Смена якорей

Назад к рынкам
    С наступлением кризиса для собственников профессиональных торговых и торгово-развлекательных центров (ТЦ и ТРЦ) в регионах, в частности, городах с населением менее 500 тыс.чел., наступили тяжелые времена — из-за резкого сокращения продаж многие ритейлоры решили закрыть свои магазины либо перенести их в крупные города. Это, конечно же, отрицательно сказалось на степени заполнения помещений в ТЦ и ТРЦ. “Особенно много свободных площадей (до 20-30%) в торговых центрах, которые открылись в прошлом году и не успели сдать в аренду 100% площадей до кризиса”, — отмечает Наталья Кравец, руководитель департамента торговой недвижимости международной консалтинговой компании Colliers International (Украина) (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; в Украине — с 1997 г.; 60 чел.). В связи с таким высоким уровнем вакантности некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть возможности использования свободных помещений. Так, если раньше в качестве основных арендаторов они видели крупных операторов (мебельные магазины, магазины бытовой техники, детские площадки и т.д.), то сейчас рассчитывают в основном на местных небольших арендаторов — попросту говоря, представителей малого бизнеса, которые занимаются торговлей одеждой, обувью, аксессуарами и т.д. без использования франшиз (т.е. не являются представителями определенных торговых марок, как международных, так и отечественных), арендуют в среднем 5-15 кв.м и готовы подписывать “короткие” договоры аренды сроком на 6-12 месяцев. “Собственнику целесообразно пойти на это в том случае, если объект неуспешен и спрос на его площади со стороны сетевых операторов минимален или отсутствует. То есть, несмотря на уступки арендаторам со стороны владельцев торговых центров, ритейлоры все равно съезжают, а значит, увеличивается вакантность и, как следствие, падает посещаемость торгового центра”, — говорит Марина Крестинина, старший консультант департамента стратегического консалтинга международной консалтинговой компании CB Richard Ellis (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; в Украине — с 2008 г.; 80 чел.).

Косвенные причины
    Но, как отмечают некоторые эксперты, возврат базаров под крышей не всегда вызван только желанием девелоперов как можно скорее заполнить свободные площади. По их словам, в связи с сокращением доходов многие покупатели, ранее отоваривавшиеся в профессиональных ТЦ, готовы вернуться на вещевые и продовольственные рынки. Соответственно, владельцы торговых центров просто идут навстречу потребителям. “Наступивший кризис снизил требования потенциальных потребителей к качеству торговых точек. Многие жители региональных городов переключились на рынки. В то же время многие операторы стали уменьшать свои запросы в отношении размеров торговых лотов, — делится наблюдениями Валерий Кирилко, управляющий партнер компании “Конкорд Девелопмент” (г.Киев; консалтинговые услуги на рынке недвижимости; с 2006 г.; 15 чел.). — Учитывая эти тренды и основываясь на результатах полномасштабных исследований, проведенных в четырех городах Украины, мы, например, предложили осуществить ребрендинг четырех ТЦ собственникам сети торговых центров “Плазма”, расположенных в регионах. Ранее половину площадей в этих торговых центрах занимал крупный супермаркет электроники. Но в процессе переформатирования он начал сворачивать свою деятельность практически во всех торговых центрах, а в оставшихся — уменьшать размер занимаемой площади. Мы же планируем разместить на освободившихся площадях торговые точки площпдью 4-20 кв.м. Лоты будут объединены в тематические блоки (помимо этого многие эксперты советуют новых арендаторов “отделять” от сетевых операторов, например, воздвигать дополнительные перегородки, “расселять” по разным этажам и т.д. — Ред.)”. По словам г-на Кирилко, ситуация в первом торговом центре в Житомире, который уже перестраивается и активно сдается его компанией в аренду, подтверждает верность выбранной концепции. “Об этом можно судить по большой заинтересованности, которую проявляют местные торговцы к аренде площадей в сдаваемом торговом центре”, — говорит он.
    К слову, возможность эффективной сдачи площадей торговых центров в аренду представителям малого бизнеса была доказана еще в докризисное время. В частности, как отметил Андрей Голубков, менеджер проектов международной компании Knight Frank LLC Ukraine (г.Киев; полный спектр консалтинговых и агентских услуг в сфере недвижимости; в Украине — с 2006 г.; 20 чел.), примерами торговых центров, предоставивших в аренду площади малому бизнесу, служат столичные “Интервал-Плаза”, “Пирамида” (в настоящее время собственники торгового центра отказались от мелких торговцев; см. “Последствия”. — Ред.), “Метроград”, “Самсон”, торговые центры “Квадрат” и т.д.
    Эксперты отмечают, что привлекательным нюансом при работе с представителями малого бизнеса для собственников ТЦ нередко выступает возможность получить доход от аренды на 30-50% выше, чем при работе с сетевыми брендовыми операторами. “Действует обычный для торговых центров принцип: чем меньше площадь, занимаемая арендатором, тем выше арендная ставка. Этому есть два объяснения. Во-первых, даже при фиксированной арендной ставке она рассчитывается в привязке к товарообороту (если она превышает определенный процент, то бизнес арендатора становится нерентабельным), а у арендаторов, занимающих небольшие площади, обычно более высокий удельный (т.е. на 1 кв.м) товарооборот, соответственно, выше ставка. Во-вторых, большие магазины обычно выступают “якорями”, т.е. генерируют основной поток в ТЦ. Так как их присутствие жизненно необходимо торговому центру, собственники предоставляют таким арендаторам более выгодные условия”, — объясняет г-жа Крестинина. В частности, по данным компании CB Richard Ellis, до кризиса ставка для якорных арендаторов (секции более 5 тыс.кв.м) колебалась в пределах $12-15 за 1 кв.м, а средняя ставка для бутиковых секций торговой галереи — $100-120 за 1 кв.м в месяц. За время же кризиса ставки снизились в среднем на 40-50% (см. БИЗНЕС №18-19 от 11.05.09 г., стр.87-89).

