В условиях кризиса методы наполнения профессиональных торговых центров в столице и регионах претерпевают существенные изменения.
Если раньше главным для профессиональных брокеров http://broker-teletrade.com.ua было правильно выбрать наиболее достойных из длинных очередей известных брендов, желающих разместиться в том или ином ТЦ, то теперь во главу угла ставится искусство сохранить уже имеющих арендаторов и найти практически на безрыбье новых. Методики наполнения новых торговых центров также меняются на глазах.
Несколько последних десятилетий во всем мире, в том числе и в Украине, успешность торговых и торгово-развлекательных центров определялась не столько их месторасположением, сколько правильным и удачным наполнением площадей комплексов арендаторами, иначе говоря, созданием оптимального пула ритейлеров (tenant-mix). "Где бы ни был расположен торговый комплекс, если покупателю комфортно в нем и там представлены магазины, которые его интересуют, он, скорее всего, будет посещать именно этот торговый центр, а не тот, что расположен ближе к его дому, но там нечего посмотреть. Например, один из самых успешных проектов столицы Украины — ТРЦ "Караван" — расположен вдали от метро, практически на окраине города и, тем не менее, имеет посещаемость даже в кризисное время гораздо больше, чем некоторые центрально расположенные проекты", — говорит директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision Ольга Маслова.
Равнение — на гипермаркет-галерею
По словам экспертов, если большинство украинских торговых центров "первой волны" были организованы по рыночному типу, то для всех последующих проектов на первый план вышла необходимость более грамотно и по-европейски составлять "микс" торговых операторов, качественный пул которых дает синергетический эффект (функционирование арендаторов как целостной системы способствует улучшению показателей каждого отдельного арендатора) и значительно повышает прибыльность собственников проекта. Для всех проектов последних 5-7 лет в Украине tenant-mix, по словам специалистов, стал составной частью концепции их проектов, разработке которой стали предшествовать комплексные исследования рынка. Такие исследования позволяют профессионалам понять, присутствие каких именно ритейлеров необходимо в будущем ТЦ, и определить критерии отбора торговых операторов по уровню популярности брендов, его ценовому позиционированию, глубине ассортимента и т. д.
По словам директора по управлению активами компании "XXI Век" Татьяны Честнейшей, до наступления кризиса самыми успешными и востребованными рынком в Украине были ТРЦ, выполненные в формате "гипермаркет-галерея" с большой зоной развлечений для всей семьи. Поэтому подбор арендаторов у большинства девелоперов строился именно вокруг этой концепции, предполагающей наличие крупного продовольственного гипермаркета, галереи магазинов, зоны развлечений для детей и взрослых и т. п. "В основном новые современные ТРЦ заполнялись сетевыми арендаторами и магазинами известных торговых марок, которые предлагали хороший ассортимент товаров при высоком качестве, хорошее оформление магазинов, известность бренда. Кроме того, все большую популярность набирало увеличение площадей магазинов в ТРЦ и развлекательной составляющей", — говорит Татьяна Честнейшая.
Работа по привлечению арендаторов в конкретный торговый центр осуществлялась, как правило, профессиональной командой брокеров и консультантов, которые использовали накануне кризиса такие ключевые критерии выбора ритейлеров, как их соответствие концепции ТЦ, популярность магазина или брендов среди покупателей, надежность и финансовые ресурсы для долгосрочных отношений у компаний, качество товаров, услуг и обслуживания, наличие высокого спроса на товары данного ритейлера и т. п. По словам специалистов, переговоры с якорными арендаторами девелоперы начинали за несколько лет до ввода объекта в эксплуатацию, причем дефицит площадей в сегменте профессиональных торговых помещений как столицы, так и других городов Украины позволял собственникам и управляющим компаниям выбирать из большого количества желающих расшириться и зайти в Украину торговых сетей и отдельных ритейлеров наиболее профессиональные, интересные и подходящие для их торгового комплекса. Те проекты, которым это наиболее удалось, по словам экспертов, остались заполненными и прибыльными даже в период кризиса. Однако нынешние экономические условия заставляют даже успешные проекты с новыми силами бороться за арендатора, а менее успешные и будущие проекты — использовать новые адаптированные к кризису схемы наполняемости ТЦ и ТРЦ.
Атакованные пустотой
По словам Татьяны Честнейшей, последние полгода сложности с наполнением торговых площадей арендаторами и увеличение уровня вакантности испытывают все без исключения торговые и торгово-развлекательные центры столицы, как неуспешные и неграмотно обустроенные изначально, так и только открывающиеся и даже самые успешные. В среднем вакантность торговых площадей в столице выросла с 1% год назад до 4–5% сейчас, причем в некоторых ТЦ и ТРЦ столицы пустует до 50% площадей (например, в ТЦ "Европорт"), а в регионах многие современные ТЦ заполнены лишь на 60–70%.
"Сейчас многие арендаторы испытывают финансовые трудности и либо вообще закрывают свои магазины, либо сокращают площади. Некоторые арендаторы уходят или практически готовы уйти в более низкий ценовой сегмент, сменить ТЦ на другой формат и т. п. В таких условиях возникает необходимость в новых стратегиях наполнения торговых площадей или же сохранения их заполненности. Для действующих центров такими стратегиями являются прежде всего лояльное отношение к существующим арендаторам и согласие собственников на значительные финансовые, юридические и прочие уступки по отношению к ритейлерам", — говорит г-жа Честнейшая.
