Сдается мне

    С 25 июня 2009 г. в Украине действует запрет на ведение игорного бизнеса. Соответствующий Закон №1334 “О запрете игорного бизнеса в Украине” Верховная Рада приняла 15 мая текущего года (см. БИЗНЕС №24 от 15.06.09 г., стр.53). Согласно решению парламента, Закон будет действовать до принятия специального законодательства, предусматривающего право ведения игорного бизнеса в специально созданных игорных зонах. Однако надежд на то, что игорные заведения возобновят свою деятельность в тех же, что и ранее помещениях в местах массового скопления народа, мало. Поэтому БИЗНЕС решил выяснить, что будет с освободившимися помещениями, кому интересны эти площади и не спровоцирует ли их выброс на рынок снижение арендных ставок в сегменте стрит-ритейла.

В теории
    Сегодня никто не берется назвать точный объем площадей, освобождаемых субъектами игорного бизнеса. Единственным методом его оценки является подсчет исходя из общего количества официально зарегистрированных игорных заведений и среднего размера арендуемой ими площади. В частности, по словам Натальи Долговой, директора по маркетингу компании “Аврора Девелопмент” (г.Киев; девелопмент, консалтинг в сфере недвижимости; с 2006 г.), согласно обобщенным оценкам, площадь помещений, занимаемых игорными заведениями, по Киеву составляет 150-400 тыс.кв.м, по Украине — 1-1,1 млн кв.м, и это без учета нелегальных заведений.
    Однако говорить, что после запрета игорного бизнеса все эти площади будут выброшены на рынок, пока рано. Ведь часть игорного бизнеса, хотят того власти или нет, либо постепенно уходит в тень, либо перепрофилируется. Например, собственники игорных заведений открывают на их месте интернет-кафе, развлекательные клубы и т.п. “Поэтому общий объем помещений, которые будут выброшены на рынок, на самом деле не настолько велик”, — считает г-жа Долгова.
    По мнению специалистов рынка недвижимости, так как игорные заведения располагались, как правило, в местах оживленных пассажиро- и автомобильного потоков, они могут быть востребованы как сетевыми, так и частными торговцами. “На освободившиеся площади могут прийти сети продовольственных, фармацевтических супермаркетов, магазины самообслуживания, имеющие в ассортименте парфюмерию, косметику, предметы гигиены, бытовую химию, хозтовары и т.д.” — полагает Виталий Бойко, директор консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2001 г.; 30 чел.).
    В то же время эксперты сходятся во мнении, что ажиотажного спроса на помещения, в которых ранее размещались игорные заведения, не будет. “Не думаю, что здесь возникнет большой ажиотаж, так как расширение торговых сетей связано не с количеством свободных помещений на рынке, а со стратегией развития сети и ее текущим финансовым положением”, — отмечает г-жа Долгова. В некоторой степени с ней солидарен и Александр Подгорный, директор департамента развития ИДК “Каскад” (г.Киев; девелопмент коммерческой и жилой недвижимости; с 2007 г.; 29 чел.): “Конкуренции как таковой на рынке аренды недвижимости сейчас нет. Можно легко найти то, что вас интересует. Проезжая по центру, мы видим множество объявлений со словом “сдам”, тогда как ранее, чтобы снять помещение, собственника нужно было искать и заинтересовывать ценой”.

Надежд на то, что игорные заведения возобновят свою деятельность в тех же, что и ранее помещениях, мало

Степень доступности
    Эксперты отмечают, что главными претендентами на освободившиеся площади станут сетевики или отдельные торговцы, которым аренда небольших помещений в центре города была ранее не по карману, так как по доходности их бизнес значительно уступает игорному. Теперь же арендные ставки на такие помещения будут пересмотрены, и у операторов появится реальный шанс стать обладателями желанных площадей. “Безусловно, арендные ставки немного снизятся. Но обусловлено это будет не столько выбросом на рынок площадей, сколько изменением функционального назначения помещений”, — констатирует Наталья Долгова. Это объясняется тем, что сегодня арендные ставки для предприятий игорного бизнеса находятся в самом верхнем ценовом сегменте — как для арендаторов, занимающихся наиболее прибыльным бизнесом. “Понятно, что если данные помещения будут перепрофилированы под торговые точки, и тем более под заведения общепита, стоимость аренды для них будет снижена”, — говорит специалист. Отметим, что сейчас, по данным экспертов, арендные ставки в автономных магазинах в центральных районах столицы стартуют с $80 за 1 кв.м в месяц, тогда как на окраине — с $10 за 1 кв.м в месяц (см. также “Эксперт — об арендных ставках”).