Мелкие торговцы арендуют в ТЦ в среднем 5-15 кв.м
и готовы подписывать договоры аренды сроком на 6-12 месяцев

Последствия
    Впрочем, какие бы, пусть и временные, выгоды ни сулило привлечение в качестве арендаторов мелких торговцев, специалисты не советуют забывать, что превращенный в крытый рынок торговый центр в первую очередь может потерять свою привлекательность для иностранных инвесторов. “Основные показатели, на которые в первую очередь обращают внимание западные инвесторы, — это денежные потоки, генерируемые коммерчес­ким объектом, длительность договоров аренды и надежность арендаторов, — объясняет Андрей Голубков. — К сожалению, иностранные инвесторы не рассматривают представителей малого бизнеса в качестве высоконадежных клиентов. То есть объект, заполненный известными операторами и генерирующий меньший денежный поток, гораздо более интересен иностранному инвестору, чем торговый объект, заполненный представителями малого бизнеса. Такой объект будет оцениваться инвестором со значительным дисконтом, при расчете которого будут учитываться не только существующие договоры аренды, но и возможный потенциальный доход, рассчитанный на основании предположения о разрыве существующих договоров аренды и сдаче в аренду торгового центра профессиональным торговым операторам”.
    Марина Крестинина менее категорична в этом вопросе. Она считает, что все будет зависеть в первую очередь от инвестора, его требований по рискам и ставкам доходности. “Например, институциональные инвесторы заинтересованы в приобретении качественных проектов с низкой степенью риска. Но существует целая группа инвесторов, которых интересует покупка объектов с хорошим месторасположением, но неудачными концепцией и арендаторским пулом. Привлекательность подобной инвестиции состоит в том, что, приобретя такой объект по относительно невысокой цене (высокие риски и, как следствие, высокая ставка дисконтирования), достаточно легко повысить инвестиционное качество продукта за счет переделки концепции и изменения состава арендаторов. В результате стоимость объекта увеличится и уменьшатся риски, присущие “рынкам под крышей”, — говорит эксперт. В качестве яркого примера подобной инвестиции можно привести ТЦ “Пирамида”, который был куплен американско-британской компанией 1849 PLC в 2006 г. Данный торговый центр представлял собой полупрофессиональный объект с несбалансированным составом арендаторов, большинство из которых были типичными “базарными” торговцами. Но главным преимуществом торгового центра служило его месторасположение (рядом со столичной станцией метро “Позняки”. — Ред.), а архитектурная концепция здания позволила достаточно легко провести реконцепцию второго этажа и заполнить его сетевыми ритейлорами.
    Таким образом, как отмечают эксперты, собственники ТЦ, начавшие работу с малым бизнесом, должны понимать, что если они ориентированы на продажу своего объекта иностранному инвестору, им придется провести практически полный ребрендинг комплекса: разорвать существующие договоры с мелкими торговцами, создать новую концепции комплекса, подобрать новых арендаторов (как, например, ТЦ “Пирамида”) и т.д. “К сожалению, менее болезненного способа для ТЦ не существует. Собственникам придется идти на временную потерю рентного дохода и затраты на проведение реберендинга, чтобы получить профессиональный торговый комплекс, который сможет стать потенциальным объектом приобретения иностранными инвесторами”, — считает г-н Голубков.
    В свою очередь, Наталья Кравец советует девелоперам планировать переход от рынка назад к ТЦ уже на этапе “превращения” торгового центра в рынок. То есть не делать капитальных перестроек в объекте, включать в договоры аренды пункты о возможности их досрочного расторжения девелопером по соглашению сторон и т.д. В таком случае расходы на реконцепцию и ребрендинг удастся если не минимизировать, то, по крайней мере, существенно уменьшить.

Текст: Елена Романюк