениям. “Лишних денег” практически ни у кого нет, да и “нелишние” стали зарабатываться гораздо сложнее. Кроме того, на фоне глобального падения цен рынок недвижимости покинули так называемые спекулянты, приобретавшие крымские новостройки в целях перепродажи, а также бизнесмены, вкладывавшие средства в недвижимость полуострова ради получения прибыли за счет сдачи ее в аренду.
    В целом же, как отмечает Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании “СоюзСтройТехнология” (г.Симферополь; строительство элитных объектов недвижимости в Крыму; с 1999 г.; около 1 тыс.чел.), кризис на рынке крымской недвижимости можно охарактеризовать (и эта характеристика не отличается от общеукраинской. — Ред.) как “кризис недоверия”: банков — к кредиторам, инвесторов — к застройщикам, покупателей — к продавцам.
    Именно из-за отсутствия спроса, вызванного в значительной мере неверием покупателей в то, что новостройки будут сданы в ближайшее время, многие строительные и девелоперские компании, начавшие в 2008 г. разрабатывать проекты в Крыму, временно отказываются от их реализации. По данным консалтинговой компании Macon Realty Group (г.Краснодар, Россия; услуги в области инвестиционного консалтинга; с 2003 г.; 30 чел.), специализирующейся на сегменте курортной недвижимости России и стран Восточной Европы, в Крыму заморожены 80% новостроек (200-220 объектов из 250), остальные же 20% строятся темпами, которые в четыре раза ниже заявленных. Эксперты отмечают, что даже крупные компании, имеющие необходимые средства на завершение строительства начатых на Крымском полуострове объектов (всего — 3 млн кв.м жилья), отказываются вкладывать в них средства, направляя деньги на развитие других видов бизнеса. “Когда количество потенциальных покупателей стремится к нулю, строительство новостроек становится неприбыльным бизнесом. Зачем строить, если некому продавать”, — вопрошает г-н Новиков.

Глубокая заморозка

    Продолжается строительство только тех объектов, готовность которых составляет 80-90%, а также элитных новостроек со значительной степенью готовности. Так, активно ведутся работы на стройплощадках компании “СоюзСтройТехнология” в Алуште на Набережной, 16 (комплекс апартаментов “Гранд-Палас”) и Симферополе по ул.Балаковская, 49 (жилой дом). По словам г-жи Петрусевич, цены на эти объекты держатся на докризисной отметке (с поправкой: американскую условную единицу считают в компании по курсу 5,5 грн./USD). Весьма активно ведутся работы, по словам экспертов, и на площадке компании “Профессионал” в Симферополе, на пересечении улиц Толстого и Киевской (жилой дом), а также на площадках компании “Консоль” — в Симферополе по ул.Толстого (жилой комплекс) и в Ялте на ул.Киевской (элитный комплекс “Океан”). На большинстве строящихся объектов, по словам специалистов, цены также не менялись с докризисных времен (опять-таки более половины местных застройщиков предлагают жилье по курсу 5,05 грн./USD). “Нельзя сказать, что даже на активно строящиеся объекты в регионе наблюдается хороший спрос — интерес со стороны покупателей упал в десятки раз. Однако некоторые компании все же считают, что лучше сдать жилье в эксплуатацию и выполнить обязательства перед уже имеющимися частными инвесторами, после чего можно будет реализовать оставшиеся квартиры по более высоким ценам. Ведь кризис не вечен”, — говорит Валерия Петрусевич.
    Очевидно, именно этими принципами в первую очередь руководствуются девелоперы элитной недвижимости Крыма, ведь, как уже было сказано, строительство таких объектов также не останавливается. Например, самого дорогого проекта полуострова “Приморский парк” (категории “де-люкс”, расположен в парковой зоне на берегу моря в Ялте), цена 1 кв.м которого год назад составляла EUR5,8-15 тыс. Некоторые очереди уже достроены. Оставшаяся же часть, хоть и очень медленно, но достраивается, а по всему полуострову развешены рекламные плакаты о 50%-ных скидках, предоставляемых на квартиры в данном комплексе (на практике скидки предлагаются только на неудачно расположенные “невидовые” квартиры). Кроме того, уже сданы в эксплуатацию такие элитные крымские комплексы, как “Наутилус” в Гурзуфе, “Шестой элемент” в Ялте и премиум-новостройка по Гурзуфскому шоссе, между Никитским ботаническим садом и международным центром “Артек”.

