Коттеджный городок на крымском полуострове

Локомотивом коттеджного рынка Украины является столичный регион, в котором сконцентрировано на разной стадии реализации (от проектирования до готовности) более 140 коттеджных городков (КГ). А вот второе место прочно занимает Крымский полуостров.

Коттеджный бум последних лет

Это не является неожиданностью, поскольку живописность таврийских мест у многих вызывает естественное желание приобрести домик с видом на море.

— В Крыму все больше появляется новых коттеджных городков и рекреационных комплексов, — отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development. — Также увеличиваются масштабы этих поселков (до пятнадцати-двадцати и больше гектаров). Происходит и географическое расширение границ коттеджной застройки: если раньше это был только Южный берег Крыма, то на сегодняшний день поселки появляются в районе Феодосии и Евпатории.

Коттеджные городки наиболее активно строятся на Южном берегу Крыма — район Большой Ялты и Большой Алушты (Ялта, Гурзуф, Массандра и другие). Здесь находится 31 коттеджный городок на разных стадиях развития (построены, строятся либо проектируются). Построено девять, строятся 16, проектируется шесть. В районе Севастополя 12 поселков (построено два, строится семь, проектируется три), возле Евпатории — три (один построен и два строится), возле Феодосии — шесть (построено два, строится два, проектируется еще два). И еще один — около Симферополя.

Таким образом, в Крыму 52 организованных коттеджных поселка. Если же конкретизировать ситуацию по уровню готовности, то получим следующие данные: построено 290 домо-

владений (коттеджей и таунхаусов) в 14 КГ; строится 1330 домовладений в 27 КГ; проектируется 300 домовладений в 11 КГ и находится на стадии разработки концепции еще порядка 10-15 городков.

И хотя в Крыму все больше появляется организованных коттеджных поселков, доля стихийной застройки остается достаточно весомой.

— Восемь лет назад начали активно застраивать коттеджами земли территории Нижней Массандры, — говорит Татьяна Конечная, менеджер компании «Акрополис». — Впоследствии эта стихийная застройка оформилась в коттеджный поселок Наташино. Сейчас активно застраивается поселок Долоссы. Также стихийная коттеджная застройка наблюдается и в других маленьких поселках побережья — Кацивели, Оползневое, Парковое и так далее. Особенно большой спрос на эллинги — коттеджи, имеющие выход к морю.

Спецификой крымского коттеджного рынка можно считать то, что часть поселков возводится не в чистом виде. Так, генеральным планом комплекса «Лагуна» предусмотрено строительство пяти корпусов по семь этажей каждый с апартаментами площадью 50-167 кв. м на территории длиной в 450 метров вдоль моря. В состав жилищно-рекреационного комплекса «Кашалот» (восемь километров от Алушты) входит три четырехэтажных коттеджа и 23 климатопавилиона-эллинга с выходом на набережную и собственным галечным пляжем. Такое соединение различных типов жилья объясняется рекреационно-курортной спецификой полуострова.

География поселков и застройщиков

На крымском коттеджном рынке представлены как местные, так украинские и российские девелоперы. Из крымских компаний наиболее известна «Консоль», которая построила презентабельный поселок «Поляна Сказок», а также «Восход». Строительная компания «СоюзСтройТехнология» планирует запустить проект эксклюзивного коттеджного поселка в Новом Свете, который будет находиться на первой линии моря.

Особенностью крымского коттеджного рынка можно считать то, что часть застройщиков реализует сразу несколько своих проектов. Наиболее активно себя проявили в данном плане российские застройщики. Так, компания «СоцЕдинство» возводит коттеджные городки «Вилла Галата» и «Вилла Роз».

