Кто построит ТРЦ?

В последние годы в столице и регионах начали активно возводить недвижимость различного назначения — торговую, складскую, производственную, спортивную… Инвесторы все чаще практикуют использование на объектах технологий быстромонтируемых зданий (БМЗ), позволяющих не только сократить период строительства, но и сэкономить немалые деньги.

У краинские строители коммерческой недвижимости под термином «быстромонтируемое здание» понимают модульные объекты, возводящиеся по каркасно-панельной технологии. В нашей стране наиболее распространены металлокаркасные, железо- и сталежелезобетонные быстровозводимые здания. Эти типы БМЗ отличает универсальность, адаптированность ко многим технологиям, а также возможность модификаций и быстрая окупаемость. С развитием в Украине коммерческого сегмента строительства спрос на металлокаркасные быстровозводимые сооружения устойчиво рос. По утверждению Михаила СВИТЛИНЦА, директора компании «Мастер-Профи», при строительстве быстровозводимых зданий важно не только качественно их спроектировать и изготовить комплект материалов, но и грамотно осуществить монтаж. Не все операторы рынка имеют опыт установки БМЗ, а среди компаний-поставщиков большинство проводит только шеф-надзор. «Скоростное» здание может стать долгостроем, особенно в тех регионах, где монтажники не имеют продолжительного опыта работы с подобными конструкциями. В этой ситуации удобнее и выгоднее сотрудничать с отечественными компаниями», — считает Михаил СВИТЛИНЕЦ.

По словам Марины ДОРОВСКОЙ, директора департамента компании «Каркас», сегодня большей популярностью пользуются отечественные металлоконструкции, поскольку их стоимость на 20–30 % ниже, и такой разрыв в цене сохранится, вероятно, еще не менее пяти лет. Со временем металлоконструкции украинского и европейского происхождения сравняются в цене, конкуренция между изготовителями усилится, а у отечественных предприятий появятся более современные технологии производства.

Жизнь на рынке

Украинский рынок БМЗ подвержен тенденциям, характерным для рынков БМЗ в ряде европейских государств. На начальном этапе развитие БМЗ происходило преимущественно в сегменте торговой и коммерческой недвижимости (строительство торговых центров, автосалонов), позже стали популярны склады и логистические центры, следом начал развиваться сегмент производственных зданий.

Сегодня в Украине к самым востребованным объектам недвижимости относят ТЦ, за ними следуют объекты логистики и производственные здания. Востребованность БМЗ-технологий при возведении большинства ТЦ вполне объяснима. Этот вид коммерческой недвижимости не требует значительных инвестиций и приносит владельцу хороший доход сразу после завершения объекта.

В докризисные времена отечественный рынок БМЗ характеризовался высокой динамикой развития. В 2007 г., по оценкам маркетологов ОАО «Укрстальконструкция», общий объем рынка БМЗ составил около 1,7–2 млн кв. м зданий, введенных в эксплуатацию. С использованием металлических конструкций (в т. ч. по смешанной технологии) было возведено более 1,25 млн кв. м.

В 2008-м, по предварительным итогам, объем поставок металлических конструкций для БМЗ превысил показатели 2007 г. на 10–15 %. Это сравнительно невысокие цифры. В 2007 г. было зафиксировано увеличение объема поставок на 40 %. Многие специалисты прогнозировали значительный рост в 2008 г., но их планы не оправдались. В эксплуатацию ввели меньше площадей, чем предполагалось. Часть объектов, скорее всего, будет возведена в 2009– 2010 гг.

По свидетельству Антона ЗАХАРЧЕНКО, директора проектного департамента ОАО «Укрстальконструкция», к числу основных тенденций украинского рынка БМЗ относится укрупнение существующих и появление новых форматов быстромонтируемых зданий. Появляются многофункциональные центры — синтез торговых, офисных, развлекательных, жилых и гостиничных строений.

По мнению специалистов, появление крупноформатных объектов в первую очередь связано с финансовыми возможностями украинских инвесторов, которые были способны за счет привлечения внешнего финансирования или собственных средств реализовывать проекты площадью более 100 тыс. кв. м. Еще несколько лет назад максимальная площадь вводимых в эксплуатацию зданий ежегодно достигала лишь 10 тыс. кв. м.

В 2006 г. большая часть сданных в эксплуатацию торговых центров имела размер от 15–25 тыс. кв. м. В настоящее время строятся объекты площадью 60–80 тыс. кв. м.

Несмотря на мировой финансовый кризис, фактические объемы строительства в секторе коммерческой недвижимости за 2008 г. по сравнению с 2007-м выросли. По данным Марины ДОРОВСКОЙ («Каркас»), сегодня в Украине построено более 200 зданий (около 1,4 млн кв. м), из них 59 (585 тыс. кв. м) — в сегменте БМЗ и 150 (850 тыс. кв. м) — с применением металлоконструкций.