    Интересно отметить, что если на этапе строительства квартиры в “Наутилусе” предлагались по $7 тыс. за 1 кв.м, то уже в готовом комплексе девелоперы согласны уступать апартаменты за $2,8-3 тыс. за 1 кв.м, в то время как с момента сдачи комплекса “Шестой элемент” цены на жилье в нем выросли в два раза. Близки к успешному завершению, по словам г-жи Петрусевич, и такие элитные комплексы, как “Блиц-Палас” (девелопер — фирма “Домус”), объект компании “Консоль” в Мисхоре, комплекс у подножия Медведь-горы, вблизи санатория “Крым” в Партените (девелопер — компания “Маркет-Групп”), комплекс “Парковая” (девелопер — компания “Консоль”) и т.д. В то же время остановлено строительство обещавших ранее быть не менее элитными объектов “Ореанда Плаза”, “Царская Тропа”, “Бригантина”, “Император”, “Никитский Дворец”, Royal House и т.д. По словам экспертов, девелоперы данных замороженных проектов вместо строительства ведут тяжелую борьбу с уже имеющимися частными инвесторами, желающими забрать свои деньги из проектов.
    Еще хуже обстоят дела с объектами эконом-класса, львиная доля которых заморожена. По словам Валерии Петрусевич, если строители элитных объектов имели к наступлению кризиса денежные запасы, сформированные за счет продаж апартаментов в своих объектах по заоблачным ценам, то у строителей жилья эконом-сегмента подобных запасов, естественно, не было. Поэтому после того, как было прекращено банковское кредитование, а количество частных инвесторов приблизилось к нулю, большинство компаний вынуждены были остановить строительство или продавать строящиеся квартиры по демпинговым ценам. Так, если в среднем по полуострову стоимость первичной недвижимости составляет $1,6 тыс. за 1 кв.м (что на 55% меньше, чем в сентябре 2008 г.), то жилье эконом-класса оценивается гораздо дешевле: $1-1,5 тыс. за 1 кв.м (против $1,4-2 тыс. в сентябре прошлого года) в Ялте, $0,6-1 тыс. за 1 кв.м (против $1,1-1,5 тыс.) в Алуште, $0,7-0,9 тыс. за 1 кв.м (против $1-1,3 тыс.) в Севастополе, $0,6-0,8 тыс. за 1 кв.м (против $0,9-1,4 тыс.) в Евпатории, $0,6-0,9 тыс. за 1 кв.м (против $1-1,4 тыс.) в Судаке и $0,5-0,9 тыс. за 1 кв.м (против $0,9-1,2 тыс.) в Феодосии.