Активны и украинские застройщики, которые тоже сконцентрировали свои усилия на ЮБК. Так, киевская компания Taurus Development начала осваивать проект в Краснокаменке, а всего их на ЮБК запланировано четыре. Другая девелоперская компания, Link Development, реализует два проекта на ЮБК — «Магоби» и «Монте Пино». Инвестиционно-строительная компания «Антал-Сервис» планирует построить коттеджный поселок закрытого типа в Ялте общей площадью 21 тыс. кв. м на территории 3,93 гектара. Впрочем, компании расширяют географические рамки коттеджного строительства на полуострове. Так, корпорация «Золотые Ворота» реализует проект КГ «Балаклава» в Севастополе (он находится на стадии планирования).

Естественно, это не все игроки коттеджного рынка Крыма. Можно предположить, что со временем на него выйдут и другие девелоперы. Однако из-за влияния финансово-экономического кризиса в ближайшее время не стоит ожидать прежних темпов развития это сектора.

Слагаемые элитности крымского коттеджа

Именно из-за того, что в Крыму под строительство осталось немного привлекательных земельных участков возле моря и, прежде всего, на ЮБК, их стоимость просто зашкаливает. Ввиду этого застройщики ориентируются на строительство элитной недвижимости. Ведь опускание в сегмент «бизнес» (а тем более — «эконом») экономически неоправдано.

Если опираться на мнение специалистов, то недостатка в элитных коттеджных поселках не будет. Так, Владимир Степенко (SV Development) считает элитными «Виллу Галата» (Гурзуф), «Испанскую деревню» (Алупка). А вот комплекс «Восход» в Массандре можно считать коттеджным городком только частично, поскольку там представлены разные типы недвижимости, как коттеджи, так и рекреационный комплекс.

В то же время девелоперы отмечают, что на сегодняшний день в Крыму нет коттеджных городков, которые являются образцом для подражания (наподобие «Золотых Ворот» под Киевом). Это произошло потому, что все поселки являются небольшими, с недостаточно развитой инфраструктурой. Еще год назад появились проекты, которые проектируются на участках 20 гектаров и более, в течение года более серьезных проектов не появилось — пока лишь на стадии формирования концепции. Возможно, они и станут образцами для подражания: в них планируется строительство развитой инфраструктуры, а темп продаж коттеджей и таунхаусов будет достаточно высоким.

Елена Лолаева, менеджер отдела недвижимости АН «Мультидом», к элит-классу причисляет два коттеджных поселка — «Магоби» и «Монте Пино». КГ «Магоби» позиционируется как городок класса «de luxe», рассчитанный на 26 коттеджей площадью порядка 500 кв. м. В состав городка, расположенного на площади 20 гектаров, также войдут гостиница, SPA-центр и другая инфраструктура. Инвестиции в реализацию данного проекта составят порядка 70 миллионов долларов. Поселок «премиум-класса» «Монте Пино» разместится на участке 10 гектаров в Ливадии. В нем предусмотрено 40 домов площадью 250-270 кв. м. Инвестиции в реализацию данного проекта составят около 90 миллионов долларов. Завершение строительства этих коттеджных городков запланировано на первый квартал 2011 года. А еще Link Development планирует запустить третий проект в Ливадии на площади 10 гектаров, где будет построено не больше 15 коттеджей класса «делюкс».

— Большинство коттеджных городков находится выше объездной дороги (трасс Ялта-Севастополь и Ялта-Симферополь), уже в горной части, поскольку под поселок необходимы такие большие земельные участки, которых просто не найти рядом с морем, — констатирует Анна Мельник, директор АН «Планета Крым». — Там размещены «Поляна Сказок», «Горный» и другие поселки.

Бытует мнение, что коттеджный городок на полуострове априори не может относиться к иному классу, чем «элит». Если под элитностью понимать только высокую стоимость объекта, то это вполне понятно для Крыма. Но ведь элитность объекта определяется не только его стоимостью, а комфортом, удобствами, качественными строительными материалами, экологичностью, однородной социальной средой и многими другими факторами. Поэтому часть крымских элитных поселков таковой является лишь условно.