Предложение
    Отметим, что, несмотря на прогнозы экспертов относительно снижения арендных ставок на помещения, которые использовались игорным бизнесом, некоторые потенциальные арендаторы жалуются, что собственники этих площадей снижать цену не спешат. “К нам почти каждый день поступают предложения об аренде помещений — как от владельцев сетей игорного бизнеса, так и от единичных собственников помещений, в которых располагались объекты игорного бизнеса. Однако у некоторых из них слишком завышены запросы в отношении арендных ставок”, — отмечает Максим Раскин, операционный директор группы компаний “Алло” (г.Днепропетровск; розничная сеть “АЛЛО-телеком”, оптовое подразделение “Цифротех”, интернет-магазин “АЛЛО-онлайн”, девелоперская компания “АЛЛО-строй”; с 1998 г.; около
1,5 тыс.чел.). По его словам, сеть изучает предложения помещений с наилучшей локацией и оптимальными арендными ставками для ведения бизнеса. В центральной части Киева приемлемый для “Алло” уровень арендных ставок — 500-600 грн. за 1 кв.м в месяц.
    В свою очередь, некоторые ритейлоры, чтобы не упустить хорошие помещения, не дожидаются предложений от их собственников и сами ведут мониторинг и занимаются поиском. “Мы находимся в процессе переговоров: рассматриваем и оцениваем предложения. Также самостоятельно ищем освободившиеся от залов игровых автоматов помещения. В ближайшем будущем надеемся найти наиболее подходящие варианты”, — говорит Ольга Шевченко, директор по продажам ООО “Омега” (г.Днепропетровск; сети супермаркетов VARUS и супермаркетов у дома VARUS Express; с 2003 г.) и ООО “РУШ” (г.Днепропетровск; розничная торговля парфюмерно-косметической продукцией через собственную сеть специализированных магазинов “Линия магазинов “ЕВА”; с 2002 г.). По ее словам, компании уже поступали предложения от казино “Роял Флеш”, однако помещения не подходят сети — небольшая площадь. “Сейчас рынок недвижимости значительно богаче интересными для арендаторов предложениями, чем год назад. И дополнительное одновременное высвобождение большого количества хороших торговых помещений еще больше ужесточит конкуренцию среди арендодателей. Представителям ритейла такая ситуация только на руку”, — считает Дмитрий Шевченко, директор по маркетингу ООО “Руш” и ООО “Омега”.
    В свою очередь, Виктория Гнаток, директор по маркетингу сети магазинов ProStor (г.Днепропетровск; с 2005 г.; более 1,8 тыс.чел.), рассказала, что компания уже открыла в Днепропетровске в помещении, которое раньше занимал зал игровых автоматов, свой юбилейный 100-й магазин. Правда, она подчеркнула, что запрет на игорный бизнес существенного влияния на планы по развитию сети ProStor не оказал — компания и без этого прорабатывает все возможные предложения на рынке торговой недвижимости, в том числе и от стороны собственников бывших игорных заведений. “В 2009 г. сеть не планировала приостанавливать развитие, и по результатам первого полугодия мы уже открыли 17 магазинов. Сейчас сеть насчитывает 101 магазин”, — констатирует г-жа Гнаток. Она также отмечает, что, хотя большинство помещений, ранее занятых игорными заведениями, являются “лакомыми кусочками” для ритейлоров, вряд ли сегодня розничные операторы будут открывать магазины только ради увеличения количества торговых точек. На первое место в период кризиса для них вышли рентабельность и прибыльность как бизнеса в целом, так и каждого отдельно взятого магазина. Открывать заранее убыточные магазины, которым необходимо немало времени для выхода на точку безубыточности, — ныне непозволительная роскошь для ритейлора.
    В то же время столичные сети, похоже, рисковать не боятся. Например, сеть книжных магазинов “Пятнашка” уже арендовала в Киеве около 10 помещений, в которых ранее размещались игорные залы площадью 35-250 кв.м. “В некоторых из них уже открыты наши магазины. В некоторых, в частности в помещении площадью 250 кв.м, еще ведутся ремонтные работы”, — сообщил БИЗНЕСу Константин Климашенко, владелец сети “Пятнашка” (г.Киев; с 2009 г.). Он также рассказал, что задумывал развитие сети еще раньше, однако оно совпало как раз с закрытием игорных заведений. Отвечая же на вопрос относительно арендной ставки по помещениям, г-н Климашенко отметил, что она в 1,5-2 раза ниже, чем была для предприятий игорного бизнеса.
    В любом случае, отмечают эксперты, говорить о том, что точка на игорном бизнесе поставлена и “игорщики” спешат высвобождать свои помещения, еще рано. В конце концов в развитие этого бизнеса были вложены большие деньги, инвестиции необходимо каким-либо образом окупить. “Идет разработка различных схем “вуалирования” этой деятельности, а также поиск методов для продолжения функционирования в правовом поле, — говорит Наталья Долгова. — Кроме того, так как механизм государственного и правового регулирования данного вопроса в Украине несовершенен, крупные компании, а тем более те, для которых игорный бизнес — профильный вид деятельности, думаю, будут бороться за свои права. В том числе и в судебном порядке”.

Татьяна Стойко