Дешевая вторичка

    Несмотря на стремительное снижение цен на южнобережную недвижимость, количество реальных сделок по ее приобретению, по данным Виктора Мазурина, директора агентства недвижимости “СТД-центр” (г.Ялта; полный комплекс услуг в сфере недвижимости; с 1991 г.; 60 чел.), значительно упало. “С января по май текущего года на ЮБК было зафиксировано всего 147 операций с недвижимым имуществом (купля-продажа, мена, дарение), что на 52% меньше, чем за аналогичный период 2008 г., и на 62% меньше, чем за аналогичный период 2007 г.”, — рассказывает г-н Мазурин. Причем спрос, по его словам, отсутствует как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. И это несмотря на значительное удешевление последнего. В частности, сейчас дешевую однокомнатную квартиру в Ялте можно приобрести за $45 тыс., в то время как в сентябре прошлого года она стоила минимум $80 тыс.
Значительно подешевели и “двушки”. Например, если в сентябре двухкомнатная квартира в Ялте стоила $110 тыс., то сейчас — не более $60 тыс. Чуть дороже — за $80 тыс. — можно приобрести уже трехкомнатные апартаменты, которые полгода назад оценивались минимум в $140 тыс. На $5-7 тыс. дороже стоят квартиры в Гурзуфе (однокомнатная — $50 тыс., двухкомнатная — $65 тыс., трехкомнатная — $85 тыс.). Такая разница в цене, по словам риелторов, обусловлена тем, что здесь, по сравнению с Ялтой, база предложений гораздо меньше, что создает некоторый искусственный дефицит жилья. Полностью аналогична Ялте по минимальной стоимости разных видов апартаментов Алупка. Чуть дешевле недвижимость можно найти в Алуште и Коктебеле — $45 тыс. за “однушку”, $55 тыс. — за “двушку” и $70 тыс. — за “трешку”. И, наконец, самое дешевое вторичное жилье можно приобрести в Евпатории, Севастополе, Судаке и Феодосии. В Феодосии и Севастополе однокомнатные квартиры оцениваются в $30 тыс., в Судаке и Евпатории — $35 тыс. Двухкомнатные же апартаменты в Евпатории можно купить за $45 тыс., в Севастополе — за $40 тыс., в Судаке — за $50 тыс. и в Феодосии — за $45 тыс. По словам г-на Мазурина, такие цены соответствуют самым дешевым апартаментам, от которых до моря можно добраться общественным транспортом за 10-20 мин. Именно такие малогабаритные объекты эконом-класса, по мнению риелторов, еще пользуются спросом на полуострове. “Спросом на первичном рынке недвижимости Крыма сейчас пользуются только квартиры малых площадей (1- и 2-комнатные) в объектах эконом-класса. И если ранее основными потребителями таких квартир были жители России (около 50% в общем объеме спроса), а основными целями покупки — инвестиции (примерно 30%) и приобретение летней резиденции (45%), то сейчас спрос на 90% формируют граждане Украины в целях переезда или улучшения жилищных условий”, — говорят в компании Macon Realty Group.

А тем временем в Одессе

    Как и в большинстве украинских регионов, цены как на первичное, так и на вторичное жилье в Одессе за последние полгода существенно упали. В среднем, по сравнению с сентябрем прошлого года, общее снижение стоимости жилья на одесском рынке составило 30-40%, и сейчас 1 кв.м апартаментов в новостройках оценивается в среднем по городу в $0,9-1 тыс., в старых домах — $1,05 тыс., что примерно соответствует уровню 2005 г. По словам Дмитрия Грабины, учредителя “Первой риэлтерской компании” (г.Одесса; оказание полного спектра услуг в сфере недвижимости; с 2002 г.; 70 чел.), по состоянию на конец мая текущего года самое дешевое одесское первичное жилье оценивалось в $750-800 за 1 кв.м, тогда как полгода назад оно стоило $1 тыс. за 1 кв.м. Правда, по таким ценам ($750-800 за 1 кв.м) новостройки предлагают разве что застройщики отдаленных районов Одессы, таких как поселок Котовского и жилмассив Таирова.
    Интересно, что элитные объекты Одессы потеряли в цене еще больше. Например, если полгода назад диапазон цен на новостройки премиум-класса в самом центре “жемчужины у моря” составлял $3,5-5 тыс. за 1 кв.м, то сейчас на строящихся объектах в центре города — уже $2-4 тыс. за 1 кв.м. При этом $4 тыс. за 1 кв.м — исключительный случай для одесского рынка — такая цена установлена в единственном элитном комплексе города — “Уютный”.
    При этом г-н Грабина уточняет, что все приведенные выше расценки — и в эконом-, и в элит-сегменте — касаются только тех объектов, на стройплощадках которых реально ведутся строительные работы. В замороженных новостройках продажи стоят на месте и, по словам сотрудников агентства недвижимости “Молдованка” (г.Одесса; оказание полного спектра услуг в сфере недвижимости; с 1998 г.; 50 чел.), даже если застройщики выставят цены на уровне $300 за 1 кв.м, они вряд ли сдвинутся с нулевой отметки, поскольку практически никто не уверен в завершении более чем 80% объектов.
    В целом же, по оценкам специалистов, как и в столице, в Одессе заморожены 70-80% объектов первичного рынка. Правда, местные риелторы утверждают, что, в отличие от Киева, строительство в Одессе ведется преимущественно не на тех объектах, где к периоду кризиса была достигнута максимальная степень готовности, а на элитных, девелоперы которых обладают большими собственными финансовыми ресурсами и строительными мощностями, что роднит Одессу, скорее, с ЮБК.
    На вторичном рынке Одессы, по данным “Первой риэлтерской компании”, самое дешевое жилье оценивается примерно в $20 тыс. Это небольшая квартира, как говорят в Одессе, “после пожара”. При этом в приличном состоянии гостинку в пос.Котовского или жилмассиве Таирова можно приобрести уже за $27-30 тыс. Как ни странно, если повезет, за такую же сумму — $27 тыс. — можно купить малометражную квартиру в старом фонде с неухоженным двориком в центре (общей площадью 27 кв.м). Просторные же однокомнатные квартиры в отдаленных районах Одессы оцениваются в $35-40 тыс. в пос.Котовского и в $45-47 тыс. — в жилмассиве Таирова. А просторная квартира с новой планировкой в недавно сданном доме предлагается в городе за $50-60 тыс.
    Несколько дешевле первичных новостроек двухкомнатные старые апартаменты. По словам Дмитрия Грабины, минимальная цена таких квартир стартует с $40-45 тыс. в пос.Котовского и $48-50 тыс. в жилмассиве Таирова. При этом несколько недель назад в центре города, на ул.Конной, была за день реализована заложенная в банке двухкомнатная квартира площадью 25 кв.м за $26 тыс.
    К слову, как отмечает г-н Грабина, дефицита спроса на жилье по новым ценам в городе нет. Иногда даже бывает, что на квартиры стоимостью $30-35 тыс. есть несколько покупателей, а подобное жилье пару недель отсутствует в базах агентств. В то же время на рынке и в риелторских базах представлено много жилья по докризисным ценам, которое абсолютно не пользуется спросом. “Основными покупателями как на первичном, так и на вторичном рынках Одессы являются две категории граждан — те, которые успели забрать свои депозиты из банков и вместо банковской сферы стремятся их пристроить в сегмент недвижимости, и те, которые обладали средствами и сейчас спешат воспользоваться возможностью купить жилье по цене, которая подчас в два раза ниже докризисной”, — рассказывает г-н Грабина.