Несмотря на это, вряд ли стоит ожидать появления на Южном берегу Крыма коттеджных городков заявленного класса ниже «элит». Другое дело, что в других регионах Крыма появляются проекты поселков, которые можно причислить к «бизнес-классу». Тем не менее, в поселке «Луговое» (строится в Севастополе) предусмотрено 30 коттеджей и 20 таунхаусов площадью 200 кв. м. Появление формата таунхауса означает не только стремление девелопера максимально эффективно использовать дорогие сотки, но и ориентацию на менее элитных жителей (то есть категорию «бизнес»).

На востоке Крыма, в Коктебеле, будет возведен одноименный коттеджный поселок, состоящий из 19 таунхаусов площадью 190 кв. м на охраняемой территории в 0,27 гектара. Формат таунхаусов, а также маленькие земельные участки (2-3 сотки) говорит о том, что это поселок можно отнести к формату «бизнес». Но при этом не стоит упускать, что стоимость жилья «бизнес-класса» в Крыму вполне сравнима с ценой «элитки» в других регионах Украины.

Кроме того, не стоит думать, что формат таунхаусов относится только к «бизнес-классу». Например, в Киеве таунхаусы на Оболонской набережной Днепра считаются вполне элитным видом жилья. Таунхаусы в коттеджных поселках на Южном берегу Крыма тоже вполне можно отнести к элитным (поселки «Горный», «Вилла Роз»).

Внутреннее содержание: от инфраструктуры до архитектуры

У разных коттеджных городков Крыма предусмотрен разный уровень социально-бытовой инфраструктуры.

Как уже было сказано ранее, на данный момент инфраструктура в коттеджных городках недостаточно развита. В случае, если коттеджный городок находится в рамках населенного пункта, то собственная инфраструктура не предусматривается.

Например, среди инфраструктуры КГ «Таунхаус ХХI» есть только кафе, так как владельцы коттеджей смогут воспользоваться развитой инфраструктурой курортного пгт Орджоникидзе (Феодосийский район). В «Зеленом городе» среди инфраструктуры предусмотрено строительство часовни, а владельцы домовладений могут пользоваться развитой инфраструктурой Севастополя (ведь поселок будет находиться в черте города). Только на инфраструктуру этого города-героя будут надеяться жители «севастопольских» коттеджных городков «Радиогорка» и «Орловка». А вот будущим жителям поселка «Маяк» (поселок Заозерное Евпаторийского района) предлагается воспользоваться инфраструктурой близлежащих санаториев и пансионатов.

Стоит отметить, что сейчас все больше реализуется проектов, в которых предусмотрена достаточно развитая инфраструктура. Например, инфраструктура «Магоби» (Ливадия) включает 4-звездочную гостиницу на 40 номеров с подогреваемым бассейном 1000 кубометров, SPA-центр, ресторан, бар, конференц-зал, гостевую автостоянку, спортивную площадку и собственный морской пляж. Владельцам вилл доступны все виды гостиничного сервиса. Кроме того, можно воспользоваться услугами горничной, садовника, заказать доставку еды из ресторана, трансфер в аэропорт.

Коттеджный рынок Крыма отличается от столичного в плане архитектуры. Например, востребованная в столичном пригороде классическая архитектура будет представлена только в КГ «Песчаное» (10 километров от поселка Песчаное Бахчисарайского района, девелопер — строительная компания ООО «Свитлоград»).

Преобладающее большинство поселков Крыма возводится в средиземноморском стиле. Кроме того, дома в трех поселках возле Гурзуфа будут выдержаны в традиционном средиземноморском стиле с деталями гурзуфского стиля и включением современных элементов.

А вот в КГ «Лагуна» архитектурно здания решены во французском классическом стиле, характерном для строений средиземноморской Французской Ривьеры. Их отличает богатство внешнего вида и элегантность, а цветовые решения фасадов придают домам солидность, богатство и изящность. В КГ «У Красного Камня» (проект ООО «Taurus Development в центре Гурзуфской долины) заявлен современный стиль с некоторыми чертами модернизма. Доминирование средиземноморского стиля неудивительно, оно обусловлено климатическим сходством крымских и средиземноморских территорий.

