Офис в розницу

    О том, что в условиях кризиса многие компании вынуждены отказываться от аренды профессиональных офисов, площадь которых в несколько раз больше, чем им необходимо на самом деле, БИЗНЕС уже писал (см. №7 от 16.02.09 г., стр.86, 87). Но поскольку найти небольшой отдельный офис непросто, мелкие компании, предприниматели начали объединяться, нанимая помещения на правах субарендаторов (на аренде офиса можно сэкономить и иным способом — см. стр.36, 37). Более того, учитывая наметившиеся тенденции, на рынке недвижимости Украины массово начал развиваться формат офисных центров, в которых сдаются не отдельные помещения, а индивидуальные обустроенные рабочие места. Называются они коворкинг-центрами (coworking с англ. — “совместная работа”). Идея их создания заключается в том, чтобы предоставить коворкеру не только рабочее место, но и ряд необходимых для работающего человека услуг: телефонную линию, доступ к интернету, возможность получать почту и посылки, пользоваться залом для презентаций и (или) переговорными комнатами, приемной для гостей и т.д.

Офисная мебель тут стоит очень дешево!

    Основателем коворкинга считается американский программист Бред Ньюберг. В 2005 г. он предложил всем желающим взять в субаренду свободные рабочие места в офисе, который снимал сам. За несколько лет этот вид офисной аренды стал популярен не только в США, но и во всем мире.
    В Украине такие офисы активно начали появляться сравнительно недавно. В частности, по словам Валерия Быканова, директора коворкинг-центра “Х1” (г.Харьков; с 2009 г.), в стране всего пять классических коворкинг-центров: “Х1”, “Коровка” (г.Днепропетровск), QB (г.Кременчуг, Полтавская обл.), STATUS и “Голосеевский” (оба — г.Киев). Правда, в столице работает еще международная компания Regus Group, которая предлагает 1 тыс. офисов по всему миру. Но, как объяснили в ее украинском представительстве, несмотря на то что в их центрах действительно можно снять офис на одного человека, коворкингом это назвать нельзя, поскольку Regus предоставляет в аренду офисы в том числе для компаний, а также более широкий перечень услуг, чем классические коворкинг-центры.

Застолбить место
    Клиентами коворкинг-центров чаще всего становятся фрилансеры — специалисты IT-сферы, дизайнеры, юристы, консалтеры, бухгалтеры, а также начинающие предприниматели, которым не по карману снимать отдельный офис. “С одной стороны, это интересно людям, которым снимать отдельный офис по финансовым или организационным причинам нецелесообразно. С другой — такие центры могут быть интересны небольшим компаниям, сотрудники которых хотели бы работать в формате “прийти-и-работать”, — объясняет Андрей Мингазеев, соучредитель коворкинг-центра STATUS (г.Киев; с 2009 г.). По его словам, преимуществами коворкинг-центров являются как наличие дополнительных услуг, так и удобное месторасположение (зачастую они организовываются в центре города). Особенно это актуально, когда коворкеру нужно встречаться с клиентами на своей территории. Правда, как заметил г-н Мингазеев, в рабочую зону посетителей в их центре не пускают — для этого предусмотрена комната переговоров.
    Что касается платы за “пользование” рабочим местом, то она в украинских коворкинг-центрах варьируется в диапазоне от 0,5-1,2 тыс.грн. в месяц (при полном рабочем дне) в регионах до 2 тыс.грн. в Киеве.
    Чтобы коворкинг-центр работал безубыточно, рассказывает БИЗНЕСу г-н Быканов, достаточно сдавать в аренду половину сущестующих мест (т.е. в случае с “X1” — 7-8 мест из 15; площадь центра — 95 кв.м). Если же центр заполнится коворкерами полностью, то с учетом расходов на развитие, бизнес может выйти на уровень рентабельности около 20%. В свою очередь, г-н Мингазеев утверждает, что коворкинг-центр STATUS изначально создавался как некоммерческий проект и даже при его стопроцентной заполняемости (площадь центра — 60 кв.м, рассчитан на 10 чел.), денег, полученных от клиентов, хватает только на покрытие расходов на аренду и содержание помещения. Бизнесмен уверяет, что проект его коворкинг-центров — идейный (позволяет сплотить бизнесменов разных направлений. — Ред.); прибыль же генерируют другие направления деятельности учредителей, поэтому заниматься им в качестве основного бизнеса не советует.
    Впрочем, на наш взгляд, утверждения г-на Мингазеева отнюдь не бесспорны. Например, простые расчеты показывают, что занятие коворкингом может быть не только безубыточным, но и прибыльным бизнесом. В частности, если верить словам Ирины Луханиной, генерального директора агентства недвижимости “Благовест” (г.Киев; с 1993 г.; 760 чел.), минимальная месячная стоимость аренды помещений под офисы в районе ул.Михайловской составляет 75 грн. за 1 кв.м (цокольные этажи и подвальные помещения зданий). Таким образом, если, например, предположить, что за аренду 60 кв.м арендатор выкладывает минимум 4,5 тыс.грн. в месяц (без коммунальных платежей), то от субаренды 10 рабочих мест он получает 20 тыс.грн. (по 2 тыс.грн., как уже говорилось, с рабочего места), правда, при условии, что все места в коворкинг-центре будут заполнены.