К концу 2008 г. в несколько раз уменьшилось использование БМЗ при строительстве объектов торгово-развлекательной сферы и складских помещений. Однако по проектным работам пока еще нет резких изменений со знаком минус. Особенно активно начали сегодня проектировать большие спортивные комплексы.

Отголоски кризиса

Во втором полугодии 2008 г. рынок БМЗ, как и вся строительная отрасль, ощутили влияние мирового экономического и ипотечного кризиса. Активность клиентов значительно снизилась. Например, компании «Каркас» пришлось заморозить три объекта общей площадью более 92 000 кв. м на разных этапах строительства.

По словам специалистов ОАО «Укрстальконструкция», серьезные трудности у игроков рынка возникли в работе по сооружению логистических комплексов и ТРЦ. Проблемы с возведением складских центров обусловлены недостатком финансирования, поскольку практически все они строились девелоперами, которые реализовали такие проекты за кредитные ресурсы. Как только возможность доступа к заемным средствам прекратилась, проекты оказались замороженными на различных этапах возведения.

В сегменте ТРЦ — несколько иная ситуация. Деньги на достройку находящихся на завершающей стадии объектов инвесторы находили и смогут найти в дальнейшем. А вот по некоторым заявленным ранее проектам вопросы пока решаются только на стадии проектирования, сам проект замораживается до лучших времен. Возможно, это связано с корректировкой бизнес-планов, которые будут привязываться к изменениям покупательной способности населения, а также к динамике спроса на торговые площади у арендаторов.

В сегменте автосалонов тоже наблюдается уменьшение объемов строительства. Происходит это также по причине снижения покупательной способности населения. Реализация новых проектов автосалонов, ориентированных исключительно на продажу, отложена на неопределенный срок, в то время как проекты возведения автосервисных салонов активно рассматриваются. Известно, что 2007–2008 гг. характеризовались стремительным ростом числа реализованных на рынке машин, которые теперь нужно обслуживать. Поэтому тенденцией 2008 г. стало строительство торгово-сервисных комплексов, которые предусматривают не только демонстрационные залы, но и площади для технического обслуживания и ремонта автомобилей, мойки и т. д. Два года назад средняя площадь подобных объектов составляла до 1000 кв. м. В настоящее время показатели выросли до 5000–12 000 кв. м. Эксперты рынка обещают, что полного застоя в этом подсегменте не будет, ряд объектов с сервисными составляющими планируют построить в 2009 г. Ситуация упрощается тем, что у крупных торговцев автомобилями есть партнеры — интернациональные компании — владельцы брендов, а значит, и возможность получать финансирование на развитие проектов из-за рубежа.

Сегодня популярностью пользуются складские помещения малого объема. Небольшие компании, которым постоянно требуются складские площади, предпочитают вложить деньги в строительство, поскольку сейчас есть возможность построить объект относительно недорого. Наблюдается определенный рост в строительстве специализированных складских площадей — холодильников — это то, в чем рынок сейчас остро нуждается.

Ожидания и планы

Основные игроки рынка опасаются делать прогнозы в такой нестабильной обстановке. Все зависит от того, как Украина сможет выйти из финансового кризиса, а также от политической ситуации в стране. В целом ожидается значительное замедление темпов роста строительства коммерческой недвижимости. Оживление рынка произойдет не раньше начала 2010 г.

Как правило, объекты коммерческой недвижимости — это дорогостоящие проекты, 80 % которых возводится на кредитные средства.

Более оптимистичны прогнозы Марины ДОРОВСКОЙ («Каркас»), считающей, что еще в течение трех лет рынок каркасных БМЗ будет расширяться, поскольку сейчас он до конца не сформирован.

«Сегмент зданий из металлоконструкций вырастет в 2009 г. на 35–40 %, а к 2010–2011 гг. — на 50 %. Это произойдет за счет активного прихода зарубежных торговых сетей (специалисты говорят о выходе на наш рынок американской Wall-Mart, французской Carrefour, а также богатых на денежные ресурсы российских компаний), отечественных и зарубежных логистических операторов, которые будут строить гипермаркеты и логистические парки в загородной зоне, причем не только в районе Киева, но и в регионах», — отметила г-жа Доровская.

По словам Сергея БЫКОВА, директора компании NCS Ukraine, экономические и политические события в странах ЕС и СНГ дадут толчок активному использованию БМЗ, когда на украинский рынок выйдут известные мировые транснациональные группы. Через некоторое время технологии БМЗ в Украине будут более востребованы, чем сейчас.

Негативное влияние на деятельность фирм — потенциальных заказчиков продукции БМЗ, по мнению Антона ЗАХАРЧЕНКО, окажет в краткосрочной перспективе рост цен на металлопрокат. Можно ожидать того, что заказчики будут проводить максимально открытые тендеры и настойчивее искать самые выгодные условия. При этом вполне вероятно, что в связи со значительным удешевлением сырья в последние месяцы 2008 г. металлические строительные конструкции станут наиболее доступными для инвесторов.

