Элитная недвижимость - золотое дно для инвесторов. Даже в кризис

Элитная недвижимость в Украине постепенно возвращает себе статус надежной и «долгоиграющей» инвестиции. Кризис не отпугнул покупателей квартир и коттеджей дорогого сегмента. Напротив, многие из них успешно пользуются временным дисконтом, активно покупая «премиум-квадраты».

 Срочно продается база отдыха в Карпатах - готовый бизнес. Коттедж находится в районном центре Верховина в ста метрах от центральной дороги на берегу реки Черный Черемош - в живописнейшем месте. Цена договорная». Такое объявление размещено как минимум на десяти западноукраинских интернет-порталах. Владельцам коттеджа не терпится продать свое имение, поскольку туристический бизнес у них не сложился, а владеть элитным четырехэтажным особняком для собственных нужд - слишком дорогое удовольствие.

Несмотря на туристический застой и депрессию отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджей в той же Верховине, а также в Буковеле, Яремче и Драгобрате идет полным ходом. Дорогие дома, стоимость которых начинается с $350 тыс. и заканчивается цифрами с шестью нулями, теперь возводятся не в туристических целях, а на продажу. Обеспеченные украинцы готовы инвестировать в элитную недвижимость, и эта готовность существенно подогревает активность карпатских строителей. Чуть меньше запала у игроков из больших городов - они решили переждать финансовый кризис, который аукнулся двукратным падением цен и практически полной остановкой продаж. Они уже мало во что верят, даже в силу элитной недвижимости, которая, в отличие от других сегментов, выдержала удар экономических неурядиц и первой начала восстанавливать позиции. Но реальность должна их порадовать - квартиры и особняки классов премиум и де-люкс вновь рассматриваются украинскими потребителями как надежный объект для инвестирования и приумножения капитала.

Бескомпромиссный обвал

Период с осени 2008-го по весну текущего года был для отечественных девелоперов жилой недвижимости подобием ночного кошмара. Обусловленное финансовым кризисом сокращение ипотечного кредитования, снижение уровня доходов населения отрицательно сказались на спросе, в разы уменьшив количество сделок по продаже жилья. Многие строительные компании оказались без средств для дальнейшего развития, в связи с чем заморозили свои проекты до лучших времен. В итоге к весне в стране было заморожено около 80% строек, львиную долю которых составили недостроенные объекты жилой недвижимости. Потребители окончательно потеряли доверие к продавцам жилья в незавершенных домах.

В этот момент ситуацию решило поправить государство, но его попытки «услужить» только раздразнили девелоперов, повергнув их в еще более глубокую депрессию. Изначально идея государственной поддержки застройщиков заключалась в принятии ряда антикризисных актов. В частности - Закона «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и на строительство жилья». Этот документ предусматривал выделение правительством средств на завершение строительства домов, готовность которых составляет более 70%. Министерство регионального строительства даже сформировало список объектов, отвечающих данным требованиям: таких получилось 465. Но уже тогда девелоперы почуяли неладное. По подсчетам Минрегионстроя Украины, для завершения возведения такого количества домов необходимо 35 млрд. грн. Государство же готово было выделить не более 3 млрд. грн.

Между тем девелоперы не увидели и этих денег. Национальный банк Украины не смог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения на сумму 1 млрд. грн. Вырученные средства предполагалось направить на завершение строительства. Финансовых ресурсов, которыми располагало само ГИУ, хватало на выдачу кредитов инвесторам всего нескольких строек. Словом, еще два обещанных миллиарда канули в Лету.

В итоге девелоперам ничего больше не оставалось, как направить свои силы на привлечение потребителей и «подогрев» спроса всеми возможными и невозможными способами. Впервые, начиная с 2005 года, цены на недвижимость поползли вниз - событие, легендарное для украинского рынка, ведь до этого стоимость квартир из года в год увеличивалась в два-три раза. К весне цены на жилье в Киеве упали на 45%, а в некоторых сегментах - на 58%. Сработало. Начиная с апреля у риелторов вновь появилось занятие: пускай очень медленно, но рынок начал восстанавливаться. «С наступлением лета происходит традиционное снижение деловой активности, что отражается как на количестве выставляемых на продажу квартир, так и на количестве реальных сделок. Рынок находится в той неопределенности, когда продавцы либо судорожно хотят продать квартиру и выручить любые средства, либо просто откладывают продажу до лучших времен», - говорит Константин Степанов, руководитель аналитического отдела ИГ «Сократ».

Непоколебимый премиум

Когда именно настанут эти самые «лучшие времена», никто не знает. Одни говорят, что они уже стучатся в двери украинского рынка, вторые прогнозируют их к осени, а по мнению третьих, ветер перемен освежит девелоперов только в начале 2010 года. Между тем все три группы «оракулов» сходятся во мнении, что локомотивом восстановления рынка станет сегмент элитной недвижимости. В период кризиса стоимость квартир класса премиум и де-люкс в среднем снизилась на 20% - «цветочки» по сравнению с двукратным ценовым обвалом в других сегментах. Весной, когда жилая недвижимость бизнес- и экономкласса подорожала на 0,5-1%, дорогие квартиры набрали в цене 4,5-5%. В столице их стоимость сейчас составляет около $8,5 тыс. за квадратный метр. Такое положение дел вполне объяснимо. Если рассматривать рыночную ситуацию начала 2008 года, то спрос на жилье класса де-люкс значительно превышал предложение. Показательным примером в данном случае является рынок Харькова, где разрыв между предложением строящегося жилья и потенциальным спросом на него составлял 90%. «2009 год практически выпал из активной фазы строительства. К тому же жилье высокого класса традиционно располагается в центре города и имеет ограничения по возможности расширения», - говорит Юрий Костоглодов, председатель совета директоров строительной компании «Авантаж».