Аналоги
    Эксперты справедливо отмечают, что сделать коворкинг по-настоящему выгодным бизнесом можно, только имея собственное помещение. Правда, во время кризиса вряд ли кто-то станет покупать пусть и подешевевшую недвижимость. Но вот использовать для временной сдачи в аренду коворкерам пустующие рабочие места в собственных офисах — очень выгодно даже тем предприятиям, которые до кризиса были далеки от этой сферы. Например, международная консалтинговая компания NAI Pickard (г.Киев; агентство недвижимости полного цикла; консалтинг; с 1992 г.) начала сдавать отдельные рабочие места в своем офисе еще в 1992 г. Правда, по словам Светланы Шулевской, заместителя генерального директора компании, эту практику нельзя назвать классическим коворкингом, поскольку большинство их клиентов — бизнесмены, деятельность которых соприкасается с бизнесом предприятия (например, небольшие инвестиционные компании или структуры, только начинающие свое дело в Украине). По словам г-жи Шулевской, в их офисе сейчас насчитывается около четырех пустующих рабочих места. Особенно далеким от классического коворкинга пример NAI Pickard делает то, что в прошлом году плата за офисное соседство составляла $980 в месяц за рабочее место (столь высокая цена объясняется в основном тем, что арендаторами рабочих мест выступают представители иностранных компаний. — Ред.). Сейчас она сократилась почти вдвое.
    К слову, все чаще сдают площади в субаренду не только компании — собственники офисов, но и фирмы, арендующие офисные площади в профессиональных бизнес-центрах. В частности, речь идет о компаниях, заключивших долгосрочные договоры аренды, расторгнуть которые практически невозможно, поскольку в договоре на этот случай предусмотрены жесткие штрафные санкции. Если в прошлом году средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса “А” и “В” составляла $70 за 1 кв.м в месяц, то сейчас она снизилась до $35 за 1 кв.м. Разницу вынуждены доплачивать “первичные” арендаторы, которые поэтому поневоле привлекают субарендаторов.
    Но, опять-таки, как отмечают эксперты, назвать субаренду коворкингом все-таки нельзя. “Субаренду вряд ли можно назвать коворкингом, так как в этом случае, как правило, избыточные помещения сдаются одной компании, а не дробятся на рабочие места с последующей их сдачей совершенно разным компаниям и частным предпринимателям”, — объясняет Евгения Разумная, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости международной консалтинговой компании “Colliers International (Украина)” (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; в Украине — с 1997 г.; 60 чел.).

Перспективно
    Эксперты прогнозируют, что развитие коворкинг-центров в Украине — направление перспективное. Компаниям, сократившим штат до минимума, выгоднее арендовать временные рабочие места, чем выкладывать деньги за аренду целого офиса.
    Впрочем, и сами “пионеры” коворкинг-бизнеса не сидят сложа руки. Например, совсем недавно они создали Ассоциацию коворкинг-центров СНГ, в которую вошли как украинские центры, так и центры из России — Екатеринбурга, Тольятти и Санкт-Петербурга. Теперь арендаторы одного коворкинг-центра бесплатно могут пользоваться услугами центра-партнера.
    Единственное, что стоит учесть желающим развивать такое направление, как коворкинг, — это конкуренция со стороны квартир, оборудованных под офисы. Как уже говорилось, даже в самом центре города такой офис можно арендовать по цене, стартующей с 75 грн. за 1 кв.м. К тому же предложение офисных площадей в последнее время значительно превысило спрос на них. Например, только на ул.Михайловской, по данным АН “Благовест”, в июле в аренду предлагалось 43 нежилых помещения площадью от 18 кв.м до 1,5 тыс. кв.м.

Елена Романюк