Однако для того чтобы рынок начал расширяться, он должен быть обеспечен средствами. Как только банковский сектор начнет кредитовать заказчиков коммерческой недвижимости (малый бизнес, торговлю, склады, промышленные предприятия), можно будет говорить о развитии рынка. Сейчас на нем наблюдается только стагнация.

Основные игроки

В настоящее время на рынке БМЗ Украины присутствуют отечественные и зарубежные операторы (дилеры и представительства крупных зарубежных производителей БМЗ) — в целом более 20 компаний. В 2008 г. увеличилась доля отечественных участников рынка, кроме того, стали появляться представительства китайских компаний, которые предлагают здания системы «Батлер».

В 2006 г. доля зарубежных поставщиков несущих металлоконструкций составляла около 30–35 %, в 2008-м она снизилась до 10–15 %. По мнению специалистов ОАО «Укрстальконструкция», если сейчас и осуществляются поставки из-за рубежа, то только для небольших объектов (до 5–6 тыс. кв. м), тогда как отечественные поставщики обеспечивают возведение объектов площадью до 100 тыс. кв. м (речь идет именно о несущих металлоконструкциях).

В целом, по оценкам экспертов, компании, работающие на украинском рынке, по основной специализации можно условно разделить на несколько групп:

- отечественные производители полнокомплектных зданий из металлоконструкций: «Металлист-СМК» (Харьков), «Укрстальконструкция» (Киев), «Мастер-Профи» (Днепропетровск), «ПСМ-Профиль» (Полтава), «Завод «Промстан» (Николаев)

- украинские производители металлоконструкций для БМЗ: Житомирский завод ограждающих конструкций, Днепропетровский завод металлоконструкций им. И. В. Бабушкина, Староконстантиновский завод «Металлист» и др.

- компании-импортеры, поставляющие на украинский рынок полнокомплектные здания из металлоконструкций ведущих зарубежных производителей: «Каркас (Astron, Люксембург), «Азби» (Lindab, Швеция), «Ллентаб» (Llentab, Швеция), «Руукки Украина» (Ruukki, Финляндия), Time is Money (BORGA HALE, Швеция), IBT (Zamil Steel, Саудовская Аравия), «Фризомат» (FRISOMAT, Бельгия)

- предприятия, изготавливающие стеновые и кровельные материалы, в том числе панели типа «сэндвич» — «Алюмбуд», «Стройиндустрия» (Харьков); «Фастех», «Пантек» (Киев); «Родничок» (Черновицкая обл.); «Возрождение Полесья» (Славутич) и др.

Отдельную группу в структуре украинского рынка БМЗ составляют строительно-монтажные и генподрядные организации, такие как «Максимус», «МСБУД», «Современные Технологии Строительства» и пр. Эти компании вместе с производителями металлоконструкций также предлагают полнокомплектные БМЗ.

По свидетельству Тараса КОЛОМИЙЦА, директора по развитию ИСК «Каркас», спрос на технологии БМЗ привлекает в этот бизнес множество новых игроков, следовательно, повышается конкуренция.

Проблемные вопросы

Сегодня многие заказчики заинтересованы в получении промышленных объектов под ключ, начиная с разрешительных процедур в местных органах, подготовки земельного участка, собственно строительства, подключения инженерных сетей, установки технологического оборудования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. По мнению специалистов, это можно назвать стратегическим направлением развития строительных компаний в данной сфере. Расширение спектра предоставляемых услуг потребует от строительных компаний увеличения штата за счет привлечения квалифицированных юристов и специалистов по организации производства.

На развитии рынка БМЗ негативно сказывается несовершенство нормативной базы. По словам экспертов, стандарты и нормы, касающиеся быстромонтируемых зданий, в нашей стране довольно консервативны по отношению к возможностям и характеристикам современных металлоконструкций.

К факторам, которые негативно влияют на развитие рынка БМЗ, специалисты относят также трудности с покупкой и оформлением земельных участков и проблемы, связанные с получением разрешительной документации на строительство.

Еще один краеугольный камень на рынке БМЗ — отсутствие четкого термина «быстромонтируемое здание». Поэтому все компании, работающие в данном сегменте, называют себя поставщиками «комплектных БМЗ или БВЗ».

Это приводит к тому, что заказчику тяжело понять разницу между предложениями. В результате он выбирает альтернативный вариант, в основе которого лежит низкая стоимость, и получает, естественно, продукцию не лучшего качества.

Многие операторы рынка БМЗ убеждены, что назрела необходимость создать ассоциацию производителей и импортеров быстромонтируемых зданий. По их мнению, это будет способствовать формированию рынка БМЗ, поможет четко описать его границы и установить современные и понятные для всех правила работы.

Украинские предприятия значительно улучшили качество изготовления конструкций и в настоящее время могут на равных конкурировать с зарубежными производителями, предоставляя потребителю продукцию высокого класса.