Прогноз
    По словам Артема Новикова, в течение ближайшего полугодия крымская недвижимость будет продолжать падать в цене, поскольку в условиях мирового кризиса она значительно проигрывает аналогичным объектам-конкурентам в других странах. Например, квартиры гораздо более высокого класса в комплексах с по-настоящему развитой инфраструктурой в Болгарии в 2-3 раза дешевле, чем позиционируемая в качестве элитной, но не соответствующая этому статусу крымская недвижимость. “Стоит ожидать, что крымские объекты за сезон потеряют еще треть своей цены”, — прогнозирует г-н Новиков.
    Также, по мнению экспертов, злую шутку с элитной крымской недвижимостью сыграет тот факт, что девелоперы лишь обещают в новостройках и комплексах премиум-класса создать развитую инфраструктуру, но на деле ничего не делают, поскольку как начальные инвестиции, так и ежемесячные платежи людей, которые проживают в приобретенной недвижимости не больше двух-трех месяцев в году (ежемесячная абонентская плата), оказываются чрезмерно высокими. Грустная ситуация с крымской инфраструктурой наравне с еще не так давно заоблачными ценами, по мнению специалистов, заставит потенциальных покупателей в течение ближайших двух-трех лет обращать больше внимания на средиземноморскую и зарубежную черноморскую недвижимость, объекты которой соответствуют своему классу и располагают соответствующей инфраструктурой.
    Что же касается выхода из кризисной ситуации, то первыми из нее, по мнению г-на Новикова, выйдут такие населенные пункты, как Ялта и Алушта. В остальных регионах Крыма строительство начнет приносить привычные дивиденды только через год после того, как это произойдет в столице Украины и прочих городах-миллионниках.
    В Одессе же, по словам Дмитрия Грабины, в течение лета-осени в некоторых сегментах рынка недвижимости цены просядут еще на 10-15% и продержатся на такой отметке вплоть до конца 2010 г. Затем может начаться некоторый рост.