По словам аналитика отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Марии Шкарпетиной, популярность в действующих ТЦ сейчас приобретает переход на смешанный вид оплаты аренды: фиксированная сумма плюс процент от товарооборота. "Главной причиной неготовности многих собственников переходить на процент от оборота является непрозрачность учета оборотов торговых операторов, поэтому арендодатели более склонны пока к отмене индексации арендной ставки на несколько лет и диверсифицированной ставке (step rent), т. е. фиксации на каждый год определенной величины арендной ставки", — говорит Мария Шкарпетина. Делить риски с арендаторами, т. е. переходить на процент от товарооборота, собственники ТЦ пока готовы только с наиболее крупными якорными арендаторами, от которых напрямую зависит успешность и посещаемость того или иного торгового комплекса.
По словам управляющего партнера консалтинговой компании "Диалог Классик" Артема Новикова, многим успешным торговым центрам также пришлось прибегнуть к изменению товарного зонирования — найти достойных и подходящих под общую концепцию комплекса ритейлеров товарных групп, наименее пострадавших от кризиса (товары повседневного спроса, общепит, бытовая химия и др.) вместо освободивших место ритейлеров наиболее пострадавших от кризиса торговых групп (сувениры, бытовая техника и др.). "Кроме того, на очень выгодных для арендатора условиях собственникам крупных торговых и торгово-развлекательных центров пришлось заполнять площади, освободившиеся в результате того, что многие крупные ритейлеры оптимизировали свои магазины и "ужали" их в 1,5–2 раза", — говорит Артем Новиков.
По словам специалистов, только благодаря активной политике лояльности и снижению среднего уровня арендных ставок на 30–40% некоторым торговым центрам удалось сохранить практически 100% заполненность и задуманный в концепции добротный пул арендаторов. Так, по словам директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Натальи Кравец, в ТЦ "Глобус", "Караван", "Пирамида", "Украина", "Аладдин", "Квадрат на Борщаговке", "Квадрат на Лукьяновке", "Мандарин" свободных мест сегодня нет.
Антикризисные методы
Однако не для всех торговых центров политика резкого снижения арендных ставок и практики лояльности по отношению к арендаторам оказались успешными, многие профессиональные торговые площади сегодня пустуют, как в столице, так и в областных центрах, где проблема простоя площадей начинает приобретать характер катастрофы. Естественно, это снижает доходы собственников и ставит бизнес под угрозу существования. По мнению специалистов компании "XXI Век", для таких проектов, а также для тех ТЦ и ТРЦ, которые только достраиваются и уже столкнулись со сложностями в поисках арендаторов, спасением могут стать временные антикризисные методы заполнения пустующих профессиональных торговых площадей. Одним из них, по словам специалистов, должен стать приход на место крупных брендов мелких торговых фирм. "В краткосрочной перспективе наиболее востребованными будут форматы, которые представляют собой нечто среднее между традиционными рынками и современными торговыми центрами. И хотя полного возврата в мелкую нарезку площадей в ТРЦ уже не будет, заполнение объекта "индивидуальщиками" станет одной из главных антикризисных методик наполнения профессиональных объектов", — рассказывает Татьяна Честнейшая.
С таким мнением согласен и Артем Новиков, который отмечает, что в связи с нехваткой брендовых арендаторов в условиях выживания многие, особенно региональные профессиональные торговые объекты, могут пойти на размещение на своих площадях мелких индивидуальных предпринимателей, а иногда даже самых обычных рынков.
И хотя такая политика имеет ряд недостатков по сравнению с крупными брендами (непрофессиональный формат магазинов, разностилье, отсутствие продуманного дизайна, постоянная ротация мелких фирм, а, следовательно, и недополученные деньги, и дополнительные хлопоты по привлечению новых клиентов, юридическому оформлению отношений, отделке помещений и т. д.), именно она, по мнению экспертов, поможет выжить большинству проектов средней руки в период кризиса. Правда, по мнению специалистов, собственники ТЦ и ТРЦ все-таки не должны размещать всех желающих в стихийном порядке, поскольку иначе из любого ТЦ получится "барахолка", а также не должны допускать, чтобы в магазинах индивидуальных предпринимателей продавались подделки или товары, на которые у кого-либо в ТЦ уже есть эксклюзивные права.
В отдельных случаях, по мнению Артема Новикова, на место "якорей" в ТЦ могут прийти даже рынки — как вещевые, так и продуктовые. Успешная практика размещения рынка в торговом объекте за рубежом уже известна. "Конечно, не стоит забывать, что после окончания кризиса репутацию концептуального торгового центра будет вернуть достаточно сложно. Однако заметим, для некоторых объектов речь идет уже не о репутации, а о выживании", — отмечает Артем Новиков.
Что же касается только возводящихся торговых и торгово-развлекательных центров, то, по словам эксперта, в кризисных условиях у них есть только один способ сохранить свою концептуальность и стать успешными — привлечь крупного зарубежного "якоря" из ритейлеров, которые ранее не имели возможности выйти на украинский рынок из-за нехватки площадей и их дороговизны. "Такие возможности открываются сейчас, к сожалению, только у столичных и крупных будущих ТЦ и ТРЦ, однако их грех не использовать. Многие крупные международные игроки будут использовать нынешнее кризисное время для своего расширения и торга за выгодные условия на долгое время. Важным же бонусом в такой политике наполнения только строящихся центров станет тот факт, что гиганты ритейла обычно приводят с собой массу более мелких арендаторов и наполнение ТЦ может стать не менее качественным, чем это удавалось профессиональным брокерам до кризиса", — говорит г-н Новиков.