В столице к объектам дорогого сегмента относят жилые комплексы «Триумф», «Волна», Riviera Riverside, Crystal Park, «Премиум», Royal Tower. Это знаковые объекты со специфической архитектурой, а не обезличенные новостройки. Цена на них по определению не может быть низкой. Сегодня покупатели и продавцы жилья этого класса сошлись в ценовом диапазоне, который обе стороны считают обоснованным. Специфика сегмента дорогой недвижимости заключается в том, что какие-то схемы и лазейки для подогревания спроса его участниками не практикуются - они малодейственные. Под объекты этого уровня не берутся кредиты. Максимум, что может сделать застройщик, - это подарить покупателю паркоместо. Однако при столь значительной сумме покупки это скорее приятный бонус, чем решающий фактор при принятии решения.

Стоит также отметить, что все участники рынка дорогой недвижимости ориентируются на среднеевропейские цены, которые составляют около 2,5 тыс. евро за квадратный метр. Скорее всего, цены достигнут среднеевропейских показателей с корректировкой на востребованность и невостребованность, полагают эксперты. «Потребитель в этом сегменте направляет на приобретение недвижимости денежные средства не из последних ресурсов. При этом сегодня решения о покупке принимаются скорее не с точки зрения долгосрочных вложений, а для себя, - говорит заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т. М. М. » Алексей Говорун. Наиболее устойчивыми, по его словам, являются готовые объекты премиум-класса или те, которые находятся на завершающей стадии строительства.

Дорогая изоляция

Это касается не только элитных квартир в городских многоэтажках - данная тенденция характерна и для рынка коттеджных поселков. Этот сегмент никогда не отличался стабильностью, всегда был спорным и несформированным, доставлял немало хлопот тем, кто решил влить свой капитал в пригородную стройку. Немудрено, что кризис ощутимо подкосил девелоперов этого сегмента рынка недвижимости. Зимой застройщики констатировали остановку реализации 36% проектов коттеджных городков. Снижение цен на дома за девять месяцев составило около 40% - девелоперы уже не беспокоились о рентабельности, важным стал факт продажи злополучных домов по любой стоимости. Многие из них шли на всевозможные хитрости. Например, предлагали клиентам осуществлять постепенную выплату стоимости дома с учетом изменения курса доллара и цены объекта и т. д.

Пока коллеги из сегмента «бизнес» и «эконом» разрабатывали стратегии выживания, Алексей Бутенко, собственник элитного коттеджного городка «Посольская Гута», активно оформлял сделки. С начала 2009 года ему удалось продать более 13 домов класса де-люкс стоимостью от 3 млн. грн. Спрос на дорогие достроенные коттеджи во время кризиса не упал, а лишь немного споткнулся. Сейчас темпы снижения цен в этом сегменте заметно снижаются и составляют не более 3% в месяц. До конца года аналитики прогнозируют среднее падение стоимости по рынку в пределах 7-12%. Преимущество коттеджных поселков дорогого сегмента - в оформленной инфраструктуре, продуманной, завершенной, унифицированной концепции. Конча-Заспа, Пуща-Водица, Бориспольский и Броварской районы - фавориты богатых жителей столицы, желающих убежать от шумной цивилизации куда-нибудь в сосновый лес, к личному озеру, на свежий воздух.

Некоторые из них обзаводятся квад-ратными метрами в более отдаленных уголках страны - Карпатах и Крыму. Инвестиции в элитную курортную недвижимость сейчас вновь становятся привлекательными. Еще в конце прошлого года инвесторы твердили, что выгоднее вкладывать деньги в зарубежные приморские квадраты где-нибудь в Испании или на Лазурном берегу - и дешевле, и приятнее. Но когда даже высококлассная крымская недвижимость начала дешеветь, многие из них переключились на родной рынок. От Алушты до Фороса домики «де-люкс» за полгода подешевели на 15-20%, сегодня их стоимость составляет $12-18 тыс. за квадратный метр. Апартаменты высокого класса здесь можно приобрести за $4-6 тыс. за «квадрат». Они продаются на ура, точно так же, как и коттеджи ценой в $3 млн., в Массандре, Новой Ореанде и Гурзуфе.

То же самое можно сказать и об элитных имениях в Карпатах. Их покупают желающие иметь свой уголок в самых дорогих горных районах - это престижно. Кроме того, если в будущем инвестор захочет продать коттедж, он сможет неплохо заработать - по прогнозам специалистов, уже в скором времени цены на элитную недвижимость здесь вновь начнут расти процентов на тридцать в год. В таком случае, может быть владельцам коттеджа в Верховине не стоит торопиться с продажей? Годик-два - и на нем можно будет заработать куда больше, а желающих купить его уж точно не поубавится. Источник Инвестгазета