Популярным является и европейский стиль в разных вариациях. В западноевропейском стиле будут возведены «Diamond» (10 километров от Евпатории, Сакский район), «Крымская долина» (в районе Фороса), «Крымский берег» (пять километров от Севастополя), «Приморский» (в районе Евпатории), «Коктебель» (20 километров от Феодосии), эллинги «Орджоникидзе» (12 километров от Феодосии в поселке Орджоникидзе, оба последних — проекты КУА «Укрсоц-Недвижимость»). В европейском стиле строят дома в «Орловке», «Малом Маяке», «Луговом» (проект ООО «Профессионал» в Севастополе), в испанском — «Испанская деревня», швейцарском стиле «шале» — «Монте Пино». Дома в комплексе «Горный» выдержаны в современном европейском стиле и имеют зеркальное панорамное остекление.

В современном стиле возводятся дома и в «Радиогорке», ЖК «Акрополь» (проект холдинговой компании «Бест Инвест» в Севастополе) и «Южной симфонии» (проект ООО «КийБуд» в двух километрах от Евпатории). А вот в КГ «Магоби» коттеджи строятся в архитектурном стиле Ричарда Мейера. Поселок «Морской» («Кашалот») будет выдержан в стиле «крымского роккоко» — традициях курортно-дворцовой архитектуры.

Перспективы развития коттеджного строительства

— Рынок недвижимости Крыма до начала кризиса очень активно развивался, — констатирует Владимир Степенко. — Сегодня его развитие частично приостановлено, а частично продолжается, однако медленными темпами.

Глобальный финансово-экономический кризис, принесший банкротство крупнейших инвестиционных банков мира и поставивший под угрозу экономику развитых стран, добрался до Украины. Его влияние уже сегодня может оценить каждый житель страны, а последствия не берется прогнозировать никто.

Ситуация усугубилась еще в начале 2008 года, но в последние несколько месяцев его силу ощутили практически все компании, которые так или иначе связаны со строительной отраслью, вследствие чего ряд застройщиков не может выполнять взятые на себя обязательства и поставлен на грань банкротства.

Источник всех бед лежит в отсутствии финансирования строительных проектов как со стороны банковских кредитов (в том числе ипотечных), так и со стороны конечных потребителей, которые утратили доверие даже к крупным и надежным застройщикам. К тому же покупатели ждут снижения цен, то есть заняли выжидательную позицию. Исключением не является и рынок загородной недвижимости Крыма.

— Спрос на такие объекты недвижимости, как коттеджные городки, изменился с наступлением кризиса в сторону уменьшения желаемой жилой площади, — констатирует Елена Коляда, менеджер отдела продаж журнала «КРЫМ. Недвижимость». — Это связано с тем, что люди ориентированы на определенную сумму, которую они могут потратить на жилье. А с наступлением кризиса эта сумма значительно уменьшена. Если раньше клиенты желали иметь большие виллы от 500 до 1000 кв. м для того, чтобы на отдых смогли одновременно приезжать все члены многочисленных семей, а также друзья, знакомые и деловые партнеры, то теперь запросы в этом смысле стали скромнее. Теперь клиенты желают приобрести коттеджи площадью от 150 до 300 кв. м с небольшим участком земли. В этом смысле большой популярностью пользуются таунхаусы как альтернатива небольшим, отдельно стоящим коттеджам.

Как прогнозируют операторы рынка недвижимости Крыма, после стабилизации ситуации на полуострове через год-два все больше будет появляться элитных и «бизнес» многофункциональных комплексов, в которых будут представлены разные типы недвижимости — апартаменты, коттеджи, гостиницы либо пансионаты. Поскольку уникальность крымского рынка недвижимости состоит в его рекреационной направленности (в отличие от киевского), то вряд ли на нем стоит ожидать более серьезного спада, нежели на столичном рынке загородной недвижимости.